افراز ملک مشاع

افراز ملک مشاع

افراز ملک مشاع ، هزینه افراز ملک مشاع ، اعتراض به عملیات افراز

افراز ملک مشاع ، هزینه افراز ملک مشاع
افراز ملک مشاع ، هزینه افراز ملک مشاع

افراز و تفکیک ملک از مهم ترین موضوعات ثبتی است. افراز به این معنا است که ملکی در مالکیت دو یا چند نفر است و سهم هیچیک از آنان در ملک مورد نظر مشخص نیست. پس شما هر گاه با کلمه مشاع برخورد کردید باید بدانید که ملکی وجود دارد که بیش از یک مالک دارد و سهم دقیق هر کدام در آن ملک از نظر عملیات ثبتی مشخص نشده است. همینطور اگر با کلمه افراز برخورد کردید می توانید تصور کنید ملکی وجود دارد که مشاع است و حالا قرار است آن ملک مفروز شود. یعنی طی یک عملیت ثبتی سهم افراد در آن ملک مشاع بطور دقیق مشخص شود.

البته ما وقتی کلمه مشاع را می شنویم ممکن است فقط یک ملک یا زمین مراد و منظور نباشد. زیرا می دانیم در آپارتمان ها و مجتمع های مسکونی هم فضاهایی وجود دارد که مشاع است. مثل راه پله ها و بعضی پارکینگ ها که این فضاها مشترک است اما قابل افراز نیست.

پس افراز ملک مشاع به این مفهوم است که ما عموماً با زمینی مواجه هستیم که چون متعلق به چند نفر است هنوز تفکیک نشده و سهم افراد در آن معلوم نیست. با انجام افراز در حقیقت سهم افراد در ملک مشاع معلوم می شود.

البته ممکن است یک قطعه زمین نیز از طریق ارث به افراد رسیده باشد. در این صورت سهم افراد در آن معلوم نیست و مالکیت وراث در آن مشاعی است . لذا باید از طریق اداره ثبت آن ملک افراز شود تا سهم هر یک از ورثه در آن معلوم شود.

حال ببینیم در افراز ملک مشاع چه نکاتی وجود دارد و مراحل آن چگونه خواهد بود؟

مفهوم افراز

همانطور که بیان شد تا حالا حتماً متوجه شدید افراز یعنی چه؟ افراز در حقیقت عملیات ثبتی جدا کردن سهم شرکای یک ملک مشاع با توجه به میزان سهم هر کدام از مالکان در ملک مورد نظر است.

افراز از کجا شروع می شود؟

در زمان افراز یک ملک مشاع ممکن است با دو حالت زیر مواجه شویم:

الف ) حالت اول : ملک جریان ثبتی خود را پشت سر گذارده است. در این صورت باید تقاضایی مبنی درخواست افراز ملک مشاع را به واحد ثبتی محل وقوع ملک ارائه داد.

در این مورد دو وضعیت ممکن است وجود داشته باشد:

  1. واحد ثبتی به درخواست، پاسخ مثبت می دهد. اعم از اینکه ملک قبلاً در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد. در این مورد با رعایت قوانین و مقررات ، آن ملک افراز خواهد شد.
  2. قبلاً برای ملک مشاع سند مالکیت معارض صادر شده باشد. در این صورت واحد ثبتی تا زمانی که رفع تعارض نشود، اقدام به افراز نخواهد کرد.

ب) حالت دوم : ممکن است ملک مشاع در زمره املاکی باشد که جریان ثبتی آن قبلاً خاتمه یافته است. در این صورت مالکان باید تقاضای خود را به دادگاه عمومی محلی که ملک در آن قرار دارد، تقدیم نمایند.

نحوه افراز ملک مشاع

فرایند افراز ملک مشاع
فرایند افراز ملک مشاع

 

  • بعد از دریافت تقاضای افراز ملک مشاع توسط ثبت و اخذ دستور رییس واحد ثبتی، وضعیت پلاک ثبتی از این منظر که آیا عملیات ثبتی ملک خاتمه یافته و در دفتر املاک ثبت شده یا خیر مورد رسیدگی قرار می گیرد؟
  • همچنین باید مشخص شود آیا ملک درخواستی برای افراز، دارای سند مالکیت معارض می باشد یا خیر؟
  • اگر ملک در هر دو جنبه مورد اشاره مشکلی نداشت یعنی اولاً جریان ثبتی اش تمام شده و در دفتر املاک ثبت شده باشد و دوم آنکه دارای سند مالکیت معارض نباشد از طرف رییس واحد ثبتی دستور انجام نقشه برداری به نقشه بردار ثبت داده می شود.
  • نقشه بردار با دعوت و حضور متقاضی و دیگر شرکاء و نماینده ثبت ، محل را بازدید و با توجه به همه جوانب فنی نقشه ملک مورد افراز را ترسیم و به امضای نماینده ثبت و مالکین ملک می رساند.
  • نقشه بردار وظیفه دارد با رعایت قانون و مقررات ثبتی ، ابتدا نقشه ملک را ترسیم نماید. سپس حدود و مشخصات هر قطعه تفکیکی را تعیین نماید. سپس صورت مجلس تفکیکی را تهیه و همه موارد را به تفصیل در آن قید کند. این سند باید به امضای شرکاء حاضر رسیده و سپس به رییس تقدیم گردد.
  • رییس واحد ثبتی بعد از ملاحظه مدارک صورت مجلس تفکیکی و مطابقت درخواست با مقررات ثبتی و نقشه افرازی و مطابقت آن با وضعیت و سوابق ثبتی، تصمیم خود را مبنی بر رد یا قبول درخواست و نحوه افراز اعلام می نماید.
  • در ادامه تصمیم رییس واحد ثبتی به ضمیمه یک نسخه از صورتمجلس تفکیکی و فتوکپی نقشه افرازی (در صورتی که ملک قابل افراز اعلام شود) به کلیه شرکاء ابلاغ می شود.

 اعتراض به عملیات افراز

اعتراض به عملیات افراز ملک مشاع
اعتراض به عملیات افراز ملک مشاع

ممکن است برخی یا همه شرکاء نسبت به عملیات افراز اعتراض داشته باشند. در این صورت برابر مقررات ماده دو قانون افراز و فروش املاک مشاع، اعتراض خود را به دادگاه شهرستان محلی که ملک در آنجا قرار دارد تسلیم می نمایند.

مهلت اعتراض ده روز از تاریخ ابلاغ تصمیم رییس واحد ثبتی است. دادگاه به دادخواست مورد نظر رسیدگی می نماید. سپس در مهلت مقرر حکم مقتضی را صادر خواهد نمود. (این حکم قابل اعتراض می باشد).

در جریان رسیدگی به پرونده، به طرفین ابلاغ می شود تا راس ساعت و تاریخ معین در جلسه حضور یابند. (حضور طرفین الزامی نیست).

حکم دادگاه زمانی اجرا می شود که قطعی شده باشد. یا قرار اجرای موقت آن در مواردی که قانون معین می کند صادر شده باشد.

در صورت صدور حکم قطعی بر غیرقابل تقسیم بودن ملک، دادگاه شهرستان بر حسب درخواست یک یا چند نفر از شرکاء، دستور فروش ملک مشاع را به واحد اجرا صادر خواهد نمود.

مدیر اجرا نسبت به فروش ملک بر وفق مقررات قانون اجرای احکام مدنی مربوط، به فروش اموال غیرمنقول اقدام می نماید.

هزینه افراز ملک مشاع

در مورد املاکی که تقاضای افراز و تفکیک می شود ارزش معاملاتی روز ملاک تعیین هزینه افراز و تفکیک است. اگرچه ارزش معامله انجام شده بیش از ارزش معاملاتی روز باشد.

 نحوه فروش ملک مشاع

اگر بین شرکاء اختلاف نظر در مورد فروش ملک مشاع باشد مامور اجرا در مورد فروش اموال از طریق مزایده عمل می نماید. (مزایده ترتیبی است که در آن اداره، فروش کالاها و خدمات یا هر دو از طریق درج آگهی در روزنامه کثیرالانتشار و یا روزنامه رسمی کشور به رقابت میگذارد و قرارداد را با شخصی که بیشترین بها را پیشنهاد می کند، منعقد می سازد.)

هرگاه از طرف دولت یا شهرداری، محلی برای فروش اموال غیرمنقول معین شده باشد، فروش در آن محل به عمل می آید. اگر محل هایی که معین شده است متعدد باشد، فروش در محلی به عمل می آید که برای منافع محکوم علیه ترجیح داده شده باشد و تشخیص این امر با مدیر اجرا است. هرگاه از طرف دولت یا شهرداری محلی برای فروش تعیین نشده باشد، محل فروش را مدیر اجراء تعیین می کند. موعد فروش را مدیر اجرا نظر به کمیت و کیفیت اموال توقیف شده معین و آگهی می نماید.

آگهی فروش باید در یکی از روزنامه های محلی یک نوبت منتشر شود. آگهی مزبور در محل ملک نیز الصاق می گردد. وعده فروش باید طوری معین شود که فاصله بین انتشار آگهی و روز فروش بیش از یک ماه و کمتر از ده روز نباشد. در نقاطی که روزنامه نباشد، همچنین در مورد اموالی که قیمت آنها بیش از دویست هزار ریال نباشد، آگهی به جای انتشار در روزنامه به تعداد کافی در معابر الصاق و تاریخ الصاق در صورت مجلس قید می شود. محکوم له و محکوم علیه می توانند علاوه بر آگهی که توسط قسمت اجراء به عمل می آید، آگهی دیگری به خرج خود منتشر نماید.

مواردی که در آگهی فروش مال غیرمنقول ذکر میشود

1- نام و نام خانوادگی صاحب ملک
2- محل وقوع ملک و توصیف اجمالی آن و تعیین اینکه محل سکونت یا کسب و پیشه یا تجارت یا زراعت یا غیره است
3- تعیین اینکه ملک ثبت شده است یا خیر
4- تعیین اینکه ملک در اجاره است یا نه و اگر در اجاره است مدت و میزان اجاره
5- تصریح به اینکه ملک مشاع است یا مفروز و چه مقدار از آن فروخته می شود
6- تعیین حقوقی که اشخاص نسبت به آن ملک تحت هر عنوان دارند
7- قیمتی که مزایده از آن شروع می شود
8- ساعت و روز و محل مزایده

نکات مهم دیگر

در صورتی که تغییر روز فروش ضرورت پیدا کند، مجددا آگهی خواهد شد. فروش با حضور مامور اجرا و نماینده دادسرا به عمل می آید و صورت مجلس فروش به امضا آنها می رسد.

هر کس می تواند در مدت پنج روز قبل از روزی که برای فروش معین شده است، اموالی را که آگهی شده ملاحظه نماید. محکوم له می تواند مثل سایرین در خرید شرکت نماید. ولی ارزیابان و مامورین اجرا و سایر اشخاصی که مباشر امر فروش هستند، همچنین اقربای نسبی و سببی آنان تا درجه سوم نمی توانند در خرید شرکت کنند.

در مزایده مال متعلق به کسی است که بالاترین قیمت را قبول کرده است. مامور اجرا می تواند پرداخت بهای اموال را به وعده قرار دهد. در این صورت برنده مزایده باید ده درصد بها را فی المجلس به عنوان سپرده به قسمت اجرا تسلیم نماید. حداکثر مدت مزبور از یک ماه تجاوز نخواهد کرد.

ممکن است برنده مزایده در موعد مقرر بقیه بهای اموال را نپردازد. در این صورت سپرده او پس از کسر هزینه مزایده به نفع دولت ضبط و مزایده تجدید می گردد. صاحب مال می تواند تقاضا کند که بعضی از اموال او را مقدم یا موخر بفروشند. یا اینکه خود او بالاترین قیمت پیشنهادی را نقدا پرداخت و از فروش آن جلوگیری نماید.

مقالات مرتبط:

الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع

تحدید حدود ملک

بیشتر مطالعه کنید

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.

فهرست
Call Now Button
ارسال پیام