10 نکته طلایی برای تنظیم قراردادهای مشارکت در ساخت
آیا قصد دارید ملک خود را برای ساخت‌وساز در اختیار بساز و بفروش بگذارید؟ آیا نگران حق‌وحقوق خود هستید و نمی‌خواهید در دام قراردادهای یک‌طرفه بیفتید؟ پس باید قرارداد محکمی ببندید! دنیای ساخت‌وساز پر از اشخاصی است که به دنبال سود حداکثری خودشان هستند؛ اگر شما هم بدون آگاهی و مشاوره یک وکیل ملکی وارد این میدان شوید، ممکن است بخش بزرگی از سرمایه و حقوق خود را از دست بدهید!
اما نگران نباشید؛ در این مقاله، ۱۰ نکته طلایی که باید در تنظیم قراردادهای مشارکت در ساختمان خود لحاظ کنید تا از هرگونه کلاهبرداری، اختلاف و ضرر مالی جلوگیری کنید، به شما آموزش می‌دهیم. این موارد مطابق با قوانین مدنی، آیین‌نامه‌های شهرداری و سایر مقررات حقوقی مرتبط ارائه شده است، بنابراین با خیال راحت مسیر خود را پیش ببرید.
۱. احراز هویت و صلاحیت طرف مقابل
قبل از امضای هر توافقی، هویت و پیشینه بساز و بفروش را بررسی کنید. این مورد شامل استعلام از سازمان ثبت، شهرداری، نظام مهندسی و حتی بررسی سوابق پروژه‌های قبلی اوست. اگر طرف مقابل توانایی فنی، مالی و حقوقی لازم را نداشته باشد، آینده پروژه شما تضمین نخواهد شد.
⚖️نکته حقوقی: طبق ماده ۱۰ قانون مدنی ایران ، طرفین در معاملات آزادند ولی این آزادی نباید موجب تضییع حق یکی از طرفین شود. بنابراین، باید اطمینان حاصل کنید که بساز و بفروش صلاحیت اجرای پروژه را دارد.
۲. تعیین دقیق موضوع قرارداد
موضوع قرارداد باید کاملاً شفاف و بدون ابهام مشخص شود. شامل متراژ، تعداد واحدها، میزان مشارکت، سهم مالک و سازنده، کاربری ملک و حدود وظایف هر طرف باشد.
⚖️ نکته حقوقی: طبق ماده ۲۱۹ قانون مدنی ، قراردادها تا زمانی که برخلاف قانون نباشند، لازم‌الاجرا هستند، پس از ابتدا آن را دقیق تنظیم کنید.
۳. تعیین دقیق تعهدات سازنده
سازنده باید تعهد کند که براساس استانداردهای مهندسی و شهرداری کار را انجام دهد. اگر در مراحل ساخت از استانداردها تخطی کند، باید در قرارداد ضمانت اجرایی مشخص شود.
⚖️ نکته حقوقی: طبق ماده ۲۲۰ قانون مدنی ، طرفین قرارداد موظف به اجرای تمامی تعهدات صریح و ضمنی توافق شده هستند. اگر سازنده از کیفیت مصالح بکاهد، مالک حق مطالبه خسارت دارد.
۴. ضمانت اجرای تأخیر در تحویل
یکی از مشکلات رایج در قراردادهای ساخت‌وساز، تأخیر در تحویل پروژه است. توصیه می‌شود در قرارداد، برای هر روز تأخیر، جریمه‌ای مشخص کنید تا سازنده در موعد مقرر کار را تمام کند.
⚖️ نکته حقوقی: طبق مواد ۲۲۱ و ۲۲۶ قانون مدنی ، اگر یکی از طرفین به تعهد خود عمل نکند، طرف دیگر حق مطالبه خسارت دارد.
۵. تعیین دقیق میزان سهم مالک و سازنده
مشخص کنید که بعد از پایان پروژه، سهم مالک و سهم سازنده چگونه تقسیم می‌شود. گاهی برخی سازندگان با ابهام در قرارداد، بخش بیشتری از واحدها را تصاحب می‌کنند.بهتر است این موضوع به صورت دقیق و شفاف در متن قرارداد نوشته شود.
⚖️ نکته حقوقی: طبق اصول قوانین مشارکت در ساخت، قبل از شروع پروژه، سهم هر طرف باید دقیق مشخص شود.
۶. دریافت ضمانت‌های مالی محکم از سازنده
بدون هیچ تردیدی، چک، سفته یا ضمانت‌نامه بانکی از سازنده بگیرید. در این صورت، اگر سازنده پروژه را نیمه‌کاره رها کند، از طریق قانونی حق خود را مطالبه خواهید کرد.
⚖️ نکته حقوقی: طبق ماده ۲۳۰ قانون مدنی ، طرفی که متضرر شود، می‌تواند مطابق با وثایق و ضمانت‌های مالی، خسارت خود را دریافت کند.
۷. تکلیف فروش واحدها را از ابتدا مشخص کنید
برخی از سازندگان بدون اطلاع مالک، واحدهای در حال ساخت را پیش‌فروش می‌کنند! شما باید در قرارداد، شرایط فروش، اجازه یا عدم اجازه پیش‌فروش را تعیین کنید.
⚖️ نکته حقوقی: طبق قانون پیش‌فروش آپارتمان‌ها مصوب ۱۳۸۹ ، بدون اجازه مالک، پیش‌فروش واحدهای مشارکتی غیرقانونی است.
۸. درج شروط فنی و استانداردهای ساختمانی
باید در قرارداد ذکر شود که کیفیت ساخت، نوع مصالح، استانداردهای ایمنی و سایر جزئیات فنی از چه سطحی باید برخوردار و سازنده از آن استفاده نماید.
⚖️نکته حقوقی: مطابق مقررات ملی ساختمان و استانداردهای سازمان نظام مهندسی، سازنده ملزم به رعایت مشخصات فنی توافق شده است.
۹. تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت در دفترخانه و دریافت کد رهگیری
قراردادهای مشارکت در ساخت را فقط در دفتر اسناد رسمی تنظیم کنید و کد رهگیری دریافت کنید. ثبت نکردن قرارداد ممکن است باعث مشکلات حقوقی عظیم در آینده شود.
⚖️نکته حقوقی: مطابق ماده ۲۲ قانون ثبت ، قراردادهای رسمی در مراجع قانونی معتبرتر هستند و سند رسمی بر اسناد عادی ارجحیت دارد.
۱۰. دریافت مشاوره وکیل ملکی قبل از امضای قرارداد
یک وکیل ملکی حرفه‌ای می‌تواند در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت به خوبی شما را راهنمایی کند و جلوی مشکلات و اختلافات آینده را بگیرد. این نکته، یکی از مهم‌ترین اصول در یک قرارداد محکم است.
⚖️ نکته حقوقی: طبق ماده ۱۰ قانون مدنی ، قراردادها باید کاملاً شفاف و حقوقی باشند و وکیل ملکی می‌تواند این کار را برای شما انجام دهد.
نتیجه‌گیری؛ بدون وکیل، قرارداد امضا نکنید!
دنیای بساز و بفروش‌ها پر از افرادی است که مهارت خاصی در استفاده از خلأهای حقوقی دارند. اگر شما بدون دانش حقوقی وارد یک قرارداد شوید، ممکن است در آینده با مشکلات زیادی روبه‌رو شوید.
وکیل ملکی با شناخت دقیق قوانین و آیین‌نامه‌های مربوط به ساخت‌وساز، می‌تواند قرارداد شما را به نحوی تنظیم نماید که هیچ فرصتی برای سوءاستفاده طرف مقابل باقی نماند. بنابراین، قبل از امضای قرارداد، مشاوره حقوقی بگیرید!
آیا تجربه‌ای از قراردادهای مشارکت در ساخت داشته‌اید؟
اگر شما هم تجربه‌ای در این زمینه دارید، در قسمت نظرات با ما به اشتراک بگذارید. همچنین اگر نیاز به مشاوره یک وکیل ملکی اداری حرفه‌ای دارید، با ما تماس بگیرید!
