عواقب مربوط به خرید ملک بدون سند
خسارات ناشی از خرید ملک بدون سند
خرید ملک بدون سند یک ریسک بزرگ است. زیرا شما ملکی را می خرید که سند رسمی برای آن صادر نشده و اصلاً مشخص نیست متعلق به چند نفر است. گاهی اوقات پیش می آید که املاک بدون سند به چند نفر فروخته می شوند و اثبات جرم فروش مال غیر، کار بسیار پیچیده و زمانبری است.
علاوه بر این موارد، مشکلات دیگری هم هستند که در صورت خرید ملک بدون سند ممکن است برای شما پیش بیاید. در این نوشتار قصد داریم به همه این موارد بپردازیم و راهکار هایی را برای پیشگیری از این مشکلات عنوان کنیم.
ملک بدون سند چه مشکلاتی دارد؟
از جمله عواقبی که ممکن است خرید ملک بدون سند برای شما داشته باشد، دردسر هایی است که بعد از خرید تازه متوجه آن می شوید.
گاهی اوقات فروشندگان از طریق بنگاه های معاملات ملکی آشنا، قراردادهای خرید و فروش را منعقد می کنند و بعد از تبانی با دفتر املاک، ملک خود را به صورت قولنامه به فروش می رسانند. مشکلاتی که ممکن است یک ملک قولنامه ای داشته باشد، عبارتند از:
ساخت و ساز غیر مجاز
اگر برای ملکی سند صادر نمی شود حتماً دلیل قانونی دارد. یکی از این دلیل ها ممکن است ساخت و ساز غیرقانونی و غیر مجاز باشد. در صورتی که ملک مورد نظر بیشتر از حد در ساخت پیشروی کرده باشد یا واحد های مسکونی را به صورت غیرقانونی در همکف داشته باشد، دارای ساخت و ساز غیرقانونی است و به همین خاطر سند به آن تعلق نگرفته است.
حالا اگر شما این ملک را بخرید یا باید جریمه ساخت و ساز غیرقانونی را بپردازید تا بتوانید سند بگیرید یا باید بخش هایی که به صورت غیر مجاز ساخته شده، تخریب کنید. دریافت مجوز از شهرداری و پروانه ساخت نیز جزو ضروریات است. گاهی اوقات املاکی که سند ندارند، بدون پروانه ساخته شده اند و از ابتدا و پایه مشکل دارند.
ساخت ملک در مناطق ممنوعه
گاهی اوقات نیز ملک خریداری شده در مناطق ممنوع شهرداری قرار دارد. به همین خاطر مشکل خرید ملک بدون سند دوچندان می شود. شاید برای ساخت طبقات بدون مجوز یا عدم وجود پارکینگ امکان پرداخت جریمه وجود داشته باشد. اما اگر ملکی در مناطق ممنوعه شهرداری و مناطق غیر مجاز برای سکونت ساخته شده باشد، این مشکل غیر قابل حل خواهد بود و یک پروسه حقوقی بسیار پیچیده دارد. پس حتماً دقت کنید و قبل از خرید ملک بدون سند به این موارد توجه داشته باشید.
نکات حقوقی برای خرید ملک بدون سند
خرید ملک بدون سند غیرقانونی نیست و اگر از طریق بنگاه های معاملات املاک معتبر صورت بگیرد، کاملاً رسمی است. اما دانستن نکات حقوقی و قانونی هنگام خرید و فروش ضروری است. بهتر است حتماً از یک وکیل پایه یک دادگستری یا مشاور حقوقی کمک بگیرید تا برای تنظیم قولنامه و انجام معاملات اطلاعات کافی داشته باشید.
- اولین نکتهای که باید به آن توجه داشته باشید این است که باید حتماً از شهرداری مربوطه یک استعلام بگیرید تا ببینید ملک مورد نظر چه مشکلاتی دارد و آیا اصلاً وارث قانونی دارد یا خیر.
- گاهی اوقات یک ملک موروثی است و چندین وارث دارد. در این گونه مواقع باید اسناد مربوط به انحصار وراثت موجود باشد تا بتوان به قولنامه اطمینان پیدا نمود.
- مراجعه به محضر نیز یک راهکار قانونی دیگر است. اگر قرار است شما یک قرارداد رسمی ببندید. باید حتماً در محضر به صورت رسمی قرارداد خود را ثبت کنید. این کار باعث میشود تا مشکلات حقوقی پیچیده کمتر شود و هنگام انتقال ملک بدون سند با مشکلی روبرو نشوید.
- توصیه میکنیم تا حد امکان برای جلوگیری از مشکلات احتمالی از انجام معاملات به صورت غیر رسمی خودداری نمایید. زیرا چنین معاملاتی از نظر حقوقی هیچ اعتباری ندارند.
- وجود چند شاهد و امضای آن ها نیز برای خرید ملک بدون سند یک راهکار قانونی است که می تواند جلوی ضرر های بزرگتر را بگیرد.
- از آنجا که امکان خطا حتی در صورت استعلام از شهرداری هم ممکن است، بهتر است حتماً با یک مشورت مشاور حقوقی هنگام خرید ملک صحبت کنید.
آیا مبایعه نامه اعتبار رسمی دارد؟
گاهی اوقات هنگام خرید ملک بدون سند متوجه می شوید که این ملک قولنامه ای است یا مبایعه نامه دارد. برای بعضی از افراد سوال می شود که آیا مبایعه نامه وجاهت قانونی دارد و مانند سند رسمی قابل استناد است یا خیر؟
باید بگوییم که مبایعه نامه نوعی سند عادی است و به هیچ وجه مانند اسناد رسمی نیست. بنابراین امکان جعل کردن چنین سندی وجود دارد و باید نسبت به آن تردید داشته باشید. اما هنگام خرید و فروش املاک بدون سند، هیچ چاره دیگری وجود ندارد. زیرا تنها مدرکی که می تواند برای اثبات ادعای مالکیت مورد استناد قرار بگیرد، همین مبایعه نامه است. البته به همراه مبایعه نامه حتماً باید رسید پرداخت ثمن هم موجود باشد تا امکان ثبت مالکیت وجود داشته باشد.
توصیه میکنیم برای خرید و فروش ملک از طریق مبایعه نامه حتماً با یک وکیل ملکی صحبت کنید تا از قوانین مربوط به خرید ملک بدون سند اطلاع کافی داشته باشید.
شرایط خرید ملک بدون سند
گاهی اوقات به خاطر پایین بودن قیمت ملک افراد وسوسه می شوند تا یک ملک بدون سند بخرند. اما نگران مشکلات احتمالی هستند. باید این نکته را بدانید که شرایط خرید ملک بدون سند چیست و شما چطور می توانید با خیال راحت این کار را انجام دهید.
عدم توقیف ملک
اولین شرطی که هنگام خرید ملک بدون سند باید به آن توجه کنید، این است که در زمان تنظیم سند ملک مورد نظر نباید در توقیف باشد. به این معنی که قبلاً نباید به شخص دیگری فروخته شده باشد.
دریافت استعلام از شهرداری
فروشنده ملک برای جلب نظر مشتری و نقل و انتقال قانونی ملک مورد نظر، باید حتماً قبل از تنظیم قرارداد یا امضای قولنامه از شهرداری مورد نظر استعلام بگیرد. این کار نشان میدهد که سابقه ثبتی ملک به چه صورت است و آیا قبلاً به افراد دیگری فروخته شده یا خیر. گاهی اوقات مالک می تواند از طریق کد رهگیری و هولوگرام مخصوص ثبت شده در سامانه معاملات املاک، سابقه ثبتی ملک مورد نظر را دریافت نماید. همین هم برای جلب رضایت مشتری کافی است.
گزارش انحصار وراثت
از آنجا که املاک بدون سند در دفتر اسناد رسمی دارای مدارک قانونی نیستند و فقط سند دستی و غیر رسمی دارند که در بنگاه های معاملاتی تنظیم شده، اسناد آن ها رسمی نیست. بنابراین مشخص نیست که این ملک چند مالک دارد. گاهی اوقات املاک ورثه ای بین فرزندان تقسیم می شود و اگر یکی از این فرزندان بخواهد بدون رضایت دیگران ملک مورد نظر را به فروش برساند، فقط در صورت ارائه گواهی انحصار وراثت می تواند این کار را انجام دهد.
نحوه اخذ سند برای ملک بدون سند
اکنون که با عواقب خرید ملک بدون سند آشنا شدید و دانستید که شرایط خرید و فروش املاک بدون سند به چه صورت است. احتمالاً به این فکر افتاده اید که قبل از خرید اقدام به دریافت سند نمایید. برای انجام این کار شما باید حتماً تشریفات سند عادی را به تشریفات سند رسمی تبدیل کنید و مراحل قانونی لازم را طی نمایید.
- ابتدا باید به مرجع رسیدگی به اختلاف املاک مراجعه نموده و یا در هیئت حل اختلاف ثبت برای دریافت سند رسمی درخواست خود را ثبت کنید.
- بعد از ثبت تقاضای مالک، هیئت حل اختلاف ثبتی بررسی می کنند تا ببینند آیا امکان صدور سند برای این ملک وجود دارد یا خیر.
- گاهی اوقات به خاطر مشکلات قانونی امکان صدور سند نیست و به همین دلیل ملک مورد نظر هنوز هم قولنامه ای باقی مانده است. حتی گاهی اوقات ملک مورد نظر به چندین نفر فروخته شده و یک صاحب واقعی ندارد. پس اخذ سند یک کار زمانبر و پیچیده است و نیاز به مشاوره با یک کارشناس یا وکیل با تجربه دارد.
هزینه اخذ سند برای ملک بدون سند چقدر است؟
بعد از ثبت مراحل قانونی پرداخت هزینه های مربوط به سند تک برگی هم ضروری است. چنانچه در هیئت حل اختلاف ثبتی، امکان تبدیل نمودن سند عادی به رسمی وجود داشته باشد. یک سری هزینه ها برای صدور سند باید توسط مالک پرداخت شود. این هزینه ها عبارتند از:
- هزینه مربوط به صدور سند
- هزینه ثبت سند در دفتر اسناد رسمی
- هزینه دفترچه مالکیت
- پرداخت هزینه تعرفه بر اساس ارزش معاملاتی ملک
بعد از پرداخت این هزینه ها و انجام مراحل قانونی، امکان تبدیل سند عادی به سند تک برگ رسمی وجود دارد. هزینه های مربوط به صدور سند یا دفترچه مالکیت یکسان است. اما ارزش معاملاتی ملک با توجه به مبلغ آن تعیین می شود و برای هر ملک متفاوت است.
کلام پایانی
موضوع حقوقی خرید ملک بدون سند یکی از مشکلاتی است که برای بسیاری از افراد پیش می آید. گاهی اوقات به خاطر پایین بودن قیمت ملک افراد وسوسه می شوند تا املاک بدون سند را خریداری کنند. اما برای خرید و فروش چنین ملکی حتماً باید نکات قانونی مورد توجه قرار گیرد و در بنگاه املاک بین خریدار و فروشنده قرارداد رسمی منعقد گردد.
چنانچه انتقال مالکیت در دفتر خانه اسناد و املاک به صورت رسمی انجام نشود. ممکن است مشکلات حقوقی برای خریدار پیش بیاید که در این نوشتار به آن ها اشاره کردیم. در صورتی که نیاز به اطلاعات بیشتری دارید، می توانید با یک وکیل ملکی مشورت کنید.
