4 نوع دعاوی ملکی مهم و متداول در دادگاهها که باید بشناسید

آشنایی با چهار دعاوی ملکی مهم و متداول در دادگاهها

در دادگاه‌های ایران، دعاوی ملکی به دلیل پیچیدگی‌های حقوقی و اقتصادی بسیار متداول هستند. برخی از انواع دعاوی ملکی که به‌طور مکرر مطرح می‌شوند عبارتند از:

دعاوی ملکی مهم و متداول (دعوای اول: تصرف)

دعوی تصرف یکی از مهم‌ترین دعاوی ملکی است. این دعوی وقتی مطرح می‌شود که شخص متصرف به طور غیرقانونی یک ملک را در تصرف خود درآورده باشد. در چنین حالتی، مالک اصلی می‌تواند علیه متصرف، نزد مقام قضایی دعوی تصرف را مطرح کند.

اگر بخواهیم دعوی تصرف را تعریف کنیم باید بگوییم «دعوی تصرف به معنای درخواست قانونی مالک یا صاحب حق برای بازپس‌گیری ملک خود از تصرف غیرقانونی دیگران است». در این نوع دعوی، خواهان ادعا می‌کند که ملک به‌طور غیرمجاز توسط خوانده تصرف شده و خواستار بازگشت آن می‌شود.

دعوی تصرف چنانچه جنبه کیفری نداشته باشد معمولاً در دادگاه‌های عمومی حقوقی مطرح می‌شود و طرفین باید مدارک و مستندات مربوط به مالکیت و تصرف خود را ارائه دهند. دادگاه پس از بررسی ادعاها و مستندات، تصمیمی بر اساس قوانین و مقررات مربوط به مالکیت و تصرف اتخاذ می‌کند.

در دعوی ملکی تصرف، طرفین دعوی چه کسانی هستند؟

در تصرف ملکی، طرفین دعوی معمولاً شامل دو گروه اصلی هستند:

مدعی یا خواهان: در دعوی ملکی تصرف، مدعی کسی است که در نقش خواهان، ضمن ادعای مالکیت بر ملک مورد تنازع، ادعا می‌کند خوانده به‌طور غیرقانونی ملک را از تصرف وی خارج ساخته است. خواهان معمولاً درخواست بازگشت ملک را از دادگاه می‌کند و باید دلایل و مستندات لازم را برای اثبات ادعای خود ارائه دهد.

متصرف یا خوانده: در دعوی ملکی متصرف کسی است که بر مبنای ادعای خوانده، در حال حاضر در ملک مورد نظر تصرف دارد. خوانده ممکن است ادعا کند که تصرف او قانونی است یا ممکن است دلایل دیگری برای ادامه تصرف خود ارائه دهد. او نیز باید مستندات و دلایل خود را برای دفاع از تصرفش به دادگاه ارائه کند.

نکات مهم در دعوی ملکی تصرف

نکته اول: در دعوای تصرف نقش شهود به عنوان یکی از ادله اثبات مالکیت نقش پراهمیتی است. از این رو در برخی موارد، ممکن است شهود نیز در دعوی تصرف حضور داشته باشند تا به اثبات ادعاهای طرفین کمک کنند.

نکته دوم: طرفین باید مدارک مربوط به مالکیت یا حق تصرف خود را به دادگاه ارائه دهند، مانند سند مالکیت، قرارداد اجاره، یا هر مدرک دیگری که به اثبات ادعای آن‌ها کمک کند.

نکته سوم: ممکن است در مواردی، دعوی تصرف به دلیل اختلافات پیچیده‌ای که در مورد مالکیت و حق تصرف وجود دارد، به یک فرآیند طولانی و چالش‌برانگیز تبدیل شود.

دعاوی ملکی مهم و متداول (دعوای دوم: تخلیه)

دومین دعوی ملکی مهم و متداول، دعوی تخلیه است. کثرت مستاجران و عدم استطاعت مالی برای افرادی که قادر به تامین مسکن خود نیستند و مشکلات اقتصادی شدید موجب افزایش اختلافات میان مالکین و مستاجرین را فراهم آورده است.

دعوی تخلیه به معنای اقدام قانونی مالک( یا موجر) برای اخراج مستأجر از ملک اجاره‌ای است. این دعوی معمولاً زمانی مطرح می‌شود که مستأجر به دلایلی مانند عدم پرداخت اجاره، نقض شرایط قرارداد، یا پایان مدت اجاره از تخلیه ملک خودداری کند.

برای طرح این دعوی، مالک باید مدارک مربوط به مالکیت و قرارداد اجاره را به دادگاه ارائه دهد و دلایل خود را برای درخواست تخلیه مستند کند. دادگاه پس از بررسی مدارک و استماع اظهارات طرفین و استناد به قوانین ، تصمیمی در مورد تخلیه ملک اتخاذ می‌کند. در صورت صدور حکم تخلیه، مستأجر موظف به تخلیه ملک در مهلت تعیین‌شده است. دعاوی تخلیه نیز از اهمیت بالایی برخوردار است لذا نیاز به مشاوره حقوقی برای مدیریت بهتر فرآیند حقوقی در موارد زیاد اجتناب‌ناپذیر خواهد بود.

عوامل مهم و تاثیرگذار در طرح دعوی تخلیه مستاجر کدامند؟

برای آنکه طرح دعوی تخلیه مستأجر بتواند امکان طرح در مرجع قضایی را داشته باشد و مهمتر از آن، امکان موفقیت در دعوی افزایش یابد باید به برخی عوامل موفقیت در طرح دعوی دقت کرد. بنابراین دعوی ملکی تخلیه، تحت تأثیر عوامل متعددی قرار دارد که می‌توانند بر موفقیت یا عدم موفقیت این دعوی تأثیر بگذارند. در ادامه، به برخی از این عوامل مهم و تأثیرگذار اشاره می‌کنم:

1.مستندات و مدارک: وجود مدارک معتبر مانند سند مالکیت، قرارداد اجاره و رسیدهای پرداخت اجاره، نقش کلیدی در اثبات حق مالکیت و شرایط اجاره دارد. در وهله اول مدارک مالکیت و در مراحل بعد نوع قرارداد به عنوان کلیدی‌ترین عوامل تاثیرگذار در دعوی تخلیه مطرح هستند. بدیهی است هرچه مدارک قوی‌تر و معتبرتر باشند، شانس موفقیت بیشتر خواهد بود.

2.دلایل تخلیه: دلایل مشخص و مستند برای درخواست تخلیه که علی القاعده باید در شرایط مندرج در قرارداد ذکر شده باشند عامل کلیدی بعدی در طرح دعوی تخلیه است. عواملی نظیر: عدم پرداخت اجاره، نقض شرایط قرارداد، پایان مدت اجاره و مواردی نظایر آن، باید به‌طور واضح و مستند ارائه شوند. وجود دلایل قوی و مستند می‌تواند به تسهیل روند دعوی کمک کند.

3.مدت زمان اجاره: وضعیت قانونی مستأجر و مدت زمان اجاره می‌تواند تأثیر زیادی بر دعوی تخلیه داشته باشد. اگر قرارداد اجاره به پایان رسیده باشد و مستأجر همچنان در ملک بماند، این موضوع می‌تواند به نفع مالک باشد.

4.قوانین موجر و مستاجر: در دعوی تخلیه دوموضوع مهم حقوقی وجود دارد. اول اینکه دعوی، مربوط به ملک تجاری است یا مسکونی و دوم اینکه قرارداد اجاره مربوط به چه مقطع زمانی است. هر کر کدام از این دو موضوع می‌تواند در نحوه طرح دعوی اثر خاص داشته باشد. بنابراین آگاهی از این قوانین و رعایت آن‌ها برای موفقیت در دعوی تخلیه بسیار مهم است.

عوامل دیگری نیز در این رابطه وجود دارند که در حوصله این مقاله نیست و باید در زمان دیگری به آن پرداخت.

دعاوی ملکی مهم و متداول (دعوای سوم: خرید و فروش )

دعوی خرید و فروش ملک به معنای اقدام قانونی در جهت احقاق حق در مورد اختلافات ناشی از معاملات ملکی است. این دعوی معمولاً زمانی مطرح می‌شود که یکی از طرفین (خریدار یا فروشنده) به تعهدات خود در قرارداد عمل نکرده یا ادعای نقض قرارداد را مطرح کند. برای طرح این دعوی، طرفین باید مدارک مربوط به معامله، شامل قرارداد خرید و فروش و مدارک شناسایی را به دادگاه ارائه دهند.

دادگاه پس از بررسی مدارک و استماع اظهارات طرفین، در مورد صحت معامله و جبران خسارت یا اجرای قرارداد اتخاذ تصمیم نموده و مبادرت به انشاء رای خواهد نمود.

عوامل مهم تاثیرگذار در دعوی خرید و فروش

دعوی خرید و فروش ملک تحت تأثیر عوامل متعددی قرار دارد که می‌تواند بر نتیجه این دعوی تأثیرگذار باشند. برخی موارد مهم در این خصوص عبارتند از:

1. مدارک و مستندات: در همه دعاوی ملکی، معمولا اولین عامل مهم وجود مدارک معتبر است. در دعوای خرید و فروش هم دو عامل قرارداد خرید و فروش و سند مالکیت از اهمیت بالایی برخوردار است. این مستندات باید به‌طور دقیق و صحیح تنظیم شده باشند تا از اعتبار قانونی برخوردار باشند.

2.شرایط قرارداد: عامل دوم، شرایط و مفاد و نحوه تنظیم قرارداد خرید و فروش است. در قرارداد مواردی مانند ثمن معامله و نحوه پرداخت و شرایط تحویل ملک، نقش کلیدی در دعوی دارد. هر گونه ابهام یا نقص در این شرایط می‌تواند به اختلافات و طرح دعوی منجر شود.

3.وضعیت ملک: وضعیت قانونی و فیزیکی ملک، از جمله وجود معایب، محدودیت‌های قانونی، یا بدهی‌های مربوط به ملک، می‌تواند تأثیر زیادی بر دعوی داشته باشد. اگر ملک دارای مشکلات حقوقی باشد، ممکن است خریدار حق فسخ قرارداد را داشته باشد.

4.تاریخچه معاملات: تاریخچه و سوابق معاملاتی ملک نیز می‌تواند بر دعوی تأثیرگذار باشد. اگر ملک قبلاً به‌طور غیرقانونی خرید و فروش شده باشد یا دارای مشکلات حقوقی باشد، این موضوع می‌تواند بر اعتبار معامله تأثیر بگذارد.

دعاوی ملکی مهم و متداول (دعوای چهارم: مالکیت قهری ناشی از ارث)

دعوی ملکی ناشی از مالکیت بر مبنای ارث به معنای اقدام قانونی برای تعیین و تثبیت حقوق مالکیت وراث بر اموال و املاک متوفی است. این دعوی معمولاً زمانی مطرح می‌شود که وراث نسبت به تقسیم ارث و نحوه مالکیت بر ملک اختلاف نظر دارند یا یکی از وراث مدعی مالکیت انحصاری بر ملک می‌شود.

برای طرح این دعوی، وراث باید مدارک مربوط به ارث، از جمله گواهی فوت، گواهی انحصار وراثت و مدارک مالکیت ملک را به دادگاه ارائه دهند. دادگاه پس از بررسی مستندات و استماع اظهارات طرفین، تصمیمی در مورد تقسیم ارث و حقوق مالکیت هر یک از وراث اتخاذ می‌کند.

در دعوی ملکی مالکیت بر مبنای ارث، دادگاه به چه نکاتی اهمیت می‌دهد؟

برای طرح دعوی مالکیت بر مبنای ارث، دادگاه به مدارک و مستندات خاصی نیاز دارد تا بتواند حقوق وراث را تعیین و تثبیت کند. این مدارک شامل موارد زیر است:

1.گواهی فوت متوفی: این مدرک نشاندهنده فوت فردی است که اموال او از جمله ملک ورثه ای به وراث منتقل می‌شود و برای اثبات وجود حق ارث ضروری است.

2.گواهی انحصار وراثت: این گواهی را دادگاه صادر می‌کند و مشخص می‌کند که چه افرادی به‌عنوان وراث قانونی متوفی شناخته می‌شوند. این مدرک به تعیین نسبت‌های ارث و سهم هر یک از وراث کمک می‌کند.

3.مدارک شناسایی وراث: شامل شناسنامه و کارت ملی وراث است که هویت آن‌ها را تأیید می‌کند و نشان می‌دهد که آنها وراث قانونی متوفی هستند.

4.مدارک مالکیت ملک: شامل سند مالکیت یا هر مدرک دیگری است که نشاندهنده مالکیت متوفی بر ملک مورد نظر خواهد بود. این مدارک باید به‌طور واضح ارتباط بین متوفی و ملک را نشان دهد.

5.مدارک مربوط به تقسیم ارث: در صورتی که وراث توافقی برای تقسیم ارث داشته باشند، مدارک مربوط به این توافق (مانند صورت‌جلسه تقسیم) نیز می‌تواند به دادگاه ارائه شود.

6.مدارک مالیاتی و بدهی‌ها: اگر ملک دارای بدهی یا مالیات معوقه باشد، مدارک مربوط به آن‌ها نیز می‌تواند در دعوی مؤثر باشد. این موضوع به تعیین ارزش واقعی ملک و سهم هر یک از وراث کمک می‌کند.

نتیجه گیری

مراجعه به وکیل ملکی برای طرح دعاوی ملکی مانند تخلیه، خرید و فروش، تصرف و ارث از اهمیت بالایی برخوردار است. وکیل ملکی متخصص می‌تواد به‌طور مؤثر از حقوق موکلان دفاع کند. وکیل ملکی می‌تواند مدارک و مستندات را به‌دقت بررسی کرده و نقاط قوت و ضعف آن‌ها را شناسایی کند که این امر به ارائه استدلال‌های قوی‌تر در دادگاه کمک می‌کند.

وکیل ملکی همچنین می‌تواند در تمامی مراحل قانونی، از جمع‌آوری مدارک تا ارائه دعاوی، موکل را راهنمایی کند و از بروز اشتباهات جلوگیری نماید. وکیل به‌عنوان نماینده موکل در مذاکرات با طرف مقابل عمل کرده و می‌تواند به تسهیل توافقات و حل و فصل اختلافات کمک کند.

همچنین، وکیل ملکی به‌طور مؤثر از حقوق موکل دفاع کرده و در صورت نیاز اقدام به طرح دعوی می‌کند. در نهایت، مراجعه به وکیل می‌تواند به کاهش استرس و بار روانی ناشی از دعاوی ملکی کمک کند و اطمینان خاطر بیشتری برای موکل به ارمغان آورد.