الزام به تنظیم سند اعیانی
شاید شما هم زیاد دو واژه عرصه و اعیان را شنیده باشید. آیا می دانید این دو واژه چه معنی می دهند؟ اگر نمی دانید ما کمی در باره آن توضیح خواهیم داد. وقتی شما از یک ملک صحبت می کنید این ملک از دو بخش تشکیل می شود. بخش اول، همان زمین ملک مورد نظر است که به آن عرصه می گویند. بخش دوم، هر گونه ساخت و ساز بر روی زمین است که به آن اعیان گفته می شود.
مالکیت عرصه و اعیان
معمولاً هم عرصه و هم اعیان یک مالک دارند.
یعنی فردی که در زمین شخصی خود ملکی ساخته هم مالک زمین و هم مالک بناهای آن است.
بنابراین با فروش ملک، زمین و بنای آن با یکدیگر، از فروشنده به خریدار منتقل می گردد.
اما گاه مالکیت این دو با یکدیگر متفاوت بوده و به صورت جدا منتقل می شوند. یعنی مالک عرصه با مالک اعیان متفاوت هستند.
به عنوان مثال فرض کنید مالک یک زمین، به فرد دیگری اجازه احداث اعیانی در ملک خود را بدهد.
در این حالت، شخصی که اجازه احداث بنا پیدا کرده است می تواند مالک اعیانی شود.
وی خواهد توانست با مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک ، اعیانی را ثبت و سند مالکیت اعیانی دریافت کند .
این مورد را می توان عموماً در زمین های موقوفی دید که عرصه آن موقوفی است.
اما مستأجر موقوفه، با اجازه رسمی متولی موقوفه، با هزینه خود بنا در آن احداث نموده و مالک اعیانی می شود.
الزام به تنظیم سند اعیانی
دعوای الزام به تنظیم سند اعیانی از آن جا ناشی می شود که مالک اعیانی از انتقال سند رسمی خودداری می کند.
اما چگونه؟ بیایید بیشتر موضوع را بشکافیم.
نحوه طرح دعوای الزام به تنظیم سند اعیانی
فرض کنید یک عرصه موقوفی، یک مالک اعیانی دارد و اعیان خود را به ثبت رسانیده است.
حال این مالک اعیانی قصد می کند آن را بفروشد.
وی طی یک قرارداد عادی اعیان را به فرد دیگری واگذار می کند.
اما در ادامه از حضور در دفتر اسناد رسمی برای انتقال رسمی ملک خودداری می نماید.
اگر مالک اعیانی از انتقال رسمی اعیانی خودداری نماید، خریدار می تواند دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی اعیانی را مطرح کند .
در این صورت دادگاه با استعلام از اداره ثبت اسناد و احراز مالکیت رسمی خوانده ، نسبت به اعیانی و در صورت احراز قرارداد، رأی به الزام مالک اعیانی به تنظیم سند رسمی به نام خریدار اعیانی صادر می کند .
خواهان و خوانده در دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اعیانی
در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اعیانی ، خواهان شخصی است که مالکیت اعیانی به وی منتقل شده است و خوانده کسی است که مالک رسمی اعیانی است .
اگر بین فروشنده اعیانی و مالک رسمی آن ، ایادی و واسطه های دیگری باشند ، باید نام تمامی آنها به عنوان خوانده در دادخواست ذکر شود .
مرجع صالح به رسیدگی به دعوی
مرجع صالح در دعوای الزام به تنظیم سند اعیانی، دادگاه محل وقوع ملک خواهد بود.
نحوه اقدام دادگاه در اجرای حکم
پس از قطعیت حکم و صدور اجراییه، دادگاه برای خوانده یا مالک اصلی(فروشنده) ابلاغیه ای صادر می کند.
در این ابلاغیه به خوانده اخطار داده می شود ظرف ده روز پس از ابلاغ ، برای تنظیم سند رسمی اقدام کند.
وی باید در این مدت مالکیت اعیانی را به خواهان انتقال دهد .
در صورت امتناع فروشنده از حضور در دفترخانه، با تقاضای سردفتر اسناد رسمی ، نماینده دادگاه در دفتر خانه حاضر و قرارداد انتقال رسمی اعیانی ملک را امضا خواهد کرد .
نکات مهم در دعوای الزام به تنظیم سند اعیانی
در دعوای الزام به تنظیم سند اعیانی نکات مهمی وجود دارد که بهتر است برخی از آنها را مرور نماییم:
در صورتی دعاوی الزام به تنظیم سند اعیانی مسموع خواهد بود که اعیانی ملک، قبلاً توسط اداره ثبت اسناد و املاک، ثبت شده باشد.
دادگاه مالک رسمی اعیانی را به تنظیم سند رسمی محکوم می کند و در مواردی که فروشنده اعیانی شخصی غیر از مالک رسمی باشد، متعهد در خصوص تنظیم سند رسمی اعیانی، صرفاً به خسارات و ضررهای وارده محکوم می شود.
ممکن است اعیانی ملکی، سابقه ثبتی نداشته باشد.
در چنین وضعیتی، می توان به قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی، مصوب سال ۱۳۹۰، استناد نمود.
با این استناد، مالک اعیانی با مراجعه به اداره ثبت، می تواند سند مالکیت برای اعیانی دریافت نماید.
مستندات قانونی الزام به تنظیم سند اعیانی
مطالب مفید دیگر:
