همه چیز در باره قانون جدید ملک قولنامه ای
قانون جدید ملک قولنامه ای و بررسی چالش های معاملات قولنامه ای
قانون جدید ملک قولنامه‌ای یا به عبارت دقیق تر ، «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» در تاریخ ۲۳ آذر ۱۳۹۹ به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید. این قانون به منظور بهبود فرآیند ثبت املاک و اسناد و همچنین ساماندهی وضعیت املاک قولنامه‌ای و کاهش مشکلات حقوقی ناشی از دعاوی املاک قولنامه ای تصویب شده است.
در حقیقت هدف از طرح و تصویب قانون جدید ملک قولنامه ای ، ساماندهی و تعیین تکلیف وضعیت املاک قولنامه‌ای و جلوگیری از مشکلات حقوقی ناشی از این نوع معاملات بوده است.
باید دانست معاملات املاک قولنامه‌ای به دلیل عدم ثبت رسمی و قانونی در دفاتر اسناد رسمی، با مخاطرات و چالش‌های متعددی همراه هستند. سوابق پرونده های ملکی نشان میدهد اغلب کلاهبرداری های ملکی با اسناد عادی و قولنامه ای صورت گرفته است و بدیت ترتیب چالش هایی را برای سیستم قضایی فراهم آورده و برای طرفین معامله نیز دردسرآفرین شده است. در ادامه این چالش ها را به صورت خلاصه مرور می کنیم.
چالش های معاملات غیر رسمی و ضرورت حاکمیت قانون جدید ملک قولنامه ای
یکی از آثار مثبت تصویب و نهایی شدن قانون ثبت ملک قولنامه ای، کنترل و نظارت سیستمی در بحث تملک، خرید و فروش و معاملاتی است که در مورد اموال غیرمنقول انجام میشود. با تصویب این قانون پیش بینی می شود دغدغه‌های مردم و مراجع قضایی در مورد این نوع معاملات کاهش خواهد یافت. اما اگر بخواهیم در باره ضرورت این قانون صحبت کنیم باید بدانیم معاملات غیر رسمی یا قولنامه ای تا کنون چه آثاری را بر سیستم قضایی و اجتماع وارد کرده است:
بی اعتباری قانونی
مبایعه نامه و قولنامه اسناد رسمی نیستند. آنها به عنوان اسناد غیررسمی شناخته می‌شوند . بنابراین در دعاوی اثبات مالکیت هر گاه دعوا به محاکم قضایی برود معمولا اسناد مورد نظر به عنوان مدرک معتبر پذیرفته نمی شوند. این اولین مشکل مربوط به معاملات ملکی غیر رسمی است.
احتمال کلاهبرداری
هر چه که تا کنون در مورد فروش یک ملک به چند نفر شنیده اید مربوط به املاک قولنامه ای است. تقریبا غیر ممکن است که کلاهبرداری از طریق فروش ملک به چند نفر با ثبت رسمی ملک انجام پذیرد. بنابراین با اجرای قانون جدید ملک قولنامه ای پیش بینی میشود آمار کلاهبرداری ملکی کاهش چشمگیر پیدا کند.
عدم شفافیت در مالکیت
در معاملات رسمی تمام جزییات ملک به صورت شفاف بیان می شود . اما در معاملات قولنامه‌ای، وضعیت مالکیت غالبا کامل نیست و در صورت عدم صداقت در معامله ممکن است مبهم باشد و خریداران نتوانند به راحتی از صحت مالکیت ملک اطمینان حاصل کنند. بنابراین اجرای قانون جدید ملک قولنامه ای در اینجا بسیار ضروری به نظر می رسد.
ریسک ناشی از معامله غیر شفاف
وقتی معاملات ملکی در قالب اسناد غیر رسمی نظیر قولنامه انجام می شود نمیتوان اعتماد صد در صد در مورد آن داشت. از زمانی که معلوم شود معامله با مشکلات حقوقی همراه است، پیگیری خریدار یا فرد زیان دیده ، موجب میشود زمان و هزینه گزافی را صرف آن کند. در مواردی ممکن است حتی سرمایه خریدار از میان برود.
قانون جدید ملک قولنامه ای می تواند تضمین کننده حقوق طرفین معامله و جلوگیری از سوء استفاده یکی از طرفین معامله باشد.
عدم تخصیص اعتبار بانکی به اسناد غیر رسمی ملک
کمتر بانک یا موسسه اعتباری است که به دارندگان اسناد عادی و قولنامه ای اعتبار یا وام پرداخت کند. بانکها در صورتی که بخواهند تسهیلات در اختیار مالکین و یا متعاملین ملک قرار دهند، بطور قطع آن را در اختیار دارندگان اسناد رسمی قرار خواهند داد.
دعاوی ناشی از انتقال مالکیت
عدم ثبت رسمی معاملات ملکی ، می تواند مخاطرات زیادی داشته باشد. یکی از این مخاطراتی که پیش بینی میشود با قانون جدید ملک قولنامه ای از بین برود، افزایش دعاوی الزام به ثبت رسمی ملک و یا الزام به ایفای تعهد است که در معاملات غیر رسمی ملک به وفور مشاهده می شود.
آثار مثبت اجرای قانون جدید ملک قولنامه ای
با اجرای قانون جدید ملک قولنامه ای و ثبت رسمی ملک در دفاتر اسناد رسمی می توان امیدوار بود تمامی مشکلاتی که به آن اشاره کردیم از بین برود. آثار مثبت قانون جدید ملک قولنامه ای عبارتند از :
ثبت رسمی معاملات
اولین اثر مثبت اجرای قانون جدید ملک قولنامه ای ، الزام خریداران و فروشندگان ملک ، به ثبت معاملات ملکی به صورت رسمی و در دفاتر اسناد رسمی است.
تعیین تکلیف املاک قولنامه ای
با قانون جدید ملک قولنامه ای پیش بینی می شود تکلیف املاک قولنامه ای روشن شود و مشخص شود مالک واقعی یک ملک چه کسی است. این موضوع می‌تواند به حل و فصل دعاوی مربوط به مالکیت کمک کند.
حفاظت از حقوق خریداران
قانون جدید ملک قولنامه ای و فعال شدن سامانه ثبت املاک قولنامه ای در مهمترین اثر قانونی خود ، از حقوق خریداران ملک قولنامه ای حمایت می کند و اجازه نمیدهد حقوق آنان توسط فروشندگان متخلف خدشه دار شود. بدین ترتیب از بروز انواع کلاهبرداری ملکی پیشگیری خواهد نمود.
سامانه ثبت املاک قولنامه ای چگونه عمل می کند؟
سامانه ثبت معاملات املاک قولنامه‌ای در ایران به منظور ساماندهی و ثبت رسمی معاملات املاک که به صورت قولنامه‌ای انجام می‌شوند، طراحی شده است. این سامانه به دنبال کاهش مشکلات حقوقی و افزایش شفافیت در بازار مسکن است. در ادامه به نحوه عملکرد این سامانه و مراحل مربوط به آن اشاره میشود:
1. ثبت اطلاعات ملک
فروشنده و خریدار باید اطلاعات مربوط به ملک، شامل مشخصات ملک، آدرس، و شماره‌های شناسایی را در سامانه وارد کنند. مدارک شناسایی و مستندات مربوط به ملک (مانند سند مالکیت، قولنامه قبلی و …) باید به سامانه بارگذاری شوند.
2. تأیید هویت
سامانه معمولاً نیاز به احراز هویت طرفین معامله دارد. این امر می‌تواند از طریق کد ملی، شماره تلفن همراه و یا دیگر اطلاعات شناسایی انجام شود.
3. بررسی مدارک
پس از ورود اطلاعات و مدارک، سامانه این اطلاعات را بررسی می‌کند تا از صحت و سقم آنها اطمینان حاصل کند.
وضعیت حقوقی ملک نیز باید بررسی شود تا از وجود هیچ گونه مشکل قانونی (مانند توقیف یا بدهی) اطمینان حاصل شود.
4. صدور مجوز ثبت
در صورت تأیید اطلاعات و مدارک، سامانه گواهی ثبت معامله را صادر می‌کند. این گواهی به عنوان سند معتبر برای طرفین معامله محسوب میشود.
5. ثبت رسمی معامله
پس از صدور گواهی، طرفین می‌توانند به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کرده و معامله را به صورت رسمی ثبت کنند. این مرحله به معنای انتقال مالکیت رسمی ملک به خریدار است.
6. دریافت کد رهگیری
پس از ثبت معامله، سامانه به طرفین یک کد رهگیری ارائه میدهد که می‌توانند با استفاده از آن وضعیت معامله و اطلاعات مربوط به آن را پیگیری کنند.
7. نگهداری سوابق
تمامی اطلاعات مربوط به معاملات در سامانه ذخیره میشود تا در صورت نیاز به بررسی‌های بعدی یا حل اختلافات، قابل دسترسی باشد.
مزایای سامانه ثبت معاملات املاک قولنامه‌ای
کاهش کلاهبرداری: با ثبت رسمی، احتمال کلاهبرداری و فروش ملک به چندین نفر کاهش می‌یابد.
شفافیت در مالکیت: اطلاعات ثبت شده به شفافیت در مالکیت املاک کمک می‌کند.
حفاظت از حقوق خریداران: خریداران با استفاده از این سامانه می‌توانند از حقوق خود بهتر دفاع کنند.
به طور کلی، سامانه ثبت معاملات املاک قولنامه‌ای به عنوان ابزاری برای ساماندهی و قانونی کردن معاملات غیررسمی طراحی شده است و می‌تواند به بهبود وضعیت بازار مسکن و کاهش مشکلات حقوقی کمک کند.
