قانون و قراردادهای حقوقی

قراردادهای حقوقی در امور ملکی و تجاری بسیار مهم هستند.

یکی از قراردادهای حقوقی مهم قراردادهای منعقده میان مالکین و مستأجرین است.

قراردادهای میان مالکین و مستأجرین عمدتاً تابع قانون مصوب سال ۱۳۷۶ هستند. پیش از این در سال های ۵۶ و ۶۳ دو قانون مصوب مجلس بر قراردهای مالک و مستأجر حاکم بوده است.

با وجود آنکه قوانین قبلی با شرایطی هنوز هم ملاک عمل هستند اما قراردادهایی که بعد از سال ۷۶ منعقد می شوند بطور کلی تابع قانون جدید می باشند.

قانون جدید و قراردادهای اجاره

قراردادهای حقوقی

بر اساس قانون جدید، در قراردادهای عادی اجاره باید مدت اجاره قید گردد.

اینگونه قراردادها باید در دو نسخه تنظیم شود.

لازم است علاوه بر امضای موجر و مستاجر دونفر افراد مورد‌ اعتماد طرفین به‌ عنوان شهود قرارداد را گواهی نمایند.

‌در پایان مدت قرارداد، بنا به تقاضای موجر، مستأجر موظف است ظرف یک هفته نسبت به تخلیه محل اجاره اقدام نماید.

در صورت عدم تخلیه ملک و طرح شکایت، به دستور مقام قضایی محل اجاره ظرف یک هفته تخلیه خواهد شد.

هرگاه مستاجر در مورد مفاد قرارداد ارایه شده از سوی موجر، مدعی هرگونه حقی باشد ابتدا باید دستور تخلیه را اجرا کند.

متعاقباً شکایت خود را به ‌دادگاه صالح تقدیم و پس از اثبات حق مورد ادعا و نیز جبران خسارات وارده حکم مقتضی صادر می‌شود.

‌اگر مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید.

مستاجر می‌تواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند.

مگر آنکه در ضمن عقد ‌اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.

چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید پس از پایان مدت اجاره مستاجر اخیر‌ حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.
‌در مواد ۷ تا ۱۰ قانون سال ۷۶ راجع به حقوق مالک و مستأجر مواردی ذکر شده است.

نقش مشاوران حقوقی در انعقاد قراردادهای حقوقی ملکی و تجاری

کسانی که در مقام مالک و مستأجر با یکدیگر قرارداد منعقد می نمایند باید بسیار مراقب باشند تا ناخواسته در تنگناهای قانونی گرفتار نشوند.

چه بسیار افرادی که در جایی برای خود حقوقی متصور هستند اما بعد از مراجعه به دادگاه متوجه شوند نه تنها حقوقی ندارند بلکه باید حقوقی را نیز به طرف مقابل بپردازند.

بنابراین ضروری است به منظور انعقاد قراردادهای حقوقی ملکی و تجاری بویژه میان مالکین و مستأجرین در واحدهای تجاری و اداری، حتما یک کارشناس و یا وکیل آشنا به امور قراردادها حضور داشته و قراردادها توسط وی تنظیم گردد.

مشاوره حقوقی در قراردادهای حقوقی ملکی و تجاری  کمترین هزینه ای ای است که لازم است همه افراد حقیقی و یا حقوقی در مورد آن اقدام کنند.

 

 

قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶

‌فصل اول – روابط موجر و مستاجر
‌ماده ۱

از تاریخ لازم‌ الاجرا شدن این قانون، اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی،
تجاری، محل کسب و پیشه، اماکن آموزشی، خوابگاههای‌ دانشجویی و ساختمانهای دولتی و
نظایر آن که با قرارداد رسمی یا عادی منعقد می شود تابع مقررات قانون مدنی و مقررات
مندرج در این قانون و شرایط‌ مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود.

‌ماده ۲

قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و
به‌امضای موجر و مستاجر برسد و به‌ وسیله دو نفر افراد مورد‌ اعتماد طرفین به‌ عنوان
شهود گواهی گردد.

‌ماده ۳

پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر یا قایم‌مقام قانونی وی تخلیه
عین مستاجره در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای‌ ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با
سند عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی
توسط ضابطین قوه‌قضاییه انجام خواهد گرفت.

‌ماده ۴

در صورتی که‌ موجر مبلغی بعنوان ودیعه یا تضمین یا قرض‌الحسنه و یا سند
تعهدآور و مشابه آن از مستاجر دریافت کرده باشد تخلیه و‌ تحویل مورد اجاره به موجر
موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستاجر و یا سپردن آن به دایره اجراست.

چنانچه موجر مدعی ورود خسارت به‌ عین مستاجره از ناحیه مستاجر و یا عدم پرداخت
مال‌الاجاره یا بدهی بابت قبوض تلفن، آب، برق و گاز مصرفی بوده و متقاضی جبران
خسارات وارده‌ و یا پرداخت بدهی‌های فوق از محل وجوه یاد شده باشد موظف است همزمان
با تودیع وجه یا سند، گواهی دفتر شعبه دادگاه صالح را مبنی بر تسلیم‌ دادخواست
مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا به دایره اجرا تحویل نماید.

در این صورت دایره اجرا از تسلیم‌ وجه یا سند به مستاجر به همان میزان‌ خودداری و پس از صدور رای
دادگاه و کسر مطالبات موجر اقدام به رد آن به مستاجر خواهد کرد.

‌ماده ۵

چنانچه مستاجر در مورد مفاد قرارداد ارایه شده از سوی موجر مدعی هرگونه
حقی باشد ضمن اجرای دستور تخلیه شکایت خود را به‌دادگاه صالح تقدیم و پس از اثبات
حق مورد ادعا و نیز جبران خسارات وارده حکم مقتضی صادر می‌شود.

‌فصل دوم – سرقفلی
‌ماده ۶ 

هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می‌تواند مبلغی را
تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید. همچنین‌ مستاجر می‌تواند در اثناء مدت
اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی
دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد‌اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.

‌تبصره ۱ – چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به
دیگری واگذار نماید پس از پایان مدت اجاره مستاجر اخیر‌ حق مطالبه سرقفلی از مالک
را ندارد.
‌تبصره ۲ – در صورتی‌که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل نماید،
هنگام تخلیه مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت‌ عادله روز را دارد.‌

ماده ۷

هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود، تا زمانی که عین مستاجره درتصرف مستاجر
باشد مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستاجره را‌ نداشته باشد و متعهد شود که
هر ساله عین مستاجره را به همان مبلغ به او واگذار نماید در این صورت مستاجر
می‌تواند از موجر و یا مستاجر دیگر‌ مبلغی بعنوان سرقفلی برای اسقاط حقوق خود
دریافت نماید.

‌ماده ۸ 

هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستاجره را به‌غیر مستاجر
اجاره ندهد و هر ساله آن را به اجاره متعارف به مستاجر متصرف‌ واگذار نماید، مستاجر
می‌تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و
دریافت نماید.

‌ماده ۹ 

چنانچه مدت اجاره به پایان برسد یا مستاجر سرقفلی به مالک نپرداخته باشد
و یا اینکه مستاجر کلیه حقوق ضمن عقد را استیفاء کرده‌ باشد هنگام تخلیه عین
مستاجره حق دریافت سرقفلی نخواهد داشت.

ماده ۱۰

در مواردی که طبق این قانون دریافت سرقفلی مجاز می‌باشد هرگاه بین
طرفین نسبت به میزان آن توافق حاصل نشود با نظر دادگاه تعیین‌ خواهد شد.

‌تبصره – مطالبه هرگونه وجهی خارج از مقررات فوق در روابط استیجاری ممنوع می‌باشد.

‌ماده ۱۱

اماکنی که قبل از تصویب این قانون به اجاره داده شده از شمول این قانون
مستثنی و حسب مورد مشمول مقررات حاکم بر آن خواهند‌ بود.

‌ماده ۱۲

آئین‌نامه اجرایی این قانون ظرف مدت سه ماه توسط وزارتخانه‌های
دادگستری و مسکن و شهرسازی تهیه و به تصویب هیات وزیران‌ خواهد رسید.

‌ماده ۱۳

کلیه قوانین و مقررات مغایر با این قانون لغو می‌شود.
‌تاریخ تصویب ۱۳۷۶.۵.۲۶
‌تاریخ تایید شورای نگهبان ۱۳۷۶.۵.۲۹

بازگشت به صفحه اصلی

 

 

فهرست
Call Now Button