طرح دعوای مطالبه قیمت روز ملک
طرح دعوای مطالبه قیمت روز ملک
یکی از دعاوی ملکی مهم در بخش خرید و فروش و یا انجام معاملات ملکی ، دعوای مطالبه قیمت روز ملک است. طرح دعوای مطالبه قیمت روز ملک معمولاً زمانی قابل طرح است که انجام تعهدات مرتبط با انتقال سند ملک یا تحویل آن به دلایلی غیرممکن شده یا انجام نشده است(مالک یا فروشنده به انتقال سند یا ملک مورد معامله اقدام نمی‌کند).
این نوع دعوا زمانی قابل طرح می شود که امکان الزام به انجام تعهد یا تحویل عین (مانند انتقال مالکیت ملک) دیگر وجود ندارد یا خواهان به‌دلیل عدم امکان دستیابی به ملک، مطالبه قیمت به‌روز شده ملک را درخواست می‌کند.
در ادامه، به چند مورد مهم از شرایطی که موجب طرح دعوای مطالبه قیمت روز ملک می‌شود، اشاره می نماییم:
۱. هر گاه فروشنده سند ملک را منتقل نکند
اگر یک قرارداد یا مبایعه‌نامه برای خرید و فروش ملک وجود داشته باشد و فروشنده متعهد به انتقال سند شود ولی به تعهد خود عمل نکند (به‌عنوان مثال، در دفتر اسناد رسمی حضور نیافته و انتقال سند انجام نگیرد)، خریدار یا طرف مقابل می‌تواند پس از طی فرآیند الزام به تنظیم سند رسمی، در نهایت درخواست مطالبه قیمت روز ملک را داشته باشد.
۲. امکان انتقال ملک در عمل وجود ندارد(معامله فضولی یا مشکل حقوقی)
- اگر در زمان عقد قرارداد مشخص شود که ملک به دلایلی مانند معامله فضولی (یعنی فروشنده مالک ملک نیست یا بدون رضایت مالک اصلی آن را به فروش رسانده است)، یا مشکلات ثبتی و حقوقی (مانند مالکیت چندگانه یا توقیف بودن ملک) قابلیت انتقال ندارد، خریدار می‌تواند به‌جای ملک، قیمت روز ملک فروخته‌شده را مطالبه کند.
۳. افزایش ارزش ملک (مطالبه جبران ضرر)
- هر گاه یک قسمت یا تمام بهای ملک توسط خریدار پرداخت شده و فروشنده تعهد انتقال سند را انجام نداده است و ارزش ملک در این مدت افزایش یافته، در این شرایط، خریدار می‌تواند قیمت روز ملک را بر مبنای ارزش روز مطالبه کند تا ضرر ناشی از افزایش قیمت را جبران نماید.
۴. وقتی فروشنده ملک را تخریب یا به دیگری منتقل کند
- وقتی بعد از فروش ملک به خریدار، فروشنده با هدف کلاهبرداری یا فریب، اقدام به فروش ملک به فرد دیگر کند. ممکن است فروشنده ، وضعیت ملک را به گونه ای تغییر یا تخریب کند که شرایط انتقال را ناممکن یا نامناسب کند. در این صورت اگر بازپس‌گیری یا تحویل ملک امکان ناپذیر شود، خریدار می‌تواند قیمت روز ملک را درخواست کند.
- هر گاه فروشنده از روی عمد، ملک را از بین برده باشد، علاوه بر مطالبه قیمت روز، امکان مطالبه خسارت نیز وجود دارد.
۵. ملک در اختیار نباشد(غصب) یا از بین برود(حوادث غیرمترقبه)
- اگر ملک موضوع قرارداد به دلیل حوادث غیرمترقبه (مانند تخریب بر اثر سیل یا طوفان) یا اقدامات غیرقانونی فروشنده (مانند غصب و تخریب) دیگر وجود خارجی نداشته باشد، خریدار می‌تواند به‌جای درخواست الزام به انتقال ملک، نسبت به طرح دعوای مطالبه قیمت روز ملک اقدام نماید.
۶. خودداری فروشنده و فسخ قرارداد (خسارت)
ممکن است خریدار، قرارداد را فسخ کند(مثلاً به دلیل قصور فروشنده در انتقال سند یا مشکلات حقوقی مربوط به ملک) و ملک قابلیت انتقال نداشته باشد، خریدار می‌تواند با ارائه مدارک مرتبط، علاوه بر استرداد مبلغ پرداختی قبلی، درخواست قیمت روز ملک را مطرح کند.
۷. غیر ممکن بودن اجرای عین تعهد
- در شرایطی که تعهدات فروشنده مبنی بر انتقال سند ملک غیرممکن یا منوط به شرایط ناممکن باشد، خریدار می‌تواند به سراغ طرح دعوای مطالبه قیمت روز برود. به عبارت دیگر اگر انتقال سند، اجرایی نباشد (مانند توقیف سند ملک یا مغایرت آن با قانون)، یا ملک ویژگی‌هایی که در قرارداد اشاره شده را نداشته باشد، اقدام به مطالبه قیمت روز منطقی خواهد بود.
۸. اختلاف بر سر ارزش ملک
- اگر طرفین یک قرارداد خرید و فروش ملک به هر دلیلی نتوانند در مورد قیمت ملک توافق داشته باشند و شرایط انتقال سند و پرداخت جبران خسارت به تعویق بیفتد، ممکن است خریدار مبادرت به طرح دعوای مطالبه قیمت روز ملک نماید.
شرایط قانونی طرح دعوای مطالبه قیمت روز ملک
ببرای آنکه طرح دعوای مطالبه قیمت روز سند ملک، با موفقیت در دادگاه همراه شود لازم است نکات زیر مد نظر قرار گیرد:
- وجود قرارداد معتبر: وجود مبایعه‌نامه یا سندی که نشان‌دهنده وجود تعهد فروشنده به انتقال ملک باشد.
- عدم انجام تعهد: ثابت شود که فروشنده به تعهد انتقال سند عمل نکرده است یا عملاً انتقال سند غیرممکن شده است.
- عدم امکان الزام به انجام تعهد: ابتدا باید اثبات شود که الزام فروشنده به تنظیم سند یا تحویل ملک امکان‌پذیر نیست.
- ارزیابی قیمت روز ملک: ارزیابی قیمت روز ملک با نظر کارشناسی رسمی دادگستری انجام می‌شود.
روند قانونی طرح دعوا
روند قانونی طرح دعوای مطالبه قیمت روز ملک به قرار زیر خواهد بود:
الف) دادخواست:
براساس قانون، خریدار باید دادخواستی مبنی بر مطالبه قیمت روز ملک را تنظیم و در دادگاه صالح ثبت کند.
در تصویر دادخواست، باید به تمامی مدارک قرارداد و شرایط معامله اشاره شود.
ب) ارجاع به کارشناس رسمی:
دادگاه پس از بررسی اسناد، معمولاً موضوع را به کارشناسی ارجاع می‌دهد تا ارزش روز ملک را برآورد کند.
پ) صدور حکم:
در نهایت، دادگاه با استناد به گزارش کارشناسی و بررسی مدارک، رای خود را صادر خواهد نمود.
نقش وکیل در دعوای مطالبه قیمت روز سند ملک
استخدام یک وکیل می‌تواند به طور قابل توجهی پرونده شما را در دعوای مطالبه قیمت روز ملک تقویت کند. یک وکیل می‌تواند در اجرای روند مطالبه قیمت روز سند ملک به شما کمک کند. برخی از وظایف وکیل ملکیر در این حوزه عبارت هستند از:
- مشاوره حقوقی: یک وکیل، مشاوره تخصصی در مورد جنبه‌های حقوقی پرونده شما ارائه می‌دهد. آن‌ها به شما کمک می‌کنند حقوق خود را با نتایج بالقوه دریافت کنید.
- تنظیم دادخواست و لوایح: وکلا کلیه مدارک لازم از جمله تنظیم دادخواست‌ها و لوایح را تنظیم و سایر اسناد قانونی را جمع آوری و به دادگاه ارائه میدهند.
- جمع‌آوری مدارک: یک وکیل به جمع‌آوری و سازماندهی برای حمایت از ادعای شما کمک می‌کند.
- وکالت در دادگاه: وکیل نماینده شما در دادگاه خواهد بود و پرونده شما را به قاضی ارائه می‌دهد.
- مذاکره و تسویه حساب: وکیل می‌تواند مذاکره‌کننده ماهری باشد که به روند پرونده کمک کند.
- گزارش کارشناسی و شهادت شهود: برای ارزیابی اموال و تکمیل تحقیقات ممکن است نیاز به دریافت گزارش کارشناسی و اظهارات شاهدین باشد.
- رعایت تشریفات قانونی: مسیر قانونی و رسیدگی قضایی می‌تواند پیچیده و طولانی باشد.
- ارزیابی ریسک: یک وکیل می‌تواند خطرات و مزایای رسیدگی به پرونده شما را ارزیابی کند.
- اجرای حکم: در صورت برنده شدن در پرونده وکیل شما می‌تواند به اجرای حکم کمک کند.
- تجدید نظر: اگر نتیجه پرونده مساعد نبود وکیل می‌تواند دادخواست تجدید‌نظر دهد.
داشتن یک وکیل ملکی آگاه در کنار شما می‌تواند تفاوت اساسی در نتیجه دعوا ایجاد نماید و تضمین دهد که پرونده شما به طور موثر پیش رود. همچنین وکیل ملکی می‌تواند از منافع‌تان در طول مراحل قانونی محافظت کند.
توصیه‌های مالکیتی
احترام به دارایی دیگران مستلزم شناخت و احترام به حقوق مالکیت آن‌هاست. این به معنای عدم استفاده ، گرفتن یا تغییر اموال آن‌ها بدون رضایت است. قوانین مالکیت بر اساس حوزه قضایی متفاوت خواهد بود اما اصل اساسی این است که مالکان حق کنترل و لذت بردن از دارایی خود را دارند.
در پایان، مفهوم مالکیت برای ساختارهای اجتماعی و اقتصادی اساسی است و چارچوبی را برای مالکیت مسئولیت، مبادله کالا و خدمات فراهم می‌کند. این فقط در مورد مالکیت نیست بلکه در مورد حقوق و تعهدات ناشی از آن نیز صدق می‌کند.
کلام آخر
دعوای مطالبه قیمت روز سند ملک بر اهمیت حیاتی شفافیت و انصاف در معاملات ملک تاکید دارد. خواهان پرونده اسناد قانع کننده‌ای ارائه کرده است که به صحت ارزش گذاری ملک و تعهد فروشنده به افشای قیمت فعلی بارار وابسته است.
دادگاه باید مدارک ، اسناد ، شواهد و ادعاهای خواهان را مورد ارزیابی قرار دهد. نتیجه این پرونده نه تنها طرف‌های درگیر را تحت تاثیر قرار می‌دهد بلکه ممکن است سابقه‌ای برای اختلافات ملکی آینده را ایجاد کند.
برای کسب اطلاعات بیشتر در مورد نحوه طرخ دعوای مطالبه قیمت روز سند ملک می توانید از افراد متخصص در گروه حقوقی تخصصی ملکی اداری راهنمایی حقوقی دقیق بگیرید.
