کلاهبرداری در معاملات املاک و نقش وکیل ملکی در شناخت 8 راه جلوگیری از آن

کلاهبرداری در معاملات املاک
یکی از جرایم پرشمار و خسارتبار، جرم کلاهبرداری است. این نوع جرم در همه زمینهها ممکن است رخ دهد. بطور کلی هر جا که پای منافع در میان باشد این جرم امکان ارتکاب پیدا میکند. در انجام معاملات ملکی هم که همیشه پول زیادی جابجا میشود شاهد ارتکاب جرم کلاهبرداری هستیم.
باید دانست کلاهبرداری به عنوان یک جرم اقتصادی و مالی شناخته میشود که به طور کلی به معنای فریب و سوءاستفاده از اعتماد دیگران به منظور کسب منافع مالی یا غیرمالی است. این جرم میتواند در زمینههای مختلفی از جمله معاملات ملکی، تجارت، خدمات مالی و حتی در روابط شخصی رخ دهد.
در مورد کلاهبرداری در معاملات ملکی بیشترین نگاهها متوجه قانون ثبت است. اگر نگاهی به ماده 105 قانون ثبت اسناد و املاک بیندازیم چنین مستفاد میشود هر کس تقاضای ثبت ملکی را بنماید که قبلاً به دیگری انتقال داده شده یا با علم و آگاهی به اینکه به نحوی از انحاء، از او سلب مالکیت شده است، تقاضای ثبت ملک نماید، وی کلاهبردار و عمل وی کلاهبرداری ملکی محسوب میشود.
بر اساس ماده مذکور همچنین اگر متقاضی ثبت ملک، در موقع تقاضای ثبت ملک، مالک ملک مورد تقاضا بوده ولی وقتی زمان ثبت ملک در دفتر ثبت املاک میرسد، مالکیت وی منتفی شده باشد ولی به هر صورت بتواند سند مالکیت بگیرد، عمل وی مصداق کلاهبرداری در ملک محسوب میگردد.
در معاملات ملکی و در دعاوی مربوط به املاک قولنامه ای شاهد ارتکاب بیشتر این جرم هستیم. ممکن است جریان کلاهبرداری شامل روشها و شیوه هایی باشد که صرفا محدود به جریان ثبت ملک نیست. ما در این مقاله به برخی از این روشها اشاره خواهیم کرد.
کلاهبرداری به عنوان یک جرم کیفری شناخته میشود و لذا با مجازاتهای سنگین از جمله حبس، جریمه و رد مال همراه است. شدت مجازات معمولاً به نوع و میزان کلاهبرداری و تأثیر آن بر قربانیان بستگی دارد.

کلاهبرداری یک جرم اقتصادی چیست؟
کلاهبرداری یک جرم اقتصادی و مالی است. کلاهبرداری به عنوان یک جرم اقتصادی طبقهبندی میشود زیرا معمولاً شامل سوءاستفاده از منابع مالی و اقتصادی افراد یا سازمانهاست. از طرفی کلاهبرداری یک جرم مالی است زیرا این نوع جرم به طور خاص به فریب و کلاهبرداری در زمینههای مالی مربوط میشود، مانند سرقت هویت، جعل اسناد، و فریب در معاملات.
ویژگیهای کلاهبرداری
جرم کلاهبرداری یک جرم بر پایه فریب و سوء استفاده از اطلاعات نادرست است. در ادامه برخی ویژگیهای کلاهبرداری را مورد اشاره قرار خواهیم داد:
فریب: کلاهبرداری معمولاً شامل فریب دادن فرد یا گروهی به منظور ایجاد اعتماد و سپس سوءاستفاده از آن اعتماد است.
سوءاستفاده از اطلاعات: کلاهبرداران ممکن است از اطلاعات نادرست یا ناقص استفاده کنند تا دیگران را به انجام معاملهای که به نفع کلاهبردار است، ترغیب کنند.
نیت کلاهبرداری: برای اینکه یک عمل به عنوان کلاهبرداری شناخته شود، باید نیت کلاهبردار برای فریب و کسب منافع غیرقانونی وجود داشته باشد.
انواع کلاهبرداری
اگر بخواهیم انواع کلاهبرداری را بشناسیم و ببینیم کلاهبرداری در کجا اتفاق می افتد لازم است این 4 نوع کلاهبرداری را از هم تفکیک کنیم:
کلاهبرداری مالی: شامل کلاهبرداری در معاملات مالی، مانند فروش اوراق بهادار جعلی یا فریب در سرمایهگذاری.
کلاهبرداری در معاملات ملکی: شامل فروش ملکهای غیرواقعی یا جعل اسناد ملکی.
کلاهبرداری اینترنتی: شامل فریب در فضای آنلاین، مانند فیشینگ و فروش کالاهای جعلی.
کلاهبرداری بیمه: شامل ارائه اطلاعات نادرست برای دریافت مزایای بیمه.

کلاهبرداری در معاملات ملکی را دقیقتر بشناسیم
کلاهبرداری در معاملات ملکی به معنای انجام فعالیتهای غیرقانونی و فریبکارانه در زمینه معاملات و انتقال مالکیت املاک و مستغلات است. این نوع کلاهبرداری معمولاً به منظور کسب سود غیرقانونی از طریق فریب خریداران، فروشندگان یا مستأجران صورت میگیرد.
کلاهبرداری ملکی میتواند شامل انواع مختلفی از شیوهها و روشها باشد که در ادامه به توضیح آنها میپردازیم:
فروش ملکهای غیرواقعی:
کلاهبرداران ممکن است ملکی را به فروش برسانند که وجود ندارد یا متعلق به شخص دیگری است. آنها با ارائه عکسها و اطلاعات جذاب، خریداران را فریب میدهند.
جعل اسناد:
کلاهبرداران ممکن است اسناد ملکی مانند سند مالکیت را جعل کنند و خود را به عنوان مالک قانونی معرفی نمایند.
فروش ملکهای در رهن:
در این حالت، ملکهایی که هنوز در رهن بانک یا شخص دیگری هستند، به فروش میرسند بدون اینکه خریدار از وضعیت واقعی ملک مطلع شود.
استفاده از وکالتنامههای جعلی:
کلاهبرداران ممکن است از وکالتنامههای جعلی استفاده کنند تا خود را به عنوان نماینده قانونی مالک معرفی کنند و ملک را به فروش برسانند.
فریب در قیمتگذاری:
تعیین قیمتهای غیرمنطقی و پایینتر از ارزش واقعی ملک به منظور جذب خریداران و سپس عدم تحویل ملک پس از دریافت وجه.
عدم شفافیت در قرارداد:
در برخی موارد، قراردادهای فروش ممکن است شامل بندهای مخفی و نامناسب باشند که به نفع کلاهبردار است و خریدار را در موقعیت ضعیفی قرار میدهد.
تغییر مشخصات ملک:
در برخی موارد، کلاهبرداران ممکن است اطلاعات نادرستی درباره ملک ارائه دهند، مانند مساحت، تعداد اتاقها یا وضعیت حقوقی ملک. این اطلاعات نادرست میتواند خریدار را به اشتباه بیندازد.
فروش ملکهای ورثهای:
در مواردی که ملک متعلق به چند ورثه است، کلاهبرداران ممکن است تنها با رضایت یک یا چند نفر از ورثه، ملک را به فروش برسانند و از دیگر ورثهها غفلت کنند.
ملکهای دارای مشکلات حقوقی:
ملکهایی که دارای مشکلات حقوقی، مانند دعاوی قضایی، تصرف غیرقانونی یا مسائل مربوط به مالکیت هستند، میتوانند در معرض کلاهبرداری قرار گیرند. کلاهبرداران ممکن است این مشکلات را پنهان کنند و ملک را به خریدار بفروشند.
معاملات بینالمللی:
در معاملات ملکی بینالمللی، کلاهبرداری میتواند شامل فریب در زمینه شرایط قانونی و مالی کشور مقصد باشد. خریداران ممکن است از قوانین و مقررات محلی بیخبر باشند و در نتیجه در دام کلاهبرداران بیفتند.
پروژه های بزرگ ملکی:
پروژههای ساختمانی میتوانند در معرض کلاهبرداری قرار گیرند. کلاهبرداران ممکن است پیشفروش واحدها را بدون داشتن مجوزهای لازم انجام دهند.

وکیل ملکی چگونه میتواند از کلاهبرداری در معاملات ملکی جلوگیری کند؟
وکیل ملکی نقش بسیار مهمی در جلوگیری از کلاهبرداری در معاملات ملکی دارد. او میتواند با ارائه مشاورههای حقوقی، بررسی دقیق اسناد و انجام اقدامات پیشگیرانه، از وقوع کلاهبرداری جلوگیری کند. در ادامه، به برخی از روشها و اقداماتی که وکیل ملکی میتواند انجام دهد تا از کلاهبرداری از معاملات ملکی پیشگیری کند، اشاره خواهیم کرد:
1. بررسی دقیق اسناد:
وکیل ملکی میتواند تمامی اسناد مربوط به ملک، از جمله سند مالکیت، وکالتنامهها و قراردادهای اجاره را به دقت بررسی کند تا از صحت و قانونی بودن آنها اطمینان حاصل کند.
2. استعلام از مراجع قانونی:
وکیل میتواند از مراجع مربوطه مانند اداره ثبت اسناد و املاک، وضعیت حقوقی ملک را استعلام کند. این شامل بررسی وجود هرگونه رهن، دعاوی قضایی یا مشکلات حقوقی دیگر است.
3. مشاوره حقوقی:
وکیل ملکی میتواند به خریداران و فروشندگان مشاوره دهد و آنها را از خطرات احتمالی و نکات مهم در معاملات ملکی آگاه کند. این مشاوره میتواند شامل نکات مربوط به قیمتگذاری، شرایط قرارداد و حقوق و وظایف طرفین باشد.
4. تنظیم قرارداد:
وکیل ملکی میتواند قراردادهای خرید و فروش را به گونهای تنظیم کند که تمامی جزئیات و شرایط به وضوح مشخص شوند و از بروز هرگونه سوءتفاهم یا کلاهبرداری جلوگیری شود.
5. بررسی هویت طرفین:
وکیل میتواند هویت طرفین معامله را بررسی کرده و از صحت اطلاعات آنها اطمینان حاصل کند. این شامل تأیید هویت مالک و بررسی وضعیت قانونی او در مورد ملک است.
6. آموزش و آگاهیدهی:
وکیل میتواند با هدف جلوگیری از انجام کلاهبرداری در معاملات ملکی، به خریداران و فروشندگان آموزش دهد که چگونه از خود در برابر کلاهبرداری در معاملات ملکی محافظت کنند.
7. استفاده از وکالتنامههای معتبر:
وکیل میتواند اطمینان حاصل کند که هرگونه وکالتنامهای که در معامله استفاده میشود، معتبر و قانونی است و از هرگونه جعل یا سوءاستفاده مبرا است.
8. پیگیری قانونی:
در صورت وقوع کلاهبرداری، وکیل ملکی میتواند به قربانیان کمک کند تا از طریق مراجع قانونی، شکایت کنند و حقوق خود را پیگیری نمایند.
قانون در مورد کلاهبرداری در معاملات ملکی چه میگوید؟
در قوانین کیفری، کلاهبرداری معمولاً به عنوان عملی تعریف میشود که شامل فریب دادن دیگران به منظور کسب منافع مالی یا غیرمالی است. این تعریف شامل انواع مختلفی از کلاهبرداری، از جمله کلاهبرداری در معاملات ملکی میشود.
کلاهبرداری در معاملات ملکی معمولاً با مجازاتهای سنگینی همراه است. این مجازاتها میتوانند شامل حبس، جریمههای مالی، و در برخی موارد، بازپرداخت خسارت به قربانیان باشند. شدت مجازات به نوع و میزان کلاهبرداری و تأثیر آن بر قربانیان بستگی دارد
قوانین مربوط به ثبت اسناد و مالکیت ملک نیز به جلوگیری از کلاهبرداری کمک میکند. این قوانین معمولاً شامل الزامات ثبت، تأیید هویت مالک، و بررسی وضعیت حقوقی ملک هستند.
در بسیاری از کشورها، برای جلوگیری از کلاهبرداری در معاملات املاک، الزامات خاصی برای ارائه مستندات و مدارک قانونی در معاملات ملکی وجود دارد. این مستندات میتواند شامل سند مالکیت، وکالتنامه، و قراردادهای فروش باشد.
در صورتی که وکالتنامهها در معاملات ملکی مورد استفاده قرار گیرند، قوانین خاصی وجود دارد که تعیین میکند چگونه این وکالتنامهها باید تنظیم شوند و چه شرایطی باید رعایت شود تا از جعل و سوءاستفاده جلوگیری شود.
علاوه بر مجازاتهای کیفری، قربانیان کلاهبرداری میتوانند از طریق دعاوی مدنی نیز اقدام کنند. این دعاوی میتواند شامل درخواست جبران خسارت و بازپسگیری ملک باشد.
خلاصه: پیشگیری از کلاهبرداری در معاملات املاک
برای جلوگیری از کلاهبرداری در معاملات املاک، رعایت این نکات کلیدی بسیار مهم است:
اولین نکته در جلوگیری از کلاهبرداری معاملات ملکی آن است که ابتدا از صحت مالکیت ملک اطمینان حاصل کنید. این شامل بررسی سند مالکیت و استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک است.اطمینان حاصل کنید که تمامی اسناد مربوط به معامله، از جمله وکالتنامهها و قراردادها، معتبر و قانونی هستند. از وکیل ملکی یا کارشناس معتبر برای بررسی این اسناد کمک بگیرید.
دومین نکته در پیشگیری از کلاهبرداری در معاملات ملکی، آنکه با یک وکیل ملکی مشورت کنید. وکیل میتواند به شما در درک شرایط حقوقی، نکات مهم قرارداد و خطرات احتمالی کمک کند.اطمینان حاصل کنید که قراردادهای خرید و فروش به صورت دقیق و شفاف تنظیم شدهاند و تمامی جزئیات، از جمله شرایط پرداخت و تحویل ملک، به وضوح در آنها ذکر شده است.
سومین نکته در جلوگیری از کلاهبرداری از معاملات ملکی، آن است که هویت فروشنده یا خریدار را به دقت بررسی کنید. از مدارک شناسایی معتبر مانند کارت ملی یا پاسپورت استفاده کنید.در صورت امکان، در مورد سوابق و اعتبار طرفین معامله تحقیق کنید. این شامل بررسی نظرات دیگران، سوابق تجاری و هرگونه شکایت قبلی است.
و نهایتاً اینکه از مراجع مربوطه مانند اداره ثبت اسناد و املاک، وضعیت ملک را استعلام کنید.