کمیسیون ماده 100 شهرداری

کمیسیون ماده 100 شهرداری ، اعضای کمیسیون ، وظایف کمیسیون

کمیسیون ماده 100 و برخی نکات مهم آن – باید بدانید در شهرداری انواع کمیسیون ها وجود دارد . شاید شما هم در مورد کمیسیون ماده 100 یا کمیسیون ماده 5 ، یا نام کمیسیون ماده 7 ، همچنین کمیسیون ماده 77 را شنیده باشید. اینها همه کمیسیون هایی هستندکه با موضوع ملک و ساخت و ساز مرتبط می باشند.

مطلب مفید | وکیل کمیسیون ماده 100 شهرداری

در هر کشوری، موضوع ساخت و ساز در املاک تابع قوانین و ضوابط مشخص و از قبل تدوین شده می باشد. این ضوابط عمدتاً ناظر بر محدوده شهرها و حریم آن است و شهرداری نهادی است که بر اجرای آن نظارت می کند. هدف از این کار افزایش ایمنی و سلامت ساخت و ساز در داخل شهرها و محدوده حریم آن می باشد.

اهمیت کمیسیون ماده 100

قوانین مربوط به شهرداری‌ها از گستردگی خاصی برخوردار هستند. همین تنوع و گستردگی موجب شده است تا بسیاری از افراد با این قوانین آشنایی نداشته باشند. کمیسیون ماده 100 یکی از مهم‌ترین قوانین مربوط به شهرداری‌ها به شمار می‌آید که مباحث مختلفی را در خود جای‌داده است.

این کمیسیون اطلاعاتی در مورد شرایط و ضوابط موردنیاز برای ساخت بنا در یک محیط شهری را ارائه می‌کند. به طبع، مانند هر قانون دیگری امکان عدم رعایت این موارد توسط شهروندان وجود دارد. به همین دلیل مجازات خاصی نیز در این زمینه برای افراد مجرم تعیین شده است.

شناخت این کمیسیون بیشتر برای افرادی اهمیت دارد که قصد دارند بنای جدیدی بسازند. یا می‌خواهند بنای سابق را ترمیم کنند. کلیه تخلفات ساخت‌وساز در زیرمجموعه کمیسیون ماده صد قرار می‌گیرند. به همین دلیل همه شهروندان باید با این کمیسیون و قوانین مرتبط با آن آشنا باشند. در ادامه متن با ما همراه باشید تا اطلاعات کاملی را دررابطه‌با این کمیسیون فوق‌العاده مهم به شما عزیزان ارائه کنیم.

آشنایی با کمیسیون ماده صد

کمیسیون ماده صد در زمینه تعیین، اجرا و بررسی کلیه قوانین مربوط به ساخت‌وساز بناهای صنعتی، اداری،‌ مسکونی، تجاری و … در محیط‌های شهری فعالیت می‌کنند. این کمیسیون توسط شهرداری منطقه مدنظر تشکیل می‌شود و مجاز است تا در صورت مشاهده هرگونه تخلفی دررابطه‌با ساخت‌وساز بناهای غیرمجاز، مراتب امر را به دستگاه‌های قضایی ارجاع دهد.

کلیه مالکان و پیمانکارانی که قصد دارند یک بنای جدید بسازند، باید نسبت به کسب مجوز‌های لازم از شهرداری‌ها اقدام کنند. در بعضی مناموضوعات ذیل کمیسیون ماده 100طق حتی تغییر طراحی داخلی بنا نیز باید با کسب مجوز از شهرداری صورت بگیرد. کمیسیون ماده 100 این اختیار را در دستان شهرداری‌ها قرار می‌دهد که حتی پس از کسب پروانه ساخت نیز نسبت به توقف عملیات ساخت‌وساز اقدام کنند.

موضوعات ذیل کمیسیون ماده 100

کمتر کسی است که در ارتباط با ساخت و احداث بنا کارش به شهرداری و اعتراض به انواع کمیسیون ها نکشیده باشد. یکی از کمیسیون های جنجالی شهرداری ، کمیسیون ماده 100 شهرداری است. این ماده ناظر بر نحوه تفکیک اراضی و یا ساخت و ساز در آن است. در بسیاری موارد ممکن است اختلافاتی میان این نهاد عمومی و شهروندان پدید آید که در این صورت پرونده به کمیسیون ماده 100 و نهایتاً در صورت اعتراض به رای این کمیسیون ، موضوع در دیوان عدالت اداری رسیدگی می شود.

اما اخیرا اخباری به گوش می رسد که ناظر بر ایجاد تغییرات بنیادین در کمیسیون ماده 100 است.

قانون ماده 100 قانون شهرداری 

برای آنکه بحث خود را دقیق تر پیش ببریم ابتدا لازم است بدانیم کمیسیون ماده 100 شهرداری چیست؟ باید ببینیم قانون چه می گوید. در ماده 100 قانون شهرداری چنین آمده است:

 ‌مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن باید قبل از هر اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع ساختمان از شهرداری ‌پروانه اخذ نمایند. (الحاقی 27/۱۱/1345)

‌جلوگیری از عملیات ساختمانی

شهرداری می‌تواند از عملیات ساختمانی ساختمانهای بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه به وسیله مأمورین خود اعم از آنکه ساختمان در زمین‌ محصور یا غیر محصور واقع باشد جلوگیری نماید. ‌در موارد مذکور که از لحاظ اصول شهرسازی یا فنی یا بهداشتی قلع تأسیسات و بناهای خلاف مشخصات مندرج در پروانه ضرورت ‌داشته باشد، یا بدون پروانه شهرداری ساختمان احداث یا شروع به احداث شده باشد، به تقاضای شهرداری موضوع در کمیسیون ماده 100 رسیدگی می شود.

اعضای کمیسیون ماده 100

• نماینده‌ وزارت کشور به انتخاب وزیر کشور،
• و یکی از قضات دادگستری به انتخاب وزیر دادگستری،
• و یکی از اعضای انجمن شهر به انتخاب انجمن.
• در این جلسه نماینده شهرداری( بدون حق رأی) برای ادای توضیح شرکت می‌کند.

آشنایی با نحوه کار کمیسیون ماده 100

کمیسیون ماده صد در زمینه تعیین، اجرا و بررسی کلیه قوانین مربوط به ساخت‌وساز بناهای صنعتی، اداری،‌ مسکونی، تجاری و … در محیط‌های شهری فعالیت می‌کنند. این کمیسیون توسط شهرداری منطقه مدنظر تشکیل می‌شود و مجاز است تا در صورت مشاهده هرگونه تخلفی دررابطه‌با ساخت‌وساز بناهای غیرمجاز، مراتب امر را به دستگاه‌های قضایی ارجاع دهد.

کلیه مالکان و پیمانکارانی که قصد دارند یک بنای جدید بسازند، باید نسبت به کسب مجوز‌های لازم از شهرداری‌ها اقدام کنند. در بعضی مناطق حتی تغییر طراحی داخلی بنا نیز باید با کسب مجوز از شهرداری صورت بگیرد. کمیسیون ماده 100 این اختیار را در دستان شهرداری‌ها قرار می‌دهد که حتی پس از کسب پروانه ساخت نیز نسبت به توقف عملیات ساخت‌وساز اقدام کنند.

کمیسیون پس از وصول پرونده به ذینفع اعلام می‌نماید که ظرف ده روز توضیحات خود را کتباً ارسال دارد. پس از انقضاء مهلت مذکور‌،کمیسیون مکلف است تصمیم مقتضی  را ظرف یک ماه صادر کند.

در مواردی که شهرداری از ادامه ساختمان بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه جلوگیری می‌کند مکلف است حداکثر ظرف یک‌هفته از تاریخ جلوگیری موضوع را در کمیسیون مذکور مطرح نماید.

در غیر این صورت کمیسیون به تقاضای ذینفع به موضوع رسیدگی خواهد کرد. ‌در صورتی که تصمیم کمیسیون بر قلع تمام یا قسمتی از بنا باشد مهلت مناسبی که نباید از دو ماه تجاوز کند تعیین می‌نماید. ‌شهرداری مکلف است تصمیم مزبور را به مالک ابلاغ کند.

اقدامات شهرداری در صورت تخلف

‌در مواردی که شهرداری مکلف به جلوگیری از عملیات ساختمانی است و دستور شهرداری اجراء نشود ، می‌تواند با استفاده از مأموران اجراییات خود و‌ در صورت لزوم مأموران انتظامی برای متوقف ساختن عملیات ساختمانی اقدام نماید.

اقدامات و وظایف دفاتر اسناد رسمی در مورد معامله ساختمان ها

‌دفا‌تر اسناد رسمی مکلفند قبل از انجام هر گونه معامله اعم از قطعی و رهنی در مورد ساختمان‌ها:

گواهی پایان ساختمان در مورد ساختمان های ‌ناتمام، گواهی عدم وقوع تخلف تا تاریخ انجام معامله را که توسط شهرداری صادر شده باشد، ملاحظه و مراتب را در سند قید نمایند.

‌در مورد ساختمان هایی که پروانه آن قبل از تصویب این قانون صادر شده باشد، در صورتی که گواهی پایان ساختمان ارائه نشود، و طرف معامله با علم به ‌اینکه ممکن است مورد معامله مشمول مقررات تبصره یک ماده ۱۰۰ قانون شهرداری باشد، به انجام معامله رضایت دهد ثبت آن با تصریح مراتب فوق ‌در سند بلامانع است.

‌در مورد ساختمان هایی که قبل از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر ایجاد شده و فاقد پروانه باشند، گواهی شهرداری مبنی بر اینکه ساختمان قبل از تاریخ‌ مذکور ایجاد شده و یا احراز موضوع از طرف دفترخانه و یا رضایت طرف معامله به اینکه ممکن است مورد معامله مشمول مقررات تبصره یک ماده۱۰۰ قانون شهرداری باشد به انجام معامله، با درج هر یک از مراتب فوق در سند، معامله آن بلامانع است.

نحوه برخورد با تخلف ساختمان هایی که انتقال یافته باشد

‌در صورتی که ساختمانهای مذکور به دیگری منتقل شده باشد منتقل‌الیه می‌تواند وجوهی را که از این بابت به شهرداری پرداخت نموده از متخلف‌ مطالبه کند. ‌ساختمان هایی که پروانه ساختمان آن‌ها قبل از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر صادر شده است از شمول تبصره یک ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ‌معاف می‌باشد.

نحوه عمل در مود اعتراض به رای کمیسیون ماده 100

‌در مورد آراء صادر از کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، هر‌گاه شهرداری یا مالک یا قائم‌ مقام او از تاریخ ابلاغ رأی ظرف مدت ده روز نسبت‌ به آن رأی اعتراض نمایند، مرجع رسیدگی به این اعتراض کمیسیون تجدید نظر ماده ۱۰۰ خواهد بود. اعضای این کمیسیون متفاوت از اعضای قبلی می باشند.

کدام تخلفات در کمیسیون ماده 100 مورد رسیدگی قرار می گیرد؟

تا اینجا روشن شد که ماده 100 قانون شهرداری در مورد ساخت و ساز و نوع تخلف از آن ها و صدور پروانه برای ساختمان ها بحث می کند.

حال باید بدانیم چه نوع موضوعات یا بهتر بگوییم تخلفات مشمول ماده 100 می گردند. به عبارت دیگر در چه صورتی پرونده تخلفات در کمیسیون ماده ۱۰۰ مورد رسیدگی قرار می­‌گیرد. تخلفاتی که پرونده مربوط به آن­ها باید در کمیسیون ماده ۱۰۰ مورد رسیدگی قرار گیرد، به قرار زیر می باشند:

• احداث بنا بدون پروانه(مجوز) یا احداث بنا خارج از پروانه یا مازاد بر آن(موضوع تراکم)
• عدم احداث پارکینگ یا غیرقابل استفاده بودن پارکینگ
• تجاوز به معابر شهر
• استحکام نداشتن بنا یا عدم رعایت ضوابط فنی، بهداشتی و شهرسازی در احداث بنا
• تغییر کاربری غیرمجاز

حال سؤال این است که اگر شخصی از تخلفات یک نفر در امر ساخت‌­ وساز متضرر شود، آیا می تواند به  شهرداری یا کمیسیون ماده ۱۰۰ مراجعه کند؟ در پاسخ باید گفت کلیه شهروندان که از این نوع تخلفات متضرر می شوند، گذشته از حق مراجعه به مراجع قضایی، می‌توانند به شهرداری نیز مراجعه نمایند. اگر شهرداری پس از بررسی­‌های لازم رسیدگی به تخلف را در صلاحیت کمیسیون ببیند، پرونده را به آن ارجاع می­‌دهد.

کمیسیون ماده 100 از شهرداری جدا است

کمیسیون ماده 100 شهرداری یک مرجع حقوقی است که از نهاد شهرداری جدا است . اگرچه محل تشکیل در تهران در شهرداری است. اما اعضای آن را نمایندگان دادگستری ، وزارت کشور، شورای اسلامی و شهرداری تشکیل می دهند. توضیح اینکه حضور نماینده شهرداری فقط برای ادای توضیحات فنی است و حق رای ندارد.

تشریح تخلفات و جریمه کمیسیون ماده 100

ساخت بنا بدون مجوز ساخت‌وساز شهرداری

اصلی‌ترین و رایج‌ترین نوع تخلف مرتبط با کمیسیون ماده صد، ساخت بنا بدون کسب مجوز‌های موردنیاز از شهرداری‌ها است. کلیه افرادی که قصد دارند ساختمان مدنظر خود را در محیط شهری (محیطی که مرزهای آن توسط شهرداری مشخص شده است) بنا کنند، باید با پرداخت هزینه‌های مربوطه، پروانه ساخت بنا را کسب کنند. هرگونه اقدامی خلاف این امر، جرم تلقی می­شود و با مجازات مالی همراه است.

در شرایطی که اصول مهندسی مد نظر شهرداری در ساخت بنا رعایت نشده باشد، کمیسیون ماده 100 می‌تواند رأی به تخریب کامل بنا بدهد و اگر ساختمان مربوطه طبق همان اصول ساخته شده ؛ اما روند ساخت آن بدون مجوز طی شده باشد، کمیسیون ماده صد می­تواند رأی به تخریب بنا بدهد یا از کارفرما مبلغ جریمه معینی را دریافت کند.

معمولاً میزان جریمه‌ای که تعیین می‌شود با میزان مساحت زیربنای ساختمان مربوطه رابطه مستقیمی دارد. به‌طورکلی در چنین شرایطی به‌ازای هر مترمربع، یک‌دهم از ارزش معاملاتی ساختمان به‌عنوان جریمه دریافت می‌شود. به طبع، در ساختمان‌هایی که مساحت گسترده‌ای

تخلف تراکم اضافی و احکام مربوط به آن

یکی از تخلفات عمده که در کمیسیون ماده 100 شهرداری مورد رسیدگی قرار می گیرد اضافه بنا یا تخلف تراکم اضافی است.

کاربران می‌توانند نسبت به افزایش مساحت زیربنای ساختمان مدنظر خود اقدام کنند؛ اما به شرطی که مجوزهای لازم را از شهرداری کسب کرده باشند. در صورتی که فرد بدون کسب مجوز از میزان تراکم ذکر شده در سند ملکی فراتر رود، جرم رخ‌داده است. به این نوع جرم، ایجاد تراکم اضافی گفته می‌شود. این نوع جرم نیز همانند مورد قبلی دارای دو نوع رأی مختلف است.

در اینجا بهتر است این نوع تخلف را کمی بیشتر توضیح دهیم. مساحت زیربنای هر ساختمان در پروانه ساخت مشخص شده است. گاهی این مساحت از طرف شهروندان و به هنگام ساخت و ساز رعایت نمی گردد. در این موارد، مساحت زیربنای ساختمان ها از زیربنای مندرج در پروانه ساختمانی بیشتر می شود. ‌و شخص مرتکب تخلف تراکم اضافی گردیده­‌ است. کمیسیون در این موارد حسب مورد دستور تخلیه و یا تخریب می دهد.

الف. تخریب:

ممکن است در مواردی در حین ساخت، اصول فنی شهرسازی و بهداشتی رعایت نشده باشد. و یا این‌ که کمیسیون در ابتدا حکم به پرداخت جریمه نموده اما پرداخت نشده باشد. در این موارد کمیسیون حکم به تخریب بنای اضافی خواهد نمود.

ب. جریمه:

در مواردی که تخریب قلع اضافه بنا ضرورت نداشته باشد، کمیسیون حکم به پرداخت جریمه خواهد کرد.

تغییر کاربری

این موضوع نیز از تخلفات شایع در برخی شهرها و یا محدوده های شهری است. بدین صورت که گاهی مالکین یک ملک از نوع استفاده از ساختمان عدول می کنند. یعنی در جایی که در پروانه ساختمان، نوع استفاده از آن مسکونی اعلام شده، در بنای در دست ساخت، واحدهای تجاری دایر می کنند .

صاحبان ملک می‌توانند نسبت به تغییر کاربری ملک مدنظر اقدام کنند، البته به شرطی که کلیه مراحل این کار با شهرداری در میان گذاشته شود و مالک نسبت به دریافت مجوزهای لازم اقدام کند. برای مثال می‌توان یک ملک مسکونی را به یک ملک تجاری تبدیل کرد؛ ولی کلیه مراتب باید به اطلاع کمیسیون ماده 100 برسد.

اگر مالک به هر نحوی نسبت به تغییر کاربری ملک، بدون کسب مجوزهای لازم اقدام کند، مجرم شناخته می‌شود. این جرم نیز باید در کمیسیون ماده صد رسیدگی شود. در چنین شرایطی باتوجه‌به نوع تخلف و همچنین کسب منفعت مالی و … میزان جریمه خاصی برای مالک تعیین می‌شود و وی باید دراسرع‌وقت جریمه مربوطه را پرداخت کند. مأموران شهرداری موظف هستند در صورت پرداخت نکردن مجازات مالی مربوطه توسط صاحب ملک، مراتب امر را به اطلاع کمیسیون ماده صد برسانند تا در زمینه افزایش جریمه تصمیم‌گیری شود.

عدم استحکام بنا

در مواردی نیز به دلیل عدم رعایت اصول فنی، بهداشتی و شهرسازی از سوی مالک یا مالکین و عدم استحکام بنا، کمیسیون حکم تخریب بنا را صادر می نماید.

عدم احداث پارکینگ

عدم ساخت پارکینگ و یا ساخت پارکینگ نامناسب (با ظرفیت نادرست)، یکی دیگر از مهم‌ترین موارد مرتبط با کمیسیون ماده صد محسوب می‌شود. در شرایطی که وجود پارکینگ ضرورت داشته باشد؛ اما سازنده بنا به دلایل مختلفی پارکینگ مدنظر را احداث نکند یا حین احداث قوانین شهرداری رعایت نشود، جرم رخ‌داده است.

این تخلف نیز یکی از تخلفات شایع در مناطق مختلف شهری بوده و موارد آن به قرار زیر است:

• اگر پارکینگ ساخته شده باشد حکم کمیسیون ساخت پارکینگ خواهد بود.

اما در صورت عدم احداث پارکینگ ، تخلفات آن ممکن است به چند صورت مورد توجه قرار گیرد:

• امکان اصلاح وجود دارد در این صورت حکم به اصلاح آن داده می شود.
• نمیتوان اصلاحات لازم را عملی ساخت. در این مورد حکم صادره، جریمه خواهد بود.
• اگر پارکینگ ساخته شده باشد اما اصول شهرسازی و فنی و بهداشتی رعایت نشده باشد، حکم صادره تخریب خواهد بود.

تخلفات مهندس ناظر

وظیفه مهندس ناظر ، نظارت بر عملیات اجرایی احداث بنا و تظبیق آن با مشخصات دکر شده در پروانه ساختمان و در پایان احداث ساختمان، تأیید آن است. در جریان ساخت مهندس ناظر تخلفات را به شهرداری اعلام می کند. اما اگر تخلفات از سوی وی گزارش نشد و یا گزارش وی خلاف واقع بود پرونده ساختمان در کمیسیون ماده ۱۰۰ مطرح خواهد شد. شهرداری تخلف مهندس ناظر را به سازمان نظام مهندسی گزارش میکند و در آن جا نیز جرایمی برای اینگونه متخلفین در نظر گرفته میشود.

فرایند اجرایی کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری

در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری دو نوع کمیسیون بدوی و تجدید نظر وجود دارد. ناگفته پیداست که هر نوع تخلف ابتدا در کمیسیون بدوی مورد رسیدگی قرار می گیرد. وقتی پرونده تخلف افراد در کمیسیون مورد رسیدگی قرار می گیرد آنان می توانند لایحه کتبی خود را به کمیسیون ارائه داده و از حقوق خود دفاع نمایند.

اعتراض به رأی کمیسیون ماده 100 در دیوان عدالت اداری

پر واضح است که اعتراض به رأی کمیسیون بدوی، در کمیسیون تجدید نظر مورد رسیدگی قرار می گیرد. و تصمیمات کمیسیون تجدیدنظر قطعی و قابل اجرا است. با این وجود، قانونگذار هنوز هم برای آنکه هیچگونه حقی از هیچکس ضایع نگردد یک مسیر دیگر را برای معترضین به رأی کمیسیون تجدید نظر، باز نموده است. این مسیر مراجعه به دیوان عدالت اداری و اعتراض به رای کمیسیون، به استناد ماده 10 قانون دیوان عدالت اداری است.

سخن پایانی

همان‌طور که در ابتدای متن گفته شد، این کمیسیون به طور کامل به مبحث قوانین مدنظر جهت ساخت بناها طبق ضوابط و راهکارهای استاندارد شهرداری مرتبط است.

مجازات تخلفات ذکر شده در کمیسیون ماده 100 بسیار سنگین است. این تخلفات علاوه بر جزای نقدی، ممکن است باعث حبس مجرم نیز شوند.

باید دانست مباحث مطرح شده در کمیسیون ماده 100 و یا نحوه اعتراض و تقدیم لایجه در دیوان عدالت اداری، یک اقدام فنی و تخصصی است. در چنین شرایطی تحت هیچ عنوان پیشنهاد نمی گردد امورات خود را رأساً  پیگیری نمایید. در این موارد بهتر است با افراد خبره و حقوقدان مشورت نمایید. گروه حقوقی تخصصی ملکی اداری با در اختیار داشتن وکیل متخصص با تجربه آماده ارائه مشاوره تخصصی به شهروندان محترم و در صورت توافق، قبول وکالت عزیزان در دعاوی مورد بحث خواهند بود.

در این موارد بهتر است با ما تماس بگیرید و حس اعتماد و داشتن تکیه گاهی مطمئن و استوار را تجربه نمایید.