گرانی مصالح ساختمانی و بدقولی سازنده؛ راهکارهای قانونی برای مطالبه خسارت از سازنده
مشکلات ناشی از “گرانی مصالح ساختمانی” و همچنین “بدقولی سازنده”، امروزه بسیاری از مالکان و خریداران را با چالش‌های جدی مواجه کرده است. با افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن و عدم تحویل به‌موقع واحدهای ساختمانی، بسیاری از افراد به دنبال “راهکارهای قانونی برای مطالبه خسارت از سازنده” هستند. در این مقاله از سایت وکیل ملکی، به بررسی دقیق روش‌های حقوقی و قانونی جهت برخورد با این مسائل می‌پردازیم.
۱. دلایل گرانی مصالح ساختمانی و تأثیر آن بر تأخیر پروژه‌های ساختمانی
در سال‌های اخیر، شاهد افزایش چشمگیر قیمت مصالح ساختمانی مانند سیمان، میلگرد، بتن و سایر متریال‌های ضروری بوده‌ایم. این افزایش قیمت باعث شده که برخی از بساز و بفروش ها به بهانه گرانی مصالح، پروژه‌های ساختمانی را متوقف کرده یا از تکمیل آن خودداری کنند. عوامل متعددی در این روند تأثیرگذار هستند، از جمله:
❌ نوسانات ارزی و تورم اقتصادی
❌ وابستگی بازار مصالح ساختمانی به واردات و تحریم‌ها
❌ضعف در نظارت بر قیمت‌گذاری مصالح ساختمانی
❌ عدم تعهد برخی از پیمانکاران به قراردادهای اولیه
افزایش هزینه‌های ساخت و تأمین ابزار ساختمانی باعث می‌شود برخی از معماران بدقولی کرده و از تحویل پروژه در زمان مقرر خودداری کنند.
۲. بدقولی سازنده و تعهدات قراردادی وی
طبق قوانین مربوط به قراردادهای ساختمانی، معمار باید ملک را مطابق توافق نامه پیش‌فروش یا قرارداد ساخت در موعد مقرر به مالک یا خریدار تحویل دهد. در صورتی که سازنده بدقولی کرده و به تعهدات خود عمل نکند، مالک یا خریدار می‌تواند از راهکارهای قانونی برای مطالبه ضرر و زیان از سازنده استفاده کند.
مهم‌ترین تعهدات معمار بر اساس توافق نامه عبارت‌اند از:
✅ تحویل به‌موقع و بدون تأخیر طبق توافق اولیه
✅ استفاده از مصالح مطابق با استانداردهای تعریف‌شده
✅ رعایت مفاد توافق نامه و جلوگیری از ادعای افزایش هزینه مصالح بدون ضابطه
عدم رعایت این موارد می‌تواند موجب مطالبه ضرر و زیان از بساز و بفروش به دلیل تأخیر در تحویل یا کاهش کیفیت ساخت‌وساز شود.
۳. بدقولی سازنده و انواع آن
بدقولی معمار می‌تواند به شکل‌های مختلفی ظاهر شود. برخی از رایج‌ترین انواع بدقولی سازنده عبارتند از:
- تأخیر در تحویل ملک: یکی از شایع‌ترین موارد عدم انجام تعهد ، تأخیر در تحویل ملک در موعد مقرر است. این تأخیر می‌تواند ناشی از کمبود نقدینگی سازنده، مشکلات اجرایی، یا حتی سوءنیت باشد.
- عدم تطابق ملک با قرارداد: گاهی اوقات، ملک تحویل‌شده با مشخصات و ویژگی‌های ذکرشده در متن تنظیمی (مانند متراژ، کیفیت مصالح، نقشه‌ها و…) مطابقت ندارد.
- وجود عیوب و نواقص در ملک: ممکن است ملک تحویل‌شده دارای عیوب و نواقص اساسی یا جزئی باشد که استفاده از آن را با مشکل مواجه کند.
- عدم اخذ پایان کار و صورت‌مجلس تفکیکی: سازنده موظف است پس از اتمام عملیات ساختمانی، نسبت به اخذ پایان کار و صورت‌مجلس تفکیکی از مراجع ذی‌صلاح اقدام کند. عدم انجام این تعهد، مشکلات حقوقی و اداری برای خریدار ایجاد می‌کند.
۴. راهکارهای قانونی برای مطالبه خسارت از سازنده
افرادی که با بدعهدی معمار مواجه شده‌اند، می‌توانند از راه‌های قانونی اقدام کنند. برخی از مهم‌ترین اقدامات قانونی که می‌توان انجام داد، عبارتند از:
الف) ارسال اظهارنامه رسمی به سازنده
در اولین قدم، می‌توان اظهارنامه رسمی به بساز و بفروش بد عهد ارسال کرد و از او خواست که بر اساس مفاد توافق صورت گرفته ، ملک را در موعد مقرر تحویل دهد. این اظهارنامه می‌تواند مبنای شکایت بعدی قرار گیرد.
ب) مراجعه به دادگاه و درخواست الزام به انجام تعهد
بر اساس ماده ۲۲۰ و ۲۲۲ قانون مدنی ایران، هرگاه یکی از طرفین قرارداد تعهدات خود را انجام ندهد، طرف مقابل می‌تواند از دادگاه بخواهد که وی را ملزم به انجام تعهدات کند.
ج) مطالبه خسارت ناشی از تأخیر تحویل ملک
طبق ماده ۲۳۰ قانون مدنی اگر در قرارداد ، مبلغی به عنوان خسارت تأخیر در تحویل ملک تعیین شده باشد، مالک می‌تواند این مبلغ را از سازنده مطالبه کند. اگر مبلغی مشخص نشده باشد، قاضی می‌تواند نسبت به محاسبه خسارت بر اساس قیمت روز اقدام کند.
د) فسخ مشارکت در ساخت در صورت تخلف بساز بفروش
در صورتی که بدقولی سازنده منجر به عدم تحویل ملک در مدت طولانی و ایجاد ضرر مالی و زمانی برای مالک شود، وی می‌تواند طبق ماده ۳۹۶ قانون مدنی، درخواست فسخ را مطرح کند. در این صورت، علاوه بر دریافت مبلغ پرداختی، می‌توان جبر ان خسارت تأخیر را نیز دریافت کرد.
۵. نقش وکیل ملکی در مطالبه ضرر و زیان از سازنده
در بسیاری از موارد، پیمانکاران بدقول تلاش می‌کنند با بهانه‌هایی همچون گران شدن مصالح ساختمانی از انجام تعهدات خود سر باز زنند. در این شرایط، کمک گرفتن از وکیل ملکی می‌تواند روند حقوقی را تسریع کند. وکیل متخصص با تسلط به قوانین ساختمانی و قراردادهای املاک، می‌تواند موارد زیر را انجام دهد:
💢تنظیم دادخواست الزام به انجام تعهد
💢 دریافت خسارت تأخیر تأدیه از سازنده
💢 ارائه مشاوره حقوقی برای اثبات بدقولی سازنده در دادگاه
💢 بررسی مفاد نوافق نامه ساختمانی جهت یافتن بهترین راهکار قانونی
۶. نکات مهم برای جلوگیری از مشکلات ناشی از بدقولی سازنده
برای جلوگیری از بروز مشکلات ناشی از بد عهدی در ساخت و ساز، مالکان و خریداران باید نکات زیر را رعایت کنند:
– تنظیم قرارداد ساخت‌وساز با جزییات دقیق، از جمله مدت زمان تحویل پروژه، تغییرات احتمالی قیمت مصالح ساختمانی
-در توافقنامه ، باید وجه التزام (جریمه) برای تاخیر در تحویل پروژه و عدم انجام تعهدات قراردادی، تعیین شود.
– اضافه کردن بندهای مرتبط با گرانی مصالح ساختمانی و تعیین روش جبران هزینه‌ها
– دریافت ضمانت‌نامه بانکی یا سند رسمی از سازنده جهت تضمین تعهدات وی
می‌توانید شرط داوری را درج کنید تا در صورت بروز اختلاف، به جای مراجعه به دادگاه، از طریق داوری، اختلاف خود را حل کنید.
– استفاده از خدمات وکیل ملکی برای بررسی قرارداد پیش از امضا
جمع‌بندی
سازندگان بد عهد و افزایش قیمت ابزار ساختمانی یکی از چالش‌های اصلی در پروژه‌های ساخت‌وساز هستند. در چنین شرایطی، مالکان و خریداران باید آگاه باشند که می‌توانند از راهکارهای قانونی برای مطالبه ضرر و زیان از معمار استفاده کنند. از ارسال اظهارنامه رسمی گرفته تا مطالبه خسارت و در موارد جدی‌تر فسخ توافق نامه قانونی، همگی گزینه‌هایی هستند که از طریق قوانین مدنی و قراردادهای ساختمانی قابل اجرا هستند.
در نهایت، توصیه می‌شود که افراد پیش از ورود به مسائل حقوقی، با یک وکیل مجرب مشورت کنند تا بتوانند بهترین راهکار را برای مطالبه ضرر وارده انتخاب نمایند.
