اثبات بیع چیست و چگونه انجام میپذیرد؟

با سلام.
کاربر گرامی لطفاً برای بهره مندی از خدمات وکالت و مشاوره با وکیل پایه یک دادگستری از ساعت 8 صبح تا 8 شب با شماره 09125453894 تماس بگیرید.

اثبات بیع چیست؟ ، عقد بیع چیست؟ ، تایید و اثبات عقد بیع

اثبات بیع و عقد بیع چیست؟

اثبات بیع و عقد بیع چیست؟

دعوای اثبات عقد بیع در مراجع قضایی چیست؟

در دنیای امروز تجارت و به طور کلی خرید و فروش نقش بسیاری مهمی در زندگی ما ایفا می‌کند. بالطبع، برای ایمنی حقوقی در چنین مواردی بهتر است قوانین و مقررات تجاری مورد توجه قرار گیرد.

عقد بیع یکی از مهم‌ترین موارد در این زمینه محسوب می‌شود. شاید این پرسش برای شما مطرح شود که عقد بیع چیست؟ و اینکه مدارک اثبات بیع چیست؟

برای پاسخ به این پرسش باید بگوییم وقتی یک فرد در قبال دریافت مقدار مشخص مال ، دارایی خاصی را در اختیار فرد دیگری قرار می‌دهد، عقد بیع انجام می‌پذیرد.

مطلب مفید | تفاوت اثبات مالکیت با اثبات بیع

این عقد یکی از پرکاربردترین و البته پیچیده‌ترین مباحث در بحث حقوق تجارت است. دلیل این امر را می‌توان به تنوع مختلف ارکان این نوع عقد و همچنین قوانین آن مرتبط دانست.

اهمیت  موضوع و پیچیدگی حقوقی آن و نیز پرسش‌های مهم موجود در این زمینه موجب شد در این مقاله این نوع عقد را مورد بررسی قرار دهیم. چنانچه نیازمند کسب اطلاعات اولیه هستید، ادامه متن را از دست ندهید.

شناخت کلی اثبات عقد بیع

با اثبات بیع و عقد بیع باید آشنا باشید

با اثبات بیع و عقد بیع باید آشنا باشید

به راستی عقد بیع چیست؟ بسیاری از کاربران همواره این پرسش را در ذهن دارند. عقد بیع را می‌توان از قدیمی‌ترین انواع قراردادهای تجاری بین افراد حقیقی و همچنین حقوقی دانست.

همان ‌طور که گفته شد، این عقد زمانی برقرار می‌شود که مالک یک دارایی خاص (فروشنده) پس از دریافت یک مبلغ مشخص به ارائه آن دارایی به فرد دیگر (خریدار) اقدام می‌کند. به طور حقوقی، به این عمل «تملیک عین به عوض معلوم» نیز گفته می‌شود.

مبلغی که در این میان بین فروشنده و خریدار منتقل می‌شود، ثمن معامله نام دارد. بنابراین، اگر در حین بررسی این پرونده‌ها به عبارت «ثمن» برخورد کردید، منظور همان ارزش یا مبلغ پولی بوده که خریدار به ازای دریافت دارایی خاصی در اختیار فروشنده قرار داده است.

به یاد داشته باشید که در صورت انتقال به شکل رایگان، هیچ نوع عقد بیع خاصی صورت نگرفته است.

عبارت «مبیع» در پرونده‌های عقد بیع چیست؟

مبیع در واقع همان دارایی خاصی است که در معرض فروش قرار داده میشود . بنابراین، مبلغ ارائه شده از سوی مشتری به فروشنده ثمن معامله و دارایی مربوطه نیز مبیع نام دارد. این نکته را در نظر داشته باشید که این دو عبارت تنها بخشی از صدها عبارت تخصصی مربوط به چنین پرونده‌هایی هستند.

در واقع، پیچیدگی بیش از حد پرونده‌های خرید و فروش لزوم استفاده از خدمات مؤسسات حقوقی را افزایش می‌دهند.

وقوع و اثبات بیع

وقوع بیع چگونه است؟

وقوع بیع چگونه است؟

یکی از دعاوی حقوقی مهم، اختلافات ناشی از انعقاد نادرست قراردادها در حوزه ملک است. مشکل زمانی آغاز می شود که طرفین معامله از همان ابتدا دقت نظر لازم را در خصوص تنظیم قرارداد به خرج نداده و از شرایط صحت عقد بیع مطلع نبوده اند. لذا به هنگام بروز اختلاف، اثبات بیع یا معامله به آسانی برایشان امکان پذیر نیست.

در این موارد فرد ناراضی برای اثبات وقوع بیع و اخذ تایید بیع از دادگاه، مسیر دشواری را باید طی کند. در انتها نیز تضمینی وجود ندارد که به هدف خود برسد. لذا در پاره ای موارد اموال خود را بیهوده از دست داده و ضرر و زیان زیادی را متحمل می شود.

 بر اساس قانون مدنی ، ملاک انعقاد بیع، قصد و رضای طرفین و ایجاب و قبول آن است. ولو اینکه بیع مکتوب نباشد. اگرچه قانون برای انعقاد عقد قرارداد میان طرفین قصد و رضای شفاهی را می پذیرد و وقوع بیع را آسان می گیرد. اما همین موضوع موجب می شود در مواردی که مدرک درستی نزد طرفین قرارداد وجود ندارد، اثبات بیع یا تایید بیع توسط دادگاه به آسانی مقدور نباشد. پس چه باید کرد؟

ارکان مختلف عقد بیع

عقد بیع نیز مانند هر موضوع حقوقی دیگری دارای ارکان مختص به خود است. شاید بپرسید که ارکان عقد بیع چیست؟ در پاسخ به این پرسش می‌‌توان گفت که مهم‌ترین ارکان این عقد عبارتند از:

  • ایجاب
  • متعاملین

در این بخش به بررسی هریک از این ارکان بسیار مهم می‌پردازیم.

ایجاب و قبول

اگر بخواهیم به صورت ساده این مبحث پیچیده حقوقی را به شما توضیح دهیم، باید بگوییم که ایجاب همان بیان قصد فروش یک دارایی خاص از سوی فروشنده و قبول کردن خریداری دارایی مزبور توسط خریدار است. وقتی که فروشنده اعلام می‌کند قصد دارد فلان محصول را یک میلیون تومان به خریدار نهایی ارائه دهد، بحث ایجاب رخ داده است.

قبول نیز در شرایطی انجام می‌گیرد که خریدار به طور کامل و در سلامت کامل عقلی و جسمانی بیان کند که قصد دارد دارایی یا مال مربوطه را به ازای ارائه یک مبلغ خاص خریداری کند. در زمان ایجاد عقد بیع هر دوی این موارد باید به صورت واضح و شفاف بیان شوند.

متعاملین

این رکن اصلی به این موضوع می‌پردازد که شرایط اصلی طرفین عقد بیع چیست؟ در واقع، دو طرف مسئول در این قراردادها باید دارای برخی شرایط کاملاً خاص باشند تا بتوان نسبت به قانونی بودن عقد مربوطه اظهار نظر کرد. در صورتی که شرایط مربوطه به اثبات نرسد، عقد مورد نظر قانونی به شمار نمی‌آید و در نتیجه، از اعتبار خارج است.

بر اساس قوانین حقوقی مربوط به این امر، هر دو طرف معامله در زمان انجام عقد بیع باید کاملاً عاقل، بالغ و رشید باشند. علاوه بر این، طرفین معامله باید با رضایت خاطر کامل نسبت به انجام خرید و فروش اقدام کنند. در واقع، اجباری بودن خرید و فروش موجب می‌شود تا عقد بیع یک نوع عقد قانونی محسوب نشود.

به عنوان مثال؛ تصور کنید که یکی از طرفین معامله در زمان انجام عقد بیع بیهوش باشد. قاعدتاً در چنین شرایطی حتی با وجود امضای فرد مزبور باز هم عقد مورد نظر قانونی نیست. زیرا یکی از رکن‌های اصلی این موضوع، یعنی شرط عاقل بودن متعاملین رعایت نشده است.

آثار مربوط به عقد بیع چیست؟

حال نوبت به بررسی این پرسش می‌رسد که آثار عقد بیع چیست؟

آثار در واقع نتایج قانونی حاصل از انجام بیع است. بر اساس قوانین حقوقی حاکم بر کشور، پس از اینکه عقد بیع صورت گرفت، خریدار به عنوان دارنده اصلی مال مربوطه شناخته می‌شود. به این امر تبدیل مالکیت نیز گفته می‌شود؛ زیرا مالکیت از فروشنده به خریدار انتقال یافته است.

در این حالت، کلیه منافع حاصل از دارایی مورد نظر تماماً به فرد خریدار منتقل مي‌شود و فروشنده دیگر حقی در این زمینه ندارد.

یکی دیگر از مهم‌ترین آثار عقد بیع را می‌توان ملزم شدن تأدیه ثمن دانست. این امر به آن معنا است که مشتری باید در زمان تعیین شده کل ثمن مربوط به خریداری ملک یا دارایی مربوطه را در اختیار فروشنده قرار دهد.

با افراد قابل اعتماد به سر قرار بیع بروید

وقتی به عنوان خریدار و یا فروشنده ملک قصد انجام معامله دارید لازم است چند نکته را مد نظر قرار دهید. اول آنکه کمی با شک و تردید به طرف مقابل خود نگاه کنید. هیچگاه به او در هیچ موردی اعتماد کامل نداشته باشید. همیشه تصور کنید ممکن است طرف مقابل شما، قصد فریبتان را دارد. بنابراین با فرد یا افراد مطمئن و با تجربه به سر قرار بروید. زمان کافی برای بررسی مدارک از طرف مقابل خود بخواهید تا سر فرصت همه چیز را بررسی نمایید.

قول و قرارهای خود را مکتوب نمایید

بهتر است همه چیز را میان خود مکتوب کنید. به قول و قرارهای شفاهی اصلاً باور نداشته باشید. حتماً دو نفر شاهد را همراه خود به محل انعقاد قرارداد ببرید. از آنها نیز بخواهید مکتوبات میان شما را امضاء نمایند. در همان جلسه اول چیزی را میان خود به امضاء نرسانید.

در مورد ملک با همه افراد مطلع مشورت نمایید

ملک را از طریق همسایگان، مدیران مجتمع های مسکونی، شهرداری، اداره ثبت، بخشداری ، دهیاری ، شورای محل و نظایر آن مورد بررسی قرار دهید. اگر هم در مقام فروشنده معامله می کنید در مورد توانمندی و اعتبار طرف مقابل خود بررسی نمایید. مثلاً حساب های بانکی او را از طریق شعبه بانک از این منظر که اعتبار دارد یا خیر مورد کنکاش قرار دهید.

وجوه پرداختی خود را مستند نمایید

اثبات بیع و وقوع آن
اثبات عقد بیع و وقوع آن

اگر پولی به طرف مقابل می دهید آن را با چک بدهید. در چک نیز مقصود خود از پرداخت قید نمایید. از چک فتوکپی گرفته و متن کاملی بنویسید و آن را به امضای طرف مقابل برسانید. حتماً قید نمایید برای کدام منظور چک را صادر کرده اید. اگر هم پول یا وجه نقد به طرف مقابل خود می دهید حتماً رسید مکتوب از طرف اخذ نمایید. متن را در اختیار شاهدین قرار دهید تا آنان نیز همه این اسناد را امضاء نمایند.

وقوع بیع

همانطور که اشاره شد وقوع بیع با قصد و رضای طرفین و ایجاب و قبول آنان صورت می گیرد. یعنی وقتی شما می گویید ملک خود را به فلان قیمت فروختم و طرف مقابل می گوید خریدم ، از نظر قانونی وقوع بیع حتمی شده است.

قانون بیع

حال می خواهیم نکاتی را که در مورد اثبات وقوع بیع برشمردیم، از نگاه قانون مورد توجه قرار دهیم . ماده ۳۳۸ قانون مدنی مقرر می دارد: “بيع عبارت است از تمليك عين به عوض معلوم” . یعنی چیز مشخصی مثل پول را بدهیم و یک مال مشخص مثل ملک را بگیریم. همچنین ماده ۳۳۹ مقرر می دارد: “پس از توافق بايع و مشتري در مبيع و قيمت آن عقد بيع به ايجاب و قبول واقع مي شود . ممكن است بيع به داد و ستد نيز واقع گردد”. ماده ۳۴۰  نیز می گوید: “در ايجاب و قبول الفاظ و عبارات بايد صريح در معني بيع باشد”.

ملاحظه می کنید که از نظر قانون همینکه افراد قبول می کنند که میخواهند با یکدیگر معامله کنند و آن را به زبان می آورند و رضایت خود را به وضوح اعلام می کنند وقع بیع حتمی شده است. با این وجود دردسرها از همینجا نیز ناشی می شود و اختلافات و کینه و عداوت جای خود را به رضا و میل باطنی افراد می دهد.
در هر صورت از آنجا که قانون اینکونه معاملات را نیز می پذیرد راهکارهایی برای اثبات بیع برای افراد ارائه داده است.

دادخواست تایید و اثبات بیع

دادخواست تایید و اثبات بیع زمانی به دادگاه ارائه می شود که خریدار ملک، مبایعه نامه مکتوب در اختیار ندارد. در این موارد فرد ناراضی یعنی خواهان با استفاده از مدارک و مستندات خود مانند شهادت شهود، رسیدها و فتوکپی پرداخت های نقدی و… از دادگاه می خواهد تا وقوع بیع را تایید کند.

دعوای اثبات وقوع بیع در مورد املاک ، معمولاً وقتی مطرح می شود که سند مکتوبی (مثل مبایعه نامه) جهت الزام فروشنده به تنظیم سند در دست نیست. اما ممکن است مبایعه نامه نیز وجود داشته باشد اما فروشنده به هر دلیل مایل به واگذاری ملک فروخته شده نباشد.

بررسی مستندات عقد بیع توسط دادگاه

حساسیت کار دادگاه از اینجا شروع می شود. زیرا هر چه دست خواهان در ارائه مدارک و مستندات کوتاه باشد اثبات بیع دشوارتر خواهد بود. اما هر چه او توانسته باشد در هنگام انعقاد قرارداد مدرک کافی ار طرف مقابل خود جمع آوری نماید بهتر خواهد توانست به دادگاه اثبات نماید که ملک فروخته شده است. دادگاه پس از بررسی مستندات وقوع بیع ، اگر ادله و مستندات را کافی دانست، حکم به تایید وقوع بیع صادر خواهد نمود.

اثبات بیع و تایید آن
اثبات بیع و تایید آن

طرفین دعوی

هر یک از طرفین عقد بیع که بخواهد بیع را به اثبات برساند اعم از خریدار و یا فروشنده می تواند علیه طرف مقابل طرح دعوا کند. اگر فروشنده مالک رسمی ملک نباشد خریدار برای طرح دعوای اثبات بیع ، بهتر است علاوه بر فروشنده ، مالک رسمی ملک را نیز طرف دعوا قرار دهد.

مرجع صالح برای رسیدگی

در دعاوی مرتبط به املاک ، دادخواست باید در دادگاهی اقامه شود که ملک در حوزه قضایی آن واقع شده است.

نحوه اجرای راًی

بیع از زمان ایجاب و قبول و قبل از طرح دعوی منعقد شده است . بنابراین دادگاه فقط بیع را تایید می کند. دادنامه تایید بیع جنبه اعلامی دارد، به همین دلیل در این دعوا اجراییه صادر نمی شود.

همزمانی ارائه دو دادخواست برای تایید و اثبات وقوع عقد بیع

برخی از محاکم به استناد مواد 22 و 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک و با این استدلال که دعوای تایید بیع ، مربوط به مال غیر منقول و جزو امور غیر ترافعی است ، چنین دعوایی را به تنهایی قابل پذیرش نمی دانند و آن را فقط به همراه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی می پذیرند.

حتی اگر قایل به این باشیم که لزومی به طرح دعوای اثبات وقوع بیع و الزام به تنظیم سند رسمی به صورت همزمان نیست با این وجود بهتر است این دو خواسته همزمان مطرح شود. زیرا رای اثبات وقوع بیع صرفاً جنبه اعلامی دارد و به صرف این حکم نمی توان مالک را به تنظیم سند رسمی الزام کرد.

نکته مهم آنکه دادخواست اثبات وقوع بیع با دادخواست اثبات مالکیت متفاوت است. دعوی اثبات وقوع بیع در مورد املاک ثبت شده و ثبت نشده اقامه می شود. در مقابل ، دادخواست اثبات مالکیت در مورد املاک در صورتی قابل طرح است که ملک به ثبت نرسیده باشد.

سخن پایانی

عقد بیع زمانی انجام می‌شود که شخصی یک دارایی خاص را پس از دریافت مبلغ معینی در اختیار شخصی دیگر قرار می‌دهد. امروزه از عقد بیع در حوزه‌های مختلفی استفاده می‌شود. این عقد در زمینه دعاوی حقوقی نیز بخش بسیار بزرگی را به خود اختصاص داده است.

در این مقاله به این پرسش پاسخ دادیم که عقد بیع چیست؟ همان‌ طور که مشاهده کردید، مباحث حقوقی مربوط به این عقد بسیار پیچیده هستند. به همین دلیل، همواره توصیه می‌شود برای حل این موارد از مؤسسات حقوقی معتبر کمک بگیرید.

گروه حقوقی تخصصی ملکی اداری نیز در خدمت شما کاربر محترم خواهد بود. لطفا برای کسب اطلاعات بیشتر در مورد پرونده دعاوی خود و احاله پرونده به وکیل ، با ما تماس بگیرید.

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.