تنظیم مبایعه نامه چگونه انجام میگیرد؟

تنظیم مبایعه نامه

مبایعه نامه

یکی از اموری که موجب مراجعه مردم به وکیل حقوقی میشود در مورد قراردادها و مبایعه نامه ایت.

تنظیم مبایعه نامه یکی از مهم ترین اقدامات در زندگی هر فرد بالغ و عاقل و آماده برای زندگی در اجتماع است.

شاید شما، بارها و بارها کلمه مبایعه نامه را شنیده باشید. به راستی مبایعه نامه چیست؟

مبایعه نامه سندی است که هنگام خرید و فروش مثلاً یک ملک، میان فروشنده و خریدار تنظیم و امضاء می شود.

بدون شک در زندگی همه ما حداقل یک بار امکان خرید یا فروش آپارتمان، زمین، خودرو  و اموالی نظایر آن پیش می آید.

برای آنکه عمل فروش و یا خرید، مسیر درستی را طی نماید باید حتماً در قالب یک سند تنظیم شود. به این سند، مبایعه نامه می گوییم.

قبل از انعقاد هر نوع قرارداد بویژه قراردادهای ملکی بهتر است در این مورد دقت بیشتری داشته باشید. از جمله در مورد شرایط صحت عقد بیع و الزام به ثبت رسمی تقسیم نامه یا اقرارنامه فروش ملک بیشتر تحقیق کنید.

قولنامه و فروشنامه

همواره میان مردم دو واژه قولنامه و فروشنامه زیاد شنیده می شود. اما می دانید که این دو با هم تفاوت دارند. اگرچه قولنامه و مبایعه نامه برای خرید و فروش اموال غیر منقول مانند ملک بکار می روند.

اما مبایعه نامه زمانی میان قروشنده و خریدار ملک تنظیم می شود که هر دو آمادگی خود را برای خرید و فروش اعلام نمایند.یعنی فروشنده همه چیز را برای فروش مهیا ساخته است.

خریدار نیز از نظر پرداخت بهای ملک، آمادگی لازم را دارد. وقتی همه چیز برای تنظیم سند خرید و فروش آماده باشد، مبایعه نامه آماده تنظیم خواهد بود.

طرف قرارداد

گاه طرفین قصد خرید و فروش ملک خود را دارند. اما هنوز برخی شرایط برای خرید و فروش ملک آماده نیست. مثلاً فروشنده، سند ملک را در اختیار ندارد. یا خریدار، پول خرید را آماده نکرده است. از این رو آنان برای آنکه اعلام نمایند تصمیم شان برای معامله جدی است. و متعهد به انجام آن در زمان معین می باشند، برای عملی ساختن قصد و نیت خود، قولنامه میان خود تنظیم می کنند. بنابراین قولنامه یعنی قول مکتوب برای انجام قطعی معامله در آینده .

قولنامه را نمی توان سند قطعی خرید و فروش دانست. در حالی که در مبایعه نامه، عمل خرید و فروش، قطعی شده و بوقوع پیوسته است. بنابراین آثار حقوقی جدی دارد. و هیچکدام از طرفین نمی توانند تعهداتی را که قبول کرده اند زیر پا بگذارند.

مبایعه نامه دارای چه قسمت هایی است؟

در هر مبایعه نامه باید قسمت های مختلف آن بطور دقیق تکمیل گردد. این قسمت ها هر کدام در صورت عدم دقت در تنظیم آن، می تواند آثار حقوقی جدی بدنبال داشته باشد. گاه این موضوع منجر به طرح شکایت و درگیر شدن در پرونده های حقوقی و یا حتی کیفری می شود. مهم ترین موضوعاتی که در حین تنظیم مبایعه نامه باید به آن توجه شود، عبارتند از: طرفین قرارداد، موضوع و مشخصات قرارداد، ثمن یا بهای معامله، تعهدات طرفین، نحوه پرداخت بهای معامله، شرایط قرارداد، فسخ قرارداد.

فروشنده و خریدار در مبایعه نامه

 مبایعه نامه بدون حضور فروشنده و خریدار معنا ندارد. بنابراین در هر مبایعه نامه دو طرف به عنوان طرفین معامله قصد و نیت خود را برای انجام معامله در قالب قرارداد اعلام می نمایند.  در یک طرف فروشنده قرار دارد و در طرف دیگر خریدار. اما در این زمینه به کدام نکات باید توجه شود؟

نکات مهم در تنظیم مبایعه نامه

• باید بدانیم با چه کسانی میخواهیم معامله کنیم. بنابراین مدارک اصلی را بررسی کنیم. و به مشاده کپی یا تصویر مدارک اکتفا نباید کرد. مثلاٌ هیچوقت شناسنامه، کارت ملی، کارت پایان خدمت و نظایر آن را از روی تصویر یا کپی آن مورد تأیید قرار ندهید.
• در مورد وضعیت طرف مقابل، بویژه هنگامی که در مقام خریدار هستید دقت نمایید. ممکن است فروشنده مالک اصلی نباشد و یا اختیار کامل برای فروش نداشته باشد مثل اینکه شریک یک ملک باشد و تنها امضاء کننده قرارداد فقط او نباشد.
• در مورد ممنوع المعامله نبودن طرف مقابل خود و آزاد بودن ملک از رهن و یا وثیقه دقت نمایید.
• اگر فروشنده یا مالک ملک، یک نفر بیشتر باشد باید همه مالکین ذیل قرارداد یا مبایعه نامه را امضاء نمایند. اثر انگشت هم در کنار امضاء می تواند سند شما را کمی استحکام بیشتر ببخشد.
• مشخصات کامل فروشنده و خریدار و آدرس دقیق محل سکونت و محل کار و تلفن باید دقیقاً ذکر شود.
• اطمینان داشته باشید فروشنده قبلاً وکالت نامه به فرد دیگری برای فروش نداده باشد تا با یک ملک و دو خریدار مواجه شوید. در این صورت درگیر پرونده کلاهبرداری یا فروش مال غیر خواهید شد.
•  انجام معامله با وکالت نامه ممکن است دردسرهای خود را داشته باشد. زیرا ممکن است موکل فوت کرده باشد. در چنین شرایطی احتمال دارد ورثه مدعی مالکیت ملک شوند. پس بیشتر مراقب باشید.
• ممکن است خدود اختیار وکیل به گونه ای نباشد که اختیار انجام معامله به وی داده شده باشد. در صورتی که وکیل قصد انجام معامله دارد حتماً حدود اختیارات وی را بررسی نمایید.
• اگر فروشندگان یک ملک، ورثه هستند باید دقت کرد همه آنان در موقع تنظیم مبایعه نامه حضور داشته و آن را امضاء نمایند.

تنظیم میایعه نامه با شخص حقیقی

وقتی شما قصد دارید ملکی را از یک شرکت یا مؤسسه خریداری نمایید دقتتان را بیشتر کنید. زیرا در قسمت مشخصات فروشنده باید نام دقیق شرکت و مؤسسه و شماره شناسایی و شماره ثبت شرکت در قرارداد قید گردد. همچنین مشخصات دقیق نمایندگان قانونی شرکت دقیقا ذکر شوند. آدرس شرکت و نمایندگان آنها جداگانه در مبایعه نامه درج شود. علاوه بر این، روزنامه رسمی شرکت و آخرین تغییرات هیئت مدیره برای صحت و اصالت مسئولیت امضاء کنندگان روشن باشد.

موضوع مورد معامله

در مقام  خریدار و یا فروشنده برای خرید یا فروش ملک حتماً مشخصات ملک را دقیقاً ذکر نمایید. در مواردی دیده شده  گاه ملکی را به رویت خریدار می رسانند اما در هنگام تنظیم قرارداد ، مشخصات ملک دیگری ثبت می شود . این موضوع باعث می شود مدتها کشمکش میان خریدار و فروشنده دربگیرد.

صورتمجلس تفکیکی، پایان کار و نهایتاً سند مالکیت و سایر مدارک ملک را به دقت مورد بازبینی قرار دهید. پلاک ثبتی، نشانی دقیق ملک، کاربری آن ، متراژ دقیق یا مساحت آن، جهت آن، انباری، پارکینگ و… را دقیقاً مورد توجه قرار دهید. اگر در مورد یکی از واحدهای مجتمع اقدام می کنید علاوه بر مواردی که گفته شد، شماره واحد ، طبقه، وضعیت سرمایش و گرمایش و دیگر امکانات آن را مورد توجه قرار دهید.

در جریان قرار بگیرید که آیا ملک در رهن بانک قرار دارد و دارای وام می باشد یا خیر؟ اگر چنین است تکلیف خود را با فروشنده قبل از آنکه مبایعه نامه تنظیم شود، روشن نمایید. علاوه بر این باید در جریان قرار بگیرید که ملک با شهرداری و ثبت مشکلی نداشته باشد.

تنظیم مبایعه نامه و مبلغ معامله

یکی دیگر از نکاتی که باید در تنظیم مبایعه نامه دقت شود مبلغ قرارداد و سیوه پرداخت آن است. مبلغ معامله که به آن ثمن معامله می گویند بهای مالی است که خریدار در ازای آن مال باید بپردازد. به عنوان مثال در مورد ملک خریداری شده، از یک طرف باید ارزش کل ملک با عدد و حروف و به ریال و تومان ذکر شود. و نیز شیوه پرداخت نقدی یا غیر نقدی و زمان پرداخت هر قسط باید بطور دقیق روشن گردد.

شیوه پرداخت ثمن معامله

 وقتی در مورد خرید ملکی اقدام می کنید بهتر است دقت لازم را در مورد شیوه پرداخت داشته باشید. برخی نکات به شرح زیر می باشد:

• هیچگاه مبلغ معامله را به صورت یک مرحله ای پرداخت ننمایید . شیوه معمول اگر همه چیز درست باشد حداقل سه مرحله پرداخت است. مرحله تنظیم و امضای قرارداد، مرحله بعدی تهیه کلیه مدارک و ارائه به دفترخانه و مرحله سوم تنظیم سند و تحویل ملک. ضمن اینکه تاریخ هر پرداخت نیز باید بطور دقیق معلوم شود.
• هیچگاه قبل از دریافت حداقل 90 درصد بهای ملک، آن را در اختیار خریدار قرار ندهید. زیرا در صورت عدم توانایی خریدار در پرداخت مابقی مبلغ قرارداد، برای بیرون کردن وی از محل دچار دردسر خواهید شد.
• مبلغ دریافت و پرداخت اگر نقدی باشد خیلی بهتر است. در غیر این صورت از چک های تضمین شده یا بانکی استفاد کنید. اگر خریدار قصد دارد چک بکشد و آن را تحویل شما دهد، یا آن را نپذیرید یا اینکه آن را به امضای فرد معتبر دیگری برسانید. در این صورت، اگر صادر کننده قادر به پرداخت مبلغ چک نباشد، می توانید وجه مورد نظر را از فرد تضمین کننده مطالبه نمایید.
• هیچگاه چک دیگران را به عنوان چک خریدار قبول نکنید. خریدار باید خودش صادر کننده چک باشد. زیرا در صورت برگشت خوردن چک، خریدار مسئول نیست. و شما باید بدنبال صادر کننده چک باشید. این یعنی دردسرهای فراوان و مشکلات چندین و چند ماهه.

نکات مهم در مورد بخشی از مبلغ معامله

• در مواردی ممکن است بخواهید بخشی از مبلغ قرارداد را در قالب چک بپردازید. در این مورد از چک بانکی و یا چک تضمین شده استفاده شود. چک رمزدار و بین بانکی ممکن است شما را با مشکل مواجه سازد.
• گاهی بخشی از ثمن معامله از طریق رهن به مستاجر تأمین می شود. در این موارد حتماً این موضوع در مبایعه نامه قید گردد.
• در مورد تاریخ پرداخت ها دقت شود. هم تاریخ ها و هم مبالغ را درست بنویسید. تاریخ آخرین پرداخت هم بهتر است با تاریخ تحویل ملک در دفترخانه یکی شود.
• مبالغ مربوط به هر پرداخت را حتماً صورتجلسه نمایید. از پرداخت هر مورد از تاریخ سررسید آنها بدون تنظیم صورت جلسه اکیداً خودداری نمایید.
• گاه ممکن است بخشی از مبلغ معامله از طریق وام تأمین گردد. در این صورت فروشنده بهتر است حق فسخ را برای خود در صورت عدم تأمین مبلغ وام در موعد مقرر در نظر بگیرد.