ثمن معامله چیست؟
ثمن معامله چیست
آیا میدانید مفهوم ثمن معامله چیست؟
ثمن واژه ای است که در هنگام انجام معاملات ملکی زیاد آن را می شنویم. ثمن معامله یا مبلغ قرارداد در واقع همان قیمت یا “مبلغ معامله” است. بنابراین ثمن همان پولی است که از طریق فروش یک مال مثل ملک بدست می آید. ثمن معامله ملک در حقیقت ارزش و بها و قیمت تمام آن ملک است.
رابطه ثمن معامله و مبایعه نامه
همانطور که گفتیم ثمن معامله در رابطه با خرید و فروش املاک کاربرد حقوقی و نوشتاری فراوان دارد. پس باید بدانیم برای خرید و فروش یک ملک ابتدا طرفین یک قرارداد در کنار هم قرار می گیرند. سپس اراده می کنند که یک نفر پول خودش را به نفر دیگر بدهد و در عوض ملک او را ابتیاع کند. انجام این کار از نظر قواعد و مقررات حقوقی یوسیله تنظیم مبایعه نامه انجام می پذیرد. در این مورد پیشنهاد می شود مقاله تنظیم مبایعه نامه را ببینید. توصیه می شود مقاله مراحل انتقال سند ملک را نیز مطالعه نمایید.
ارزش معاملاتی و ثمن معامله
ارزش معاملاتی و ثمن معامله
معمولاً وقتی مالی غیر منقول مانند آپارتمان را خریداری می کنیم با واژه ارزش معاملاتی مواجه می شویم. ارزش معاملاتی یک ملک همان پولی است که افراد حاضرند در قبال بدست آوردن آن ملک بپردازند. تا از این طریق ملک را به تصرف و تسلط خود درآورند.
مطلب مفید | اعتبار معامله شفاهی در دادگاه
ارزش معاملاتی یک ملک با پرداخت ثمن معامله تعیین می شود. یعنی وقتی شما برای معامله یک آپارتمان یک میلیارد تومان می پردازید، ارزش معاملاتی آن ملک یک میلیارد تومان است. ثمن یا مبلغ قراردادنیز معادل یک میلیارد تومان تعیین و در مبایعه نامه قید شده است.
نحوه پرداخت ثمن معامله
بهترین شرایط برای انجام یک معامله و پرداخت ثمن ، روش نقدی است. در این روش ابتدا خریدار از کم و کیف ملک اطمینان حاصل می کند. همچنین اسناد ملک را مورد بررسی قرار می دهد. و بعد از آنکه اراده طرفین برای انجام معامله شکل گرفت، طی تنظیم مبایعه نامه، ثمن را می پردازد و ملک را در اختیار می گیرد. ممکن است بخش کمی از ثمن را پرداخت نماید و بعد از تنظیم مبایعه نامه، به فاصله چند روز با حضور در دفترخانه اسناد رسمی نسبت به تنظیم سند رسمی اقدام نماید. مابقی ثمن را نیز در آنجا بپردازد. اما همیشه مبلغ قرارداد نقدی نیست یا خریدار آمادگی لازم را برای پرداخت نقدی ندارد. یا حتی فروشنده هنوز نتوانسته مدارک لازم برای انتقال سند را آماده نماید.
مطلب مفید | دعوای ابطال مبایعه نامه و فسخ آن
در این موارد ممکن است بخشی از ثمن معامله نقدی و بخشی نیز به صورت اقساط و یا صدور چک پرداخت شود. نکته مهم آن است که وقتی طرفین یک قرارداد مبادرت به تنظیم و امضای مبایعه نامه می کنند باید از هر حیث آمادگی لازم برای این کار را داشته باشند. و از قبل راجع به معامله تحقیق و بررسی کرده باشند. زیرا با امضای مبایعه نامه، صرف نظر از اینکه خریدار، ملک را در تصرف خودش بگیرد یا خیر وی مالک ملک خواهد بود. بنابراین هیچگاه نباید تا حصول اطمینان از صحت و سقم معامله نسبت به تنظیم و امضای مبایعه نامه اقدام نمود.
اثبات پرداخت ثمن معامله
همانطور گه بیان شد برای پرداخت ثمن یا مبلغ قرارداد باید از صحت معامله و دارا بودن شرایط خود و طرف مقابل اطمینان حاصل کنیم. بعد از آن حتماً در قبال پرداخت پول مدارک قانونی ملک را رویت نموده و آن را در اختیار بگیریم. همچنین مشخص نماییم پول چگونه و در چه تاریخی توسط چه کسی و در وجه چه کسی پرداخت و یا تحویل چه کسی می شود.
بنابراین اگر پول به صورت بانکی به حساب فروشنده واریز می شود مشخص باشد که دلیل واریز وجه چیست؟ و به استناد کدام مدرک پول به حساب فروشنده واریز می شود؟ همچنین دقت نماییم حساب حتماً متعلق به فروشنده باشد نه فرد نامعلوم دیگر. اگر ثمن معامله نقدی پرداخت می شود حتماً در مبایعه نامه قید و رسید آن نیز دریافت شود.
اثبات پرداخت ثمن معامله
در این مورد بهتر است حتما دو نفر شاهد نیز حضور داشته باشند و مبایعه نامه و رسید پرداخت پول را امضاء نمایند. با انجام این کار راه اثبات پرداخت پول هموار می شود. در صورت بروز اختلاف نیز به سادگی می توان اثبات نمود ثمن معامله و یا بخشی از آن به فروشنده پرداخت شده است.
اقرارنامه و موضوع دریافت ثمن یا مبلغ قرارداد
در هنگام تنظیم مبایعه نامه ها و سایر اسناد معاملاتی مسکن مشاهده می شود گه اقرارنامه ملکی از طرف مقابل دریافت می شود. در این موارد باید بسیار مراقب بود که در متن اقرارنامه چه چیزی را می نویسیم و چه چیزی را امضاء می کنیم. به عنوان مثال ممکن است فروشنده در اقرارنامه اقرار نماید ملک را در ازای دریافت مبلغ قرارداد واگذار نموده است. حال آنکه اصلاً وجهی را دریافت نکرده باشد. پس اگر خودتان در اینگونه موارد نمی دانید باید چگونه عمل کنید حتماً با افراد با تجربه مشورت نمایید. لازم است در چنین شرایطی با حضور افراد خبره نسبت به تنظیم و امضاء مبایعه نامه و یا اقرارنامه فروش ملک اقدام کنید.
عدم پرداخت مبلغ قرارداد و الزام خریدار به پرداخت آن
ممکن است بر خلاف نعهدات طرفین یک قرارداد در خصوص پرداخت مبلغ قرارداد، مشکلی ایجاد شود. به عنوان مثال خریدار ملک، مبلغ قرارداد را پرداخت نکند و از تعهدات خود عدول نماید. در این صورت اگر همه چیز در مبایعه نامه و قرارداد بدرستی درج شده باشد، میتوان با مراجعه به دادگاه محل ملک، دادخواست الزام خریدار به پرداخت ثمن معامله را تنظیم و ارائه نمود. بدین ترتیب خریدار را ملزم به پرداخت مبلغ قرارداد نمود. حتی بابت ضرر و زیان وارده مطالبه ضرر و زیان را نیز درخواست کرد.
ممکن است در چنین شرایطی، فروشنده معامله را فسخ نماید . سپس اظهارنامه ای را برای خریدار ارسال و در آن فسخ قرارداد را اعلام نماید. در ادامه دادخواست تأیید فسخ قرارداد را به دادگاه ارائه نماید.
با توجه به گفته های بالا در صورت امتناع خریدار از پرداخت مبلغ قرارداد می توان برخی دادخواست ها را به دادگاه ارائه کرد. از جمله: دادخواست مطالبه وجه، دادخواست الزام به ایفای تعهد، دادخواست تأیید فسخ قرارداد بدلیل تأخیر در پرداخت ثمن معامله.
عدم ذکر ثمن یا مبلغ قرارداد
عدم ذکر ثمن معامله نافی صحت معامله ملکی نیست. زیرا قانون مدنی برای قراردادهای شفاهی نیز اعتبار قائل است. بنابراین وقتی یک معامله می تواند شفاهی باشد و طرفین نیز به آن پایبند باشند در نتیجه ذکر و عدم ذکر مبلغ یا ثمن معامله نیز می تواند مورد پذیرش قانون باشد.
بنابراین اگر در معامله ملک، ثمن معامله ذکر نشده باشد اما طرفین آن را قبول داشته باشند معامله صحیح است. لذا نمی توان به خاطر عدم ذکر ثمن معامله آن را باطل دانست. اما در عرف رایج نیست که ثمن معامله در قرارداد ذکر نشود . زیرا می تواند منشاء اختلافات بسیار زیاد گردد. بویژه آنکه قیمت املاک به صورت فزاینده ای روبه رشد است. بدیهی است عدم ذکر ثمن می تواند وسوسه انگیز باشد. و موجبات سوء استفاده در قراردادها را فراهم نماید. لذا در عمل کمتر مشاهده می شود که در هنگام تنظیم مبایعه نامه ذکری از ثمن معامله نشود. .
ممکن است فروشنده در قرارداد اقرار به دریافت ثمن کند، اما در واقع آن را دریافت ننموده باشد. در این فرض فروشنده باید اثبات کند بر خلاف مندرجات قرارداد و اقرار خود وجهی دریافت ننموده و پولی بابت این قرارداد دریافت نکرده است. در غیر این صورت حق مطالبه مبلغ قرارداد را نخواهد داشت که البته این امر کار دشواری خواهد بود.
دعوی استرداد ثمن معامله
ممکن است به دلایلی فروشنده در انجام معامله از تعهدات خود عدول کند. در این صورت خریدار می تواند ابتدا بدنبال فسخ قرارداد باشد. سپس دعوای استرداد ثمن معامله را با تنظیم دادخواست طرح نماید.
فسخ قرارداد بدلیل تأخیر در پرداخت ثمن معامله
ممکن است فروشنده آمادگی لازم برای انجام معامله و واگذاری ملک را داشته باشد اما خریدار به دلایل مختلف از تعهدات خود عدول نماید. در این صورت با توجه به شروط مندرج در قرارداد و بویژه خیار تأخیر ثمن می توان دادخواست فسخ قرارداد بدلیل خیار تأخیر ثمن را تنظیم و به دادگاه ارائه نمود.
وکیل الزام به تنظیم سند
اگر شما در زمره کسانی هستید که در اثر انجام معامله ملکی دچار مشکل شده اید بهتر است پیش از انجام هر کار با وکیل مشورت و در صورت لزوم مذاکره نمایید. در این صورت وکیل ملکی می تواند بهترین مشاوره شما باشد. با ما تماس بگیرید.
در صورت لزوم می توانید به قانون مدنی مراجعه و مواد مندرج در فصل سوم و چهارم را مطالعه نمایید.
