دعوی موجر و مستاجر

دعوی موجر و مستاجر

دعوای موجر و مستأجر

آشنایی با نکات حقوقی دعوای موجر و مستاجر

دعوی موجر و مستاجر یک دعوای قدیمی است. اگرچه اخیراً با توجه به شیوع و گسترش ویروس کرونا در سطح کشور و بخشنامه قوه قضاییه ، موضوع تخلیه مستاجر از ملک ، به یک مشکل بزرگ تبدیل شده است.

میان مالک و مستاجر ممکن است اختلافات زیادی ایجاد شود. برخی اختلافات بتدریج جنبه مزاحمت و دردسر برای یکی از طرفین پیدا می کند. در نتیجه، ممکن است موجب طرح دعوی و شکایت علیه طرف دیگر شود. گاه بعد از انعقاد قراردادها بدلیل عدم ایفای تعهدات ، بحث مطالبه خسارت قراردادی مطرح می شود. کاهی دامنه اختلافات بالا می گیرد و موضوع تخلیه ملک به یک معضل بزرگ تبدیل می شود. ممکن است در موضوعات تجاری طرفین بدنبال مطالبه سرقفلی یا اعطای وکالت به وکیل سرقفلی باشند. اگر ملک مورد اجاره تجاری باشد باید به قوانین مربوط به املاک تجاری مراجعه نمود. بنابراین دعوای تخلیه ملک تجاری ، خود داستان دیگری دارد. بهتر است کاربران محترم به آن مراجعه نمایند.

در اینجا قصد داریم برخی موضوعات و دعاوی رایج میان موجر و مستاجر را مورد بررسی اجمالی قرار داده و نکات حقوقی مهم آن را یادآور شویم.

اگر موجر پول مستاجر را ندهد

معمولاً چنین رسم است که اغلب مالکین در برابر اجاره ملک خود به مستاجرین، مبلغی را به عنوان رهن یا ودیعه دریافت و در پایان مدت اجاره آن را به مستاجر بازمی گردانند. گاه مشاهده می شود به دلایل مختف مالک در پایان مدت قرارداد اجاره، از پرداخت مبلغ ودیعه خودداری می نماید. این دلایل می تواند به قرار زیر و موارد مشابه باشد:

• خرج کردن پول ودیعه و نداشتن وجه نقد،
• به اجاره نرفتن ملک و در نتیجه ناتوانی مالک از پرداخت به موقع مبلغ ودیعه،
• کسر مبلغی به عنوان خسارت ملک از مبلغ ودیعه و نارضایتی مستأجر از این اقدام.

در این مثال ها، مستاجر ممکن است مبلغ ودیعه یا همان پول پیش را به موقع دریافت ننماید. یا پس از کسر مبلغی از آن توسط مالک، آن را دریافت کند. در موارد مذکور مستاجر می تواند با ادعای ناعادلانه و غیر قانونی بودن عمل مالک، علیه وی طرح دعوی نماید. قانون نیز به مستاجر این حق را داده است که چنانچه رفتار مالک خود را غیر قانونی می داند علیه وی طرح دعوا نماید.

نحوه شکایت در دعوی موجر و مستاجر

ممکن است مستأجر محل اجاره را تخلیه نماید اما مبلغ ودیعه را دریافت نکرده باشد. در این صورت وی می تواند با تنظیم دادخواست حقوقی مبنی بر مطالبه پول پیش خود و با ارائه مدارک و انجام مراحل قانونی، موجر را محکوم به پرداخت پول رهن یا ودیعه نماید. قانون تا بدان جا پیش رفته است که اگر موجر از پس دادن ودیعه امتناع ورزد، می‌توان حکم جلب وی را از دادگاه درخواست نموده و او را مجازات و محکوم نمود.

گرفتن خسارت از در دعوی

با خودداری موجر از پرداخت مبلغ ودیعه، مستأجر می تواند علاوه بر درخواست مجازات موجر، خسارت تاخیر تادیه یا پرداخت پول را از دادگاه درخواست کند. چنانچه موجر از پرداخت مبلغ ودیعه و خسارت آن خودداری نماید، مستأجر می تواند از شعبه اجرای احکام، حکم درخواست توقیف اموال مالک را تقاضا نماید.

دعوی عدم تخلیه ملک توسط مستاجر

یکی دیگر از موضوعات اختلافی که منجر به دعوای موجر و مستاجر میشود، طرح دعوای موجرعلیه مستأجر به دلیل خودداری مستأجر از تخلیه ملک بعد از مهلت قرارداد اجاره می باشد. باید دانست مستاجر پس از اتمام قرارداد اجاره ، حتی اگر پول پیش خود را دریافت نکرده باشد، نمی تواند از تخلیه ملک خودداری نماید.

مستاجر در صورتی می تواند از مالک شکایت کند که :

ملک را تخلیه کرده و دلیل و گواهی لازم مبنی بر عدم پرداخت ودیعه را به دادگاه داشته باشد.

در غیر این صورت، قانون شکایت مستاجر را نخواهد پذیرفت.

نظر قانون در باره دعوای اجاره

از مفاد ماده 631 قانون مدنی در خصوص دعوای موجر و مستأجر می توان چنین اسنباط نمود که:

اگر در پایان مهلت قرارداد مالک از مستاجر بخواهد ملک را تخلیه نماید، و مستأجر از این کار امتناع ورزد، عمل مستأجر حکم غصب مال داشته و او نیز در حکم غاصب خواهد بود. لذا موجر می تواند علیه وی طرح دعوی نموده و نیز طلب خسارت نماید. مستأجر نیز برابر ماده 501 قانون مدنی، می باید مبلغی را به موجر پرداخت نماید.

در این مورد هر خسارتی که در مدت غصب به ملک وارد شود چه مستأجر مستقیم مسئول آن باشد و چه نباشد، مستأجر مسئول خسارت خواهد بود. نکته مهم آن است دستور تخلیه و میزان خسارت را دادگاه مشخص می نماید و موجر حق ندارد رأساً در این مورد اقدام کند.

ادعای تصرف عدوانی توسط مستاجر

دعوای موجر و مستأجر به این موارد ختم نمی شود. اگر موجر به هر دلیل بدون اذن قانون و به دلیل اختلاف با مستأجری که در ملک وی سکونت دارد، به صورت های مختلف ملک را تصرف و یا از ورود مستاجر به ملک خودداری نماید، مستأجر می تواند با مراجعه به مرجع قضایی، و طرح شکایت علیه موجر، از دادگاه درخواست رفع تصرف عدوانی نماید.

اقدام موجر در این خصوص را می توان مصداق بارز تصرف عدوانی دانست. چرا که تصرف عدوانی ادعای متصرف سابق است مبنی بر اینکه دیگری بدون رضایت او مال غیرمنقول را از تصرف وی خارج کرده و اعاده تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست می‌کند.

مراحل قانونی شکایت مستاجر از موجر

1. مستاجر اظهارنامه قانونی را تکمیل و برای موجر ارسال می شود.
2. با ثبت اظهارنامه قانونی مستاجر به مالک در سیستم ثنا، موجر از جریان مطلع می شود.
3. ممکن است در این مرحله مالک مبلغ رهن را پرداخت نماید.
4. در صورت عدم پرداخت مبلغ مذکور توسط مالک، اگر این مبلغ کمتر از ۲۰ میلیون تومان باشد، مستاجر به شورای حل اختلاف مراجعه می نماید.
5. چنانچه مبلغ ودیعه بالا بتشد، مستأجر موظف است برای پیگیری دعوای خود، به دادگاه حقوقی مراجعه کرده و دادخواست استرداد مبلغ ودیعه را طرح نماید.
6. در همه مراحل مستاجر باید قرارداد اجاره نامه را چه به صورت سند رسمی یا عادی ارائه دهد.
7. مستاجر باید مدارکی نظیر : رسید بانکی ، دو نفر شاهد ، قرارداد و یا سند اجاره را برای تایید پرداخت مبلغ ودیعه به مالک به مرجع قضایی ارائه نماید.
8. مستار ثابت نماید قرارداد اجاره به پایان رسیده و تمدید نشده است.
9. در زمان طرح دعوی موجر و مستاجر ، باید ملک استیجاری را تخلیه نموده و مدارک تخلیه را به دادگاه ارائه نمایند.

وکیل دعوی موجر و مستاجر

اگر در مورد املاک تجاری و مسکونی مورد اجاره مشکلات حقوقی دارید نگران نباشید. در اولین فرصت با ما تماس بگیرید تا از طریق طرح موضوع با وکیل و اعطای پرونده به وکیل دعوای اجاره و تخلیه ملک از دردسرهای مشکلات حقوقی خود را نجات دهید. در این ارتباط با ما تماس بگیرید.