اثبات قرارداد پیش فروش آپارتمان و نکات مهم حقوقی آن

با سلام.
کاربر گرامی لطفاً برای بهره مندی از خدمات وکالت و مشاوره با وکیل پایه یک دادگستری از ساعت 9 صبح تا 8 شب با شماره 09306977305 تماس بگیرید.

اثبات در قرارداد پیش فروش آپارتمان

نحوه اثبات قرارداد پیش فروش آپارتمان

قراردادها نقش مهمی در روابط اقتصادی و انجام معاملات میان افراد دارند. بنابراین تلاش در راستای تنظیم قراردادهای تخصصی و اطمینان بخش یک بحث مهم در جهت پیشگیری از دعاوی حقوقی در مورد قراردادهای پیش فروش آپارتمان خواهد بود. بنابراین در هنگام تلاش برای خرید خانه باید به نوع قراردادی که منعقد میشود توجه بسیار زیادی نمود.

در سالهای اخیر متاسفانه دعاوی متعددی در رابطه با پیش فروش آپارتمان رخ داده است. این دعاوی افراد زیادی را درگیر پرونده های قضایی کرده است . حجم انبوه پرونده های دعاوی در محاکم قضایی موجب شده است بیشتر افراد بدنبال وکلایی باشند تا بتوانند مشکلات آنها را حل کنند.

مطلب مفید| فسخ قرارداد پیش فروش

اما باید گفت به وکیل باید در زمانی مراجعه کرد که قراردادی تنظیم نشده باشد. به عبارتی افراد قبل از آنکه مبادرت به تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان نمایند بهتر است در همان ابتدا تصمیم با وکیل امور قراردادها مشورت نمایند تا خدای نخواسته گرفتار مشکلات ناخواسته نشوند.

حال فرض کنید در مواردی میان افراد در ارتباط با موضوع ، قرارداد پیش فروش آپارتمان تنظیم شده باشد اما بدلایل مختلف، سازنده یا فروشنده آپارتمان به تعهدات خود عمل نکرده و موجبات طرح دعوا در مرجع قضایی را فراهم آورد.

مطلب مفید | نکات حقوقی در خرید خانه

باید دید در این موارد چگونه میتوان دعوای اثبات قرارداد پیش فروش آپارتمان را مطرح ساخت و از دعوای مطرح شده دفاع نمود و آن را در دادگاه به نفع خود پیش برد.

در این مقاله بطور مختصر در این باره توضیحاتی ارائه خواهیم نمود. و نیم نگاهی به قانون پیش فروش ساختمان خواهیم داشت.

فرایند اثبات قرارداد پیش فروش آپارتمان

اثبات قرارداد پیش فروش آپارتمان در صورت وجود اختلاف بین طرفین، از اهمیت بالایی برخوردار است.

برای اثبات این نوع قرارداد، روش های مختلفی وجود دارد که در ادامه به آنها اشاره می کنیم:

اسناد کتبی در اثبات قرارداد پیش فروش

مهمترین مدرک برای اثبات قرارداد پیش فروش آپارتمان، نسخه کتبی قرارداد است که باید به امضاء و اثر انگشت طرفین رسیده باشد.

در این قرارداد باید مشخصات کامل طرفین، مشخصات آپارتمان، ثمن معامله، نحوه پرداخت، تاریخ تحویل و سایر شرایط و تعهدات طرفین به طور واضح قید شده باشد.

داشتن قولنامه یا مبایعه نامه عادی نیز می تواند به عنوان مدرک در دادگاه ارائه شود، اما اعتبار آن به مراتب کمتر از سند رسمی است.

تعهدات طرفین در قرارداد پیش فروش و اثبات آن

شهود در اثبات قرارداد پیش فروش

در صورتی که قرارداد پیش فروش آپارتمان به صورت کتبی تنظیم نشده باشد یا نسخه کتبی آن مفقود شده باشد، می توان از شهادت شهود برای اثبات وقوع معامله و شرایط آن استفاده کرد.

شهود باید افرادی باشند که از وقوع معامله مطلع بوده و به جزئیات آن آگاهی داشته باشند.

شهادت شهود به تنهایی برای اثبات قرارداد کافی نیست و باید همراه با سایر قراین و شواهد باشد.

اماره ها در اثبات قرارداد پیش فروش

در برخی موارد، قراین و شواهدی وجود دارد که می تواند به عنوان اماره برای اثبات وقوع قرارداد پیش فروش آپارتمان تلقی شود.

به عنوان مثال، واریز مبالغی توسط پیش خریدار به حساب پیش فروشنده می تواند به عنوان اماره ای از وقوع معامله تلقی شود.

ارسال یا دریافت پیامک یا ایمیل بین طرفین در خصوص شرایط معامله نیز می تواند به عنوان اماره مورد استناد قرار گیرد.

سوگند در اثبات قرارداد پیش فروش

در برخی از موارد خاص، ممکن است یکی از طرفین دعوا به سوگند متوسل شود تا وقوع معامله و شرایط آن را ثابت کند.

سوگند باید مطابق با شرع و قانون باشد و به نفع منفعی که برای خود ادعا می کند، باشد.

نظر کارشناس در اثبات قرارداد پیش فروش

در برخی از موارد، دادگاه ممکن است برای روشن شدن برخی از مسائل، از کارشناس استفاده کند.

به عنوان مثال، ممکن است از کارشناس برای تعیین ارزش آپارتمان یا بررسی صحت و اصالت اسناد و مدارک استفاده شود.

نقش وکیل در اثبات قرارداد پیش فروش آپارتمان

در صورت بروز اختلاف در خصوص قرارداد پیش فروش آپارتمان، باید به وکیل دادگستری مراجعه و از مشاوره حقوقی ایشان استفاده کنید. وکیل دادگستری با بررسی اسناد و مدارک و شرایط پرونده، بهترین روش را برای اثبات قرارداد به شما ارائه خواهد کرد. جمع آوری اسناد و مدارک لازم و ارائه آنها به دادگاه، از جمله اقدامات مهمی است که باید برای اثبات قرارداد انجام شود. در برخی از موارد ممکن است نیاز به طرح دعوای حقوقی در دادگاه باشد.

قانون پیش فروش آپارتمان

قانون پیش فروش آپارتمان در سال 1389 به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید و با هدف ساماندهی به معاملات این حوزه و حفظ حقوق خریداران و فروشندگان، تدوین شد.  این قانون شامل 25 ماده و 4 تبصره می‌باشد.

این قانون به روابط حقوقی بین پیش‌فروشنده و پیش‌خریدار در مورد آپارتمان‌های احداث‌شده یا در حال احداث و یا واحدهای آپارتمانی که در آینده احداث خواهند شد، می‌پردازد.

شرایط اساسی پیش‌فروش آپارتمان

  • تنظیم قرارداد پیش‌فروش در دفاتر اسناد رسمی
  • ارائه مدارک و مستندات لازم از جمله سند مالکیت یا اجاره با حق احداث بنا و پروانه ساختمانی
  • مشخص بودن مشخصات و موقعیت آپارتمان
  • تعیین قیمت نهایی و نحوه پرداخت آن
  • تعیین تعهدات طرفین در خصوص احداث یا تکمیل آپارتمان
  • پیش‌بینی ضمانت اجرایی برای انجام تعهدات

مرجع حل اختلاف در قرارداد پیش فروش

تعهدات پیش‌فروشنده:

احداث یا تکمیل آپارتمان مطابق با مشخصات و شراط ذکرشده در قرارداد

ارائه گواهی پایان کار و سایر مدارک و مستندات لازم

رفع معارض و آزاد و بلامعارض بودن آپارتمان

جبران خسارات وارده به پیش‌خریدار در صورت عدم انجام تعهدات

تعهدات پیش‌خریدار:

پرداخت ثمن معامله مطابق با شرایط ذکر‌شده در قرارداد

عدم واگذاری حقوق خود به شخص ثالث بدون رضایت پیش‌فروشنده

حق فسخ:

پیش‌خریدار در صورت عدم انجام تعهدات اساسی از سوی پیش‌فروشنده، حق فسخ قرارداد و مطالبه خسارات را دارد.

پیش‌فروشنده در صورت عدم پرداخت ثمن معامله از سوی پیش‌خریدار، حق فسخ قرارداد و مطالبه خسارات را دارد.

مرجع رسیدگی به اختلافات:

اختلافات ناشی از قرارداد پیش‌فروش در صلاحیت هیأت داوری موضوع ماده 20 این قانون و در نهایت مراجع قضایی خواهد بود.

نکات مهم:

پیش‌خریداران قبل از انعقاد قرارداد پیش‌فروش، حتماً از صحت مدارک و مستندات ارائه شده توسط پیش‌فروشنده اطمینان حاصل کنند.

قرارداد پیش‌فروش باید به طور کامل و دقیق مطالعه و بررسی شود و در صورت وجود هرگونه ابهام یا سوال، از مشاوره متخصصان حقوقی استفاده شود.

به شرایط فسخ قرارداد و ضمانت‌های اجرایی پیش‌بینی شده در قرارداد توجه ویژه شود.

موارد ضروری در قرارداد پیش فروش آپارتمان و نقش آن در اثبات قرارداد

برای تنظیم یک قرارداد پیش فروش آپارتمان جامع و بدون نقص، باید به نکات مهمی توجه کرد و موارد ضروری را به طور دقیق در آن قید نمود. این موارد شامل موارد زیر است:

اطلاعات طرفین:

مشخصات کامل پیش‌فروشنده (نام و نام خانوادگی، کد ملی، آدرس و شماره تماس)

مشخصات کامل پیش‌خریدار (نام و نام خانوادگی، کد ملی، آدرس و شماره تماس)

مشخصات آپارتمان:

پلاک ثبتی، آدرس و موقعیت آپارتمان

مساحت دقیق آپارتمان (زیربنا و مساحت کل)

تعداد طبقات، واحد و موقعیت آپارتمان در ساختمان

مشخصات و امکانات آپارتمان (تعداد اتاق ها، سرویس بهداشتی، آشپزخانه، پارکینگ، انباری و …)

مبلغ و نحوه پرداخت:

ثمن معامله (قیمت کل آپارتمان)

نحوه پرداخت ثمن معامله (تعداد اقساط، سررسید هر قسط، نحوه پرداخت و …)

تعیین مبلغ و نحوه پرداخت جریمه دیرکرد در پرداخت اقساط

زمان تحویل:

تاریخ دقیق تحویل آپارتمان به پیش‌خریدار

تعیین جریمه در صورت تأخیر در تحویل آپارتمان

تعهدات پیش‌فروشنده:

احداث یا تکمیل آپارتمان مطابق با مشخصات و شرایط ذکرشده در قرارداد

ارائه گواهی پایان کار و سایر مدارک و مستندات لازم

رفع معارض و آزاد و بلامعارض بودن آپارتمان

جبران خسارات وارده به پیش‌خریدار در صورت عدم انجام تعهدات

تعهدات پیش‌خریدار:

پرداخت ثمن معامله مطابق با شرایط ذکر شده در قرارداد

عدم واگذاری حقوق خود به شخص ثالث بدون رضایت پیش‌فروشنده

شرایط فسخ:

شرایطی که در صورت وقوع، هر یک از طرفین می تواند قرارداد را فسخ کند باید به طور واضح در قرارداد ذکر شود.

تعیین تکلیف ثمن معامله و سایر حقوق و تعهدات طرفین در صورت فسخ قرارداد

ضمانت اجرایی:

پیش‌بینی ضمانت‌های اجرایی مناسب برای انجام تعهدات طرفین از جمله چک، سفته، ضمان و …

مرجع حل اختلاف:

تعیین مرجعی برای حل و فصل اختلافات احتمالی ناشی از قرارداد

نکات تکمیلی:

1.درج کلیه توافقات انجام شده بین طرفین در ذیل قرارداد

2.قید شماره قرارداد و تاریخ تنظیم آن

3.امضاء و اثر انگشت طرفین

4.دریافت دو نسخه از قرارداد و ارائه یک نسخه به هر یک از طرفین

توصیه:

پیش از تنظیم نهایی قرارداد، پیش‌نویس آن را به دقت مطالعه و بررسی کنید.

در صورت وجود هرگونه ابهام یا سوال، از مشاوره متخصصان حقوقی استفاده نمایید.

تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان را در دفاتر اسناد رسمی انجام دهید تا از اعتبار و ضمانت قانونی آن اطمینان حاصل کنید.

در دعوای پیش فروش آپارتمان باید به کدام مرجع مراجعه کنیم؟

مرجع رسیدگی به دعوای پیش فروش آپارتمان به دو دسته کلی تقسیم می شود:

مرجع غیر قضایی:

هیأت داوری منازعات پیش فروش آپارتمان:

این مرجع در ماده 20 قانون پیش فروش آپارتمان مصوب 1389 پیش بینی شده است و در هر شهر یا شهرستان به تعداد حداقل 5 نفر و حداکثر 7 نفر از اشخاص صاحب صلاحیت و متخصص در امور فنی و حقوقی و ساختمانی تشکیل می شود.

مزایای مراجعه به هیأت داوری:

الف) رسیدگی سریع و کم هزینه تر به دعاوی

ب) تخصصی بودن مرجع رسیدگی

پ) عدم نیاز به وکیل دادگستری

معایب مراجعه به هیأت داوری:

الف) آراء هیأت داوری قطعی نبوده و قابل اعتراض در دادگاه عمومی هستند.

ب) در برخی از موارد، هیأت داوری صلاحیت رسیدگی به دعوا را ندارد.

نحوه مراجعه به هیأت داوری:

خواهان باید با مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، دادخواست خود را به هیأت داوری مربوطه تقدیم کند.

پس از ثبت دادخواست، پرونده به هیأت داوری ارجاع شده و به طرفین دعوا وقت رسیدگی ابلاغ می شود.

هیأت داوری پس از استماع اظهارات طرفین و بررسی اسناد و مدارک، رأی خود را صادر می کند.

مرجع قضایی:

دادگاه عمومی و انقلاب:

در صورتی که یکی از طرفین به رأی هیأت داوری معترض باشد، می تواند ظرف 20 روز از تاریخ ابلاغ رأی، به دادگاه عمومی و انقلاب محل وقوع آپارتمان مراجعه و دادخواست اعتراض به رأی هیأت داوری را تقدیم کند.

مزایای مراجعه به دادگاه عمومی:

الف) آراء دادگاه عمومی قطعی بوده و قابل اجرا است.

ب) در صورت وجود ایرادات شکلی یا ماهوی در رأی هیأت داوری، دادگاه می تواند آن را نقض کند.

معایب مراجعه به دادگاه عمومی:

الف) رسیدگی در دادگاه عمومی زمان بر و پرهزینه تر است.

ب) نیاز به وکیل دادگستری برای طرح دعوا

نکته مهم:

قبل از مراجعه به هر یک از مراجع فوق، باید با یک وکیل دادگستری مشورت کنید تا در خصوص بهترین مرجع برای رسیدگی به دعوای شما و همچنین نحوه طرح دعوا راهنمایی و مشاوره لازم را ارائه دهد.

دادخواست دعوای پیش فروش آپارتمان را چگونه تنظیم کنیم؟

تنظیم دادخواست دعوای پیش فروش آپارتمان نیاز به دانش حقوقی و آشنایی با تشریفات دادرسی دارد.

با این حال، برای راهنمایی کلی، مراحلی که باید در تنظیم دادخواست رعایت کنید به شرح زیر است:

1.جمع آوری اطلاعات و مدارک:

قبل از هر اقدامی، باید اطلاعات و مدارک مربوط به دعوای خود را جمع آوری کنید. این مدارک شامل:

الف) قرارداد پیش فروش آپارتمان

ب) اسناد و مدارک پرداخت

پ) مکاتبات انجام شده بین طرفین

ت) هرگونه مدرک دیگری که به نفع شما باشد

2.یافتن مرجع صالح:

مطابق با قانون، مرجع رسیدگی به دعوای پیش فروش آپارتمان در ابتدا هیأت داوری منازعات پیش فروش آپارتمان و در صورت عدم توافق یا اعتراض به رأی هیأت داوری، دادگاه عمومی و انقلاب محل وقوع آپارتمان است.

3.انتخاب خواهان و خوانده:

خواهان کسی است که دعوا را مطرح می کند و خوانده کسی است که علیه او دعوا مطرح شده است. در دعوای پیش فروش آپارتمان، پیش خریدار خواهان و پیش فروشنده خوانده دعوا خواهد بود. چنانچه پیش فروشنده مالک رسمی ملک نباشد و قراردادی مانند اجاره یا مشارکت در ساخت بین او و مالک وجود نداشته باشد، ضروری است که مالک رسمی نیز به عنوان یکی از خواندگان در دادخواست مطرح شود. این اقدام از جانب مالک رسمی، در جلوگیری از رد دعوا و افزایش احتمال موفقیت دعوا بسیار مؤثر است.

4.تنظیم متن دادخواست:

دادخواست باید به زبان فارسی و خط خوانا نوشته شود و شامل موارد زیر باشد:

الف) مشخصات خواهان و خوانده

ب) موضوع دعوا و خواسته

پ) شرح دلایل و مستندات

ت) امضاء و اثر انگشت خواهان

5.ارائه دادخواست به مرجع صالح:

پس از تنظیم دادخواست، باید دو نسخه از آن را تهیه و به همراه مدارک مربوطه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ارائه کنید.

نکات مهم:

  • در تنظیم دادخواست، از عبارات دقیق و حقوقی استفاده کنید و از ذکر مطالب غیرضروری خودداری کنید.
  • در صورت تمایل می توانید برای تنظیم دادخواست از وکیل دادگستری نیز کمک بگیرید.
  • قبل از ارائه دادخواست به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، از کامل بودن و صحیح بودن اطلاعات و مدارک آن اطمینان حاصل کنید.

کجا باید مراجعه کنیم؟

در قوانین مرتبط با پیش فروش ساختمان، مرجعی برای رسیدگی به اختلافات مربوط به تفسیر و اجرای قراردادهای پیش فروش ساختمان تعیین شده است. بر اساس ماده ۲۰ این قانون، مسئولیت حل این اختلافات به عهده هیأت داوری است.

اما تاکنون آیین‌نامه اجرایی برای این ماده توسط وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت دادگستری ابلاغ نشده است. به همین دلیل، در حال حاضر، رسیدگی به اختلافات ناشی از قراردادهای پیش فروش ساختمان به دادگاه‌های محل وقوع ملک واگذار شده است.

بنابراین، در صورتی که شما به عنوان خریدار یا صاحب ملک در قرارداد پیش فروش ساختمان، با اختلافی مواجه شدید و توانایی حل آن از طریق مذاکره مستقیم با مقابل خود را ندارید، باید به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه کرده و درخواست رسیدگی به اختلاف خود را ثبت کنید.

نحوه اجرای رأی در قراردادهای پیش فروش آپارتمان

نحوه اجرای رأی در قراردادهای پیش فروش آپارتمان به نوع رأی و مرجع صدور آن بستگی دارد. در ادامه به طور خلاصه به این موضوع می پردازیم:

1.اجرای رأی هیأت داوری منازعات پیش فروش آپارتمان:

  • آراء صادر شده توسط هیأت داوری لازم الاجرا می باشند.
  • طرف ذینفع می تواند با مراجعه به اجرای احکام دادگستری محل وقوع آپارتمان، نسبت به صدور اجراییه و اجرای رأی اقدام نماید.
  • در صورتی که محکوم علیه از اجرای رأی امتناع کند، اجرای احکام دادگستری با استفاده از ابزارهای قانونی نسبت به اجرای رأی اقدام خواهد کرد.

2.اجرای رأی دادگاه عمومی و انقلاب:

  • آراء دادگاه عمومی و انقلاب نیز لازم الاجرا می باشند.
  • طرف ذینفع می تواند با مراجعه به اجرای احکام دادگستری محل صدور رأی، نسبت به صدور اجراییه و اجرای رأی اقدام نماید.
  • در صورتی که محکوم علیه از اجرای رأی امتناع کند، اجرای احکام دادگستری با استفاده از ابزارهای قانونی نسبت به اجرای رأی اقدام خواهد کرد.

3.موارد قابل اجرا در قراردادهای پیش فروش:

  • آراء مربوط به الزام به انجام تعهدات: مانند الزام پیش فروشنده به تکمیل آپارتمان یا الزام پیش خریدار به پرداخت ثمن معامله.
  • آراء مربوط به فسخ قرارداد: در صورت فسخ قرارداد، طرف ذینفع می تواند با مراجعه به اجرای احکام دادگستری نسبت به استرداد وجوه پرداختی یا تخلیه آپارتمان اقدام نماید.
  • آراء مربوط به مطالبه خسارات: در صورت صدور رأی مبنی بر محکومیت به پرداخت خسارات، ذینفع می تواند با مراجعه به اجرای احکام دادگستری نسبت به وصول مطالبات خود اقدام نماید.

نکات مهم:

  • برای اجرای رأی، ابتدا باید نسبت به صدور اجراییه از طریق اجرای احکام دادگستری اقدام کرد.
  • در صورتی که محکوم علیه از اجرای رأی امتناع کند، ذینفع می تواند از طریق طرح دادخواست اعسار و برائت، اموال محکوم علیه را شناسایی و توقیف کند.
  • در برخی از موارد، اجرای رأی ممکن است نیاز به اقدامات خاص مانند تخلیه آپارتمان توسط ضابطین قضایی داشته باشد.
  • در صورت وجود ابهام یا سوال در خصوص نحوه اجرای رأی، باید به وکیل دادگستری مراجعه نمایید.

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.

keyboard_arrow_up