قانون یک سوم پول پیش مستاجر چیست؟ آیا صاحبخانه باید قبل از تخلیه، ودیعه را پرداخت کند؟

• آیا صاحبخانه می‌تواند قبل از تخلیه بخشی از پول پیش را بدهد؟
• آیا مستأجر باید اول خانه را تخلیه کند؟
• اگر پول پیش خانه جدید را نداشته باشم چه کار کنم؟
• آیا می‌توانم کلید را تا دریافت ودیعه نگه دارم؟
• اگر موجر پول پیش را ندهد، تکلیف تخلیه چیست؟

قانون یک سوم پول پیش به مستاجر چیست؟

یکی از پرسش‌هایی که هنگام پایان قرارداد اجاره زیاد مطرح می‌شود این است که آیا موجر موظف است قبل از تخلیه ملک، یک سوم مبلغ پول پیش یا ودیعه را به مستأجر پرداخت کند تا او بتواند خانه جدیدی اجاره کند؟

بسیاری از مستاجران در زمان جابه‌جایی با این سوال مواجه می‌شوند که آیا صاحبخانه باید قبل از تخلیه ملک، بخشی از پول پیش یا ودیعه را به مستاجر پرداخت کند؟ برخی افراد از موضوعی با عنوان «قانون یک سوم پول پیش مستاجر» صحبت می‌کنند. آنان تصور می‌کنند موجر موظف است برای کمک به تهیه خانه جدید، یک سوم مبلغ ودیعه را پیش از تخلیه ملک پرداخت کند.

اما آیا واقعا چنین قانونی در حقوق ایران وجود دارد؟

در قوانین ایران، حکم مشخصی با عنوان «قانون یک سوم پول پیش مستاجر» وجود ندارد. بنابراین نمی‌توان صرفاً با استناد به یک عرف یا نقل قول، موجر را مکلف دانست که حتماً یک سوم مبلغ ودیعه را پیش از تخلیه پرداخت کند.

با این حال، زمان و نحوه بازگرداندن ودیعه می‌تواند در قرارداد اجاره مشخص شده باشد. همچنین موجر و مستأجر می‌توانند هنگام پایان قرارداد درباره زمان تحویل ملک و بازپرداخت مبلغ ودیعه توافق کنند.

به همین دلیل، قبل از هر اقدامی باید ابتدا متن قرارداد اجاره بررسی شود. ممکن است طرفین در قرارداد درباره نحوه تسویه، تحویل کلید و زمان بازگرداندن ودیعه توافق خاصی کرده باشند.

نکته مهم این است که اختلاف میان موجر و مستأجر معمولاً فقط بر سر «یک سوم پول پیش» نیست؛ بلکه مسئله اصلی این است که آیا مستأجر باید ابتدا ملک را تخلیه کند یا موجر ابتدا باید مبلغ ودیعه را بازگرداند. پاسخ این سؤال به شرایط قرارداد، نحوه خاتمه اجاره و وضعیت حقوقی پرونده بستگی دارد.

مطلب مفید | دعوای موجر و مستاجر

آیا مستاجر باید اول خانه را تخلیه کند یا موجر اول پول پیش را بدهد؟

یکی از مهم‌ترین اختلافات میان موجر و مستأجر در پایان قرارداد اجاره همین موضوع است. مستأجر معمولاً اعلام می‌کند که بدون دریافت پول پیش امکان تهیه خانه جدید را ندارد و موجر نیز ممکن است تحویل کامل ملک و کلید را قبل از پرداخت ودیعه مطالبه کند.

بهترین حالت این است که هم‌زمان با تخلیه و تحویل ملک، مبلغ ودیعه نیز تسویه شود و رسید دقیق از پرداخت و تحویل ملک تنظیم گردد.

در صورتی که موجر و مستأجر درباره زمان پرداخت ودیعه اختلاف داشته باشند، نباید صرفاً بر اساس عرف یا گفته‌های دیگران اقدام کنند. متن قرارداد اجاره، وضعیت پایان یا فسخ قرارداد و شرایط پرونده باید بررسی شود.

به‌ویژه اگر موجر از بازگرداندن ودیعه خودداری می‌کند یا مستأجر بدون دریافت پول خود حاضر به تحویل ملک نیست، ادامه اختلاف بدون تنظیم مستندات مناسب می‌تواند برای هر دو طرف مشکلات حقوقی ایجاد کند.

در چنین شرایطی، پیش از ترک ملک یا تحویل کلید، بهتر است وضعیت حقوقی پرونده بررسی شود تا اقدامات بعدی مانند ارسال اظهارنامه، مطالبه ودیعه یا پیگیری قضایی با مدارک کافی انجام شود.

اگر صاحبخانه پول پیش شما را نمی‌دهد، این اقدامات را بدون بررسی انجام ندهید

اگر در پایان قرارداد اجاره، موجر از بازگرداندن مبلغ ودیعه خودداری می‌کند، عجله در تحویل کلید یا ترک ملک بدون ثبت وضعیت می‌تواند در بعضی پرونده‌ها مشکل ایجاد کند. متن اجاره‌نامه، رسیدهای پرداخت، وضعیت تخلیه و علت اختلاف باید بررسی شود. در صورت نیاز، وکیل ملکی می‌تواند مسیر مناسب مانند مذاکره، ارسال اظهارنامه یا طرح دعوای مطالبه ودیعه را با توجه به شرایط پرونده مشخص کند.

مطلب مفید | تفاوت پول پیش با سرقفلی

بر اساس ماده 466 قانون مدنی : اجاره ، به قراردادی گفته می شود که به موجب آن ، مستاجر ، مالک منافع مال اجاره ای می شود . بنابراین ، در طول مدت زمانی که عقد اجاره منعقد می شود ، مستاجر ، می تواند از منافع ملک ، استفاده نماید ؛ البته به شرط پرداخت اجاره بها در قرارداد اجاره .

مطلب مفید | حکم تخلیه مستاجر فوری

نحوه برگرداندن مبلغ ودیعه به مستاجر

معمولاً بهترین کار آن است که در هنگام تنظیم قرارداد ، مالک و مستاجر ، در مورد نحوه بازگرداندن مبلغ ودیعه توافق کنند تا بر همان اساس عمل شود. در این صورت ، هنگام تخلیه ملک ، هم مالک میداند چگونه باید پول پیش را پس بدهد و هم مستاجر میداند چه وقت و چگونه باید آن را دریافت نماید.

بنابراین موجر و مستاجر در هنگام تخلیه ملک ، باید بر اساس آنچه در قرارداد اجاره آمده است عمل کنند. یعنی موجر در تاریخ و زمانی که در قرارداد اجاره تعیین شده‌ است ، مبلغ ودیعه مستاجر را به وی بازگرداند . در این مورد بهتر است موجر از مستاجر بابت بازگرداندن آن ، رسید بگیرد . مخصوصاً زمانی که تخلیه مستاجر زودتر از موعد مقرر در اجاره نامه اتفاق می افتد . باید توجه داشت در متن رسید حتماً مشخصات مالک و مستاجر و موضوع و مبلغ عودت ودیعه به مستاجر ، باید بطور دقیق ذکر شود .

هنگام بازگرداندن پول پیش این موارد را ثبت کنید:

• مبلغ دقیق ودیعه
• تاریخ پرداخت
• روش پرداخت
• مشخصات پرداخت‌کننده و دریافت‌کننده
• وضعیت اجاره‌بها و هزینه‌های احتمالی
• وضعیت تحویل ملک و کلید
• تنظیم رسید کتبی

زمان پرداخت مبلغ ودیعه به مستاجر

امروزه ، مرسوم است که هنگام عقد اجاره ، مستاجر به موجر ، پول پیش بدهد . این مبلغ در اجاره نامه ، معمولاً به عنوان قرض الحسنه یا امانت ، به موجر داده می شود . و موجر ، در قرارداد رهن خانه ، پس از پایان مدت اجاره نامه ، موظف است آن را به مستاجر بازگرداند. در غیر این صورت ، عواقب ناشی از آن را باید پذیرا باشد.

مطلب مفید | وکیل دستور و حکم تخلیه

اما همانطور که گفتیم ، در قانون ، شیوه دقیقی در مورد نحوه بازگرداندن پول مستاجر ذکر نشده است. شیوه بازگرداندن ودیعه به مستاجر بهتر است در قرارداد آنهم در همان ابتدای تنظیم قرارداد اجاره ، ذکر شود.  تا هر گاه قرارداد اجاره به پایان ‌رسید ، طرفین دچار ابهام نشوند و تکلیف خود را بدانند.

فسخ قرارداد و بازگرداندن پول مستاجر

ممکن است در مواردی ، مستاجر اقدام به فسخ قرارداد اجاره نماید . یا اینکه طرفین با توافق یکدیگر ، اقدام به فسخ قرارداد اجاره نمایند . در اینگونه موارد ، زمان بازگرداندن پول پیش مستاجر ، موقعی است که قرارداد اجاره ، خاتمه پیدا می کند .

در این موارد ، پول پیش مستاجر ، زمانی پرداخت میشود که مستاجر به تعهدات خود عمل نموده و ملک اجاره ای را تخلیه نماید .

مبلغ ودیعه و هزینه های پرداخت نشده

باید دانست در دو حالت : پایان یافتن مدت قرارداد که معمولاً یک سال است و فسخ قرارداد ، موجر و مستاجر ، می بایست به تعهدات قانونی خود عمل نمایند . یعنی موجر ، باید پول پیش مستاجر را به وی بدهد. مستاجر نیز برای دریافت پول پیش باید ملک اجاره ای را تخلیه نماید.

در صورت وجود اختلاف درباره اجاره معوقه، خسارت یا هزینه‌های پرداخت نشده، موجر نباید بدون توجه به مفاد قرارداد و وضعیت حقوقی موضوع، مبالغ مورد اختلاف را به‌صورت دلخواه از ودیعه کسر کند. در این موارد ممکن است نیاز به توافق طرفین یا پیگیری قانونی برای تعیین میزان بدهی و خسارت وجود داشته باشد.

مطلب مفید | حکم تخلیه مستاجر

لذا در صورتی که مستاجر ، بدهی ای از بابت موارد ذکر شده به موجر داشته باشد ، بازگردان پول پیش مستاجر ، با احتساب مبالغ یاد شده ، به عمل می آید و در واقع ، موجر می تواند قسمتی از پول پیش مستاجر را در ازای بدهی های مذکور ، کسر کرده و مابقی آن را به مستاجر پرداخت کند .

مبلغ ودیعه را فقط به مستاجر بدهید

در هنگام بازگرداندن مبلغ ودیعه یا پول پیش مستاجر ، بهتر است انجام این کار در پشت قرارداد قید شود و موجر و مستاجر و دو نفر شاهد آن را امضاء کنند. و رسید دریافت پول پیش نیز دریافت شود.

نکته دیگر آنکه نباید موجر ، پول پیش را به جز خود مستاجر ، به شخص دیگری پرداخت کند.

تامین دلیل ، هنگام تحویل نگرفتن محل اجاره

ممکن است مستاجر به منظور دریافت پول پیش خود ، ملک اجاره ای را تخلیه کند اما موجر حاضر به تحویل ملک خود و بازگرداندن پول پیش مستاجر نباشد . در این موارد مستاجر برای دریافت پول پیش خود ، باید اقدام به تامین دلیل کند . یعنی مراتب تخلیه ملک اجاره ای را با مراجعه به شورای حل اختلاف ، گواهی کند .

مطلب مفید | قانون جدید تخلیه مستاجران

سپس اظهارنامه ای به طرفیت موجر ، برای وی ارسال و خواستار دریافت پول پیش خود شود. در صورتی که موجر ، به تعهد خود عمل نکرد ، دادخواست مطالبه ودیعه را از طریق دفاتر خدمات قضایی ، تقدیم دادگاه کند . چنانچهدر صورتی که دادگاه ، حکم قطعی ، مبنی بر بازپرداخت پول پیش صادر نمود ، حکم از طریق واحد اجرای احکام ، قابل اجرا خواهد بود .

در این مرحله به موجر سی روز فرصت داده می شود تا در مورد بازگرداندن پول پیش اقدام و یا دادخواست اعسار خود را تقدیم کند . در غیر این صورت ، می توان با در نظر داشتن مستثنیات دین ، اقدام به توقیف ملک موجر بابت عدم استرداد ودیعه نموده و از محل فروش آن ، پول پیش مستاجر را به وی بازگرداند . همچنین ، بنا به درخواست مستاجر ، می توان بابت عدم پرداخت پول پیش ، حکم جلب موجر را نیز صادر کرد .

خسارت تاخیر تادیه

مستاجر همچنین می تواند خسارت تاخیر تادیه یا خسارت تاخیر در پرداخت پول پیش را نیز مطالبه کند . به این صورت که مستاجر ، ضمن دادخواست مطالبه مبلغ ودیعه ، می تواند خسارت تاخیر در پرداخت را از زمان مطالبه ( طرح دعوی ) تا زمان پرداخت مبلغ ودیعه ، درخواست کند .

بهتر است در زمان تنظیم قرارداد اجاره ، وجه التزام را تعیین کرد ؛ به گونه ای که نیاز به طی تشریفات قضایی نباشد . به این صورت که در ضمن قرارداد اجاره ، قید شود که اگر موجر ، در زمان مقرر ، پول پیش مستاجر را پرداخت نکرد ، به ازای هر روز تاخیر در پرداخت آن ، مبلغ مشخصی را به مستاجر پرداخت کند .

کلام پایانی

آنچه در این مقاله خواندید مختصری در مورد رابطه حقوقی میان موجر و مستاجر بویژه در مورد قرارداد اجاره و مبلغی که از آن تحت عنوان ودیعه یاد می شود. بطور قطع طبق قانون در پایان مدت قرارداد موجر موظف به عودت این مبلغ به مستاجر خواهد بود. چنانچه در این مورد مشکلی دارید حتما با وکیل ملکی در مجموعه ملکی اداری تماس گرفته و مشاوره تخصصی دریافت نمایید.

برای مقاله «قانون یک سوم پول پیش» پیشنهاد می‌کنم بخش سوالات متداول کاملاً کاربردی و بر اساس دغدغه واقعی مستأجر و موجر نوشته شود:

سوالات متداول

آیا قانوناً مستأجر باید یک سوم مبلغ پول پیش را پرداخت کند؟

خیر. در قوانین مربوط به اجاره، قاعده عمومی و ثابتی وجود ندارد که مستأجر در همه قراردادهای اجاره الزاماً باید یک سوم مبلغ کل را به‌عنوان پول پیش پرداخت کند. مبلغ ودیعه، نحوه پرداخت و زمان پرداخت آن معمولاً بر اساس توافق طرفین در قرارداد اجاره تعیین می‌شود.

آیا موجر می‌تواند بدون دریافت کل پول پیش، ملک را به مستأجر تحویل دهد؟

بله، اگر طرفین درباره نحوه پرداخت ودیعه توافق داشته باشند، می‌توانند شرایط پرداخت را در قرارداد مشخص کنند. برای جلوگیری از اختلاف، بهتر است مبلغ پرداخت‌شده، مبلغ باقی‌مانده و تاریخ دقیق پرداخت هر بخش به‌صورت روشن در قرارداد نوشته شود.

آیا مستأجر می‌تواند پول پیش را به‌صورت چند مرحله‌ای پرداخت کند؟

در صورتی که موجر با این موضوع موافقت کند، پرداخت ودیعه می‌تواند طبق توافق طرفین در چند مرحله انجام شود. مهم‌ترین نکته این است که مبلغ و زمان پرداخت هر مرحله به‌طور دقیق در قرارداد درج شود.

اگر موجر پس از دریافت پول پیش، ملک را تحویل ندهد چه باید کرد؟

اگر مستأجر مبلغ ودیعه یا بخشی از آن را طبق قرارداد پرداخت کرده باشد اما موجر بدون دلیل قانونی از تحویل ملک خودداری کند، مستأجر می‌تواند با توجه به شرایط قرارداد و مدارک موجود، موضوع را از طریق قانونی پیگیری کند. رسید پرداخت وجه و قرارداد اجاره در این شرایط اهمیت زیادی دارند.

آیا موجر می‌تواند مبلغ بیشتری از آنچه در قرارداد نوشته شده مطالبه کند؟

اصل بر این است که تعهدات مالی طرفین باید مطابق قرارداد و توافق معتبر آنها باشد. بنابراین موجر نمی‌تواند صرفاً به دلیل افزایش قیمت ملک یا تغییر شرایط بازار، مبلغی بیشتر از توافق قراردادی مطالبه کند؛ مگر اینکه قرارداد یا توافق جدیدی میان طرفین وجود داشته باشد.

اگر مستأجر بخشی از پول پیش را پرداخت کرده باشد، آیا قرارداد اجاره معتبر است؟

اعتبار قرارداد اجاره لزوماً به پرداخت کامل پول پیش وابسته نیست. اگر قرارداد به‌طور صحیح منعقد شده باشد، وضعیت پرداخت ودیعه و آثار عدم پرداخت آن باید بر اساس مفاد قرارداد و شرایط توافق‌شده میان موجر و مستأجر بررسی شود.

هنگام تنظیم قرارداد درباره پول پیش چه نکاتی را باید رعایت کنیم؟

مبلغ دقیق ودیعه، مبلغ اجاره، تاریخ پرداخت هر مبلغ، نحوه پرداخت، شماره حساب یا روش پرداخت و شرایط بازگرداندن ودیعه باید به‌طور شفاف در قرارداد ذکر شود. استفاده از عبارت‌های مبهم می‌تواند در آینده باعث اختلاف میان موجر و مستأجر شود.

آیا موجر هنگام تخلیه می‌تواند پول پیش مستأجر را پس ندهد؟

اصل بر این است که پس از پایان رابطه استیجاری و انجام تعهدات مربوط، وضعیت استرداد مبلغ ودیعه مطابق قرارداد و قوانین مربوط بررسی می‌شود. البته اگر موجر ادعای خسارت، بدهی یا تعهد انجام‌نشده‌ای داشته باشد، موضوع باید بر اساس مدارک و شرایط پرونده بررسی شود و موجر نمی‌تواند بدون دلیل و مستند قانونی از بازگرداندن وجه خودداری کند.