ثبت رسمی معاملات غیرمنقول و 12 نکته مهم آن
ثبت رسمی معاملات غیرمنقول
آشنایی با فرایند ثبت رسمی معاملات غیرمنقول
طی سالیان متمادی انجام معاملات ملکی متعدد با اسناد عادی، موجب شده است دعاوی حقوقی و کیفری بیشماری در این حوزه رخ دهد. پیامد چنین وضعیتی، افزایش حجم پرونده های ملکی در محاکم قضایی است. املاکی که هنوز از سند رسمی بی بهره اند و بعضاً امکان دریافت آن نیز به دلایل مختلف وجود ندارد.
کم اعتباری اسناد عادی مانند قولنامه یا مبایعه نامه در مورد املاکی که هنوز سند رسمی ندارند، موجب شده است هزینه ثبت معاملات غیرمنقول نسبت به معاملات املاک دارای سند رسمی به مراتب کمتر باشد. همین امر بازار افراد جاعل، کلاهبردار و شیادان ملکی را گرم ساخته است. همچنین مراجعات به وکلای دادگستری از جمله وکلای کیفری افزایش یافته است.
مطلب مفید | وکیل شکایت ملک قولنامه ای
برای پیشگیری از چنین وضعیتی، اخیرا با تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در مجمع تشخیص مصلحت، گام جدی تری برای پایان بخشیدن به انجام معاملات اموال غیرمنقول فراهم گردیده است.
طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول، ابتدا در سال 1395 به مجلس ارائه گردید. در سال 1399 این طرح در مجلس تصویب شد. ولی شورای نگهبان آن را تایید نکرد. اما نهایتاً این طرح به مجمع تشخیص مصلحت نظام تقدیم گرید.مجمع در سال 1403، طرح مزبور را با کمی تغییرات، تحت عنوان قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول، به تصویب رساند.
در ادامه این مقاله در خصوص طرح الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول نکاتی را مورد بحث قرار خواهیم داد. در ادامه نیز، نحوه ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، به توجه به قانون الزام ثبت سند رسمی را ذکر خواهیم کرد.
مطلب مفید | توقیف ملک قولنامه ای
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول چیست؟
در محاکم قضایی سند رسمی دارای اعتبار قانونی است و در نتیجه از قدرت و استحکام در معاملات برخوردار می باشد.
اثبات مالکیت ملک از طریق سند رسمی بسیار کارآمدتر از اثبات مالکیت از طریق سند عادی نظیر مبایعه نامه یا قولنامه است. متاسفانه در ایران بسیاری از معاملات در مورد خرید خانه و یا اجاره آن و حتی اجاره و خرید املاک تجاری و اداری هنوز هم از طریق مبایعه نامه انجام میشود.
مطلب مفید | وکیل حقوقی
با وجود آنکه انجام معاملات اموال غیر منقول از طریق اسناد عادی امری غیر قانونی محسوب نمیگردد اما بدلیل مشکلات فراوان ناشی از انواع سوء استفاده از آن در انجام معاملات ، دولت و مجلس لزوم پایان بخشیدن به این ماجرا را از طریق تصویب قانون بی اعتباری انجام معاملات با اسناد عادی مورد توجه قرار دادند. در نهایت قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول از تصویب مجمع تشخیص مصلحت نظام گذشت.
این قانون در ارتباط با ثبت رسمی معاملات غیرمنقول در اردیبهشت 1403 توسط دولت برای اجرا به دستگاههای ذیربط ابلاغ شده است.
12 نکته مهم حقوقی در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
1.سازمان ثبت اسناد و املاک موظف است حداکثر ظزف یکسال سامانه ای را برای ثبت ادعاهای مالکیت بر اموال غیر منقول که فاقد اسناد رسمی هستند، ایجاد نماید. این سامانه تحت عنوان «ساماندهی اسناد غیررسمی» با توجه به اهداف زیر راه اندازی میشود:
الف) مدعیان مالکیت باید مستندات خود را در این سامانه ثبت و برای دریافت سند رسمی مالکیت اقدام کنند.
ب) اگر مدعیان در مدت زمان مشخص اقدام نکنند، ادعاهای آنها علیه املاک دولتی و عمومی قابل استناد نخواهد بود.
پ) درج ادعاها در سامانه، منوط به ارائه مشخصات جغرافیایی دقیق و احراز هویت است.
ت) رسیدگی به ادعاها بر اساس قوانین موجود صورت می گیرد و نیاز به استعلام از وزارت جهاد کشاورزی یا راه و شهرسازی دارد.
ث) جرم درج اسناد جعلی یا خلاف واقع در سامانه یا معاملات معارض، مجازات نقدی و جزایی دارد.
ثبت رسمی معاملات غیرمنقول
ج) دستگاه های اجرایی و واحدهای مربوطه باید اطلاعات اموال غیر منقول عمومی و دولتی را در سامانه ثبت کنند.
چ) اشخاص فاقد سند رسمی حداکثر تا 8 سال پس از راه اندازی سامانه می توانند اعمال حقوقی را در سامانه انجام دهند.
ح) یک سال پس از راه اندازی رسمی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی، هرگونه عمل حقوقی که منجر به انتقال مالکیت یا حق انتفاع اموال غیرمنقول شود، باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد. در غیر این صورت، دعاوی مربوط به اینگونه معاملات غیرقابل استماع است و فاقد اعتبار خواهد بود.
2.دلالان معاملات املاک نباید در معاملات موضوع این قانون، مبادرت به تنظیم سند عادی کنند. متخلفان مشمول جریمه و تعلیق پروانه کسب خواهند شد
3.دعوای تنفیذ فسخ معاملات ثبت شده اموال غیرمنقول در صورتی پذیرفته می شود که ظرف 15 روز پس از اعمال حق فسخ، اظهارنامه رسمی ارسال شود و ظرف 15 روز بعد، دعوای تنفیذ فسخ اقامه گردد.
4.اسناد ثبت نشده معاملات اموال غیرمنقول در دستگاه های اجرایی پذیرفته نخواهد شد و فقط شخصی مالک شناخته می شود که ملک به نام او در سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به ثبت رسیده باشد.
5.دلالان معاملات املاک مکلفند پس از مذاکره مقدماتی، پیش نویس قرارداد را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد درج کنند و آن را به دفاتر اسناد رسمی منعکس نمایند. این امر مانع مراجعه مستقیم مردم به دفاتر اسناد رسمی نیست.
ثبت رسمی معاملات غیرمنقول
6.دستگاه های اجرایی که نقل و انتقال ملک منوط به اعلام نظر آنها شده، باید با اتصال به سامانه ثبت الکترونیک اسناد، پاسخ استعلام را به صورت آنی اعلام نمایند. در صورت عدم اعلام پاسخ، سردفتر مجاز به تنظیم سند رسمی انتقال ملک است.
7.در صورت ابطال معامله رسمی، شخصی که بطلان به او مستند است، مسئول جبران خسارات وارده است. همچنین، سازمان مربوطه باید معاملات موضوع ماده 1 را بیمه کند.
8.دادگاه ها باید دعوای مطالبه قیمت روز اموال غیر منقول را در صورت وجود اسناد جعلی یا معاملات معارض بپذیرند.
9.بنیاد مسکن و وزارت جهاد کشاورزی باید نقشه های دارای مختصات جغرافیایی را تهیه کنند و پس از استعلام از سازمان های مربوطه، جهت صدور سند مالکیت به سازمان ثبت اسناد ارائه دهند.
10وزارت راه و شهرسازی و بنیاد مسکن باید در خصوص واگذاری زمین های دولتی و رعایت قراردادهای مربوطه اقدام کنند.
11.در مورد آپارتمان هایی که دارای رای جریمه از کمیسیون های ماده 99 و 100 قانون شهرداری هستند، شهرداری ها و بخشداری ها باید گواهی پایان کار صادر کنند.
12.سازمان ثبت اسناد باید برای قطعات اراضی کشاورزی که دارای تصرفات قانونی هستند، سند حدنگاری با کاربری کشاورزی صادر کند.
ثبت رسمی معاملات غیرمنقول
آثار قانون ثبت رسمی معاملات آموال غیرمنقول
ایجاد شفایت در بازار خرید و فروش مسکن، آمار دقیق تر تعداد مالکین و مستاجرین در کشور، جلوگیری از انجام معاملات غیر قانونی، کاهش آمار جرایم مرتبط با خرید و فروش ملک و کاهش آمار مجرمین از جمله مزایای راه اندازی سامانه شفافیت در معاملات مسکن می باشد.
ثبت رسمی معاملات غیرمنقول
آثار دیگر این قانون ایجاد یک فرصت برای شهروندانی است که سند رسمی ندارند. بر این اساس، طی یک مهلت معقول، به شهروندان فرصت داده می شود تا با مراجعه به سامانه راه اندازی ، اسناد عادی مربوط به اموال غیر منقول خود را بارگزاری کنند و در دوره مورد انتظار ، اقدام به دریافت سند رسمی نمایند. البته با این توضیح که بعد از سپری شدن مهلت قانونی، دعاوی ناشی از اسناد عادی، در مراجع قضایی قابلیت استماع نخواهد داشت.
آثار ثبت و عدم انجام آن در سامانه ثبت معاملات اموال غیرمنقول
در ماده 10 قانون مورد نظر ظرف یکسال باید سامانه ثبت املام دارای سند عادی راه اندازی شود. در این سامانه ادعاهای راجع به مالکیت عین، مالکیت منافع بیش از دو سال، حق انتفاع و حق ارتفاق اموال غیرمنقول که فاقد سند رسمی هستند، ثبت میشود.
تکلیف مدعین
مدعیان، موظف هستند ظرف مهلت دو سال از تاریخ راه اندازی سامانه، اقدام به درج مستندات و ادعاهای خود در سامانه نموده و ظرف مهلت دو سال از تاریخ درج در سامانه، حسب مورد، با طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یا دعاوی مرتبط در مراجع قضایی یا هر امر قانونی دیگر، به منظور اخذ سند رسمی مالکیت، اقدام نموده و مدارک مربوطه را در سامانه، بارگزاری کنند.
تکلیف سازمان ثبت اسناد و املاک
بعد از بارگزاری اطلاعات و اقدامات متقاضیان، مراجع قانونی مکلفند اقدامات انجام شده توسط متقاضی و نتیجه آن را، در سامانه ثبت اسناد و املاک، درج کنند.
ثبت رسمی معاملات غیرمنقول
قابل مسموع نبودن ادعاهای ملکی بعد از اتمام مهلت های قانونی
با سپری شدن دوره مورد نظر و عدم اقدام مدعیان، ادعاهای مربوط علیه اراضی عمومی و دولتی، از جمله اراضی ملی، اراضی موات، خالصه، مستحدث، ساحلی و همچنین، دعاوی علیه اشخاص ثالث با حسن نیت دارنده سند رسمی، قابل استناد، استماع و معارضه نیست.
یک نکته مهم
در حال حاضر، نحوه ثبت رسمی معاملات مربوط به اموال غیرمنقول، از طریق مراجعه به دفاتر اسناد رسمی می باشد. بدیهی است مادامی که قانون جدیدی در این باره به تصویب نرسد، روال مزبور، کماکان پابرجاست. بنابراین، نحوه ثبت معاملات اموال غیر منقول در سامانه ثبت، بر اساس قانون اخیرالتصویب، مختص آن دسته از املاکی است که قبل از این تصویب این قانون، به صورت عادی، معامله شده و برای آنها، سند رسمی دریافت نشده است.
