قرارداد اجاره مغازه و ملک تجاری می‌تواند آیندۀ شغلی و مالی شما را تضمین یا نابود کند. تصور کنید بدون آگاهی از قوانین و مقررات، قراردادی را امضا می‌کنید که چند ماه بعد به فسخ یا تخلیۀ اجباری منجر می‌شود. بسیاری از افراد به‌دلیل بی‌توجهی به جزئیات حقوقی قرارداد اجاره مغازه و ملک تجاری، دچار دردسرهای جدی مالی و قضایی شده‌اند. اگر می‌خواهید از چنین اشتباهاتی دور بمانید، بهتر است با نکات کلیدی و اصول تنظیم این نوع قراردادها آشنا باشید و در صورت نیاز از مشاورۀ حقوقی استفاده کنید. پس توصیه می‌کنیم همین مقاله را تا انتها بخوانید!
هنوز هم بدون بررسی حقوقی، قرارداد اجاره مغازه و ملک تجاری می‌نویسید یا امضا می‌کنید؟! یک اشتباه کوچک، ضرری بزرگ دارد! با مشاورۀ گروه تخصصی «وکیل ملکی و اداری»، هوشمندانه‌تر تصمیم بگیرید: فرم درخواست مشاوره فوری
تعریف قانونی قرارداد اجاره مغازه و ملک تجاری
قرارداد اجاره مغازه و ملک تجاری، نوعی قرارداد است که طبق مادۀ 466 قانون مدنی ایران، به‌موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره (در اینجا مغازه یا ملک تجاری) می‌شود و باید اجاره‌بهای مشخصی را در مدت تعیین‌شده پرداخت کند. این قرارداد ممکن است برای فعالیت‌های تجاری، خدماتی، فروشگاهی یا صنعتی تنظیم شود. نکتۀ قابل توجه این است که ماهیت تجاری ملک، شرایط خاص‌تری را نسبت به املاک مسکونی به همراه دارد.
همچنین بخوانید: تمدید و تجدید قرارداد اجاره
در قرارداد اجاره مغازه و ملک تجاری، برخلاف اجاره‌نامۀ مسکونی، مواردی مانند حق سرقفلی، حق کسب و پیشه، نحوۀ تخلیه و تمدید قرارداد، نقش حیاتی‌تری ایفا می‌کنند. این موارد باید به‌طور دقیق و شفاف در متن قرارداد ذکر شوند. همچنین طبق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶، در صورتی که قرارداد رسمی یا عادی با تاریخ مشخص و ذکر مدت باشد، روابط طرفین براساس آن تنظیم می‌شود و قانون قبلی (مصوب ۱۳۵۶) اعمال نمی‌شود.
تفاوت اجاره ملک تجاری با اجاره مسکونی
اولین تفاوت میان اجاره ملک تجاری و مسکونی در نوع استفاده از ملک است. در اجاره‌نامۀ مغازه یا ملک تجاری، هدف از اجاره، فعالیت اقتصادی و درآمدزایی است، درحالی‌که در اجاره‌نامۀ مسکونی، هدف از اجاره شامل اقامت و سکونت شخصی است.
دومین تفاوت، وجود یا عدم وجود سرقفلی و حق کسب و پیشه است. در املاک تجاری ممکن است مستأجر به‌مرور زمان به‌دلیل رونق فعالیت خود، دارای سرقفلی شود که در زمان تخلیه قابل مطالبه خواهد بود. اما در املاک مسکونی چنین حقی وجود ندارد.
حتماً بخوانید: راهکارهای تخلیه مغازه توسط وکیل در اسرع وقت
سوم اینکه قوانین حاکم بر هر دو نوع قرارداد متفاوت است. برای مثال، در قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 که بیشتر در مورد قراردادهای جدید کاربرد دارد، تخلیه ملک تجاری بسیار راحت‌تر از قانون سال 1356 است، مگر اینکه در قرارداد به حق سرقفلی یا شرایط خاصی اشاره شده باشد.
همچنین بخوانید: تفاوت قیمت سرقفلی با مالکیت
چهارم اینکه مسئولیت‌های مالیاتی، تأمین اجتماعی و حتی مسائل بیمه‌ای در املاک تجاری پیچیده‌تر است و نیاز به دقت بیشتری دارد. بنابراین تنظیم قرارداد اجاره مغازه و ملک تجاری باید با حساسیت بسیار بالاتری نسبت به املاک مسکونی انجام گیرد.
۸ نکته کلیدی برای تنظیم قرارداد اجاره مغازه و ملک تجاری
۱. تعیین دقیق مشخصات ملک: در متن قرارداد اجاره مغازه و ملک تجاری، مشخصات کامل ملک مانند شمارۀ پلاک ثبتی، مساحت، کاربری، آدرس دقیق و حتی ویژگی‌های ظاهری مانند تعداد اتاق‌ها یا انبار ذکر شود. هرگونه ابهام در این قسمت می‌تواند به اختلافات حقوقی دامن بزند.
۲. مدت اجاره و تاریخ شروع: مدت اجاره باید به‌طور مشخص در قرارداد ذکر شود. اجاره‌نامه‌های بدون مدت یا با عبارات کلی مانند “تا اطلاع ثانوی” فاقد اعتبار حقوقی هستند و ممکن است در زمان بروز اختلاف، به ضرر طرفین تمام شوند.
۳. مبلغ اجاره و نحوۀ پرداخت: مبلغ اجاره‌بها، زمان پرداخت (ماهیانه، فصلی، سالانه) و نحوۀ پرداخت (نقدی، حواله، واریز به حساب) باید دقیق و شفاف باشد. همچنین تعیین خسارت تأخیر در پرداخت اجاره‌بها، از ضروریات یک قرارداد حرفه‌ای است.
۴. تعیین کاربری و نوع فعالیت: در قرارداد اجارۀ مغازه، نوع فعالیتی که مستأجر قصد انجام آن را دارد، باید دقیقاً مشخص شود. اگر فعالیت غیر از آنچه در قرارداد آمده انجام شود، موجر می‌تواند درخواست فسخ قرارداد را مطرح کند.
۵. شرط انتقال منافع به غیر: آیا مستأجر حق دارد مغازه را به فرد دیگری اجاره دهد یا شراکت ایجاد کند؟ این موضوع باید به صراحت در قرارداد ذکر شود. در غیر این صورت، انتقال منافع به غیر، ممکن است سبب فسخ قرارداد توسط موجر شود.
۶. مسئولیت تعمیرات و نگهداری: در قرارداد اجاره ملک تجاری، باید تعیین شود که کدام‌یک از طرفین مسئول تعمیرات جزئی یا اساسی هستند. به‌طور معمول، تعمیرات اساسی بر عهدۀ مالک و تعمیرات جزئی بر عهدۀ مستأجر است، مگر آنکه خلاف آن توافق شود.
۷. شرایط فسخ قرارداد: شرایط فسخ قرارداد باید در قالب بند جداگانه و با جزئیات مشخص شود. برای مثال، در صورت تأخیر بیش از دو ماه در پرداخت اجاره، تخلف از کاربری، یا ایجاد مزاحمت برای همسایگان، حق فسخ برای موجر در نظر گرفته شود.
۸. امضا، تاریخ، و شاهد: هر قرارداد اجاره مغازه بدون امضای طرفین، تاریخ دقیق و در صورت امکان امضای دو شاهد معتبر، ممکن است در مراجع قضایی با مشکل اثبات مواجه شود. لذا این موارد باید به‌دقت رعایت شوند.
اگر در تنظیم قرارداد خود با ابهامی مواجه هستید یا می‌خواهید از صحت حقوقی بندها مطمئن شوید، بهتر است با مشاوران گروه حقوقی وکیل ملکی و اداری تماس بگیرید و راهنمایی حرفه‌ای دریافت کنید: درخواست مشاوره فوری
شرایط فسخ قرارداد اجاره مغازه و ملک تجاری
فسخ قرارداد اجاره مغازه می‌تواند با توافق طرفین یا به‌صورت قانونی و از طریق شرایط درج‌شده در قرارداد انجام شود. اگر یکی از طرفین به تعهدات خود عمل نکند، طرف دیگر حق فسخ خواهد داشت. مواردی مانند تأخیر در پرداخت اجاره، استفاده خارج از قرارداد از ملک، واگذاری به غیر بدون رضایت، یا تغییر کاربری ملک از جمله دلایل فسخ هستند.
حتماً بخوانید: آثار حقوقی فسخ قرارداد اجاره قبل از موعد پایان
همچنین اگر ملک تجاری نیاز به تخریب یا بازسازی داشته باشد و این امر توسط شهرداری یا مقام قانونی اعلام شود، فسخ قرارداد با اطلاع قبلی ممکن خواهد بود. مستأجر نیز اگر امکان ادامۀ فعالیت تجاری را نداشته باشد و دلایل موجهی ارائه کند، می‌تواند با توافق موجر قرارداد را فسخ نماید.
در شرایط فسخ، باید تکلیف مبالغ پیش‌پرداخت، چک‌های ضمانت و سرقفلی نیز به‌طور دقیق مشخص شود تا دعوای حقوقی بین طرفین پیش نیاید.
آثار و پیامدهای عدم رعایت نکات حقوقی در قراردادهای تجاری
اگر قرارداد اجاره مغازه و ملک تجاری به‌درستی تنظیم نشود، پیامدهای سنگینی برای طرفین به‌دنبال خواهد داشت. برای مثال، اگر مدت قرارداد مشخص نباشد یا نحوۀ تمدید ذکر نشود، مستأجر ممکن است در زمان تخلیه با مشکل قانونی روبه‌رو شود.
همچنین اگر شروط فسخ به‌طور دقیق در قرارداد اجاره مغازه و ملک تجاری نیامده باشد، اثبات نقض قرارداد برای طرف متضرر بسیار دشوار خواهد شد. عدم درج شرط انتقال منافع نیز در صورت بروز اختلاف میان مستأجر و شریک یا جانشین او، دردسرساز خواهد بود.
از سوی دیگر، برخی موجران یا مستأجران بدون آگاهی، اقدام به تنظیم قراردادهایی می‌کنند که با مقررات روز مغایرت دارد و ممکن است توسط دادگاه بی‌اعتبار شناخته شوند. برای جلوگیری از این مشکلات، حتماً از مشاورۀ حقوقی وکیل متخصص املاک استفاده کنید.
نکاتی دربارۀ تمدید قرارداد و تخلیۀ مغازه
در بسیاری از موارد، قرارداد اجارۀ ملک تجاری به پایان می‌رسد اما یکی از طرفین قصد تمدید دارد. در این حالت، باید تمدید قرارداد به‌صورت مکتوب و رسمی انجام شود و شرایط جدید اجاره مانند مبلغ و مدت در آن قید گردد.
در صورتی که مستأجر بدون تمدید رسمی همچنان در ملک باقی بماند، موجر می‌تواند از طریق دادگاه تقاضای تخلیه کند. البته اگر قرارداد مشمول قانون سال 1356 باشد و مستأجر دارای حق کسب و پیشه باشد، موجر نمی‌تواند به‌راحتی درخواست تخلیه دهد.
اگر در مرحلۀ تمدید یا تخلیۀ قرارداد اجاره مغازه دچار ابهام هستید، بهتر است با گروه حقوقی وکیل ملکی و اداری مشورت نمایید تا بهترین راهکار قانونی را دریافت کنید: فرم درخواست مشاوره فوری
نقش وکیل ملکی در تنظیم قراردادهای تجاری
وکیل ملکی با آگاهی کامل از قوانین، آیین‌نامه‌ها و رویۀ قضایی، می‌تواند در تنظیم قرارداد اجاره مغازه و ملک تجاری نقش مؤثری ایفا کند. از جمله خدماتی که یک وکیل ملکی ارائه می‌دهد، بررسی متن قرارداد، تنظیم شروط خاص، درج بندهای حمایتی و جلوگیری از بروز دعاوی احتمالی در آینده است.
حتماً بخوانید: وکیل ۲۴ ساعته ملکی
همچنین وکیل می‌تواند در شرایط اختلاف، با ارائۀ مشاورۀ حقوقی یا نمایندگی در مراجع قضایی، از حقوق شما دفاع کند. حضور وکیل در مرحلۀ تنظیم قرارداد، مانع بسیاری از اشتباهات پرهزینه خواهد شد.
توصیۀ نهایی: برای مشاورۀ حقوقی اقدام کنید!
قرارداد اجاره مغازه و ملک تجاری، اگر بدون رعایت اصول و نکات حقوقی تنظیم شود، می‌تواند آغاز مشکلات فراوانی باشد. با در نظر گرفتن نکات مطرح‌شده در این مقاله و بهره‌گیری از مشاورۀ تخصصی، قرارداد خود را با اطمینان تنظیم کنید و از سرمایۀتان محافظت نمایید. برای دریافت مشاورۀ حرفه‌ای، همین حالا با گروه تخصصی وکیل ملکی و اداری تماس بگیرید!
در قرارداد اجاره مغازه و ملک تجاری، راه نجات شما فقط آگاهی حقوقی است! همین حالا با مشاورۀ تخصصی، خیالتان را از بابت اجاره‌نامه راحت کنید! همین حالا اقدام کنید: فرم درخواست مشاوره فوری
