حقوق ارتفاقی در سند مالکیت
چگونه حقوق ارتفاقی در سند مالکیت عینیت می یابد؟
یکی از اصطلاحات حقوقی که در حوزه ملک کاربرد فراوان دارد ، حقوق ارتفاقی است. پیش از پرداختن به حقوق ارتفاقی و نکاتی در باره اثبات حق ارتفاق ، خوب است بدانیم مالکیت، عالی‌ترین شیوه تسلط بر اموال است . مطابق مواد ۳۰ تا ۳۳ قانون مدنی ، مالک حق هر گونه دخل و تصرف در مایملک خود را دارد . لذا تمام ثمرات و متعلقات مال به مالک تعلق دارد . مگر آنکه قانون در مواردی منع کرده باشد .
ثبت حقوق ارتفاقی در سند مالکیت یک موضوع حقوقی مهم است . از طرفی اختلاف نظر در نحوه برخورداری از این حقوق و از بین رفتن حق ارتفاق به یکی از چالش ها در مراودات همسایگی و مجاورین املاک تبدیل شده است.
با این وجود ، رابطه افراد با اموال تنها به مالکیت محدود نیست . در ادامه در این رابطه توضیحاتی ارائه خواهیم کرد.
حقوق ارتفاقی در سند مالکیت به چه معنا است؟
حقوق ارتفاقی به حقی اشاره دارد که بر اساس آن به یک نفر این مجوز قانونی را میدهد که برای برخورداری از امکانات ملک خود و یا دسترسی به آن ، از محدوده ملک دیگری به اشکال مختلف استفاده نماید.
مطلب مفید | اثبات مالکیت زمین بدون سند
به عنوان مثال وقتی مسیر ورود به باغ و زمین زراعی شخص الف از محدوده زمین ب میگذرد ، یا اینکه وقتی ورود به طبقه دوم ملک الف از طریق راه پله های داخل حیاط ملک طبقه اول متعلق به ب می گذرد ، یا مسیر ورود به انباری آقای الف از مسیر پارکیگ آقای ب می گذرد ، یا اینکه ناودان خانه الف از طریق حیاط ب سرریز میشود و …. اینها همه حقوق ارتفاقی است که ملک الف از طریق ملک ب از آن برخوردار است و ملک ب نمیتواند از آن جلوگیری نماید. زیرا قانون از این حق حمایت میکند.
مطلب مفید | حق ارتفاق به ملک غیر
حق ارتفاق ناشی از مالکیت است. مالک شدن، می تواند، بواسطه ارث ، عقود و قراردادها ، اخذ به شفعه یا حیازت مباحات، اتفاق بیفتد. چنانچه کسی، مدعی مالکیت بر حق یا مالی است، باید بتواند، از طریق روش های اثبات مالکیت، از جمله، استفاده از سند، شهادت شهود، اقرار و هر مدرک دیگری که دال بر مالکیت است، آن را اثبات کند.
یکی از آثار مالکیت آن است که مالک می تواند در مال خود دخل و تصرف کند. مثلاً خرید، فروش ، انتقال . دخل و تصرف در ملک باید بگونه ای باشد موجبات تضییع حق دیگران را فراهم نکند. گاهی بواسطه اینکه ملک فرد، در کنار ملک دیگری قرار دارد، برای وی، حقوقی ایجاد می شود . از اینرو مالک ملک نمی تواند مانع بهره بردن دیگری از این حقوق شود. از جمله حقوقی که بواسطه مالکیت میتوان به دیگری داد یا از طریق همجواری دو یا چند ملک ایجاد می شود، حق ارتفاق است.
حق ارتفاق، در ماده 93 قانون مدنی اینگونه تعریف شده است :
ارتفاق، حقی است برای شخص، در ملک دیگری.
بر اساس این ماده، حق ارتفاق، یک حق است که یک شخص در ملک شخص دیگر دارد و بواسطه داشتن این حق می تواند از ملک دیگری به نحوی محدود استفاده نماید.
مطلب مفید | انواع سند مالکیت
حق ارتفاق میتواند با قرارداد و توافق یا همجواری دو ملک ایجاد شود . به عنوان مثال، هنگامی که مالک یک زمین کشاورزی به دلیل موقعیت زمین خود برای آبیاری مجبور باشد از زمینی که در جوار آن است عبور کند تا امکان آبیاری داشته باشد ، حق ارتفاق برای وی در زمین مجاور ایجاد میشود.
وقتی شخصی از حقوق ارتفاقی شخص دیگری جلوگیری میکند شخصی که حقوق وی از بین رفته میتواند دادخواست ممانعت از حق را در دادگاه حقوقی مطرح نماید.
حقوق ارتفاقی موضوعی نو یا کهنه
حقوق ارتفاقی در سند مالکیت منحصر به دوره اخیر نیست و از قدیم الایام این حق شناخته شده بوده است. در اسناد بدست آمده از ادوار گذشته به حق ارتفاق در اسناد مالکیت اشاره شده است. به عنوان مثال حقوق عبور از زمینهای کشاورزی دیگری یا حق عبور آب از طریق ملک دیگری و … نمونه هایی از این حقوق هستند که میتوان موارد بسیار زیادی از اسناد بدست آمده در سالهای گذشته را مشاهده نماییم.
حقوق ارتفاقی و خصوصیات آن
- حق ارتفاق ، متعلق به ملک است نه به مالک . لذا مالک نمیتواند این حق را به دیگری منتقل نماید.
- حق ارتفاق با فروش ملک همچنان در ملک پابرجا بوده و با تغییر مالک هیچگونه تغییری در آن ایجاد نمیشود.
- حق ارتفاق میان دو ملک مجاور ، پایدار و همیشگی است و برای مدت محدود ایجاد نمیشود مگر آنکه اسناد هر دو ملک تبدیل به یک سند شده و در اختیار یک مالک قرار گیرد.
- حقوق ارتفاقی را نمیتوان تغییر داد. یعنی اگر چندین نفر دارای حقوق ارتفاقی از یک ملک هستند نمیتوانیم این حق را از یک نفر گرفته و به دیگری انتقال دهیم و حقوق ارتفاقی چند نفر را مخدوش کنیم.
انواع حق ارتفاق
حق ارتفاق طبیعی
یکی از انواع حق ارتفاق است که به واسطه وضعیت طبیعی ملک ، برای مالک در ملک شخص دیگر بوجود می آید . به عنوان مثال موقعیت ملک مالک بنحوی باشد که برای خروج از ملک خود مجبور باشد از پشت بام ملک دیگر عبور کند. در این شرایط برای فرد در ملک شخص دیگر حق عبور ایجاد می شود.
حق ارتفاق قراردادی
این حق از طریق انعقاد قرارداد ایجاد میشود. یعنی مالک یک ملک با میل و رضایت شخصی خود و بواسطه انعقاد قرارداد برای فرد دیگری در ملک خودش یک نوع حق ارتفاق نظیر حق عبور یا حق مجری ایجاد میکند.
حق ارتفاق تبعی
نوعی حق ارتفاق است که به تبع حق ارتفاق اصلی ایجاد می شود . این حق تا زمانیکه حق ارتفاق اصلی از بین نرود باقی خواهد بود. مثلاً اگر مالک یک زمین بواسطه موقعیت زمین خود برای آبیاری زراعت خود در ملک دیگری حق ارتفاقی نظیر حق شرب داشته باشد به تبع این حق ، حق عبور نیز خواهد داشت . زیرا نمیتوان بدون عبور از ملک دیگری به آب دسترسی داشت .
نمونه هایی از حقوق ارتفاقی
حق ارتفاق یکی از انواع حقوق ریشه دار است که در اسناد مالکیت مورد اشاره قرار گرفته است. نمونه هایی از حق ارتفاق به شرح زیر است:
الف) حق مجرای آب از زمین دیگری
ب) حق عبور در زمینهای مجاور یک ملک
پ) حق آبریز یا آبچک یا ناودان به زمین مجاور
ت) حق چرای دام
ث) حق باز بودن درب و پنجره با املاک مجاور
شیوه های ايجاد حق ارتفاق در سند مالکیت
قبل از آنکه حق ارتفاق بخواهد در سند مالکیت ثبت شود می باید ابتدا مالکین دو یا چند ملک مجاور با یکدیکر به توافق برسند. چنین توافقی بر مبنای قرارداد فی مابین صورت میپذیرد. پس یکی از راههای برخورداری از حق ارتفاق ، عقد قرارداد است.
مستند به ماده 94 قانون مدنی صاحبان اراضی و املاك میتوانند هر حقی را در ملك خود برای دبگران برقرار کنند. بدین ترتیب صاحب زمین یا مالك خانه میتواند، با قرارداد ، حق عبور را به شخص دیگر واگذار كند.
البته در مواردیکه طبیعت و نوع زمینهای دو یا چند نفر بگونه ای باشد که مثلاً وقتی باران میبارد آب باران از زمین یکی به زمین دیگری حرکت میکند و در اصطلاح میگویند آب ناودان خانه الف به خانه ب میریزد چنین موضوعی را نمیتوان نادیده گرفت.
لذا به حکم طبعیت چنین خانه هایی حق ارتفاق در مورد باران و فاضلاب ایجاد میشود. در چنین مواردی نیازی به وجود سند و یا قرارداد نیست. قانون نیز در اینجا حق ارتفاق طبیعی را محترم میشمارد. به استناد ماده 95 قانون مدني :
هرگاه زمين يا خانه یک شخص ، مجرای فاضلاب يا آب باران شخص دیگری باشد، صاحب آن خانه يا زمين نمیتواند از این حق جلوگيری كند ، مگر عدم استحقاق او معلوم باشد.
نحوه اثبات حق ارتفاق
مدعی حق ارتفاق اگر بخواهد در دادگاه مالکیت خود را بر حق ارتفاق اثبات کند میتواند به شیوه های اثبات مالکیت مراجعه کند. بنابراین میتوان از سند مالکیت (ملکی که حق ارتفاق دارد) ، قرارداد ، شهادت شهود ، اقرار و …. استفاده کند.
یکی از شایع‌ترین انواع حق ارتفاق در شهرها آن است که ملک شخصی مجرای عبور آب یا فاضلاب شخص دیگر یا ملک مجاور باشد و مالک نمیتواند از عبور مَجرا جلوگیری کند، مگر در صورتی که مستحق نبودن صاحب حق مشخص شود، مثلاً مشخص شود قراردادی بین دو مالک مجاور برقرار بوده و حالا مدت قرارداد تمام شده است.
نمیتوان حق ارتفاق را از بین برد
اگر کسی از قدیم در ملک دیگری حق ارتفاق داشته مالک نمیتواند مانع او شود. به عنوان مثال اگر فردی ملکی را بخرد و برای آن ملک حق‌المجری یا حق‌العبور در ملک مجاور وجود داشته باشد، آن حق نیز به او منتقل میشود و کسی نمیتواند او را از داشتن حق ارتفاقی منع کند.
هیچ‌کس حق ندارد مسیر ناودان خود را به سمت ملک دیگری یا پشت بام دیگری قرار دهد یا بدون اذن همسایه بر پشت بام او برف بریزد؛ این مسئله مخصوصاً در موقع احداث مجتمع‌های مسکونی یا احداث بنا در کنار اراضی بایر یا کنار اراضی که مالک آن‌ها را مدت‌های زیادی رها کرده اهمیت زیادی دارد.
طبق ماده ۱۰۰ قانون مدنی اگر مجرای آب کسی از ملک همسایه عبور کند و در مسیر مجری خرابی ایجاد شود و در اثر آن به ملک یا خانه همسایه آسیبی وارد شود، صاحب مجری باید خسارات همسایه را جبران و با تعمیر مجری از افزایش خسارت‌ها جلوگیری کند.
اگر ملکی که حقوق ارتفاقی بر آن مترتب است مورد معامله واقع شود یعنی به دیگری فروخته شود، حقوق ارتفاقی آن هم به خریدار منتقل میشود و نمیتوان خریدار را از آن منع کرد، مگر اینکه طرفین بر خلاف این رویه توافق کنند.
رسیدگی به اختلافات ناشی از حقوق ارتفاقی
طبق بند ۵ ماده ۲۵ قانون ثبت اسناد و املاک رسیدگی به تعارض اسناد مربوط به حقوق ارتفاقی در صلاحیت هیئت نظارت ثبت است.
گاهی مالک مالکی تقاضای صدور سند مالکیت یا تحدید حدود میدهد، در این شرایط اگر مالک ملک مجاور در ملک او برای خود حقوق ارتفاقی قائل باشد تنها ۳۰ روز از تاریخ تنظیم صورتمجلس تحدید فرصت دارد حسب مورد به مرجع صلاحیت‌دار که دادگستری یا اداره ثبت است، عرض‌حال ارائه کند.
حقوق ارتفاقی در آگهی‌های نوبتی که در موارد مختلف در جراید چاپ میشود، درج نمیشود، اما باید در ذیل آگهی به آن اشاره شود.
حقوق ارتفاقی یکی از مهم‌ترین موضوعات طرح دعاوی اشخاص در محاکم است و در بسیاری موارد نیز حق افراد ضایع میشود، زیرا از مهلت‌های مقرر قانونی آگاهی ندارند و پس از گذشت مواعد حقی برای آن‌ها متصور نیست، به عنوان مثال پس از گذشت ۳۰ روز از تنظیم صورتمجلس تحدید اعتراض یا عرض‌حال پذیرفته نمیشود.
در انتها باید دانست حقوق ارتفاقی قابلیت ثبت در اسناد مالکیت دارد.
