آشنایی با مراحل اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات
آشنایی با قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول که در آذر 1401 به تصویب مجلس شورای اسلامی و مجمع تشخیص مصلحت نظام رسید، از 3 تیر 1404 لازم الاجرا می شود. این قانون به منظور ساماندهی معاملات املاک و جلوگیری از دعاوی و سوءاستفاده‌های ملکی وضع شده است. بر اساس قانون الزام به ثبت رسمی معاملات(منظور اموال غیر منقول)هرگونه نقل و انتقال اموال غیرمنقول اعم از املاک مسکونی، تجاری، اراضی و … باید به صورت رسمی و در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود.
پیش بینی میشود با اجرای این قانون، دعاوی املاک قولنامه ای به تدریج و در یک روند چند ساله کاهش چشمگیری پیدا کند. و حتی روزی خبری از اینگونه دعاوی در محاکم نباشد.
مراحل اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات به شرح زیر است:
راه اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی
سازمان ثبت اسناد و املاک کشور موظف است ظرف یک سال از تاریخ ابلاغ این قانون، سامانه‌ای با عنوان «ساماندهی اسناد غیررسمی» راه‌اندازی کند. در این سامانه، افراد می‌توانند اسناد و مدارک مربوط به معاملات غیررسمی املاک خود را که قبل از لازم الاجرا شدن این قانون انجام شده است، ثبت کنند.
مطلب مفید | تکلبف املاک قولنامه ای
ثبت معاملات املاک در سامانه ثبت الکترونیک اسناد
پس از راه اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی، هرگونه نقل و انتقال اموال غیرمنقول باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد. دفاتر اسناد رسمی موظفند قبل از تنظیم سند رسمی، اطلاعات مربوط به معامله را در این سامانه ثبت کنند.
عدم اعتبار معاملات ثبت نشده
طبق ماده 1 این قانون، از تاریخ 3 تیر 1404 به بعد، هرگونه معامله ملکی که در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت نشده باشد، در مراجع قضایی، شبه قضایی و داوری قابل استماع نیست و فاقد اعتبار خواهد بود.
استثنائات قانون الزام به ثبت رسمی معاملات
استرداد عوضین: در صورت اثبات وقوع معامله و پرداخت عوضین، خواهان می تواند عوضین را از طریق مراجع قضایی استرداد کند.
دعوای خلع ید: در صورتی که متصرف، ملک را بدون سند رسمی تصرف کرده باشد، مالک می‌تواند از طریق طرح دعوای خلع ید در مراجع قضایی، ملک خود را استرداد کند.
مطلب مفید | ثبت رسمی معاملات غیر منقول
مجازات متخلفان
اشخاص حقیقی: جزای نقدی تا 10 میلیون تومان و یا حبس تا 6 ماه
اشخاص حقوقی: جزای نقدی تا 50 میلیون تومان
عملکرد دستگاه‌های مسئول در اجرای قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول
طبق قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، وظایف مختلفی به عهده دستگاه‌های مختلف برای اجرای این قانون گذاشته شده است. مهم‌ترین این وظایف به شرح زیر است:
سازمان ثبت اسناد و املاک کشور
راه اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی: این سامانه برای ثبت اطلاعات مربوط به معاملات غیررسمی املاک که قبل از لازم الاجرا شدن این قانون انجام شده است، در نظر گرفته شده است.
مطلب مفید | توقیف ملک قولنامه ای
راه اندازی و نگهداری سامانه ثبت الکترونیک اسناد: این سامانه برای ثبت اطلاعات مربوط به معاملات املاک پس از لازم الاجرا شدن این قانون استفاده میشود.
صدور سند مالکیت: پس از ثبت اطلاعات معامله در سامانه ثبت الکترونیک اسناد و احراز شرایط قانونی، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اقدام به صدور سند مالکیت برای متقاضی می‌کند.
ارائه خدمات الکترونیکی: سازمان ثبت اسناد و املاک کشور موظف است برای تسهیل فرآیند ثبت معاملات املاک، خدمات الکترونیکی مختلفی از جمله امکان ثبت نام و نوبت دهی اینترنتی، پیگیری وضعیت پرونده، پرداخت الکترونیکی هزینه‌ها و … را ارائه کند.
دفاتر اسناد رسمی
ثبت اطلاعات معاملات در سامانه ثبت الکترونیک اسناد: دفاتر اسناد رسمی موظفند قبل از تنظیم سند رسمی، اطلاعات مربوط به معامله را در این سامانه ثبت کنند.
احراز هویت طرفین معامله: دفاتر اسناد رسمی موظفند قبل از تنظیم سند رسمی، هویت طرفین معامله را احراز و اسناد و مدارک لازم را از آنها دریافت کنند.
مطلب مفید | مراحل استعلام زمین ثبتی و قولنامه ا ی
بررسی اسناد و مدارک: دفاتر اسناد رسمی موظفند اسناد و مدارک مربوط به معامله را از نظر قانونی بررسی و در صورت وجود نقص، مراتب را به طرفین معامله اعلام کنند.
تنظیم سند رسمی: پس از احراز هویت طرفین معامله، بررسی اسناد و مدارک و اخذ اطلاعات لازم، دفترخانه اسناد رسمی اقدام به تنظیم سند رسمی معامله می‌کند.
سایر دستگاه‌ها
وزارت راه و شهرسازی: این وزارتخانه موظف است اطلاعات مربوط به املاک و مستغلات را در اختیار سازمان ثبت اسناد و املاک کشور قرار دهد.
اداره ثبت اسناد و املاک: این اداره موظف است نسبت به صدور سند مالکیت برای املاکی که فاقد سند هستند، اقدام کند.
مطلب مفید | راهنمای انتخاب وکیل ملکی
شورای قضایی: این شورا موظف است در خصوص تدوین آیین‌نامه‌های اجرایی این قانون و رفع مشکلات و چالش‌های پیش روی دستگاه‌های ذیربط، اقدام کند.
نقش نظارتی
دادستان کل کشور: دادستان کل کشور موظف است بر حسن اجرای این قانون نظارت کند و در صورت مشاهده تخلف، مراتب را به مراجع ذیصلاح اعلام کند.
بازرسان قوه قضائیه: بازرسان قوه قضائیه موظفند به طور مستمر بر عملکرد دستگاه‌های ذیربط در اجرای این قانون نظارت و در صورت مشاهده تخلف، مراتب را به مراجع ذیصلاح گزارش کنند.
با همکاری و تعامل دستگاه‌های مختلف ذیربط، می‌توان به اجرای موفق این قانون و ساماندهی به معاملات املاک و مستغلات در کشور امیدوار بود.
دعاوی حقوقی املاک غیر رسمی
با اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول از 3 تیر 1404، تکلیف دعاوی حقوقی مربوط به املاک غیر رسمی به شرح زیر خواهد بود:
املاک غیر رسمی که قبل از لازم الاجرا شدن قانون معامله شده‌اند
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی: دارندگان املاک غیر رسمی که قبل از لازم الاجرا شدن این قانون معامله شده‌اند، می‌توانند تا دو سال پس از راه اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی، نسبت به ثبت اطلاعات معامله در این سامانه و طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در مراجع قضایی اقدام کنند.
سایر دعاوی: سایر دعاوی مربوط به این املاک، از جمله دعوای خلع ید، فسخ و … همچنان در مراجع قضایی قابل رسیدگی خواهد بود.
املاک غیر رسمی که بعد از لازم الاجرا شدن قانون معامله می‌شوند
عدم پذیرش دعاوی: طبق ماده 10 این قانون، از تاریخ 3 تیر 1404، هرگونه معامله ملکی که در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت نشده باشد، در مراجع قضایی، شبه قضایی و داوری قابلیت استماع ندارد و فاقد اعتبار خواهد بود.
نکات مهم قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول
مهلت دو ساله: دارندگان املاک غیر رسمی که قبل از لازم الاجرا شدن قانون معامله شده‌اند، فقط تا دو سال پس از راه اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی فرصت دارند تا نسبت به ثبت اطلاعات معامله در این سامانه و طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اقدام کنند.
ضرورت ثبت معاملات: از 3 تیر 1404 به بعد، کلیه معاملات املاک باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت شود. در غیر این صورت، معامله باطل و در مراجع قضایی قابل رسیدگی نخواهد بود.
استثنائات: در برخی موارد خاص، حتی برای املاک غیر ثبت شده نیز امکان طرح دعوا در مراجع قضایی وجود دارد.
با توجه به موارد فوق، دارندگان املاک غیر رسمی باید هرچه سریعتر برای ثبت رسمی املاک خود اقدام کنند تا از تضییع حقوق خود جلوگیری کنند.
آثار قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
-
آثار مثبت قانون الزام به ثبت رسمی معاملات
- ایجاد امنیت معاملات: با ثبت رسمی معاملات، سند مالکیت به نام خریدار صادر میشود و این امر به طور قابل توجهی از بروز مشکلات حقوقی، دعواهای ملکی و کلاهبرداری جلوگیری می‌کند.
- کاهش دعاوی ملکی: ثبت رسمی معاملات، مدارک مستندی را برای اثبات مالکیت و سایر حقوق مرتبط با املاک غیرمنقول ارائه می‌دهد که این امر منجر به کاهش چشمگیر دعاوی ملکی در مراجع قضایی میشود.
- شفافیت در معاملات: ثبت رسمی معاملات، اطلاعات مربوط به هر معامله، از جمله مشخصات طرفین، مشخصات ملک و شرایط معامله را به طور شفاف در سیستم ثبت اسناد و املاک کشور ثبت می‌کند.
- دسترسی آسان به اطلاعات: با ثبت رسمی معاملات، اطلاعات مربوط به هر ملک به طور منظم و به روز در سیستم ثبت اسناد و املاک کشور نگهداری میشود و این امر دسترسی به اطلاعات مورد نیاز را برای مراجع ذیربط و افراد حقیقی و حقوقی آسان می‌کند.
- مبارزه با زمین‌خواری: ثبت رسمی معاملات، زمینه را برای نظارت دقیق بر معاملات املاک و اراضی فراهم می‌کند و این امر به طور قابل توجهی از زمین‌خواری و تعدی به املاک دولتی جلوگیری می‌کند.
- تسهیل صدور مجوزها: با ثبت رسمی معاملات، ارائه خدمات مختلف از جمله صدور پروانه ساخت، گواهی پایان کار و انشعابات آب و برق و گاز به مالکان آسان‌تر و سریعتر میشود.
- توسعه نظام برنامه‌ریزی شهری: اطلاعات موجود در سیستم ثبت اسناد و املاک کشور می‌تواند برای برنامه‌ریزی شهری، مدیریت شهری و تخصیص بهینه منابع مورد استفاده قرار گیرد.
-
آثار منفی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات
- افزایش هزینه‌های معاملات: ثبت رسمی معاملات هزینه‌ای را به خریداران و فروشندگان تحمیل می‌کند که ممکن است برای برخی افراد سنگین باشد.
- اطاله زمان معاملات: فرآیند ثبت رسمی معاملات ممکن است تا حدی زمان‌بر باشد و این امر می‌تواند برای برخی افراد م ناخوشایند باشد.
- محدودیت معاملات شفاهی: با توجه به قانون الزام به ثبت، معاملات شفاهی اموال غیرمنقول در مراجع قضایی قابل استناد و پیگیری نیستند.
- نیاز به تخصص: فرآیند ثبت رسمی معاملات نیازمند تخصص و اطلاعات کافی است و ممکن است برای برخی افراد پیچیده باشد.
-
آثار جانبی
- تاثیر بر بازار مسکن: ثبت رسمی معاملات می‌تواند تا حدی بر قیمت مسکن و نقدینگی بازار مسکن تاثیر بگذارد.
- تاثیر بر مشاغل: این قانون می‌تواند تا حدی بر فعالیت مشاوران املاک و دفاتر اسناد رسمی تاثیر بگذارد.
در مجموع، قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مزایای قابل توجهی از جمله افزایش امنیت معاملات، کاهش دعاوی ملکی و شفافیت در معاملات را به همراه دارد. با این حال، این قانون دارای معایبی از جمله افزایش هزینه‌های معاملات و اطاله زمان معاملات نیز می‌باشد.
لازم به ذکر است که قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول از سال 1396 در ایران لازم الاجرا شده است و کلیه معاملات اموال غیرمنقول اعم از خرید و فروش، رهن، هبه، صلح و مشارکت باید به صورت رسمی و در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسد.
