انواع فسخ قرارداد و راههای فسخ
در هورد عقود و قراردادها مراقب عواقب فسخ باشید
تعریف مختصر از انواع فسخ قرارداد
شناخت انواع فسخ قرارداد برای افرادیکه قصد ابطال یک معامله را دارند کاملاً ضروری بنظر می‌رسد. زیرا آنها باید بدانند از کجا باید شروع کنند و چگونه دادخواست فسخ بیع را تنظیم نمایند. همچنین اقدامات حقوقی را در کدام مراجع قضایی پیگیری کنند.
باتوجه به پیچیده بودن مباحث حقوقی مربوط قراردادها، کاملاً طبیعی است که بخش عظیمی از آحاد مردم با قوانین مربوط به انواع روشهای فسخ قرارداد آشنایی نداشته باشند.
این در حالی است که در بسیاری از موارد، چنین قوانینی حتی در قراردادهای کاملاً عادی نیز مورد استفاده قرار مي‌گیرند. این امر لزوم آشنایی با قراردادها و انواع روشهای فسخ را اجتناب ناپذیر میسازد.
باید دانست فسخ به معنای باطل و منحل کردن است. فسخ قرارداد یعنی یک قرارداد توسط یکی از دو سمت معامله یا حتی شخص سومی خارج از این قرارداد باطل بشود. آشنایی با انواع فسخ قرارداد موجب میشود که شما بتوانید در مورد شرایط این کار و نحوه انجام آن تصمیمگیری کنید.
مهمترین امر در این بین اختیاری است که قانون برای فرد فسخ کننده ایجاد کرده است. شما در فسخ قرارداد لزوماً به رضایت طرفین نیاز ندارید. اگر در این رابطه نیازمند استفاده از خدمات وکیل فسخ قرارداد هستید، از گروه حقوقی تخصصی ملکی اداری راهنمایی بخواهید.
فسخ قرارداد انواع متنوعی دارد.
انواع روش‌هایی که برای فسخ قرارداد پیش رو دارید
در اصطلاحات قانونی خیار به معنای اختیار یا آزادی انجام کار است. شما می‌توانید در قراردادهای خود، به دو شکل خیار فسخ قرارداد را داشته باشید. دقت داشته که برخی از خیارها در طول قرارداد توافقی بوده و برخی به شکل قانونی در تمامی قراردادهای ثبت شده جاری هستند. در ادامه بر دو روش فسخ قرارداد مروری خواهیم داشت.
فسخ قرارداد با توافق طرفین آن
دو طرف معامله می‌توانند حق فسخ قرارداد را در معامله صورت گرفته ذکر کنند یا آن را در جایی به ثبت برسانند. این توافق از سوی دو سمت، یکی از شروط ضمن قرارداد در نظر گرفته میشود و در قرارداد میان آن دو ثبت خواهد شد. بهعنوانمثال تصور کنید ملکی را به فردی فروخته‌اید؛ اما در قرارداد ذکر میشود که دو طرف یک ماه فرصت دارند در صورت پشیمانی قرارداد را باطل کنند. در قانون به این شرط در اصطلاح خیار شرط گفته میشود.
فسخ قرارداد بر اساس حکم و دستور قانون
یکی دیگر از انواع فسخ قرارداد، باطل شدن قرارداد به دنبال حکم قانون است. گاهی قانون متوجه میشود این قرارداد باعث ضررهای سنگینی برای یکی از دو سمت درگیر خواهد شد. در چنین شرایطی دستور فسخ قرارداد برای پیشگیری از این ضررهای سنگین صادر میشود. برای مثال شما ماشینی را خریداری کرده‌اید که یکی از عیب‌های آن در زمان فروش مشخص نبوده و کمی بعد آشکار شده است. در چنین شرایطی خیار عیب باعث صدور دستور باطل شدن قرارداد میشود.
در چه شرایطی امکان فسخ قرارداد وجود ندارد؟
برخی اوقات خریدار در زمان عقد قرارداد نسبت به همه ایرادهای موجود در جنس مورد معامله آگاه است. در چنین شرایطی قانون حکم به فسخ قرارداد نخواهد داد؛ زیرا با آگاهی و انتخاب خود فرد بوده است. در برخی موارد نیز خریدار نسبت به این عیوب اعلام رضایت کرده که بازهم امکان فسخ قرارداد را از بین می‌برد.
یکی دیگر از مواردی که مانع از اجرای انواع فسخ قرارداد در معامله میشود، گذاشتن شرطی برای پس ندادن یا پس نگرفتن جنس بعد از معامله است. اگر چنین شرطی در طول عقد قرارداد به امضای هر دو سمت رسیده باشد، دیگر امکان باطل کردن قرارداد وجود ندارد.
شرایط فسخ قرارداد در قانون
اختیار برای فسخ قرارداد همان شرط‌هایی هستند که در قانون از آنها به عنوان خیار یاد میشود. شما در فسخ قرارداد خود می‌توانید از هریک از این شروط که در ذیل بیان میشود، استفاده داشته باشید. حتی اگر در قرارداد ذکر شده باشد که غیر قابل فسخ است، بازهم برخی شرایط می‌توانند
شناخت انواع فسخ قرارداد
انواع فسخ قرارداد را می‌توان به ده قسم مختلف بخش‌بندی کرد. این موارد با عنوان «خیارات» شناخته می‌شوند. خیار در این نوع مبحث حقوقی را می‌توان همان اجازه یا اختیار معنا کرد.
با استناد به قانون مدنی ، می‌توان مدل‌های مختلف فسخ قرارداد را بصورت زیر طبقه‌بندی کرد:
- خیار تخلف شرط
- خیار تأخیر ثمن
- خیار شرط
- خیار رویت
- خیار عیب
- خیار غبن
- خیار تدلیس
- خیار حیوان
- خیار مجلس
خیار تخلف شرط
در خیار تخلف شرط، اگر هر یک از طرفین معامله (چه فروشنده و چه خریدار) نسبت به تخلف در امور و مفاد ذکر شده در قرارداد اقدام کند، طرف دیگر این حق را خواهد داشت تا قرارداد را در سریع‌ترین زمان ممکن فسخ نماید. خیار تخلف شرط نیز در بسیاری از پرونده‌های حقوقی تجاری مورد استفاده قرار مي‌گیرد.
خیار تأخیر ثمن
ثمن معامله چیست؟ ثمن در واقع همان پولی به شمار می‌آید که خریدار باید در اختیار فروشنده قرار دهد. خیار تأخیر ثمن در شرایطی مورد استفاده قرار می‌گیرد که طرف خریدار تأخیر بسیار زیادی در زمینه پرداخت ثمن معامله داشته باشد. در چنین شرایطی فروشنده می‌تواند نسبت به فسخ معامله اقدام کند.
خیار غبن
خیار غبن نیز از مهمترین انواع فسخ قرارداد به شمار می‌آید. این خیار وقتی مورد استناد قرار می‌گیرد که یکی از طرفین احساس غبن فاحش کرده باشد. به عنوان مثال خریدار با قیمت فروشنده توافق کرده، اما پس از بررسی‌های به عمل آمده مشاهده میکند میزان قیمت ارائه شده توسط فروشنده چندین برابر میزان قیمت اصلی آن محصول بوده است.
خیار شرط
بر اساس این مدل از انواع فسخ قرارداد، هر دو طرف معامله باید در قرارداد صورت گرفته ذکر کنند که طرف دیگر حق فسخ قرارداد را در یک مدت معین (به عنوان مثال دو ماه پس از نوشته شدن قرارداد) خواهد داشت. در این خیار، شرط فسخ در مفاد قرارداد ذکر میشود.
خیار رویت
خیار رویت وقتی مورد استفاده قرار می‌گیرد که کالاهای مورد معامله با کالایی که فروشنده از آن تعریف کرده است تمایز کاملی داشته باشد. به عنوان مثال یک قرارداد برای خرید و فروش ماشین بدون بازرسی ماشین توسط خریدار صورت مي‌گیرد، حال پس از مشاهده ماشین خریدار متوجه میشود که فروشند به وی دروغ گفته است. در چنین شرایطی می‌توان از خیار رویت به منظور فسخ کامل قرارداد استفاده کرد.
خیار عیب
یکی دیگر از مدل‌های مختلف فسخ قرارداد، خیار عیب است. همان‌طور که از نام این خیار می‌توان فهمید این مورد وقتی رخ می‌دهد که عیبی در جنس مورد معامله وجود داشته باشد، اما فروشنده آن عیب را به خریدار اعلام نکند. در این حال خریدار دو راهکار را در پیش خواهد گرفت. روش اول آن است که معامله را به طور کامل فسخ کند. در روش دوم فروشنده باید مابه‌التفاوت مربوط به عیب مدنظر را در اختیار خریدار قرار دهد.
خیار تدلیس
معنوی لغوی تدلیس یعنی فریب دادن. خیار تدلیس مخصوص زمانی است که فروشنده نسبت به فریب دادن خریدار با روشهای مختلفی اقدام کند. پس از مشخص شدن فریب توسط فروشنده، خریدار این حق را دارد که به فسخ کامل قرارداد بپردازد.
فسخ قرارداد در واقع همان ابطال است.
خیار حیوان
این خیار وقتی مورد استفاده قرار می‌گیرد که موضوع معامله، خرید و فروش حیوانات مختلف باشد. وقتی که این نوع معامله انجام می‌گیرد هر یک از طرفین معامله این اختیار را خواهند داشت تا به مدت سه روز پس از معامله نسبت به فسخ کل قرارداد اقدام کنند.
خیار مجلس
خیار مجلس بدان معناست که افراد حاضر در جلسه معامله ، وقتی در کنار همدیگر هستند (در یک مجلس حضور دارند) می‌توانند نسبت به فسخ قرارداد مدنظر خود اقدام کنند. این خیار نیز از انواع فسخ قرارداد پرکاربرد محسوب مي‌شود و می‌توان از آن استفاده کرد.
نکته :
هر یک از این موارد مختص شرایط خاصی هستند. باید به این نکته اشاره کنیم که در مواردی ، امکان استفاده از انواع فسخ قرارداد به صورت همزمان نیز وجود دارد. به عنوان مثال می‌توان از خیار شرط تخلف و خیار عیب به صورت همزمان استفاده کرد.
البته، در بسیاری موارد وجود یکی از این روشهای فسخ بمنظور فسخ کامل قرارداد کافی خواهد بود. تشخیص روش بهره گیری از هر کدام برعهده مشاوران حقوقی است.
شما می‌توانید با استفاده از خدمات مشاوره‌ای موسسات معتبر نسبت به حل مشکلات خود در این زمینه اقدام کنید.
سخن پایانی
امروزه فسخ قرارداد به یکی از مباحث کاملاً رایج حقوقی تبدیل شده است. زیرا افراد زیادی در شرایط مختلف تصمیم به ابطال قرارداد منعقد شده می‌گیرند. همین امر را می‌توان دلیلی بر افزایش ضرورت آشنایی با انواع مختلف فسخ قرارداد دانست.
ازجمله مهمترین انواع فسخ قرارداد می‌توان به مواردی همچون خیار مجلس، خیار حیوان، خیار شرط، خیار تأخیر ثمن و … اشاره کرد. هر یک از این موارد دارای شرایط و قوانین مختص به خود هستند که در این متن به بررسی آنها پرداختیم.
چنانچه نیازمند مشاوره در این زمینه هستید، کافی است با گروه حقوقی تخصصی ملکی اداری تماس حاصل فرمایید.
مطلب مفید | مهلت قانونی تخلیه مستاجر
