تخلیه بدلیل عدم پرداخت اجاره بها

کاربر گرامی :
1. برای مشاوره حقوقی و اعطای وکالت به وکیل ملکی ، چنانچه تلفن همراه در دست دارید از ساعت 14 تا 20 روزهای اداری بر روی شماره 09122491524 کلیک کنید.

2. جهت دریافت پاسخ سوالات خود از وکیل ملکی ، پیامک کوتاه به شماره فوق ارسال نمایید.

3. در صورت عدم پاسخگویی تلفنی وکیل ملکی ( بدلیل جلسه با موکلین ) ، لطفا بعد از ساعتی دوباره تماس بگیرید.

دعوای تخلیه بدلیل عدم پرداخت اجاره بها

دعوای تخلیه ملک

آشنایی با دعوای تخلیه بدلیل عدم پرداخت اجاره بها

دعوای تخلیه مستاجر بدلیل عدم پرداخت اجاره بها یکی از دعاوی مربوط به حوزه ملک میان موجر و مستاجر است. این دعوا می تواند در چند مورد مطرح شود . در مهم ترین مورد، می توان به دعوای تخلیه به لحاظ عدم پرداخت اجاره بها اشاره نمود. دعوای مذکور با تقدیم دادخواست از سوی موجر علیه مستاجر در دادگاه حقوقی اقامه می شود.

باید دانست دعاوی میان مالک و مستاجر تابع قوانین متعددند. برخی دعاوی ، مربوط به تخلیه ملک تجاری است. در این دعاوی نیز قوانین یکتا نیستند. از جمله دعوای تخلیه ملک تجاری بر مبنای قانون سال 56 که مستندات خاص خود را دارد. یا دعوای تخلیه ملک تجاری بر مبنای قانون سال 76 که با قانون قبلی در مواردی اختلاف دارد. بنابراین در مورد ملک تجاری باید بدانیم دعوای تخلیه ملک تجاری چگونه انجام می گیرد.

در مورد املاک مسکونی نیز باید شرایط حاکم بر روابط موجر و مستاجر و قرارداد میان آنان را مد نظر قرار داد. خوب است بدانید در مواردی مانند دوره اخیر یعنی سال 1399 تا 1401 تخلیه ملک مسکونی بدلیل بیماری کرونا کمی سخت تر شده و اخذ حکم تخلیه مستاجر با مشکلاتی همراه گردیده است. (در این مورد لطفا مقاله قانون جدید تخلیه مستاجر را ببینید).

مطلب مفید | وکیل  دستور و حکم تخلیه

دعوای تخلیه بدلیل عدم پرداخت اجاره چگونه آغاز می شود؟

همانطور که مشخص است شروع دعوا به موضوع پرداخت نکردن اجاره بها از سوی مستاجر بر می گردد. در این مورد ماده 14 و بند 9 و تبصره یک ذیل آن از قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 مقرر می دارد:

ماده 14 : در موارد زیر موجر می‌تواند حسب مورد، صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند.

دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره، ‌دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌نماید. و این حکم علیه مستاجر یا متصرف اجرا و محل، تخلیه خواهد شد.

بند 9 از ماده 14 قانون موجر و مستاجر

باید دانست قانونگذار در مورد دعوای موجر و مستاجر حساسیت زیادی دارد و قانون خاص برای آن تصویب نموده است.

در بند 9 از ماده 14 فانون روابط موجر و مستاجر چنین آمده است:

  • در صورتی که مستاجر در مهلت مقرر در ماده ۶ این قانون از پرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری نموده (نماید).
  • و با ابلاغ اخطار دفترخانه ‌تنظیم‌کننده سند اجاره یا اظهارنامه (‌در موردی که اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌‌ای در بین نباشد)،
  • ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد،
  • ‌در این مورد اگر اجاره‌نامه، رسمی باشد موجر می‌تواند از دفترخانه یا اجرای ثبت، صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره بها را درخواست نماید،
  • ‌هر‌گاه پس از صدور اجرائیه، مستاجر اجاره‌ بهای عقب افتاده را تودیع کند اجرای ثبت، تخلیه را متوقف می‌کند.
  • ولی موجر می‌تواند به استناد تخلف‌ مستاجر از پرداخت اجاره بها، از دادگاه درخواست تخلیه عین مستاجر را بنماید،
  • ‌هر‌گاه اجاره ‌نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد موجر می‌تواند برای تخلیه عین مستاجره و وصول اجاره بها به دادگاه مراجعه کند،
  • ‌در موارد فوق، هر‌گاه مستاجر قبل از صدور حکم دادگاه اضافه بر اجاره ‌بهای معوقه صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستری تودیع نماید،
  • ‌حکم به تخلیه صادر نمی‌شود و مستاجر به پرداخت خسارت دادرسی محکوم و مبلغ تودیع شده نیز به موجر پرداخت می‌گردد.

هر مستاجر فقط ‌یک بار می‌تواند از این ارفاق استفاده کند، حکم دادگاه در موارد مذکور در این بند قطعی است.

تبصره 1 از بند 9 ماده 14 قانون موجر و مستاجر

‌تبصره ۱- در صورتی که مستاجر دو بار ظرف یک سال در اثر اخطار یا اظهارنامه مذکور در بند ۹ این ماده اقدام به پرداخت اجاره بها کرده باشد،

و‌ برای بار سوم اجاره بها را در موعد مقرر به موجر نپردازد، و یا در صندوق ثبت تودیع ننماید، موجر می‌تواند با تقدیم دادخواست مستقیماً از دادگاه ‌درخواست تخلیه عین مستاجر را نماید. حکم دادگاه در این مورد قطعی است.

با توجه به مفاد قانون مورد نظر نتایج زیر استنباط می شود:

  1. موجر در مواردی می‌تواند حکم فسخ اجاره و تخلیه را از دادگاه بخواهد.
  2. اگر اجاره نامه رسمی باشد موجر از طریق دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره ، برای مستاجر اخطاریه ارسال می کند.
  3. اگر اجاره نامه عادی باشد، موجر اظهارنامه برای مستاجر ارسال می کند.
  4. مستاجر فقط ده روز فرصت دارد تا اجاره عقب افتاده را بپردازد.
  5. با پایان مهلت، موجری که سند اجاره نامه رسمی دارد حکم تخلیه و وصول اجاره بها را از همان طریق دنبال می کند.
  6. موجر دارای سند عادی، از طریق دادگاه موضوع را پیگیری می کند.
  7. اگر مستاجر به موقع اجاره بها را بپردازد حکم تخلیه متوقف می شود اما خسارت دادرسی را باید بپردازد.
  8. یک مستاجر در طول یک سال فقط دو بار امکان این را خواهد داشت که با دریافت اخطار یا اظهارنامه مذکور اقدام به پرداخت اجاره بها کند.
  9. اگر برای بار سوم مستاجر، اجاره بها را در موعد مقرر نپردازد، موجر می‌تواند با تقدیم دادخواست مستقیماً از دادگاه ‌درخواست تخلیه را بنماید.       حکم دادگاه در این مورد قطعی خواهد بود.

نکات حقوقی در مورد قرارداد اجاره

ممکن است موجر در قرارداد اجاره شرط فسخ قرارداد اجاره را قید کرده باشد. همچنین مهلت زمانی مورد نظر خود را در آن گنجانیده باشد. در این صورت با تاخیر مبلغ اجاره می تواند قرارداد را فسخ و تخلیه ملک را از مستاجر بخواهد. برای پیشگیری از هر گونه شبهه در مورد رابطه موجر و مستاجر بهتر است قرارداد اجاره به صورت رسمی و مکتوب منعقد شود. بهتر است مستاجر مبلغ اجاره بها را به صورتی به موجر بپردازد که سند محکم و قابل اتکا باشد. مثلاً از طریق صدور چک.

دادگاه صالح در دعوای تخلیه بدلیل عدم پرداخت اجاره بها

در مورد املاک مسکونی، مرجع رسیدگی به درخواست تخلیه ملک استیجاری شورای حل اختلاف می باشد. در مورد املاک تجاری که در آن مواردیَ مثل حق کسب و پیشه و سرقفلی مطرح است، مرجع درخواست تخلیه، دادگاه حقوقی خواهد بود. مرجع رسیدگی به دعوای تخلیه به ‌طرفیت دستگاههای دولتی، دادگاه حقوقی محل می باشد.

برای گرفتن وکیل مطالبه  اجاره بها و تخلیه سریع ملک می توانید با ما در تماس باشید.

مشاوره دعاوی ملکی
روزهای اداری(8 تا 21)