تفکیک اراضی روستایی، زراعی، باغی و… قوانین ثبت

تفکیک اراضی (روستایی، زراعی ، باغی و…)

تفکیک اراضی نه تنها در شهرها یک موضوع چالش برانگیز و پرمناقشه ثبتی است، بلکه علاوه بر شهرها، در اراضی روستایی و باغی نیز این موضوع همزمان با توسعه فضاهای روستایی، از اهمیت زیاد برخوردار شده است.

آیا می‌دانید برای تفکیک در این مناطق به کدام قوانین و بخشنامه ها و دستورالعمل های ثبتی باید مراجعه کنید؟ آیا می دانید که بدون حضور و یا مشاوره با یک وکیل ثبتی باتجربه نمیتوانید در این مورد موفقیت خود را در تفکیک اراضی تضمین کنید. ما در ادامه، به برخی قوانین و نکات مرتبط با تفکیک اراضی را اشاره خواهیم نمود. شما در پایان درک خواهید نمود همیشه و به تنهایی قادر به ایفای نقش یک وکیل برای انجام تفکیک نخواهید بود. با ما همراه باشید تا قوانین مرتبط را مرور کنیم.

از اواخر دهه 80 و بدنبال تصویب قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن 1387 ، بنیاد مسکن انقلاب اسلامی موظف شد با انجام مطالعات امکان سنجی و شناسایی اراضی مستعد توسعه کالبدی روستاها، نسبت به انجام طراحی و تفکیک اراضی واقع در محدوده روستاها اقدام نماید. محور پایه ای این کار، ماده 4 قانون مورد نظر بود.

در قانون پیش بینی شده است انجام و اجرای تفکیک در مناطق روستایی، مستلزم کسری از مساحت اراضی به شرح زیر و اختصاص آن برای سرانه های خدماتی و آموزشی و … باشد:

• تفکیک اراضی با کاربری مسکونی ۱۵ درصد،
• تفکیک اراضی با کاربری باغی ۳۵ درصد،
• تفکیک اراضی با کاربری کشاورزی ۴۰ درصد.

تقسیم اراضی یک اقدام حاکمیتی است

تقسیم اراضی یک اقدام حاکمیتی است که با تصویب طرح‌های شهری توسط نمایندگان دولت در کمیسیون‌ ماده ۵ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی محقق می شود. بر این اساس، شهرداری‌ها موظفند در متن تأییدیه نقشه‌های تفکیک زمین و متن پروانه‌های ساختمانی و متن پاسخ به هر گونه استعلام درباره کاربری و تراکم اراضی، مشخصات مصوبات طرح‌های جامع تفصیلی و هادی را که شامل نام مرجع تصویب کننده، تاریخ تصویب و شماره و تاریخ ابلاغیه قانونی است ذکر نمایند( ماده 34 آیین‌نامه اجرایی قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان 1375)

روش‌های تفکیک زمین در محلهای گوناگون داخل و خارج شهر در بافت ساخته شده و در اراضی در نظر گرفته شده برای توسعه شهر با همدیگر متفاوت است. عوامل متعددی در تفکیک زمین شهری مؤثرند که از آن جمله میتوان به توپوگرافی، زمین، شکل هندسی اراضی نوع کاربری گذربندی معابر و مسیر تأسیسات زیربنایی اشاره کرد.

اما در میان این عوامل توپوگرافی زمین و گذربندی معابر نقشی تعیین کننده در چگونگی تفکیک زمین دارد، از این نظر نقشه های تفکیکی در واقع نقشه های شهرسازی محسوب می شوند، زیرا فرم قرار گیری ساختمان‌ها و سیستم شبکه ارتباطی را تعیین و مشخص می‌کنند. در این زمینه از الگوهای گوناگونی پیروی می‌شود.

نکات مهم در تفکیک اراضی روستایی

در تفکیک اراضی روستایی نکات زیر مورد توجه است:

• در تفکیک اراضی روستایی در صورت فقدان طرح هادی روستایی، تفکیک اراضی روستایی باید زیر نظر بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و طبق دستورالعمل این سازمان تهیه و ابلاغ گردد.
• برابر ماده 5 قانون منع فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری مسکونی و…در داخل محدوده روستاها مرجع تهیه و تایید نقشه های مربوطه، بنیاد مسکن انقلاب اسلامی است.
• تفکیک باید متناسب با نوع کاربری صورت پذیرد و منافاتی با قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی نداشته باشد.
• بر اساس قانون تاسیس سازمان دهیاریها مصوب ۱۳۸۷ پیشنهاد و تعیین کاربری اراضی واقع در روستا به منظور گنجاندن آنها در طرحهای هادی و اجرای ضوابط مصوب مربوط با تایید شورای اسلامی روستا به عهده دهیار مربوط است.

نکته: به استناد آیین‌نامه اجرایی ماده یک قانون الحاق موادی به قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن 1388وزارت راه و شهرسازی و بنیاد مسکن انقلاب اسلامی باید حسب مورد برای شهرهای با جمعیت کمتر از 25 هزار نفر و روستاهای دارای 20 خانوار و بیشتر علاوه بر نقشه کلی ، نقشه تفکیکی وضع موجود املاک واقع در محدوده مصوب شهرها و روستاهای مشمول منطبق با وضعیت ثبتی را به اداره ثبت  اسناد و املاک محل ارسال نمایند.

تفکیک اراضی باغی و زراعی

الف) تفکیک اراضی داخل بافت طرح هادی روستاها: تبصره 5 ماده یک قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها مصوب 8 /85/1 مقرر کرده است : اراضی داخل محدوده قانونی روستاهای دارای طرح هادی مصوب مشمول ضوابط طرح هادی بوده و از کلیه ضوابط مقرر در این قانون مستثنا می باشد.

ب) تفکیک اراضی باغی و زراعی (خارج از طرح هادی روستایی): ملاک قانونی تفکیک اراضی زراعی و باغی، ماده 9 آیین‌نامه اجرایی قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی مصوب 1386 و ماده 3 آیین‌نامه جدید اجرایی قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی و اقتصادی مصوب 1385 است. بر این اساس مالکین موظفند نقشه دقیق ملک را تهیه کنند. علاوه بر این باید نظر جهاد کشاورزی محل وقوع ملک استعلام شود.

این استعلام درخصوص تایید نقشه مبنی بر رعایت حد نصاب های فنی و اقتصادی بر اساس کاربری اراضی مزبور و همچنین ملی و دولتی نبودن آنها است.

تفکیک اراضی در مناطق قطب کشاورزی

مناطق قطب کشاورزی به مناطقی اطلاق میشود که به دلیل شرایط خاص اقلیمی، خاک حاصلخیز، دسترسی به منابع آب کافی و زیرساختهای مناسب، به عنوان مراکز اصلی تولید محصولات کشاورزی در یک کشور یا منطقه شناخته می‌شوند. این مناطق معمولاً نقش کلیدی در تأمین امنیت غذایی و تولید محصولات استراتژیک دارند.

ماده 12 قانون گسترش کشاورزی در قطب های کشاوزی مصوب 16 /2/ 54 که بعضی مواد آن در تاریخ 17 /9/ 58 شورای انقلاب اسلامی اصلاح شد مقرر می‌دارد : تفکیک و تبدیل نوع استفاده از زمین که بر اساس طرح‌های جامع توسعه شهری و صنعتی و معدنی و هر طرحی که به اقتضای تحولات اقتصادی و اجتماعی لازم است با پیشنهاد وزارت کشاورزی و منابع طبیعی ( وزارت جهاد کشاورزی) و وزارت مسکن و شهرسازی ( راه و شهرسازی ) و وزارت کشور به تصویب هیئت وزیران می رسد بلامانع است.

لازم به ذکر است در خصوص تفکیک اراضی واقع در قطب‌های کشاورزی که دایر است یا دایر میشود ضوابط قانون گسترش در قطب های کشاورزی مصوب 54 و آیین‌نامه اجرایی قانون یاد شده مصوب 55 لازم الاجراست. ( بند 4 ضوابط و حد نصاب‌های تفکیک افراز و تقسیم اراضی زراعی و باغ های واقع در خارج از محدوده قانونی شهرها مصوب 20 /8/ 86 کمیسیون امور زیربنایی صنعت و محیط زیست وزارت جهاد کشاورزی )

مرجع تفکیک اراضی کشاورزی داخل محدوده شهر و حریم آنها

ماده 3 آیین‌نامه جدید اجرایی ( قانون جلوگیری از خردشدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی و اقتصادی مصوب 1385) در تاریخ 8/ 12/ 95 به تصویب هیئت وزیران مقرر میدارد: در ادارات ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمس و شهرداری و دهیاری‌ها و بخشداری‌ها و سایر مراجع مربوط مکلف‌اند در هنگام تفکیک اراضی کشاورزی ضمن ارسال نقشه دقیق از اداره جهاد کشاورزی محل وقوع ملک  نقشه مزبور را مبنی بر رعایت حد نصاب های فنی و اقتصادی بر اساس کاربری و همچنین دولتی و ملی نبودن آن ها استعلام نمایند.

مرجع تفکیک اراضی کشاورزی واقع در خارج از محدوده و حریم شهرها

مرجع تفکیک و تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغ‌ها در خارج از محدوده شهرها و حریم آنها و تایید نقشه‌های مربوطه در امر مسکن با سازمان مسکن و شهر سازی است.

بند ب ماده 5 قانون منع فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری مسکونی برای امر مسکن به شرکت های تعاونی مسکن و سایر اشخاص حقیقی و حقوقی مصوب 6 /5/ 81 مقرر می‌دارد: … تفکیک اراضی و املاک واقع در خارج از حریم شهرها از نظر رعایت کاربری و ضوابط طرح های جامع ناحیه‌ای و در صورت عدم تهیه طرح برای ناحیه مورد نظر از نظر رعایت ضوابط از سازمان مسکن و شهرسازی استان است.

صدور مجوز تفکیک اراضی زراعی  و باغ‌های واقع در خارج از محدوده شهرها و حریم آنها با توجه به قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات فنی و اقتصادی مصوب 85 و قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها و آیین‌نامه‌های آنها با مدیریت جهاد کشاورزی است. حداقل حدنصاب‌های  تفکیک اراضی زراعی و باغ های واقع در خارج از محدوده قانونی شهرها عبارتند از:

• حداقل در اراضی آبی: 10 هکتار ( اراضی شالیزاری گیلان و مازندران : 4 هکتار- اراضی زیر شبکه آبیاری: 50 هکتار)
• حداقل در باغات آبی : 5 هکتار – باغات دیم : 15 هکتار
• حداقل در اراضی دیم : 30 هکتار
• و…

مراحل مهم و مدارک لازم برای تفکیک املاک

• تکمیل فرم درخواست تفکیک توسط مالک
• ارائه رونوشت سند مالکیت
• ارائه کروکی موقعیت پلاک
• بازدید کارشناس شهرسازی و اخذ استعلام مالکیت از اداره ثبت اسناد و املاک و راه و شهر سازی
• تعیین گذربندی و میزان عقب نشینی لازم به وسیله کارشناس شهرسازی
• تهیه کروکی قطعه بندی پلاک توسط مالک
• بررسی گزارش شهرسازی و کروکی قطعه بندی شده توسط مسئول شهرسازی ( جانمایی در طرح تفضیلی و رعایت اصول شهرسازی توسط واحد شهرسازی)
• موافقت با تفکیک پلاک مورد تقاضا
• تنظیم پیش نویس نامه ارسالی به اداره ثبت اسناد و املاک
• تهیه سه نسخه کپی کروکی قطعه بندی ارائه شده توسط مالک تأیید کروکی قطعه بندی توسط کارشناس شهرسازی و تنظیم توافقنامه بر اساس اصلاحیه ماده ۱۰۱ قانون شهرداریها و اخذ مجوز از شورای شهر و ارسال پرونده به کمیسیون ماده پنج راه و شهرسازی ( اجرای ماده ۱۰۱ قانون شهرداریها و تعیین حق سهم شهرداری)
• پرداخت عوارض تفکیک و نوسازی و تأیید واحد درآمد و نوسازی
• تشکیل پرونده در بایگانی شهرسازی و تنظیم صورتجلسه واگذاری سهم شهرداری از پلاک
• تأیید کروکی قطعه بندی و نامه تایپ شده برای ثبت اسناد توسط مسئول شهرسازی و معاونت شهرسازی
• تأیید کروکی قطعه بندی توسط شهردار
• انجام امور توسط دبیرخانه (14مرحله) جهت صدور نامه ارسالی به ثبت اسناد.

اقدامات ادارات ثبت در مورد تفکیک اراضی

به استناد ماده 9 آیین‌نامه اجرایی قانون جامع حدنگار کشور، واحدهای ثبتی موظفند نقشه‌های رقومی تفکیکی ارائه شده از سوی متقاضی که به تأیید سازمان رسیده است را مستند صورتجلسه تفکیکی قرار دهند. در این مرحله، پس از تطبیق عرصه ملک با سند مالکیت و پایان‌کار ساختمانی و جانمایی و تثبیت موقعیت نقشه تفکیکی در سامانه کاداستر، تفکیک ملک انجام می‌شود.

در این مورد پایان کار ساختمانی صادره مستند به نقشه تفکیکی نظام مهندسی ساختمان و یا مراجع مورد تأیید سازمان مبنای تفکیک و صدور سند مالکیت قرار خواهد گرفت. در مواردی که نقشه ارائه شده با سامانه کاداستر مطابقت ندارد با دستور رئیس واحد ثبتی از محل ملک بازدید به عمل خواهد آمد. در صورت عدم تطابق اقدام مقتضی معمول میشود.

 ادارات ثبت اسناد و املاک مرجع ارزیابی درستی یا نادرستی نصاب‌های تفکیکی نیستند و بر اساس نقشه‌های تأیید شده شهرداری اقدامات ثبتی در خصوص افراز و تفکیک را انجام می دهند.

 تفکیک اراضی کشاورزی در محدوده و حریم شهرها از وظایف ادارات ثبت اسناد و املاک و محاکم دادگستری، و اعلام نقشه تفکیکی به مراجع ذی ربط، از وظایف شهرداری است.

دریافت هر گونه وجه تحت هر عنوان اعم از ارزش افزوده تفکیک و یا سرانه و یا ارزش افزوده و حق تثبیت زمین و غیره از اراضی زیر ۵۰۰ متر مربع غیر مجاز است.

 در صورت تغییر کاربری تفکیک افراز سهم شهرداری مطابق قیمت کارشناس رسمی با تعیین شهرداری وصول خواهد شد. در صورت اعتراض طرفین به قیمت کارشناس رسمی، موضوع تعیین قیمت به ترتیب به هیأت سه و بعد پنج نفر با پرداخت هزینه کارشناسی توسط معترض ارجاع خواهد شد

زمینی که کاربری آن فرهنگی و مذهبی بوده در صورت تفکیک و افراز و حفظ کاربری و استفاده فرهنگی و مذهبی مانند مسجد و کتابخانه از عوارض تفکیک مستثنی میباشند.( رأی شماره ۵۴۳ هیئت عمومی دیوان عدالت اداری مورخ ۱۳۹۶/۰۷/۰۱).

تفکیک اراضی باغی

طبق ماده ۲ دستورالعمل ماده ۱۴ قانون زمین شهر تهران حداقل تفکیک، افراز و تقسیم اراضی و املاک در باغ های که به صورت پراکنده در پهنه‌های مختلف شهری غیر از فضاهای سبز عمومی و خدمات مصوب قرار دارند فضای سبز (خصوصی) و به موجب مقررات و توسط مراجع ذیربط باغ تشخیص داده شده‌اند به میزان ۱۰۰۰۰ متر مربع است و هرگونه ساخت و ساز در آن طبق ضوابط طرح موضعی مصوب مجاز خواهد بود .

نقش شهرداری‌ها

شهرداری موظف است در پاسخگویی به استعلامات سازمان ثبت اسناد و املاک برای تفکیک املاک اراضی بیش از ۵۰۰ متر مربع مراتب را جهت تعیین تکلیف آنها در سامانه کمیسیون ماده (۷) آیین نامه اجرایی ماده یکم (۱) قانون حفظ و گسترش فضای سبز در شهرها استعلام نماید.

شهرداری موظف پس از تعیین تکلیف نوعیت اراضی مشجر، برنامه اقدام برای حفاظت و صیانت از باغ ها (تملک باغها ،ارزشمند، نگهداری و نظام آبیاری، تدقيق طرح تفصیلی و چارچوب همکاری ارگانهای متولی) را تهیه و برای تصویب به مراجع ذی ربط و ذی صلاح ارایه نماید.

 به استناد ماده ۱۴ قانون زمین شهری، تبدیل و تغییر کاربری، افراز و تقسیم و تفکیک باغات و اراضی کشاورزی و یا آیش(اراضی موضوع ماده 2 این قانون)با رعایت ضوابط و مقررات وزارت مسکن و شهرسازی و مواد این قانون بلا اشکال است. نقل و انتقال این‌گونه اراضی برای امر کشاورزی با قید مفاد موضوع این ماده در سند بلامانع است.