مراحل انجام تفکیک ملک
آشنایی با مراحل انجام تفکیک ملک
مراحل انجام تفکیک ملک از جمله موضوعات مهم ملکی ثبتی میباشد. تفکیک ملک به معنای جداسازی قطعات در یک ملک میباشد. در تفکیک ملک ، ممکن است ما فقط با یک مالک مواجه باشیم. یعنی مالک ، ملک خود را به قطعات مختلف تقسیم میکند. در اصطلاح به عملیات تقسیم ملک ، تفکیک گفته میشود.
مطلب مفید | وکیل الزام به تفکیک ملک
اما گاه ، ملک مورد بحث ممکن است چند مالک داشته باشد که در این صورت ، ملک مشاعی نامیده میشود. عملیات جداسازی و تفکیک در مواردی که ملک چند نفر مالک دارد عمل چندان ساده ای نیست و اگر اختلاف میان مالکین وجود داشته باشد که بطور قطع ، انجام عمل تفکیک را دچار مشکل میکند.
مطلب مفید | هزینه افراز ملک مشاع
تفکیک و تقسیم ملک
در اصطلاح ثبتی ، تفکیک به معنای تقسیم کردن زمین و یا آپارتمان به قطعات و واحدهای کوچکتر است. چنانچه مالک یا مالکان یک قطعه زمین بزرگ قصد داشته باشند آن را تقسیم کنند، باید تصمیم بگیرند زمین را به چند قطعه تقسیم کنند.
و هر گاه در یک ملک قدیمی که دارای یک مالک است ، آپارتمان سازی شده و یک واحد به چندین واحد تقسیم شود ، به این عمل نیز تفکیک واحدهای آپارتمان گفته میشود. در این صورت یک ملک تبدیل به چند ملک میشود.
در مراحل انجام تفکیک ملک ، وقتی ملک در محدوده شهری و حریم آن باشد، اداره ثبت نقشه را برای تأیید به شهرداری می فرستد. چنانچه ملک در خارج از محدوده شهری باشد ، مدارک مورد نیاز به بخشداری ، فرمانداری یا استانداری ارسال می شود.
انواع تفکیک
مراحل انجام تفکیک ملک در مورد انواع تفکیک متفاوت میباشد. تفکیک در شرایط مختلف قابل انجام است. یعنی تفکیک در عرصه ، تفکیک در اعیان ، تفکیک در اراضی کشاورزی و زراعی .
تفکیک و افراز
وقتی در مورد تقسیم بندی یک ملک تفاهم بیم مالکین وجود دارد عمل تقسیم بندی ملک تحت عنوان تفکیک انجام می پذیرد.
اما وقتی در مورد تقسیم بندی ملک میان مالکین توافق وجود ندارد ، باید عمل تقسیم از طریق تقدیم دادخواست به دادگاه انجام پذیرد. به دادخواست مورد نظر ، دادخواست افراز ملک مشاع گفته میشود. دادنامه ای که بر اساس دادخواست افراز صادر میشود ، دادنامه افرازی گفته میشود.
مطلب مفید | الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع
اگر مالکان بعد از افراز نسبت به حکم دادگاه اعتراضی داشته باشند می توانند آن را مطرح کنند. در صورتی که در زمان مقرر اعتراض مطرح نشود، کار افراز تمام می شود و دیگر قابل بازبینی نخواهد بود
ویژگیهای املاک قابل تفکیک
در شهرها عمل تقسیم املاک بر اساس ماده واحده 101 قانون شهرداری صورت می گیرد. دفاتر اسناد رسمی در زمان درخواست تفکیک ، موظفند مطابق با ماده 154 اصلاحیه قانون ثبت و مطابق نقشه عمل کنند.
ویژگی های املاک قابل تقسیم و تفکیک ، عبارت است از :
- تفکیک بر روی اموال غیر منقول مانند ملک ، آپارتمان و زمین انجام میپذیرد.
- ملک باید یک یا چند نفر مالک داشته باشد .
- ملک نباید مشاعی باشد.
- تفکیک زمانی صورت می گیرد که مالکان برای افراز اقدام نکرده باشند.
مطلب مفید | دعوای الزام به تنظیم سند اعیانی
مراحل تفکیک املاک
بعد از تفکیک ملک ، هر مالکی به اندازه سهم و حصه خود در مال شریک می شود. برای این کار باید تقاضانامه ای در دفترخانه اسناد رسمی تهیه شود. پس از ارسال آن به اداره ثبت ، صورتجلسه تقسیم بندی در آنجا تنظیم می شود. این صورت جلسه شامل مساحت و اندازه قطعات جدا شده است و لازم است برای هر قطعه سند جداگانه صادر شود.
بعد از این که صورت مجلس تفکیکی صادر می شود، شرکا می توانند آن را امضا کنند. در صورتی که مالکان به آن اعتراض داشته باشند، کار متوقف می شود. کار تقسیم زمین یا آپارتمان در اداره ثبت و بر طبق ضوابطی خاص انجام می گیرد. برای این کار قوانینی در شهرداری ها به تصویب رسیده است. بر اساس این قوانین، اداره ثبت اسناد و املاک موظف است بر طبق نقشه های به ثبت رسیده در شهرداری برای تقسیم بندی زمین های محدوده شهر و حریم آن اقدام کند.
شهرداری دو ماه فرصت دارد بعد از عرضه نقشه تفکیک مالک تکلیف قطعی را مشخص و به مالک کاتباً ابلاغ کند. در غیر این صورت، اداره ثبت موظف است بعد از استعلام شهرداری برای تقسیم بندی وارد کار شود. این کار بر طبق نقشه مالکان صورت می گیرد. معابر و شوارع عمومی که به دلیل تقسیم بندی احداث می شوند متعلق به شهرداری هستند و بابت آنها وجهی به مالکان پرداخت نمی شود.
تفاوت افراز و تفکیک
- تفکیک در مورد املاک مشاع و غیر مشاع بکار میرود. اما افراز فقط در مورد املاک مشاع کاربرد دارد. در تفکیک وجود حالت اشاعه ضرورتی ندارد و ملک با داشتن مالک واحد، قابل تفکیک است ولی قابل افراز نیست.
- با انجام عملیات تفکیک ، حالت اشاعه در املاک مشاع باقی میماند. اما بعد از افراز حالت اشاعه از بین می رود و شراکتی وجود ندارد.
- عملیات تفکیک توسط اداره ثبت انجام میپذیرد. حال آنکه در افراز تعیین تکلیف نهایی با دادگاه است.
- مرجع درخواست افراز هم می تواند اداره ثبت باشد و هم دادگاه مربوطه. اما مرجع درخواست تفکیک ، اداره ثبت محل وقوع ملکاست.
- از شرایط بوجود آمدن افراز ، عدم تفاهم و رضایت و وجود اختلاف نسبت به سهم یکدیگر بین مالکین مشاع می باشد.
- در حین انجام عملیات تفکیک، هر یک از شرکا می توانند به آن اعتراض نمایند . با اعتراض آنان ادامه عملیات متوقف می شود . با رضایت معترض می توانند اقدام را ادامه دهند. اما اعتراض به افراز در حین اقدام از سوی شرکای دیگر پذیرفته نیست و بعد از افراز می توانند در فرجه قانونی اعتراض نمایند.
- املاک ثبتی که جریان ثبتی آنان خاتمه یافته است اعم از اینکه ثبت دفتر املاک شده یا نشده باشد، مرجع درخواست افراز، اداره ثبت محل وقوع ملک است. و تصمیم واحد ثبتی قابل اعتراض بمدت 10 روز از تاریخ ابلاغ در دادگاه خواهد بود . اما اگر جریان ثبتی خاتمه نیافته باشد، مرجع درخواست، دادگاه عمومی محل می باشد. (مستند به مواد 1 و 2 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب آبان ماه 1357)
تفکیک عرصه و تفکیک اعیان
الف) تفکیک عرصه یعنی تقسیم ملک به دو یا چند قطعه بطوریکه قطعات هیچگونه ارتباط فیزیکی و حقوقی با هم نداشته باشند و هر یک بصورت قطعه ای مستقل باشند.
ب) تفکیک اعیان یعنی اینکه هر چند قطعات مفروز شده از پلاک، دارای مساحت و حدود اربعه مشخص می باشد. اما ارتباط فیزیکی قطعات با همدیگر کاملاً قطع نخواهد شد . به همین دلیل ارتباط فیزیکی واحدهای مورد تفکیک آثار حقوقی مشترک آنها تحت عنوان مشاعات و مشترکات به وجود خواهد آمد.
اگر مالک اعیان، قصد خرید عرصه زیربناء را داشته باشد و تحدید حدود اعیان هم عملی شده باشد، در تفکیک عرصه اقدام و بعد از انجام تشریفات مقرر انتقال در صدور سند مالکیت مبادرت نماید. عرصه تابع وجود اعیان است و انجام تفکیک عرصه مذکور نیاز به جلب نظر شهرداری ندارد.
تفکیک اعیان ها به موجب بخشنامه های ثبتی بند 382:
در مواردی که مالک اعیانی ها ثبت شده بر اساس ماده 104 مکرر آیین نامه تقاضای تفکیک می نماید و عرصه متعلق به دیگری است، همان طور که در ماده 104 مکرر آیین نامه قانون ثبت قید شده است: در موقع تحدید حدود اعیانی باید مراتب به مالک عرصه مجاورین اخطار شود. لازم است در موقع تفکیک هم به منظور محفوظ بودن حق مالکیت عرصه، مراتب به مشارالیه ابلاغ و اخطار گردد. بدیهی است با صدور سند مالکیت اعیانی، دیگر ادعایی نسبت به اصل مالکیت مسموع نخواهد بود.
نحوه تفکیک املاک به موجب بخشنامه های ثبتی بند 383:
- ادارات ثبت مکلفند در موقع تفکیک اراضی محدوده قانونی شهر و حریم آن، عمل تفکیک و افراز را در اجرای ماده 154 اصلاحی قانون ثبت طبق نقشه ای انجام دهند که بر اساس ماده 101 قانون اصلاحی شهرداری ها به تصویب شهرداری رسیده باشد.
- در مورد تفکیک ساختمان هایی که مجزا از هم به صورت آپارتمان احداث شده اند با توجه به گواهی پایان کار صادره از شهرداری و قانون تملک آپارتمان ها و آئین نامه اقدام شود.
- در مورد تفکیک چند ساختمان که مجزا از هم در یک قطعه زمین احداث گردیده، چنانچه بر گواهی پایان کار این ساختمان ها دارای مشترکات از قبیل انباری، راهروها، تابلوی آب و برق، مراکز حرارتی و برودتی و تهویه و غیره باشند و یا اینکه شهرداری در گواهی صادره عرصه را قابل تفکیک نداند، ادارات ثبت بایستی فقط نسبت به تفکیک اعیان ساختمان ها با رعایت ضوابط مقرر در قانون تملک آپارتمان ها اقدام نمایند و در مواردی که این قبیل ساختمان ها بر اساس گواهی پایان کار دارای مشترکات نباشند، ادارات ثبت راساً نسبت به تفکیک عرصه و اعیان اقدام خواهند نمود.
- در مورد ساختمان های احداثی قبل از سال 1349 مستنداً به تبصره 8 از ماده 100 اصلاحی قانون شهرداری ها، ارائه گواهی پایان کار ضرورتی نداشته و ادارات ثبت راساً اقدام به تفکیک نمایند.
- در مورد افراز اراضی خارج از محدوده قانونی شهرها نسبت به افراز سهم مشاعی مالکین، با توجه به رای وحدت رویه شماره 48 – 24-10-1363 هیات عمومی دیوان عالی کشور، بر اساس قانون و آئین نامه افراز و فروش املاک مشاع عمل می شود.
- تکلیف تفکیک اراضی و ساختمان های خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها را آئین نامه استفاده از اراضی و احداث بنا و تاسیسات در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها روشن نموده است.
تفکیک ملکی که فاقد متراژ و نقشه است به موجب بند 375 مجموعه بخشنامه های ثبتی:
در موقع تفکیک قسمتی از ملک مورد تحدید و یا ثبت شده که بدون قید طول اضلاع و مساحت سند مالکیت آن صادر شده، نقشه برداری مورد تفکیک و باقی مانده آن با رعایت جهات مذکور در صورت مجلس تحدیدی و سند مالکیت ضروری است، و باید از حدود مذکور در صورت مجلس تحدید و سند مالکیت تجاوز نشود. در صورت بروز اشکال، گزارش و کسب تکلیف گردد.
به موجب بند 6 ماده 25 قانون ثبت، رسیدگی و رفع اشتباهی که در عملیات ثبتی رخ دهد و منتج به انتقال رسمی یا ثبت دفتر املاک شود، با هیات نظارت است مشروط بر اینکه رفع اشتباه مزبور خللی به حق کسی نرساند. اگر رفع اشتباه به حقوق شخصی خللی وارد نماید، از صلاحیت هیات نظارت خارج است و ذی نفع و مدعی باید به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک مراجعه نماید.
