تفکیک زمین بایر، دایر، شهرکی و دولتی

تفکیک زمین بایر، دایر، شهرکی و دولتی

موضوع تفکیک و افراز ملک همیشه یک موضوع مهم ثبتی است که در مواردی از طریق مراجعه مستقیم به ادارات ثبت و در مواردی از طریق مراجعه به نهادهای دیگر و از جمله در موارد افراز از طریق مراجعه به مراجع قضایی امکان پذیر می‌شود.

ما در این مقاله از ورود به موضوع افراز ملک خودداری نموده و صرفا قصد داریم به موضوع تفکیک زمین بایر و دایر و شهرکی و دوبتی بپردازیم.

تفکیک زمین‌ دایر و بایر در ایران تحت تأثیر قوانین و مقررات مختلفی قرار دارد. در ابتدا باید بگوییم زمین‌ بایر به اراضی گفته می‌شود که در حال حاضر مورد استفاده قرار نمی‌گیرند و به‌طور کلی فاقد کشت و کار هستند. زمین‌ دایر به اراضی گفته می‌شود که در حال حاضر مورد استفاده قرار دارند و معمولاً دارای کشت و کار هستند.

قوانین مرتبط با تفکیک زمین‌ دایر و بایر

بر اساس بند الف ماده 10 آیین‌نامه اجرایی قانون واگذاری زمین‌های دایر و بایر مصوب سال 1365 که بعد از انقلاب به صورت کشت موقت در اختیار کشاورزان قرار گرفت هیچگونه تبدیل یا تفکیک زمین به غیر از کشاورزی مجاز نمی‌باشد مگر در موارد استثنایی آن هم با موافقت وزارت کشاورزی.

تفکیک زمین شهرکی

اگر بخواهیم بدانیم منظور از شهرک چیست باید به قانون مراجعه کنیم. به موجب ماده ۱ آیین‌نامه استفاده از اراضی احداث بنا و تاسیسات در خارج از حریم شهرها و روستاها، شهرک عبارت است از:

محلی که در خارج از حریم شهرها برای احداث واحدهای مسکونی قابل تملک شخصی به همراه کلیه بناها و تأسیسات مورد نیاز عمومی و اجتماعی سکنه به صورت مجتمع برای سکونت دایم و تأمین نیازهای عمومی و اجتماعی و رفاهی شاغلین بخش‌های مختلف اقتصادی و اجتماعی یک منطقه و یا به منظور استفاده گردشگری تفریحی، زیارتی، تجارتی، تحقیقات و فناوری و سایر شهرک های تخصصی به استثنای شهرک های صنعتی که تابع ضوابط خاص خود می‌باشد ایجاد و توسط هیئت امنا اداره می‌گردد.

به موجب ماده 2 همین قانون، حداقل جمعیت جهت سکونت در شهرک های مسکونی (۲۰۰۰) نفر در حداقل (۵۰۰) قطعه مسکونی می‌باشد.

نکات مهم قانونی در مورد تفکیک زمین شهرکی و ساخت و ساز در آنها

• هر گونه ساخت و ساز در شهرکها تابع ضوابط و طرح مصوب قانونی و طبق دستورالعمل مورخ ۲۷/۱۲/۱۳۸۶ ترویج شهرک سازی در کشور مصوب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران می باشد(ماده 3).
• ایجاد هرگونه بنا و تأسیسات در خارج از حریم شهرها و محدوده روستاها پس از رعایت مفاد طرحهای توسعه و عمران (جامع) ناحیه ای و مجموعه شهری (در صورت وجود) با رعایت شرایط زیر مجاز است:
  • الف ـ حریم قانونی نسبت به راهها و راه آهن، معادن، دریا، رودخانه، جنگلها، دریاچه ها، تالابها، نهرهای عمومی، قنوات و چاهها، مسیلها، خطوط و پایه های انتقال نیروی برق، خطوط ارتباطی و فیبر نوری و پایه های تأسیسات مخابراتی، پلها و تونلهای واقع در مسیر راهها یا تأسیسات عمومی و عمرانی، لوله های انتقال نفت و گاز، سدها و کانالها و شبکه های آبیاری، خطوط و لوله های آبرسانی، تأسیـسات نظامی و انتظامی و امنیتی و مرزی، تصفیه خانه های آب و فاضلاب، سیل بندها، سیل گیرها، ابنیه و آثار تاریخی و طبیعی و تأسیسات هسته ای.
  • ب ـ ضوابط بهداشت عمومی و بهسازی و حفاظت محیط زیست.
  • ج ـ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها ـ مصوب ۱۳۷۴ـ و اصلاحیه های بعدی آن.
  • د ـ اصول، ضوابط و معیارهای پدافند غیرعامل.
  • هـ ـ ضوابط و مقررات سازمان حفاظت محیط زیست در مناطق چهارگانه و ضوابط و معیارهای استقرار واحدها و فعالیتهای صنعتی و تولیدی موضوع تصویب نامه شماره ۷۸۹۴۶/ت۳۹۱۲۷هـ مورخ ۱۵/۴/۱۳۹۰ و اصلاحات بعدی آن.
  • وـ آیـین نامه نصاب اراضی قـابل واگذاری به فعالیتـهای مختلف در خـارج از حریم شهرها و محـدوده روستاها موضوع تصویب نامه شماره ۷۹۲۵۹/ت۴۲۸۴۹هـ مورخ ۱۵/۴/۱۳۹۰. (ماده 4)
• تعیین کاربری و ضوابط ساخت و ساز برای هر یک از انواع کاربریها و فعالیتها اعم از عرض گذر، نحوه استقرار بنا، سطح اشغال و تراکم ساختمانی باید به تصویب شورای برنامه ریزی و توسعه استان برسد.
• محدوده مراکز سکونتی دارای جمعیت کمتر از ۲۰ خانوار (آبادیها) و روستاهای فاقد دهیار از لحاظ احداث بنا و تأسیسات مشمول ضوابط این آیین نامه می باشند.
• در خصوص روستاهای فاقد طرح هادی، ضوابط موقت با رعایت طرح توسعه و عمران (جامع) ناحیه ای مربوط و مصوبات شورای عالی شهرسازی و معماری ایران توسط بنیاد مسکن انقلاب اسلامی تهیه و ملاک صدور پروانه ساختمانی قرار می گیرد(همان).

نقشه تفکیکی زمین های جدید با پیشنهاد شرکت عمران به تصویب کمسیون ماده 5 قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مصوب 22/12/51 می رسد.

تفکیک زمین دولتی داخل محدوده شهرها

طبق تبصره ماده 11 قانون زمین شهری مصوب 1366 تطبیق نقشه‌های تفکیکی و شهرسازی اراضی دولتی با طرح‌های جامع و تفصیلی و هادی و تصویب آن به عهده وزارت مسکن و شهرسازی است.

اراضی ملی و دولتی که در اجرای قوانین و مقررات مربوطه برای طرح‌های کشاورزی به طور مشاعی به اشخاص حقیقی و حقوقی واگذار می‌گردد حتی پس از انتقال قطعی قابل تفکیک نمی باشد. این قید به عنوان جزء لاینفک در مندرجات قرارداد واگذاری و سند انتقال درج می‌گردد. (ماده 8 آینامه اجرایی قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات فنی و اقتصادی مصوب 85 که سال 95 هیئت وزیران آن را تصویب کرده است).

تفکیک اراضی ملی و منابع طبیعی خارج از محدوده شهر ها و حریم آنها

در این باره تکلیف واحدهای ثبتی را ماده 14 آیین‌نامه اجرایی قانون اصلاح ماده 34 قانون حفاظت و بهره برداری از جنگل ها و مراتع مصوب 1354 و الحاق چند تبصره به آن که در تاریخ 1374 به تصویب هییت وزیران رسیده تعیین نموده است.

ادارات اسناد واملاک کشور مکلف اند بنا به درخواست سازمان جنگل‌ها و مراتع کشور اسناد مالکیت اراضی منابع ملی را خارج از نوبت صادر کنند و همچنین اسناد مالکیت رقابت متصرفی را با تقاضای سازمان جنگل‌ها و مراتع کشور از سند منابع ملی تفکیک کنند و به متقاضی انتقال دهند و مرجع صدور مجوز تفکیک اداره منابع طبیعی است.

بخشنامه‌های ثبتی و وحدت رویه‌های مهم

سایر مقررات مربوط به تفکیک زمین و بخشنامه‌های مرتبط به قرار زیر می‌باشند:

بخشنامه شماره 376 ثبت: محدودیت‌های تفکیک قبل از تعیین وضعیت ثبتی 

تفکیک املاک فاقد ساختمان که دارای حدود مشخص نیست منوط به پی کنی از طرف ذینفع است و نسبت به املاکی که عمل تحدید حدود انجام نشده تفکیک قسمتی از آن به وسیله اداره ثبت برای انجام معامله ممنوع است.

بخشنامه شماره 383 ثبت: الزام بررسی تعیین تکلیف ملک مشاع قبل از تفکیک 

ادارات ثبت مکلفند در موقع تفکیک اراضی محدوده قانونی شهر و حریم آن، عمل تفکیک و افراز را در اجرای ماده۱۵۴ اصلاحی قانون ثبت طبق نقشه ای انجام دهند که بر اساس ماده ۱۰۱ قانون اصلاحی شهرداری ها به تصویب شهرداری رسیده باشد.

وحدت رویه 732

در صورت عدم توافق شرکا دادگاه می تواند با رعایت شرایط قانونی ملک مشاع را تفکیک کند.

هزینه‌های تفکیک زمین

هزینه‌ها در سال 1403 با توجه به میزان توافق بین شرکا و پیچیدگی ملک و دادگاه صالح متفاوت است. اما به طور کلی شامل هزینه های دادرسی ( 500 تا 2 میلیون تومان) ، حقوق کارشناس رسمی (1 تا 5 میلیون تومان)، حق الوکاله وکیل( با توجه به موقعیت و مساحت ملک تعیین می‌شود ) ، هزینه سند تفکیکی ( 1 تا 3 میلیون تومان)

وکیل ملکی ثبتی مشاور شما در موضوع تفکیک زمین

تفکیک زمین دایر و بایر و شهرکی تابع قوانین و آیین نامه های خاص خود می‌باشد که لازم است پیگیری آن توسط افراد خبره و یا وکیل ملکی ثبتی انجام پذیرد. بنابراین در اینگونه موارد حتما به کارشناسان ثبتی و وکیل ملکی باتجربه مراجعه نمایید.