افراز ملک توسط دادگاه
آشنایی با نحوه اجرای افراز ملک توسط دادگاه
دادخواست برای افراز ملک توسط دادگاه ، یکی از انواع دادخواست هایی است که در هنگام بروز اختلاف میان شرکا در خصوص تقسیم ملک مشاع تنظیم میشود. این دادخواست با این فرض تنظیم میشود که بین شرکا توافقی برای تقسیم ملک وجود ندارد.
مرجع رسیدگی به افراز ملک مشاع
مرجع رسیدگی به افراز ملک در وهله اول ادارات ثبت اسناد و املاک هستند. در مواردی نیز دادگاههای عمومی صالح به رسیدگی به تقاضای افراز میباشند. چنانچه ملک دارای سابقه ثبتی باشد ، دادگاه پس از ثبت دادخواست و تعیین وقت رسیدگی ، آخرین وضعیت ثبتی ملک و میزان سهم هر یک از مالکین مشاعی را از اداره ثبت استعلام مینماید.
پس از دریافت پاسخ استعلام و برگزاری جلسه رسیدگی ، دادگاه قرار ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری را صادر میکند. کارشناس رسمی دادگستری پس از بررسی ملک ، نسبت به قابل افراز بودن یا نبودن ملک نظر خود را اعلام میکند. کارشناس ، در صورت قابل افراز بودن ، در خصوص نحوه تقسیم و میزان حصه هر یک از مالکین نیز نظریه خود را تقدیم میکند.
اگر نظریه کارشناس مبنی بر غیر قابل افراز بودن ملک باشد ، دادگاه حکم به غیر قابل افراز بودن ملک میدهد.
مطلب مفید | دعوای خلع ید مشاعی
ممکن است نظر کارشناس بر قابل افراز بودن ملک باشد و مالکین نسبت به نظریه کارشناس در خصوص نحوه افراز ملک ، اعتراضی نداشته باشند . در این صوررت ، دادگاه بر مبنای سهامی که کارشناس برای هر یک ار مالکین مشخص کرده حکم به افراز صادر میکند. در صورتیکه مالکین نسبت به نحوه تقسیم کارشناس اعتراض داشته باشند ، دادگاه به قید قرعه ، سهم هر یک از مالکین را مشخص میکند.
نکته بسیار مهم این است که کارشناس رسمی در هنگام تهیه گزارش کارشناسی باید از نماینده و نقشه بردار اداره ثبت در انجام عملیات تقسیم و افراز استفاده کند. تا در زمان اجرای حکم ، تقسیم و افراز بین حکم صادر شده و اسناد و نقشه های ثبتی و صورت مجلس های احتمالی موجود تعارضی ایجاد نشود.
طرفین دعوی در دادخواست افراز ملک مشاع
شریک مشاعی (متقاضی افراز) درخواست افراز را به طرفیت مالکین مشاعی به مرجع صالح تقدیم میکند. زمانی که غایب یا محجوری شریک باشند ، باید به طرفیت امین غایب یا قیم محجور ، طرح دعوی شود.
مرجع صالح برای رسیدگی
افراز ملک فی نفسه یک عمل اداری محسوب میشود. در حالت عادی افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته است در صلاحیت اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک است . و درخواست افراز مستقیماً به اداره ثبت داده میشود.
به تقاضای افراز املاک مشاعی که جریان ثبتی آنها خاتمه نیافته است و یا بین شرکا ، محجور یا غایب مفقود الاثر است ، دادگاه محل وقوع ملک ، رسیدگی میکند.
مطلب مفید | دستور فروش ملک مشاع
نحوه اجرای رای افراز ملک توسط دادگاه
حکم افراز ملک ، جنبه اعلامی دارد و خصوصیت این نوع از احکام آن است که نیاز به صدور اجراییه ندارند. متقاضی حکم صادر شده از دادگاه را به اداره ثبت محل تقدیم میکند. .
بعد از انجام مراحل قانونی و تودیع هزینه افراز و سایر حقوق متعلقه ثبتی و بهای دفترچه سند مالکیت ، پرونده برای متصدی دفتر املاک ارسال میشود. او نیز حدود و مشخصات هر کدام از قطعه یا قطعات افرازی را در دفتر جاری املاک ثبت میکند. سپس سند مالکیت مشاعی اولیه را باطل و سند جدید را صادر مینماید. در ادامه ، سند را به امضای مسئول اداره ثبت رسانیده و پرونده را برای تسلیم سند به متقاضی به بایگانی ارسال میدارد.
برخی نکات کلیدی مرتبط با دعوی
- در افراز املاک ، تعدد مالکین شرط است و حداقل باید دو نفر شریک مشاعی ملک باشند.
- تفاوت تفکیک ملک مشاع و افراز در این است که : در صورت تفکیک حالت اشاعه از بین نمیرود . و همه شرکا در تمام قطعات تفکیکی به نسبت سهم خود شریک مشاعی هستند. اما در افراز ، ملک مشاع از حالت اشاعه خارج و به قطعات اختصاصی تقسیم میشود.
- افراز ملک مشاع با درخواست تعدادی از مالکین انجام خواهد گرفت. اما تقاضای تفکیک باید با موافقت همه مالکین انجام گیرد . صرف درخواست یکی از مالکین ، مجوز تفکیک ملک نیست.
- اگر تقسیم باعث شود تمام ملک یا سهم یک یا چند نفر از مالکین مشاع از مالیت بیفتد ، افراز ممنوع است. اگرچه شرکا تراضی شوند.
- کپی برابر اصل سند مالکیت برای املاکی که به ثبت رسیده باشد ، گواهی انحصار وراثت نیز باید ضمیمه دادخواست ارائه شود.
- اگر ملک مشاعی موروثی باشد ، یعنی ملک به ارث رسیده باشد ، گواهی انحصار وراثت نیز باید ضمیمه دادخواست ارائه شود.
- ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص داده شود، با تقاضای هر یک از شرکا بدستور دادگاه از طریق اجرای احکام مدنی فروخته میشود.
- نقشه تفکیکی که مستند حکم دادگاه است باید قبل از صدور رای به تایید شهرداری مربوطه برسد . شهرداری باید انطباق نقشه تفکیکی را با طرح های جامع تفصیلی و یا هادی تایید کند.
- بر اساس قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی مصوب سال 1383 افراز و تفکیک اراضی کشاورزی باید با رعایت حد نصاب تعیین شده در هر یک منطقه که توسط وزارت جهاد کشاورزی اعلام میشود صورت گیرد.
مطلب مفید | نمونه رای دستور فروش ملک مشاع
مستندات قانونی افراز ملک مشاع توسط دادگاه
ماده 589 قانون مدنی
ماده 1 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357
تبصره – نسبت به ملک مشاع که برای آن سند مالکیت معارض صادر گردیده، تا زمانی که رفع تعارض نشده اقدام به افراز نخواهد شد.
ماده 2 قانون افراز و فروش املاک مشاع
تصمیم واحد ثبتی قابل اعتراض از طرف هر یک از شرکاء در دادگاه شهرستان محل وقوع ملک است. مهلت اعتراض ده روز از تاریخ‌ابلاغ تصمیم مورد اعتراض می‌باشد. دادگاه شهرستان به دعوی رسیدگی کرده و حکم مقتضی صادر خواهد نمود. حکم دادگاه شهرستان قابل شکایت فرجامی است.
ماده 2 قانون افراز و فروش املاک مشاع
ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص شود با تقاضای هر یک از شرکاء به دستور دادگاه شهرستان فروخته میشود.
آیین‌نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب آذر ماه سال 1357
ماده 5
مسئول واحد ثبتی پس از رسیدگی و تطبیق درخواست با مقررات قانونی و ملاحظه صورت مجلس تنظیمی و نقشه افرازی و مطابقت آن‌با وضعیت و سوابق ثبتی تصمیم خود را مبنی بر رد یا قبول درخواست و نحوه افراز اعلام مینماید.
ماده 6
تصمیم مسئول واحد ثبتی به ضمیمه یک نسخه از صورتمجلس و فتوکپی نقشه افرازی (در صورتی که ملک قابل افراز اعلام شود) به کلیه‌شرکاء ابلاغ میشود تا چنانچه اعتراضی داشته باشند وفق مقررات ماده 2 قانون افراز و فروش املاک مشاع به دادگاه شهرستان محل وقوع ملک تسلیم‌نمایند.
طریقه ابلاغ مطابق با مقررات ابلاغ در آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجراء می‌باشد.
ماده 7
رسیدگی به اعتراضات واصله نسبت به تصمیمات متخذه از طرف واحد ثبتی در دادگاه شهرستان تابع مقررات دادرسی اختصاری است.
ماده 8
اجرای حکم قطعی افراز تابع مقررات اجرای احکام مدنی خواهد بود.
ماده 9
در صورت صدور حکم قطعی بر غیر قابل تقسیم بودن ملک دادگاه شهرستان بر حسب درخواست یک یا چند نفر از شرکاء دستور فروش‌آن را به دایره اجراء دادگاه خواهد داد. مدیر اجراء نسبت به فروش ملک بر وفق مقررات قانون اجرای احکام مدنی مربوط به فروش اموال غیر منقول اقدام مینماید.
ماده 313 قانون امور حسبی
ماده ۱۵۴ قانون ثبت اسناد و املاک
رویه و نظریات قضایی در مورد افراز ملک توسط دادگاه
رای وحت رویه شماره 48 مورخ 24/10/1363 هیأت عمومی دیوان عالی کشور
هر چند با استفاده از ملاک ماده 3 قانون اصلاح بعضي از مواد قانون گسترش کشاورزی در قطبهای کشاورزی مصوب 1358.9.17 شوراي انقلاب جمهوري اسلامي ايران مؤخرالتصويب بر آيين نامه مورخ 1355.2.27 هيأت وزيران و عمومات مبحث دوم فصل هشتم قانون مدنی در تقسيم اموال مشترک، افراز اراضي فاقد ساختمان واقع در خارج از محدوده قانوني و حريم شهرها و شهرکها بين مالکين مشاعي به نسبت مالکيت آنان به کمتر از بيست هکتار به استثناء مواردي که قانوناً نياز به تأييد مقامات خاصي دارد بلااشکال است.
اما نظر به اين که برابر فصل دوم آيين نامه مربوط به استفاده از اراضي، احداث بنا و تأسيسات در خارج از محدوده قانوني و حريم شهرها مصوب 1355.2.27 ايجاد هر گونه ساختمان و تأسيسات در خارج از محدوده قانوني و حريم شهرها مستلزم رعايت ضوابط پيش بيني شده در آيين نامه مزبور من جمله اخذ پروانه ساختماني و يا اعمال ماده 8 آن مي باشد که پذيرش تقاضاي افراز زمينهايي که در آنها بدون رعايت ضوابط و مقررات آيين نامه مرقوم احداث بنا شده به مثابه ناديده انگاشتن مقررات آيين نامه مزبور و تأييد عمل خلاف مدلول آن خواهد بود .
بنابراين دعوي افراز اراضي خارج از محدوده قانوني و حريم شهرها و شهرک هاي داراي ساختمان بدون اين که در ايجاد ساختمان رعايت آيين نامه فوق شده باشد قابليت استماع را ندارد . و چون حسب محتويات پرونده هاي محاکماتي در هر يک از پلاکهاي مورد درخواست افراز دو باب ساختمان مجزا از يکديگر بدون رعايت مقررات آيين نامه مزبور احداث گرديده . شعبه دوم دادگاه عمومي حقوقي کرج مالا متضمن معناي فوق تشخيص و تأييد مي شود. اين رأي برابر ماده 3 مواد اضافه شده به قانون آيين دادرسي کيفري در موارد مشابه لازم الاتباع است.
رای وحدت رویه شماره 59/29 مورخ 7/2/1360 هیأت عمومی دیوان عالی کشور
نظر به اینکه مقنن به لحاظ حفظ حقوق محجورین و غایب مفقودالاثر و رعایت مصلحت آنها طبق قسمت اخیر ماده قانون امور حسبی مقرر داشته است که : در تقسیم ترکه اگر بین و‌راث محجور یا غایب باشد تقسیم به توسط نمایندگان آنها در دادگاه به‌عمل آید .
و با توجه به ماده (326) همین قانون که به موجب آن مقررات قانون امور حسبی راجع به تقسیم ترکه در مورد تقسیم سایر اموال نیز ساری خواهد بود . و نظر به اینکه ماده اول قانون افراز و فروش املاک مشاع که قانون عام است و برطبق آن افراز املاکی که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته است . در صلاحیت واحد ثبتی محل شناخته شده علی‌الاصول ناسخ ماده (313) قانون امور حسبی که قانون خاص است نمی‌باشد.
نظر شعبه پنجم دیوان‌عالی کشور که تقسیم املاک محجورین و غایب مفقودالاثر را از صلاحیت واحد ثبتی خارج دانسته . و در صلاحیت دادگاه شناخته است صحیح .و مطابق با موازین قانونی است . این رأی برطبق ماده و‌احده قانون و‌حدت‌رو‌یه مصوب تیرماه 1328 برای شعب دیوان‌عالی کشور و دادگاهها در موارد مشابه لازم‌الاتباع است.
مطلب مفید | وکیل افراز ملک مشاع
