آشنایی با شرایط تقسیم و تفکیک ملک مشاع
تقسیم و تفکیک ملک مشاع
یکی از مهم‌ترین اقدامات و جریانات ثبتی، «تقسیم و تفکیک ملک مشاع» است. ملک مشاع می‌تواند برای جداسازی سهم مالکان مشاع، دو جریان متفاوت را طی کند که هر کدام مراحل و مسیر جداگانه اای را طی می‌کنند: الف) تفکیک ملک مشاع ب) افراز ملک مشاع.
پایه و اساس این دو جریان، به موافقت و یا عدم موافت شرکای مک مشاع در مورد جداسازی سهم هر یک بازمی‌گردد
ادارات ثبت اسناد و املاک مکلفند در محدوده طرح های احیا بهسازی و نوسازی با رعایت حقوق مالکانه اشخاص عملیات ثبتی لازم را جهت حذف معابر موجود تجمیع تفکیک و افراز اراضی واملاک و مستحدثات واقع در طرح احیا بهسازی و نوسازی مصوب با لویت و حداکثر ظرف 2 ماه پس از درخواست مجری به انجام رسانند. ( م10 قانون حمایت از احیا بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارامد شهری 1389).
یک نکته ااساسی را همین ابتدا باید بازگو نماییم و آن اینکه، هر نوع واگذاری اراضی در شهر های جدید توسط سازنده غیر دولتی قبل از تفکیک، اماده سازی و اتمام عملیات زیربنایی هر مرحله و… ممنوع است.
تقسیم‌نامه ملک مشاع نقطه آغازین تقسیم و تفکیک ملک مشاع
اگر شرکا در مورد تقسیم ملک مشاع دارای سند مالکیت توافق داشته باشند میتوانند تقسیم نامه ملک مشاع را تنظیم و امضاء نمایند. سپس به اداره ثبت مراجعه و تقاضای تفکیک آن را بنمایند. شیوه تفکیک به این ترتیب می باشد که وکیل تفکیک ملک مشاع درخواستی را برای دفتر اسناد رسمی تهیه می نماید . و از طریق دفاتر به اداره ثبت منتقل میشود و اداره ثبت صورتمجلس تفکیکی را تنظیم می نماید.
نکته 1 : ممکن است میان شرکا اختلاف وجود داشته باشد و یا برخی از آنان حاضر بر تقسیم ملک نشوند ، افراد موافق میتوانند از طریق دادگاه دادخواست افراز ملک مشاع را بنمایند. در این صورت دادگاه در زمان مقتضی کار را به کارشناس رسمی ارجاع میدهد. در ادامه ، کارشناس ثبتی نسبت به تفکیک سهم هر یک از شرکا با در نظر گرفتن نسبت مالکیت و حفظ حقوق هر یک از مالکین اقدام به تنظیم تقسیم نامه می نماید. پس از آن هر یک از مالکین می‌تواند به اداره ثبت مراجعه و نسبت به دریافت سند تفکیکی اقدام نماید.
نکته 2: اگر اراضی به صورت غیر قانونی تفکیک و با اسناد عادی واگذار شده باشد به استناد مواد 22 و 48 قانون ثبت شهرداری ها چنین اسنادی را قبول ندارند.
متاسفانه به دلیل کثرت اینگونه اسناد و مراجعات زیاد، قواعد آمره مربوط به تفکیک اراضی و شهرسازی که مستقیما با نظم عمومی ارتباط دارد، نادیده گرفته می شود و باید مانع سواستفاده در این زمینه شد.
صورتمجلس تفکیکی و درخواست ابطال آن
تفکیک ملک (خواه مشاع یا اختصاصی ) با هر انگیزه ای که باشد نتیجه اش صورت مجلس تفکیکی است. که توسط نماینده و نقشه بردار اداره ثبت و اسناد و املاک تهیه و تنظیم شده و به امضای آنها و و مالک اختصاصی یا مالکین مشاع ملک مورد تفکیک می رسد.
چنانچه درخواستی مبنی بر ابطال صورتمجلس تفکیکی مطرح شود، رسیدگی به این درخواست، در صلاحیت دادگاه حقوقی است و از صلاحیت ذاتی اداره ثبت و سایر مراجع ثبتی خارج است.
نکته: در صورتمجلس تفکیکی ابتدا باید جریان ثبت ملک و سپس حدود و مشخصات کامل ملک به اضافه حدود و مشخصات قطعات تفکیکی با تعیین شماره پلاک و با ذکر طول ابعاد و مساحت به ترتیب قید و نماینده و نقشه بردار ثبت و متقاضی آنرا امضاء نماید.
ویژگی‌های صورتمجلس تفکیکی
- دارای مستند تنظیم باشد یعنی دارای نقشه موضوع ماده 101 قانون شهرداری برای تفکیک عرصه و گواهی پایان کار ساختمان برای تفکیک اعیانی و انطباق کامل با آنها
- استقرار پلاک در محل خود گواهی شده باشد.
- مشخص شدن قسمت های مفروزی
- مشخص شدن قسمت های مشاع و اشتراکی
- مشخص کردن نحوه استفاده از مشاعات و مشترکات مطابق با قانون تملک آپارتمان ها و ایینامه اجرایی و دستورالعمل های مربوطه
- پرداخت شدن حقوق دولتی (هزینه تفکیک)
- امضا و تایید رییس یا معاون اداره ثبت ، مالک یا مالکین یا وکیل آنها و نماینده و نقشه بردار ثبت
مراحل دریافت صورت مجلس تفکیکی
- مراجعه مالک یا نماینده قانونی وی به شهرداری منطقه
- دریافت صورت مجلس تفکیکی
- ارائه نقشه صورت مجلس تفکیکی به دفتر اسناد رسمی
- تقاضای استعلام و صورت مجلس تفکیکی از اداره ثبت
- دریافت هزینه های قانونی و صدور صورت مجلس تفکیکی
- اداره ثبت تنظیم صورت مجلس تفکیکی با نقشه تایید شده شهرداری انجام میدهد.
تفکیک عرصه و اعیان
تفکیک عرصه یعنی تقسیم ملک به دو یا چند قطعه بطوریکه قطعات هیچگونه ارتباط فیزیکی وحقوقی با هم نداشته باشندو هر یک بصورت قطعه ای مستقل باشند.
تفکیک اعیان یعنی اینکه هر چند قطعات مفروز شده از پلاک، دارای مساحت و حدود اربعه مشخص می باشد. اما ارتباط فیزیکی قطعات با همدیگر کاملاً قطع نخواهد شد. اگر چه در جریان تفکیک، واحدها به همین تفکیک واحدهای مورد ، به همراه خود آثار حقوقی مشترک، تحت عنوان مشاعات و مشترکات را به وجود خواهد آورد.
اگر مالک اعیان، قصد خرید عرصه زیربناء را داشته باشد و تحدید حدود اعیان هم عملی شده باشد، در تفکیک عرصه اقدام و بعد از انجام تشریفات مقرر انتقال در صدور سند مالکیت مبادرت نماید. عرصه تابع وجود اعیان است و انجام تفکیک عرصه مذکور نیاز به جلب نظر شهرداری ندارد.
درمورد آپارتمانها لازم به ذکر است بجای تصویب شهرداری متقاضی باید گواهی پایان کار ساختمان را جهت تنظیم صورتمجلس تفکیکی ارائه و بر مبنای آن انجام شود
منظور از تفکیک ملک مشاع
از تفکیک به سه منظور استفاده میشود:
- برای انتقال قطعات تفکیک شده به صورت مفروز
- جهت صدورزسند مالکیت مفروزی با ابطال سند اولیه
- به منظور تنظیم تقسیم نامه
در فرایند تفکیک، صورتمجلس تفکیکی تنظیم میشود. این صورتمجلس حاوی حدود و مساحت قطعات جدا شده به منظور انتقال به صورت قطعات مفروزی و صدور سند مالکیت برای قطعات و تنظیم تقسیم نامه است.
پس از طی این مراحل، سند مالکیت اولیه باطل می گردد و در صورتیکه یکی از مراحل عملیات فوق ناقص باشد. تفکیک اعتباری ندارد.
در جریان تفکیک، قطعات مجزا می شوند. سپس به قطعات، شماره های جدید اما فرعی اختصاص می٬یابد. حدود و حقوق ارتفاقی تعریف و آخرین قطعه ای که انتقال داده شود سند مالکیت اولیه باطل می شود.
تقسیم نامه در دفتر اسناد رسمی تنظیم و سندیت می یابد
از تفکیک در تقسیم نامه هم استفاده میشود. در تقسیم نامه مالک بیش از یک نفر است و ممکن است یکی از بقیه سهم بیشتری برده و نوعی صلح محاباتی انجام گیرد.
پس در ملک مشاع است که باید تقسیم نامه تنظیم شود زیرا بیش از یک مالک دارد. برای انجام کار، شركا با توافق و تراضی همدیگر، نقشه افرازی مورد نظر خود را تهیه وبه تأیید مراجع ذیصلاح مانند شهرداری (در مورد اراضی و ابنیه واقع در محدوده استحفاظی شهر) می رسانند. سپس از طریق دفترخانه، نقشه ها و تاییدیه شهرداری به اداره ثبت محل وقوع ملک ارسال میشود.
برای تقاضای تفکیک ملک، مالک باید نقشه تفکیکی و ارزش معاملاتی روز را به اداره ثبت ارسال کند، و پس از تایید شهرداری، نماینده ثبت و نقشه‌بردار برای تطبیق حدود ملک بازدید انجام می‌دهند. در نهایت، صورتمجلس تفکیکی تنظیم و به دفترخانه ارسال میشود تا جزئیات حدود و مشخصات ملک و قطعات تفکیکی ثبت گردد.
در ادامه ، کارشناسان ثبت ضمن تعیین وقت به محل ملک مراجعه و صورتمجلس تفکیکی را با حدود و مشخصات مفروزی هر یک از مالکان با رعایت حدود مجاورين تعیین می کنند.
صورتمجلس مزبور بعد از دریافت حقوق دولتی، به دفتر خانه مورد نظر جهت تهیه و تنظیم تقسیم نامه ارسال می‌گردد.
صدور سند مالکیت برای مالکین
با تنظیم سند تقسیم نامه، مالکیت کلیه مالکین با مقدار مشاعی ذکر و بر اساس صورتمجلس تفکیکی برای هر مالک مشاعی یک قطعه مفروزی تعیین و سند مالکیت مشاعی به انضمام بند تقسیم نامه توسط دفترخانه به اداره ثبت ارسال و ضمن ابطال سند اولیه، سند مالکین مفروزی برای مالکین صادر می شود.
تفکیک آپارتمانها و قوانین مربوط
آپارتمان در اصطلاح عبارتست از واحدهایی از یک مجموعه ساختمانی که در عرصه واحد از یک پلاک ثبتی خاص با واحد های مستقل با سند تفکیکی خاص و مجزا جهت سکونت یا کسب و پیشه بنا شده اند و از نظر راه پله ورودی اصلی و گاهی پارکینگ و حیاط با یکدیگر مشترک هستند.
رویه جاری در ادارات ثبت (مستند به قانون تملک آپارتمانها و آیین نامه اجرایی آن و شق ٣ و ٤ بند ۳۸۳ مجموعه بخشنامه های ثبتی)
نحوه عمل در تفکیک آپارتمان از نیمه دوم سال 89 بر این سیاق است که پس تثبیت عرصه ملک موضوع تفکیک توسط اداره ثبت اسناد واملاک محل، نقشه عرصه مورد نظر به سازمان نظام مهندسی ارسال می شود. نقشه شامل آپارتمان موضوع تفکیک و ملحقات و منضمات اختصاصی و نیز مشاعات و مشترکات آنها است. فایل مربوط به نقشه ها جهت صدور گواهی پایان کار ساختمان به شهرداری منطقه ارسال می شود. در ادامه، گواهی پایان کار توسط شهرداری صادر و جهت انجام عملیات تفکیکی به اداره ثبت محل ارسال می شود.
به موجب دستورالعمل تفکیک آپارتمانها با پذیرش درخواست تفکیک از طریق دفاتر اسناد رسمی توسط مالک یا قایم مقام او، درخواست تفکیک همراه با گواهی مصدق شده پایان کار ساختمانی اخذ شده از شهرداری، به واحد ثبتی مربوطه تسلیم میشود.
متصدی دفتر اوقات با مسئولیت رییس واحد ثبتی با تعیین وقت بازدید و ثبت آن در دفتر فیش مربوطه را صادر و به متقاضی تسلیم می نماید.
در مرحله بعد، متصدی مربوطه با بررسی تقاضا یک روز کاری متناسب در نظر می گیرد که انجام نقشه برداری در آن میسر باشد.
در مرحله چهارم نماینده و نقشه بردار پس بازدید از محل وقوع ساختمان و تطبیق محدوده پلاک ثبتی و گواهی پایان کار صادره با وضع موجود، اگر مانعی برای انجام تقاضا نباشد نسبت به نقشه برداری ساختمان در همان روز اقدام می‌کند.
پس از تهیه نقشه و صورت مجلس تفکیکی توسط سازمان مزبور(صورت مجلس تفکیکی باید شماره پلاک اصلی و فرعی آدرس کامل از لحاظ خیابان و کوچه شماره ثبت و صفحه سند در دفتر املاک، نام و نام خانوادگی موجود در سند مالکیت با تطبیق آن با دفتر املاک، آخرین انتقالات ثبت خلاصه معاملات ثبت نشده با دفتر املاک ناقص نماند و در پایان گواهی خاتمه بنا کنترل و حدود ملک با دفتر املاک تطبیق داده شود.
ضمنا مأمورین اداره ثبت پس از بررسی آپارتمان، باید گواهی کنند که قطعات تفکیک داخل در محدوده سند مالکیت بوده و تأیید نمایند که صورتمجلس تفکیکی با گواهی پایان کار مطابقت دارد.
همچنین موضوع مهم در تفکیک آپارتمانها مشترکات میباشند. در صورتمجلس تفکیکی باید نوع مشترکات موقعیت مکانی تاسیسات بدون نیاز به قید حدود آنها و دیگر نکات مورد نیاز ذکر شود و پس از تعیین مشترکات، قسمتهای اختصاصی تعیین گردد.
علاوه بر این، در صورتمجلس تفکیکی، تعداد كل واحدها و تعداد واحدهای موجود در هر طبقه واحدهای اختصاصی آپارتمان و انباری‌ها با حدود معین و تعداد پارگینگ‌ها و کسانی‌که حق استفاده از آنها را دارند قید می‌شوند.
در نهایت صورتمجلس تفکیکی، همراه با پایان کار و سی دی عرصه، به اداره ثبت اسناد تحویل داده می شود. در پایان مراحل مذکور، اداره ثبت پس از بررسی های لازم، اقدام به صدور سند تک برگی برای هر واحد می‌نماید.
مالک یا مالکین با توجه به صورتمجلس تفکیکی تنظیمی میتوانند هم اقدام به تنظیم تقسیم نامه نمایند(در صورتي‌كه مالكين متعدد بوده و تمایل به تعيين سهم خود از واحدهای آپارتمانی داشته باشند) و هم میتوانند اقدام به فروش و انتقال رسمی هر یک از واحدها به غیر بنمایند.
در هر دو صورت، اعم از تنظیم تقسیم نامه و یا سند انتقال، دفتر خانه تنظیم کننده سند، به صاحبان حق در تقسیم نامه و یا انتقال گیرنده در صورت انتقال نسخه ای از تقسیم نامه یا سند انتقال را تسلیم می‌نماید. دارنده سند می‌تواند با مراجعه به اداره ثبت محل، تقاضای سند مالکیت جداگانه نسبت به حصه خود یا مورد انتقال بنماید.
وکیل ملکی و پیگیری درخواست های ثبتی
با توجه به پیچیدگی های عملیت تفکیک و یا افراز ملک، بهتر است از ک وکیل ملکی ثثبتی مشاوره لازم را دریافت کنید و خود را وارد ریاناتی که ممکن است به نفعتان نباشد نکنید. وکیل علیرضا طباطبایی در این ربطه می تواند مشوره خوبی برای طرح موضوعات شما باشد.
