تکلیف املاک قولنامه ای و 4 طریق تبدیل آن به سند رسمی

تکلیف املاک قولنامه ای و اسناد عادی

با تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول، نگرانی مردم در مورد بی اعتباری معاملات قولنامه ای و تعیین تکلیف اسناد عادی افزایش یافته است. و برخی افراد بدنبال وکیل شکایت از املاک قولنامه ای هستند.

این در حالی است که بر اساس قانون، چنانچه دو نفر با یکدیگر بر سر معامله یک ملک توافق کنند و توافق خود را دستنویس کنند بر اساس ماده 10 قانون مدنی و دیگر مواد قانی، اقدام آنان کاملاً مورد حمایت قانون بوده و تا کنون مشکلی از منظر صحت قرارداد وجود نداشته است. البته مشروط بر اینکه سایر شرایط نیز رعایت شده باشد.

این نوع قراردادها تا کنون در دادگاهها قابل استناد بوده و حتی در برخی دعاوی املاک قولنامه ای به دلیل تاریخ مقدم سند عادی، موجبات ابطال سند رسمی را فراهم آورده است.

از نظر قانونگذار، تکلیف املاک قولنامه ای و اسناد عادی چه میشود؟

اما حالا با وجود قانون جدید کم کم اسناد عادی بتدریج میروند که ارزش خود را از دست داده و لذا اغلب افراد به فکر افتاده اند املاک خود را سر و سامان دهند. اما انجام این کار بر اساس قانون جدید چگونه امکان پذیر است؟

در این مقاله در مورد ابعاد این موضوع بحث خواهیم کردو اندکی زوایای حقوقی آن را مورد توجه و کنکاش قرار خواهیم داد. پس با ما همراه شوید.

حذف تدریجی سندهای عادی از سیستم نقل و انتقالات ملک

با تصویب و سپس اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول از اردیبهشت سال 1403 ، حرف و حدیث هایی در مورد بی اعتباری اسناد عادی زده میشود. برخی از این حرف ها واقعی و برخی نیز نادرست است.

تا پیش از تصویب این قانون بسیاری از معامله گران عرصه مسکن به دلایل مختلف از طریق تنظیم اسناد عادی میان خود نسبت به خرید و فروش زمین یا آپارتمان اقدام میکردند.

بنابراین طی سالیان متمادی انواع روش های عادی و دست نویس بتدریج جایگزین مبادلات ملکی از طریق مراجعه به دفاتر اسناد رسمی را گرفت و به جای رد و بدل شدن سند تک برگ یا سند منگوله دار و دفترچه ای ، انواع قولنامه یا مبایعه نامه یا قراردادهای دست نویس برای معامنلات بخش مسکن میان مردم رواج پیدا کرد.

از آنجا که برابر قانون، افراد برای انجام معاملات دارای این اختیار هستند که هر نوع قراردادی را میان خود تنظیم کنند، لذا اینگونه اسناد نیز منع قانونی نداشتند.

اما حالا با تصویب و اجرای قانون جدید، قرار است طی یک فرایند چهارساله، نقل و انتقال ملک فقط از طریق مراجعه به دفاتر اسناد رسمی صورت پذیرد. ضمن اینکه ظرف این مدت مشکلات مربوط به اسناد عادی شناسایی و بتدریج مورد رسیدگی قرار گیرند. یعنی تکلیف املاک قولنامه ای با تصویب این قانون روشن خواهد شد.

 چالش های قضایی و گستره جرایم ملکی

نقل و انتقالات عادی ملک از جمله مهمترین چالش های قضایی در کشور در طول سالیان سال بوده است. مهمترین چالش در حقیقت عدم امکان شناسایی مالکین واقعی در کشور و عدم امکان اتمام حدنگار در کشور بود. این موضوع موجبات ارتکاب برخی جرایم در حوزه ملک را فراهم میکرد. به عنوان مثال بحث پولشویی، کلاهبرداری، جعل، تصرف عدوانی و دهها مورد سوء استفاده دیگر از رهگذر این چالش بزرگ ایجاد میشد.

مطلب مفید | رفع تصرف ملک قولنامه ای 

به نقل از برخی مسئولین قضایی سالانه حدود 34 درصد از حجم پرونده های قضایی به حوزه املاک مرتبط بود که حجم بسیار زیادی را شامل میشود. یعنی از هر سه پرونده، یک پرونده مربوط به بخش ملک و چالش های آن است.

منشاء بسیاری از این دعاوی موضوع مالکیت است. در این رابطه اثبات مالکیت ملک در زمره مهمترین دغدغه های مشترک دادگاهها و طرفین پرونده بود.

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات چگونه تصویب شد؟

طرح الزام به ثبت رسمی معاملات چند سال در مجلس در کمیسیون‌های مختلف مورد بررسی و کارشناسی قرار گرفته بود. تا اینکه مجلس آن را تصویب و شورای نگبان فرستاد. اما اختلافات مجلس و شورای نگهبان موجب شد این طرح چند بار بین مجلس و شورای نگهبان رد و بدل شود.

مطلب مفید | انتقال ملک قولنامه ای 

در نهایت در دی ماه سال گذشته مجلس با اصرار بر مصوبه خود، آن را به مجمع تشخیص مصلحت ارجاع کرد. در مجمع تشخیص مصلحت نظام بعد از برگزاری چند جلسه، نهایتاً این طرح مورد تأیید و تصویب قرار گرفت. مجلس نیز این قانون را به دولت ارسال کرد. دولت نیز از اردیبهشت سال 1403 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات ملکی را برای اجرا به واحدهای زیرمجموعه ابلاغ نموده است.

به موجب ماده یک این قانون، ظرف یکسال بعد از راه اندازی یک سامانه یکپارچه ، کلیه معاملات راجع به اموال غیرمنقول اعم از فروش، رهن، صلح، وقف و انتقال منافع و امثال این‌ها بایستی به صورت رسمی انجام شود.

بعد از راه اندازی سامانه مورد نظر هر نوع معامله غیر رسمی ممنوع بوده و در صورت اختلاف میان متعاملین، در دادگاه دعوای مربوط به اینگونه معاملات مسموع نخواهد بود.

طیق این قانون به جز قراردادهای اجاره زیر یک سال، در مورد سایر عقود باید در سامانه ثبت شوند. یعنی باید به صورت رسمی و در دفترخانه اسناد رسمی یا سایر طرق رسمی که در قانون پیش بینی شده، انجام شود.

اگر کسی این معاملات را به صورت غیررسمی و قولنامه‌ای انجام دهد، چنانچه دعوایی برای او پیش بیاید، قوه قضائیه دعوای او را استماع نخواهد کرد.

به عنوان مثال فرض کنید بعد از لازم الاجرا شدن این قانون، شخصی یک ملک را به صورت عادی و از طریق قولنامه خریده است. اما فروشنده برای زدن سند یا برای تحویل ملک اقدام نمی‌کند و بر خلاف قراردادش عمل می‌کند، در این جا خریدار قاعدتاً به دستگاه قضایی باید رجوع کند و از دستگاه قضا الزام طرف قرارداد را به انجام تعهدات، انتقال مبیع، تسلیم مبیع بخواهد. اما دادگاه به موجب این قانون، قرار عدم استماع صادر می‌کند.

پس انتظار می رود با تصویب این قانون ، تکلیف املاک قولنامه ای روشن شود.

تکلیف مبایعه نامه‌ یا قولنامه های در دست مردم چه خواهد شد؟

تکلیف املاک قولنامه ای با اجرای این قانون روشن است. از این پس قولنامه بی قولنامه.

ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول، عطف به گذشته نمیشود. یعنی ممنوعیت ها و بی اعتباری اسناد عادی مربوط به پس از اجرای قانون و راه اندازی سامانه است. لذا افرادی که با توجه به وضعیت کشور در سال های گذشته از طریق تنظیم اسناد عادی نسبت به انجام عقود میان خود اقدام کرده اند. موظفند در طول مدت تعیین شده توسط قانون(حداکثر چهار سال) نسبت به ثبت آن به صورت رسمی، و یا طرح هر نوع شکاست برای رسیدگی و تعیین تکلیف حقوقی توسط دستگاه قضا اقدام کنند.

مردم چقد فرصت برای اقدام در مورد سند عادی دارند؟

با توجه به ماده ۱۰ این قانون، اشخاصی که دارای مدارک عادی و قولنامه ای هستند و تا کنون نتوانسته اند در مورد املاک خود سند مالکیت بگیرند، باید ظرف دو سال، از طریق سامانه ای که در اداره ثبت اسناد راه اندازی میشود ادعاهای خود را همراه مدارک و مستنداتشان  بارگذاری کنند. یعنی قانون میخواهد تکلیف املاک قولنامه ای را روشن سازد.

مطلب مفید | هزینه تفکیک زمین سند دارد و قولنامه ای

سامانه بارگزاری اسناد عادی چه وقت راه اندازی میشود؟

سامانه ثبت اسناد عادی برابر قانون حداکثر باید ظرف یک سال راه اندازی شود. در این مدت همه افراد که دارای اسناد عادی هستند فرصت دارند در وهله اول اسناد عادی را به اسناد رسمی تبدیل کنند. چنانچه نتوانند این اقدام را به هر دلیل انجام دهند، ظرف دو سال مهلت خواهند داشت هر نوع ادعای مالکیت خود را با مدارک موجود در سامانه اداره ثبت بارگزاری کنند. اداره ثبت اسناد نیز در مهلت مقرر نسبت به تعیین تکلیف اسناد اقدام خواهد نمود. بنابراین پیش بینی میشود تکلیف املاک قولنامه ای از این طریق زودتر روشن شود.

تعیین تکلیف املاک قولنامه ای و 4 طریق تبدیل آن به سند رسمی

الف) قانون تعیین تکلیف املاک فاقد سند رسمی . بر اساس این قانون طی چند سال گذشته بسیاری از مالکین توانسته اند با در دست داشتن اسناد عادی نسبت به تعیین تکلیف املاک خود اقدام و سند دریافت نمایند.

ب) مراجعه به دفاتر اسناد رسمی . یعنی اقدام به دریافت سند رسمی برای املاکی که از نظر ثبتی دارای سابقه بوده و مشکلی از نظر صدور سند نداشته اند.

پ) طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در مواردی که خریدار با فروشنده ملک به هر دلیل دچار اختلاف می باشد.

ت) قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول

 از این چهار طریق امکان این وجود داشته و دارد که تکلیف املاک قولنامه ای روشن شود. بویژه با تصویب قانون جدید، چهارمین طریق برای تعیین تکلیف املاک قولنامه ای پیش روی افراد قرار دارد. لذا پیش بینی میشود به رغم چالش های فراوانی که اجرای این قانون خواهد داشت. در آینده وضعیت روشن تری برای املاک قولنامه ای رقم بخورد.

الزام معاملات اموال غیر منقول از طریق سامانه ثبت الکترونیکی اسناد

با اجرای قانون جدید، هر گونه نقل و انتقال اموال غیرمنقول اعم از عین یا منافع ( فروش، وقف، اجاره و رهن) الزاماً باید در سامانه ثبت الکترونیکی اسناد به ثبت برسد. سامانه ثبت الکترونیکی اسناد، سامانه‌ای است که در حال حاضر در دفاتر اسناد رسمی از آن استفاده می‌شود.

وظایف دفاتر مشاور املاک با اجرای قانون جدید

با اجرای قانون از این پس دفاتر مشاور املاک فقط نقش تسهیل معاملات را خواهند داشت. یعنی آنان واسطه گری میکنند. خریدار و فروشنده را به یکدیگر معرفی میکنند. سپس از طریق مجوز دسترسی اداره ثبت، بر اساس تفاهم فی مابین خریدار و فروشنده، اطلاعات را در سامانه الکترونیکی ثبت اسناد بارگزاری میکنند. ولی سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌شود.

بنابراین از این پس مشاورین املاک قراردادی را به عنوان معامله قطعی به دست خریدار و فروشنده نمیدهند. بلکه آنان فقط اطلاعات طرفین را بارگزاری میکنند.

اتمام مهلت قانونی و قانون تعیین تکلیف

با وجود آنکه برابر قانون جدید، تنها یک دوره چهار ساله برای پیگیری تبدیل اسناد قولنامه ای به اسناد رسمی وجود دارد، اما چنانچه به هر دلیل برای ملک خاصی امکان پیگیری برای دریافت سند رسمی وجود نداشت. باز هم قانون سابق یعنی قانون تعیین تکلیف ازاضی بدون سند همچنان میتواند نسبت به رفع مشکلات ثبتی املاک را مرتفع سازد.

وضعیت مجتمع های مسکونی و تعاونی ها در قانون جدید

تفکیک آپارتمان و واحدهای یک مجتمع منوط به اخذ پایان کار است. با اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول، واحدها و یا مجتمع‌های مسکونی که تا کنون نتوانستند پایان کار بگیرند، با مشخص شدن جریمه و هزینه صدور پایان کار ، هر واحد می‌تواند نسبت به پرداخت سهم خود از کل هزینه اقدام کند. شهرداری نیز موظف خواهد بود پایان کار کلی را با ذکر مشاعات و مفروضات ملک مشخص و گواهی آن را صادر کند. اداره ثبت نیز با دریافت این گواهی، نسبت به هر واحدی که هزینه های خود را بپردازد، سند آن واحد را صادر خواهد کرد.

تکلیف اسناد عارض با اجرای قانون جدید

در حال حاضر املاک متعددی وجود دارند که بیش از یک مالک دارند. یعنی دو یا چند نفر با در دست داشتن اسناد مختلف ادعای مالکیت بر ملک را دارند. این افراد موظفند هر کدام در سامانه ثبت، مدارک ادعایی خود را بارگزاری کنند.

با مشخص شدن مدعیان، وقتی قرار است ملکی مورد خرید و فروش قرار بگیرد دفاتر اسناد رسمی به خریدار تذکر خواهند داد که ملک مورد نظر چند مدعی یا معارض دارد. در نتیجه خریدار نسبت به ملک مورد نظر خود آگاهی پیدا خواهد کرد. بدین ترتیب آمار خرید و فروش املاک دارای معارض به شدن کاهش خواهد یافت.

بنابراین هر کس که قصد دارد بعد از اتمام دوره بارگزاری اسناد قصد خرید ملک دارد با مراجعه به دفاتر اسناد رسمی در جریان وجود معارضین احتمالی ملک قرار خواهد گرفت.