هزینه تفکیک زمین
آشنایی با شرایط و مراحل و هزینه تفکیک زمین
درخواست افراز و تفکیک زمین یکی از موضوعات مهم در حیطه وظایف شهرداریها در حوزه شهری است. در حوزه روستایی ، درخواست تفکیک زمین از طریق دهیاری ها دنبال میشود.
مراد از تفکیک زمین ، خرد کردن یک قطعه زمین به چند قطعه کوچکتر و درخواست سند برای هر قطعه و احتمالاً فروش آن از سوی مالک یا مالکین می باشد.
مطلب مفید | تبدیل قولنامه به سند رسمی
درخواست تفکیک زمین میتواند در شهر و یا روستا باشد. که البته هر کدام شرایط و ضوابط خاص خود را دارند. بطور طبیعی هزینه تفکیک زمین روستایی نسبت به هزینه تفکیک زمین شهری کمتر خواهد بود. بنابراین ارزشمندی زمین میتواند بر روی هزینه های تفکیک تاثیرگذار باشد.
مراحل انجام تفکیک میتواند در مورد زمین سند دار یا قولنامه ای باشد. همچنین تفکیک زمین زیر 500 متر و بالاتر از آن ضوابط و شرایط خاص خود را دارد. تفکیک فقط شامل زمین نیست و در مورد املاک مسکونی و آپارتمان ها نیز تفکیک قابل اجرا و انجام است.
مطلب مفید | اجازه ساخت تا 500 متر مربع
در این مقاله کوشش خواهیم کرد در مورد تفکیک زمین روستایی و هزینه های آن و سایر مواردی که اشاره کردیم در حد بضاعت ، توضیحاتی را ارائه نماییم.
درخواست تفکیک زمین
مالک یا مالکین زمین چه در حوزه شهر و چه در حوزه روستا ، میتوانند برای تفکیک زمین خود به چند قطعه ، درخواست تفکیک زمین و صدور سند مالکیت برای هر قطعه را به مراجع ذیصلاح ارائه کنند.
شرایط قانونی تفکیک زمین
در اولین گام از تفکیک زمین در شهر ، مالک یا مالکین زمین باید درخواست خود را به استناد ماده 101 قانون شهرداری ، درخواست تفکیک زمین را به شهرداری ارائه نمایند. مالک باید همچنین نقشه زمین را از قبل تهیه و برای تصویب به شهرداری ارائه دهد.
در شهرداری ها ، بابت ارائه خدمات عمومی ، هزینه هایی از مالک دریافت میشود. که در ادامه در مورد آن بیشتر توضیح خواهیم داد.
ماده 101 قانون شهرداری در این خصوص مقرر میدارد:
«ادارات ثبت اسناد و املاک و حسب مورد دادگاهها موظفند در موقع دریافت تقاضای تفکیک یا افراز اراضی واقع در محدوده و حریم شهرها، از سوی مالکین، عمل تفکیک یا افراز را براساس نقشه‌ای انجام دهند که قبلاً به تأیید شهرداری مربوط رسیده باشد. نقشه‌ای که مالک برای تفکیک زمین خود تهیه نموده و جهت تصویب در قبال رسید، تسلیم شهرداری مینماید، باید پس از کسر سطوح معابر و قدرالسهم شهرداری مربوط به خدمات عمومی از کل زمین، از طرف شهرداری حداکثر ظرف سه ماه تأیید و کتباً به مالک ابلاغ شود».
مطلب مفید | وکیل الزام به تفکیک ملک
بعد از انقضاء مهلت مقرر و عدم تعیین تکلیف از سوی شهرداری مالک میتواند خود تقاضای تفکیک یا افراز را به دادگاه تسلیم نماید. دادگاه با رعایت حداکثر نصابهای مقرر در خصوص معابر، شوارع و سرانه‌های عمومی با أخذ نظر کمیسیون ماده (۵)، به موضوع رسیدگی و اتخاذ تصمیم مینماید.
کمیسیون ماده (۵) حداکثر ظرف دو ماه باید به دادگاه مذکور پاسخ دهد. در صورت عدم ارسال پاسخ در مدت فوق، دادگاه با ملاحظه طرح جامع و تفصیلی در چهارچوب سایر ضوابط و مقررات، به موضوع رسیدگی و رأی مقتضی صادر مینماید.
در تبصره یک ماده 101 قانون شهرداری مقرر شده است که در زمان تفکیک زمین لازم است قوانین زیر رعایت شوند:
الف) مواد (۱۴) و (۱۵) قانون زمین شهری مصوب سال ۱۳۶۶
ب) قانون منع‌فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری مسکونی برای امر مسکن به شرکتهای تعاونی مسکن و سایر اشخاص حقیقی و حقوقی مصوب سال ۱۳۸۱
پ) قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها مصوب سال ۱۳۷۴ و اصلاحات بعدی آن
ت) قانون جلوگیری از خردشدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی ـ اقتصادی مصوب سال ۱۳۸۵ و اصلاحات بعدی آن
ث) ماده (۵) قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و اصلاحات بعدی آن
شیوه اجرایی تفکیک زمین
همانطور که اشاره کردیم مالک زمین در حوزه شهر ، برای تفکیک زمین ابتدا نقشه تفکیک زمین را تهیه و جهت تصویب ، به همراه درخواست تفکیک زمین به شهرداری ارائه میدهد و رسید آن را دریافت مینماید.
شهرداری موظف است برابر قانون ، حداکثر ظرف سه ماه ، نقشه تفکیک زمین را پس از کسر سطوح معابر و قدرالسهم شهرداری ، تایید و به صورت کتبی به مالک ابلاغ نماید.
ملاک عمل شهرداری برای تأیید با عدم تأئید نقشه و تفکیک ملک مورد درخواست مالک ، مفاد و مندرجات طرح های جامع شهر و آخرین طرح تفصیلی می باشد.
چنانچه شهرداری ، نقشه تفکیکی را تایید کند، صورتجلسه آنرا به سازمان ثبت اسناد و املاک ارسال خواهد نمود. بنابراین حسب مورد اداره ثبت و دادگاه ، تفکیک را مطابق نقشه تأیید شده توسط شهرداری ، اجرا می نمایند.
اقدام دادگاه در صورت عدم پاسخ شهرداری
چنانچه شهرداری در مدت مورد اشاره اقدامی به عمل نیاورد ، مالک میتواد از طریق دادگاه نسبت به درخواست تفکیک زمین اقدام نماید. دادگاه با رعایت حداکثر نصابهای مقرر در خصوص معابر، شوارع و سرانه‌های عمومی با أخذ نظر کمیسیون ماده (5)، به موضوع رسیدگی و اتخاذ تصمیم مینماید. کمیسیون ماده (5) حداکثر ظرف دو ماه باید به دادگاه مذکور پاسخ دهد. در صورت عدم ارسال پاسخ در این مدت، دادگاه با ملاحظه طرح جامع و تفصیلی در چهارچوب سایر ضوابط و مقررات، به موضوع رسیدگی و رأی مقتضی صادر مینماید.
اقدامات اداره ثبت
با دریافت صورتجلسه توسط اداره ثبت و طی تشریفات ثبتی و اداری ، کارشناس نقشه برداری نظام مهندسی به همراه نماینده اداره ثبت ، برای بازدید میدانی به زمین مورد نظر مراجعه و گزارش خود را تسلیم رییس اداره ثبت خواهند نمود .
در صورت عدم مغایرت میان زمین و نقشه تفکیکی ، صورتجلسه تفکیک زمین به تایید کارشناس اداره ثبت رسیده و سپس سند آن ، برای مالک صادر می شود .
برای تفکیک زمین چه مدارکی لازم است؟
-درخواست تفکیک ملک
–اصل و کپی نقشه تفکیک زمین
-مدارک هویتی مالک یا مالکین زمین
-اسناد مالکیت زمین تفکیکی
درخواست تفکیک زمین قولنامه ای
از مفاد قانون اصلاح ماده (101) قانون شهرداری دریافت میشود که فقط مالک زمین میتواند درخواست تفکیک زمین را به شهرداری ارائه نماید. لذا افرادی که قولنامه در دست دارند ابتدا باید نسبت به تبدیل قولنامه به سند رسمی اقدام نمایند. بنابراین مالکین زمین دارای قولنامه نمیتوانند درخواست تفکیک زمین را به شهرداری ارائه کنند. زیرا آنان از منظر قانون ثبت ، مالکیت رسمی بر زمین ادعایی خود ندارند. ماده 46 قانون ثبت ناظر بر این موضوع می باشد.
امکان شکایت از شهرداری در مورد عدم تایید نقشه
چنانچه مالک زمین یا درخواست کننده تفکیک زمین ادعا نماید شهرداری بدون توجیهات قانونی و فنی نقشه ارائه شده را تایید ننموده ، می تواند علیه شهرداری در دیوان عدالت اداری شکایت نماید. ابته باید بسیار دقت کند حتماً برای انجام این کار با کارشناسان و حقوقدانان مطلع مشورت نماید . زیرا متقاعد نمودن دیوان عدالت اداری برای صدور رای به نفع مالک چندان ساده نیست.
تفکیک زمین زیر 500 متر و 200 متر
برای تفکیک زمین در شهرها حد نصاب وجود دارد. این حد نصابها معمولاً در طرح های تفصیلی شهرها معین شده و شهرداری و دادگستری بر اساس آن عمل میکنند.
به عنوان مثال ممکن است در طرح های تفصیلی ، در کلان شهرها حداقل متراژ تفکیک زمین ۵۰۰ متر مربع و در سایر شهرها ، کوچکتر از ۲۰۰ متر مربع باشد.
حد نصاب تفکیک اراضی شهری به عنوان یک موضوع تخصصی و مرتبط با اصول شهرسازی ، با در نظر گرفتن سیاست های کلان شهرسازی و شهری توسط شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و کمیسیون ماده ۵ تعیین میشود.
سهم شهرداری از افراز و تفکیک زمین در شهرها
در ماده ۱۰۱ قانون شهرداری ، نسبت به تعیین قدرالسهم برای شهرداری در زمان درخواست تفکیک و افراز اراضی شهری اقدام شده است.
در تبصره های 3 و ۴ ماده مذکور چنین مقرر شده است :
تبصره ۳) در اراضی با مساحت بیشتر از پانصد مترمربع که دارای سند ششدانگ است شهرداری برای تأمین سرانه فضای عمومی و خدماتی تا سقف بیست و پنج درصد (۲۵٪) و برای تأمین اراضی موردنیاز احداث شوارع و معابر عمومی شهر در اثر تفکیک و افراز این اراضی مطابق با طرح جامع و تفصیلی با توجه به ارزش افزوده ایجادشده از عمل تفکیک برای مالک، تا بیست و پنج درصد (۲۵٪) از باقیمانده اراضی را دریافت مینماید. شهرداری مجاز است با توافق مالک قدرالسهم مذکور را براساس قیمت روز زمین طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری دریافت نماید.
تبصره ۴) کلیه اراضی حاصل از تبصره (۳) و معابر و شوارع عمومی و اراضی خدماتی که در اثر تفکیک و افراز و صدور سند مالکیت ایجاد میشود، متعلق به شهرداری است و شهرداری در قبال آن هیچ وجهی به صاحب ملک پرداخت نخواهدکرد.
در مواردی که امکان تأمین انواع سرانه، شوارع و معابر از زمین موردتفکیک و افراز میسر نباشد، شهرداری میتواند با تصویب شورای اسلامی شهر معادل قیمت آن را به نرخ کارشناسی دریافت نماید.
ضوابط تفکيک زمين چیست؟
الف) حداقل تفکيک زمين در سطح کاربري مسکوني در سطح پهنه تراکم کم و متوسط برابر 200 مترمربع و حداقل بر قطعه برابر 5/8 متر و در سطح پهنه تراکم زياد برابر با 300 مترمربع و با حداقل بر قطعه 10 متر مي‌باشد.
ب) در تفكيك اراضي جهت كاربري‌هاي مسكوني، طول هيچ يك از قطعات نبايد از سه برابر عرض آن بيشتر باشد.
پ) تامين سهم خدمات اراضي بيش از 1000 مترمربع براساس قانون زمين شهری و ساير قوانين و ضوابط مربوطه الزامیي است.
ت) تهيه نقشه تفکيک اراضي بايد توسط مهندسين شهرساز تاييد صلاحيت شده از سوی سازمان نظام مهندسی تهيه شده و به تاييد شهرداري و سازمان مسکن و شهرسازی برسد.
ث) در تهيه نقشه تفكيكی توجه به جهت‌گيري متناسب با شرايط اقليمي شهر آباده ضروري است و لازم است طول قطعات مالكيت داراي جهت 15 تا 30 درجه جنوب شرقي (نسبت به محور شمال- جنوب) باشد.
ج) تفکيک قطعات بايستي با رعايت ضوابط و مقررات پيشنهادي طرح تفصيلي در زمينه عرض گذر, طول پخ و … صورت گيرد.
تبصره 1
در تفکيک اراضي, در صورتي که به دليل شکل زمين و يا وضعيت دسترسي, امکان تامين حداقل تفکيک در کليه پلاک‌ها وجود نداشته باشد, تفکيک برخي از قطعات با مساحت کمتر از حداقل تفکيک با رعايت موارد زير مجاز است:
اولاً مساحت قطعات در هيچ حالتي از 180 مترمربع کمتر نباشد.(10 درصد کمتر از حدال تفکيک)
ثانياً تعداد قطعات با مساحت کمتر از حداقل تفکيک از 30 درصد تعداد قطعات زمين مورد تفکيک بيشتر نباشد.
تبصره 2
در قطعات کمتر از 400 مترمربع, تفکيک پلاک صرفاً در صورتي امکان‌پذير است که مساحت هيچ‌يک از قطعات کمتر از 180 مترمربع نباشد.
الف) در قطعاتي که قبل از تصويب بازنگري طرح تفصيلي تفکيک شده و داراي سند رسمي باشند و مساحت آنها بر مبناي سند رسمي و يا مساحت باقي‌مانده پس از اعمال تعريض معابر, کمتر از 180 مترمربع باشد به شرح زير اقدام خواهد شد:
ب) در صورتي که مساحت زمين باقي‌مانده بين 120 تا 200 مترمربع باشد احداث بنا در 60 درصد سطح اشغال و دو طبقه و با ارتفاع حداکثر 8 متر مجاز است.
نکته 1 : در صورتي که مساحت زمين باقي‌مانده بين 60 تا 120 مترمربع باشد احداث بنا نکته 2 : در 60 درصد سطح اشغال و در يک طبقه و با ارتفاع حداکثر 5 متر مجاز است. در اين بناها احداث پيلوت مجاز نمي‌باشد.
نکته 3 : ساخت و ساز و تجديد بنا در زمين‌هاي با مساحت کمتر از 60 متر مجاز نمي‌باشد و لازم است که با کاربري‌هاي مجاور تجميع گردد و يا به صورت فضاي سبز مورد استفاده قرار گيرد. ضمناً در صورت استقرار اين اراضي در مجاورت محورهاي شريان درجه 2 فرعي و جمع و پخش‌کننده با عرض 14 متر و بيشتر, استفاده از اين اراضي به عنوان واحدهاي تجاري با رعايت ضوابط واحدهاي تجاري (که در بخش مربوطه ارائه شده است) در يک طبقه مجاز است.
هزینه تفکیک زمین
برابرضوابط مربوط به طرح های شهرسازی ، هزینه دقیق تفکیک زمین در سال 1401 به شرح ذیل است:
- برای متراژ تا 3000 متر مربع به ازای هر متر مربع 30000 ریال محاسبه می شود.
- برای متراژ 3001 تا 5000 متر مربع به ازای هر متر مربع 25000 ریال محاسبه می شود.
- برای متراژ 5001 تا 10000 متر مربع به ازای هر متر مربع 20500 ریال محاسبه می شود.
- برای متراژ بیش از 10000 متر مربع به ازای هر متر مربع 14800 ریال محاسبه خواهد شد.
هزینه تفکیک آپارتمان با کاربری مسکونی و اداری
هزینه تفکیک آپارتمان در هر یک از استان ها متفاوت است که در اینجا ما درباره تعریف مراحل تفکیک سند آپارتمان در استان تهران می پردازیم.
در مورد املاک مسکونی و اداری ، هزینه تفکیک آپارتمان در سال 1401 عبارت است از:
- برای متراژ زیر 200 متر مربع (200 متر مربع > متراژ) به صورت مقطوع 10977876 ریال می باشد.
- متراژ اضافه بیش از 200 متر مربع تا 600 متر مربع (600 متر مربع > متراژ >200 متر مربع) به ازای هر متر مربع 60988 ریال محاسبه می شود برای محاسبه از فرمول 10977876+ (200-متراژ)*60988 با واحد ریال استفاده می شود. برای مثال اگر متراژ 230 متر باشد هزینه تفکیک 12807516 ریال خواهد بود.
- متراژ اضافه بیش از 600 متر مربع تا 2000 متر مربع (2000 متر مربع > متراژ >600 متر مربع) به ازای هر متر مربع 34154 ریال محاسبه خواهد شد. برای محاسبه از فرمول 35373076+ (600-متراژ)*34154 با واحد ریال محاسبه می شود.
- متراژ اضافه بیش از 2000 متر مربع تا 5000 متر مربع (5000 متر مربع > متراژ >2000 متر مربع) به ازای هر متر مربع 27444 ریال محاسبه می شود. برای محاسبه از فرمول 83188676+ (2000-متراژ)*27444 با واحد ریال استفاده می شود.
- متراژ اضافه بیش از 5000 متر مربع (متراژ >5000 متر مربع) به ازای هر متر مربع 19211 ریال محاسبه می شود. برای محاسبه از فرمول 165520676+ (5000-متراژ)*19211با واحد ریال محاسبه خواهد شد.
هزینه تفکیک آپارتمان با کاربری تجاری
برای املاکی که دارای کاربری تجاری یا بخشی از آن کاربری تجاری داشته باشند، هزینه دریافتی برای متراژ تجاری نسبت به هزینه مسکونی با 20 درصد افزایش به شرح ذیل محاسبه می شود.
- برای متراژ زیر 200 متر مربع به ازای هر متر مربع مبلغ 13173451 ریال محاسبه می شود.
- برای متراژ مازاد از 200 متر مربع تا 600 متر مربع (600 متر مربع > متراژ >200 متر مربع) به ازای هر متر مربع 73186 ریال از طریق محاسبه با فرمول 13173451+ (200-متراژ)*73186 با واحد ریال دریافت می شود.
- برای متراژ مازاد از 600 متر مربع تا 2000 متر مربع (2000 متر مربع > متراژ >600 متر مربع) به ازای هر متر مربع 40984 ریال از طریق فرمول 42447691+ (600-متراژ)*40984 با واحد ریال محاسبه صورت می گیرد.
- برای متراژ مازاد از 2000 متر مربع تا 5000 متر مربع (5000 متر مربع > متراژ >2000 متر مربع) به ازای هر متر مربع 32933 ریال از طریق فرمول 99826811+ (2000-متراژ)*32933 با واحد ریال محاسبه می شود.
- برای متراژ مازاد از 5000 متر مربع (متراژ >5000 متر مربع) به ازای هر متر مربع 23054 ریال از فرمول 198624811+ (5000-متراژ)*23054 با واحد ریال محاسبه خواهد شد.
