شیوه انجام معاملات اموال غیرمنقول در قانون جدید

معاملات اموال غیرمنقول و قانون جدید الزام افراد به اجرای آن

دعاوی ملکی یا دعاوی مرتبط با اموال غیرمنقول، از جمله آپارتمان، زمین، باغ، ملک مسکونی و تجاری، همواره بخش عمده‌ای از پرونده‌های مطرح شده در دادگاه‌ها را به خود اختصاص داده‌اند. در سال‌های اخیر، این موضوع به دلیل حساسیت و اهمیت بالای این دعاوی و همچنین پیچیدگی‌های حقوقی مرتبط با آن‌ها، بیش از پیش مورد توجه قرار گرفته است.

یکی از اصلی‌ترین عوامل افزایش این دعاوی، الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول می‌باشد. در این مقاله، به بررسی موضوع الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول خواهیم پرداخت. در پایان، فرآیند ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول بر اساس قانون جدید الزام به ثبت اسناد رسمی را توضیح خواهیم داد.

تاریخ اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

سند عادی در مقایسه با اسناد رسمی از اعتبار بسیار کمتری برخوردار است و همین موضوع باعث می‌شود که این اسناد در بسیاری از موارد به‌راحتی جعل یا دستکاری شوند.

به همین دلیل، احتمال دارد مالکیت اموال غیرمنقول افراد در معرض سوءاستفاده جاعلان و کلاهبرداران قرار گیرد. 

در  صورتی که مالک اموال غیرمنقول سند رسمی نداشته باشد، ممکن است با مشکلات حقوقی زیادی مواجه شود.

در برخی موارد، حتی امکان دارد که جاعلان یا کلاهبرداران ملک را از تصرف او خارج کنند.

به همین دلیل، افراد تمایل دارند که معاملات مربوط به اموال غیرمنقول خود را به ثبت رسمی برسانند تا از این مشکلات جلوگیری کنند.

قانون‌گذار اخیراً با تصویب قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» تغییرات مهمی در نظام ثبت اسناد  رسمی ایجاد کرده است. این قانون که از سوی مجمع تشخیص مصلحت نظام تأیید شده، مقرر کرده از تیرماه 1403 ثبت رسمی تمام معاملات اموال غیرمنقول الزامی خواهد بود.

ضرورت ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

اسناد رسمی در مقایسه با اسناد عادی از اعتبار بالاتری در زمینه‌های اجرایی و اثباتی برخوردار هستند. با این حال، در ایران بسیاری از اموال غیرمنقول هنوز فاقد سند رسمی می‌باشند و به همین دلیل معاملات مربوط به این اموال غالباً با استفاده از اسناد عادی انجام می‌شود. هرچند که صحت عقد بیع در خصوص اموال غیرمنقول به ثبت رسمی سند ملکی در دفاتر اسناد رسمی وابسته نیست، اما با تصویب قانون جدید «الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول»، عدم ثبت رسمی این معاملات می‌تواند مشکلات متعددی را برای طرفین معامله به وجود آورد.

علاوه بر این، رسیدگی به دعاوی ناشی از عدم ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در دادگاه‌ها و محاکم، نیازمند صرف وقت و هزینه زیادی است. این مشکلات، سال‌ها ضرورت تدوین و تصویب قانونی جهت بهبود روند ثبت معاملات اموال غیرمنقول را مطرح کرده است. در سال 1395، طرحی با عنوان «ارتقای اسناد رسمی» به مجلس شورای اسلامی ارائه شد. این طرح پس از اصلاحات متعدد، سرانجام در سال 1399 به تصویب مجلس رسید. اما شورای نگهبان به دلیل ایرادات شرعی و قانونی، این طرح را تأیید نکرد.

پس از کشمکش‌های فراوان، طرح الزام ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، مطابق اصل 112 قانون اساسی، به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارجاع شد تا اختلاف میان مجلس شورای اسلامی و شورای نگهبان برطرف شود. در نهایت، مجمع تشخیص مصلحت نظام با اعمال اصلاحاتی، این طرح را در اردیبهشت‌ماه 1403 تأیید کرد. به این ترتیب، قانون الزام ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول به‌طور رسمی در نظام حقوقی ایران به تصویب رسید و وارد مرحله اجرا شد.

متن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

با تصویب قانون جدید «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول»، سوالات و ابهامات بسیاری در این زمینه مطرح شده است. برای پاسخ به این سوالات، لازم است متن قانون مربوطه به دقت بررسی شود.

این قانون به صراحت اعلام می‌کند که معاملات اموال غیرمنقول باید به صورت رسمی در دفاتر اسناد رسمی ثبت شوند. بر اساس این قانون، اسناد عادی پس از گذشت مدت زمان تعیین‌شده، باید به ثبت رسمی برسند. در صورتی که مهلت مقرر سپری شود و اسناد عادی ثبت رسمی نشوند، این اسناد دیگر در مراجع قضایی قابل استناد نخواهند بود. به عنوان نمونه، پس از پایان این مهلت، طرح دعاوی مانند انتقال مال غیر، بطلان معامله، ابطال سند رسمی، الزام به تنظیم سند رسمی و سایر موارد مشابه بر اساس اسناد عادی، قولنامه یا مبایعه‌نامه امکان‌پذیر نخواهد بود.

مهم‌ترین پیامدهای قانون ثبت رسمی اموال غیرمنقول

• ایجاد تکالیف جدی برای افرادی که معاملات اموال غیرمنقول انجام می‌دهند
• تقلیل اعتبار اسناد عادی در معاملات اموال غیرمنقول
• ایجاد مسئولیت برای قضات و مأموران دولتی یا عمومی
• ساماندهی معاملات اموال غیرمنقول
• افزایش شفافیت در آمار و اطلاعات مالکان اموال غیرمنقول
• اجرای دقیق‌تر برنامه‌های اقتصادی کشور
• تعیین تکلیف برای اموال غیرمنقولی که سال‌ها محل اختلاف بوده‌اند
• ایجاد الزامات قانونی برای مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی
• کاهش تعداد پرونده‌های کیفری و حقوقی در مراجع قضایی

مهم‌ترین تفاوت قانون الزام به ثبت رسمی جدید با قانون قبلی

در گذشته، ثبت رسمی معاملات مربوط به اموال غیرمنقول الزامی بود، اما اسناد عادی در برابر اسناد رسمی اعتبار قابل قبولی داشتند و در صورت بروز اختلاف، دادگاه به بررسی دلایل طرفین می‌پرداخت. حتی در بسیاری از موارد، اگر صحت معامله و سند عادی مورد تایید قرار می‌گرفت، دادگاه ممکن بود دارنده سند رسمی را ملزم به تنظیم سند به نام خریدار عادی کند. بنابراین، اسناد عادی از اعتبار بیشتری برخوردار بودند. اما طبق قانون جدید که در تاریخ 1403/02/26 توسط مجمع تشخیص مصلحت نظام تصویب شد و از ۳ تیرماه 1403 لازم‌الاجرا گردید، تنظیم اسناد عادی از این پس برای مالکیت اموال غیرمنقول ممنوع است.

بر اساس این قانون، از این پس، اسناد عادی تنظیم‌شده بعد از تاریخ اجرای قانون مورد نظر، در مراجع قضائی و ادارات دولتی فاقد اعتبار و غیرقابل پذیرش خواهند بود. همچنین، برای مشاوران املاک که اسناد عادی تنظیم می‌کنند، ضمانت‌اجرای قانونی در نظر گرفته شده است. از تاریخ اجرای قانون، مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی موظف هستند پس از مذاکرات مقدماتی، پیش‌نویس قرارداد را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت کنند و سپس آن را جهت تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی ارسال نمایند.

نحوه ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

بر اساس قانون جدید الزام ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، افرادی که اسناد عادی برای اموال غیرمنقول دارند، باید در مدت زمانی که تعیین شده، نسبت به دریافت سند رسمی اقدام کنند. این افراد موظفند به سامانه‌های مربوطه مراجعه کرده و اسناد عادی اموال خود را در این سامانه‌ها بارگذاری نمایند. در غیر این صورت، اگر این افراد در مهلت قانونی به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول اقدام نکنند، دعاوی مرتبط با اسناد عادی در محاکم قضایی قابل طرح نخواهد بود. بنابراین، آگاهی از چگونگی ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول از اهمیت بالایی برخوردار است.

طبق ماده 10 قانون الزام ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور موظف است سامانه‌ای برای ثبت ادعاهای مرتبط با اسناد عادی ایجاد کند. این مهلت، طبق این ماده، یک سال پس از ابلاغ قانون خواهد بود. این ادعاها ممکن است شامل مالکیت عین، مالکیت منافع بیش از دو سال، حق انتفاع و حق ارتفاق اموال غیرمنقول باشد. مدعیان ثبت رسمی باید طی دو سال از تاریخ راه‌اندازی سامانه ثبت اموال غیرمنقول، مستندات و ادعاهای خود را در این سامانه بارگذاری کنند. این مرحله آغاز فرآیند است، زیرا پس از بارگذاری مستندات، آن‌ها موظفند در مهلت دو سال از تاریخ درج مستندات، طرح دعوی خود را در مراجع قضایی ثبت کنند.

این دعاوی می‌تواند شامل درخواست الزام به تنظیم سند رسمی، اثبات مالکیت، انتقال مال غیر و سایر موضوعات مشابه باشد. پس از طرح دعوی، متقاضی باید مدارک خود را در سامانه بارگذاری نماید و مراجع قضائی و قانونی نیز باید اقدامات انجام‌شده و نتایج آن‌ها را در سامانه ثبت اسناد و املاک درج کنند. با این حال، تا زمانی که آیین‌نامه‌های اجرایی بر اساس قانون جدید تصویب نشود، روش ثبت رسمی معاملات همچنان همانند گذشته از طریق دفاتر اسناد رسمی خواهد بود. در واقع، قانون اخیر تنها به معاملات اموال غیرمنقولی مربوط می‌شود که پیش از تصویب آن به‌صورت عادی انجام شده و هنوز سند رسمی ندارند.

با توجه به اینکه زمان زیادی از تصویب این قانون نگذشته، جزئیات دقیق روش ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول هنوز به طور کامل مشخص نشده است. این جزئیات پس از تصویب آیین‌نامه‌ها و راه‌اندازی سامانه‌های مورد نیاز، در اسرع وقت اعلام خواهد شد.

ضمانت اجرای عدم ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

همانطور که پیشتر اشاره شد، در خصوص اسناد عادی که قبل از تاریخ تصویب این قانون تنظیم شده‌اند، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور موظف است سامانه‌ای برای ثبت این اسناد راه‌اندازی کند. مردم موظف خواهند بود تا در مهلت تعیین‌شده، اسناد عادی خود را در این سامانه ثبت کنند. به عبارت دیگر، از تاریخ اجرایی شدن این قانون، تمام معاملات مربوط به اموال غیرمنقول، چه به‌صورت عقد، ایقاع یا هر تعهدی برای انجام معامله، باید از طریق سند رسمی صورت گیرد.

ضمانت اجرای عدم ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول بسیار سنگین‌تر از آن چیزی است که ممکن است تصور شود. در واقع، قانونگذار تأکید کرده است که اسناد عادی که ثبت رسمی نشده‌اند، بی‌اعتبار و غیرقابل استناد خواهند بود. به‌طور ساده، در صورت بروز اختلاف، دادگاه بدون توجه به اسناد و مدارک عادی، اقدام به صدور قرار عدم استماع دعوا خواهد کرد. به این ترتیب، پس از پایان مهلت قانونی، دعاوی مرتبط با بطلان قرارداد، ابطال سند رسمی، الزام به تنظیم سند رسمی و سایر موارد مشابه به استناد اسناد عادی، قولنامه یا مبایعه‌نامه پذیرفته نخواهد شد.

این قانون همچنین تکالیف خاصی را برای کسانی که معاملات غیرمنقول انجام می‌دهند یا تعهد به انجام آن دارند، در نظر گرفته است. همانطور که اشاره شد، عدم رعایت مقررات مربوط به ثبت اسناد رسمی، مجازات‌های سنگینی خواهد داشت. از این‌رو، بهتر است افراد پیش از هرگونه معامله در زمینه اموال غیرمنقول، با وکیل  مشورت کنند تا از مشکلات قانونی پیشگیری کنند. برای دارندگان اسناد عادی که پیش از این تاریخ تنظیم شده‌اند نیز تکالیفی در نظر گرفته شده است. این افراد باید در مهلت مقرر قانونی، اسناد عادی خود را در سامانه‌هایی که توسط سازمان ثبت اسناد و املاک طراحی خواهد شد، بارگذاری کنند.

اگر فردی پس از پایان مهلت‌های قانونی پیش‌بینی‌شده، اقدام به ثبت اسناد خود نکند، هیچ‌گونه ادعا علیه اراضی عمومی و دولتی مانند اراضی ملی، موات، خالصه، مستحدث، ساحلی یا دعوی علیه اشخاص ثالث با حسن نیت (کسانی که از معاملات قبلی بی‌خبر هستند) پذیرفته نخواهد شد. همچنین طبق ماده 11 قانون الزام ثبت رسمی اموال غیرمنقول، چنانچه دلالان املاک مانند مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی اقدام به تنظیم اسناد عادی نمایند، مشمول مجازات خواهند شد. در ادامه به بررسی دقیق‌تر این مجازات‌ها خواهیم پرداخت.

مجازات عدم توجه به اسناد رسمی توسط قضات و مأموران دولتی

بر اساس ماده 9 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، هر یک از قضات یا مأموران دولتی و عمومی که به مفاد اسناد رسمی از جمله موضوع ماده (1) این قانون توجه نکنند، مجازات خواهند شد. در این صورت، این افراد به یکی از مجازات‌های تعزیری درجه شش طبق ماده 19 قانون مجازات اسلامی محکوم می‌شوند. همچنین اگر تخلف مأموران یا قضات باعث خسارت به دارندگان یا ذی‌نفعان اسناد رسمی شود، متخلف موظف به جبران خسارت وارده به زیان‌دیده با رعایت قواعد ضمان قهری خواهد بود.

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول تنها به عقد بیع محدود نمی‌شود، بلکه شامل انواع معاملات دیگر همچون عقد رهن، وقف، صلح و در شرایط خاص حتی حق انتفاع و اجاره نیز می‌شود. با توجه به نوآوری‌های این قانون، توصیه می‌شود قبل از هرگونه معامله، با وکیل متخصص مشورت کنید. اگر کسی با علم به عدم استحقاق، به‌صورت عمدی یا از طریق دیگری، اقدام به درج سند عادی در سامانه مربوطه نماید، به پرداخت جزای نقدی محکوم خواهد شد. میزان این جریمه معادل 20 درصد قیمت روز ملک خواهد بود.

همچنین طبق ماده 11 این قانون، دلالان املاک از جمله مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی از تنظیم اسناد عادی مربوط به این قانون منع شده‌اند. در خصوص این افراد، قانون ضمانت‌های اجرایی سنگینی در نظر گرفته است. در مرتبه اول، متخلفان علاوه بر استرداد حق دلالی دریافتی و جریمه‌ای معادل سه برابر آن، به تعلیق پروانه کسب به مدت شش ماه محکوم می‌شوند. در مرتبه دوم، این افراد باید علاوه بر بازگرداندن حق دلالی و پرداخت جریمه‌ای معادل شش برابر آن، به تعلیق پروانه کسب به مدت یک سال محکوم شوند. در مرتبه سوم، علاوه بر مجازات‌های ذکر شده، پروانه کسب این افراد به طور دائم باطل خواهد شد.

کلام آخر

موضوعات حقوقی، به‌ویژه مسأله الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و مسائل مرتبط با آن، پیچیدگی‌های فراوانی دارند. از این رو، توصیه می‌شود پیش از هر گونه اقدام حقوقی، با وکیل متخصص و باتجربه در این زمینه مشورت کنید. چرا که اشتباه در طرح دعوی یا تنظیم لوایح می‌تواند به روند رسیدگی آسیب رسانده و ممکن است دیگر امکان اصلاح آن وجود نداشته باشد. تیم حقوقی ما با بهره‌گیری از بهترین وکلا، آماده است تا خدمات حقوقی حرفه‌ای و قابل اعتماد را به شما عزیزان ارائه دهد.

در صورتی که تمایلی به پرداخت حق‌الوکاله ندارید، می‌توانید از خدمات تیم ما بدون نیاز به پرداخت حق‌الوکاله بهره‌مند شوید. تنها کافی است مبلغ لازم را در طول روند رسیدگی و تمامی مراحل دادرسی پرداخت کرده و از خدمات وکیل پایه یک دادگستری استفاده کنید. این خدمات شامل تنظیم دادخواست، تنظیم لایحه، مشاوره و سایر امور حقوقی تحت نظر وکیل تهران خواهد بود.

برای کسب اطلاعات بیشتر در خصوص قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، نحوه ثبت این اموال، ضمانت اجرایی عدم ثبت رسمی آن‌ها و سایر مسائل مرتبط، می‌توانید با وکلای معرفی‌شده در وبسایت ما تماس گرفته و از خدمات حقوقی آنان بهره‌مند شوید.

سوالات متداول

1. آیا تمام معاملات اموال غیرمنقول باید ثبت رسمی شوند؟

بله، طبق قانون جدید، تمامی معاملات اموال غیرمنقول باید در دفاتر اسناد رسمی یا سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت شوند، در غیر این صورت اعتبار قانونی ندارند.

2. چه مشکلاتی برای معاملات غیررسمی اموال غیرمنقول به وجود می‌آید؟

معاملات غیررسمی فاقد اعتبار قانونی هستند و در صورت بروز اختلافات، در مراجع قضایی قابل پیگیری نمی‌باشند.

3. آیا اجاره‌نامه‌ها هم باید ثبت رسمی شوند؟

بله، اجاره‌نامه‌هایی که مدت زمان آنها بیش از دو سال است،باید بصورت رسمی ثبت شوند تا اعتبار قانونی داشته باشند.

4. هدف از تصویب این قانون چیست؟

هدف اصلی این قانون، ایجاد شفافیت در معاملات املاک، جلوگیری از نقل و انتقالات غیررسمی و حفاظت از حقوق مالکیت افراد است.