ارکان و شرایط عقد بیع

ارکان و شرایط عقد بیع

با ارکان و شرایط عقد بیع آشنا شوید

در این مقاله قصد داریم در مورد ارکان و شرایط عقد بیع نکاتی را مطرح نماییم. زیرا آشنایی با آن موجب میشود در موارد خاص و به هنگام دعوای حقوقی در مورد اثبات بیع دچار مشکل نشویم.

عقد بیع یا همان قرارداد خرید و فروش بی گمان از مهمترین موضوعاتی است که تقریباً همه ما در زندگی روزمره حداقل یک یا دو بار آن را تجربه کرده ایم. بنابراین بهتر است با موضوعی که همه ابعاد زندگی ما را احاطه نموده و حتی بر آن تسلط دارد بیشتر آشنا شویم.

مطلب مفید | مدارک لازم برای اثبات بیع

عقد بیع چیست؟

همانطور که گفتیم عقد بیع همان قراردادی است که بر اساس آن دو نفر ، یکی در مقام فروشنده و دیگری در قامت خریدار متعهد میشوند مالی را ( مانند زمین ، آپارتمان ، خودرو …..) مبادله نموده و بهای آن بپردازند.

به عبارت دقیق تر فروشنده مال قابل فروش را به رویت خریدار میرساند و خریدار نیز با قبول مال مورد نظر که در اصطلاح حقوقی به آن مبیع مبگویند ، وجه آن را (یا همان ثمن در اصطلاح حقوقی) میپردازد.

بر اساس ماده ۳۳۸ قانون مدنی ، بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم . یعنی در مورد خانه و آپارتمان ، خریدار  در عوض پرداخت پول به فروشنده سا همان مالک قبلی ، مالک جدید خانه یا آپارتمان میشود.

مطلب مفید | وکیل اثبات وقوع بیع

اما همیشه کار معامله و عقد قرارداد به همین سادگی نیست. در این فرایند نکات مهمی وجود دارد که غفلت از آن میتواند گاه افراد را درگیر نموده و حتی کار را به مراجع قضایی بکشاند.

پس بهتر است در این مورد زوایای کار را بهتر بشناسیم و در مورد آن دقت بیشتری را به خرج دهیم.

ارکان و شرایط عقد بیع کدامند؟

برای اینکه عقد بیع بدرستی واقع شود باید ارکان و شرایط عقد بیع را بشناسیم . در هر عقد موارد زیر باید روی دهد تا عقد کامل شود . یعنی همه شرایطی که برخواهیم شمرد در کنار هم قرار بگیرند تا بگوییم عقد بیع درست بوقوع پیوسته است.

مطلب مفید | اثبات مستحق للغیر بودن مبیع

وجود مال برای فروش

در اولین گام باید مال قابل معامله وجود داشته باشد. این مال باید جنبه فیزیکی و عینی و قابلیت مشاهده داشته باشد. و در اصطلاح قابل خرید و فروش باشد. مانند خانه ، زمبن ، خودرو و ….

وجود خریدار و فروشنده

اولین عامل آنکه هر معامله و عقد دو طرف دارد. یک طرف به عنوان فروشنده و طرف دیگر به عنوان خریدار.

اهلیت خریدار و فروشنده

بدین معنا که خریدار و فروشنده بالغ و عاقل و رشید باشند. مثلاً محجور نمیتواند بدون حضور قیم ، مال متعلق به خودش را بفروشد. در اصطلاح حقوقی ، اهلیت برای این کار ندارد. در مورد خریدار هم این موضوع صدق میکند.

قصد فروش و خرید

این بدان معنا است که زمانی میتوانیم وقوع عقد را قانونی بدانیم که طرفین معامله هر دو به قصد خرید و فروش پای میز معامله بنشینند . و هر دو با اراده قلبی و شخصی به انجام بیع اقدام کنند. یعنی رضایت به انجام این کار دارند و اجباری در این کار نیست.

مطلب مفید | اسقاط کافه خیارات

ایجاب و قبول

این بدان معنا است که باید خریدار  و فروشنده بپذیرند که خریدار مال را دید ، قبول کرد و فروشنده نیز پول را گرفت و مال را به خریدار داد و هر دو پذیرفتند که معامله صورت گرفته است. پس اگر فروشنده پول را بگیرد اما نداند برای چه آن را گرفته و یا خریدار پول را بدهد اما نداند برای چه آنرا پرداخت کرده است معامله بدرستی بوقوع نپیوسته است.

 شرایط کالا یا مال قابل فروش (شرایط مبیع)

برای آنکه عقد بیع ، مشروع و قانونی باشد لازم است مالی که به فروش میرسد از حداقل شرایط لازم برخوردار باشد. این عوامل عبارتند از:

الف) جنبه مالیت

جنبه مالیت بدین وصف اشاره دارد که جنس و یا کالا و مال قابل عرضه و فروش بوده و دارای ارزشمندی باشد. مهم نیست میزان ارزش آن چقدر است . مهم آن است که یک مال عام نباشد. مانند اینکه کسی بخواهد هوا یا آسمان و …. را بفروش برساند.

ب) موجود باشد

بدین معنا که خریدار بتواند مالی را که قرار است بخرد ببیند و یا قابلیت مشاهده داشته باشد. بنابراین نمیتواند چیزی را که وجود ندارد فروخت . اساساً چنین معامله ای عقد بیع نخواهد بود. مانند قرارداد پیش فروش ساختمان یا فروش سرقفلی و …

اما این بدان معنی نیست که این نوع قراردادها باطل هستند . بلکه نام بیع نمیتوان بر آنها گذاشت.

پ) معین و معلوم بودن

مورد معامله باید بگونه ای باشد که در پاسخ به سوال (چیست؟) بتوان کالا را بطور دقیق ، تعریف و مشخص نمود.

ت) قابل خرید و فروش بودن

کالا یا مال مورد معامله باید از نظر قانون قابلیت خرید و فروش داشته باشد. به استناد ماده ۳۴۸ قانون مدنی بیع کالایی که خرید و فروش آن ممنوع اعلام شده ، باطل است.

عقد بیع با کدام اموال صحیح نیست؟

در مورد دیگر موضوعات مربوط به ارکان و شرایط بیع باید گفت بیع یا خرید و فروش برخی اموال ، غیر قانونی و باطل است. از جمله:

• خرید و فروش اموال عمومی . اموال عمومی نباید در مالکیت و اختیار افراد خاص قرار گیرد.  خیابان ها ، جاده ها ، پل‌ها، پارک‌ها و …. از آن جمله اند.
• خرید و فروش اموالی که به حکم قانون ، ممنوع علام شده است. مانند: اشیاء تاریخی ، مواد مخدر ، سلاح و ….
• خرید و فروش مالی که بواسطه اعلام مالک غیر قانونی است. مانند املاک موقوفی.

آثار بیع

به استناد ماده 362 قانون مدنی ، هر عقد بیع یا قرارداد خرید و فروش ، زمانی آثار بیع بر آن مترتب میشود که در آن فرایند زیر اتفاق بیفتد:

الف) انتقال مبیع و ثمن

یعنی همانطور که قبلا گفتیم کالا از طرف فروشنده به خریدار و پول یا ثمن معامله به مشتری تحویل داده شود.

ب) ضمان درک مبیع و ثمن

‌ضمان درک عبارت است از مسئولیت هر یک از فروشنده و خریدار نسبت به اینکه کالا ، و پول پرداختی بابت آن ، متعلق به طرفین معامله باشد. در غیر این صورت طرفین مسئول خواهند بود.

پ) تسلیم کالا یا مبیع

معامله یا عقد بیع زمانی قانونی خواهد بود که کالا با خریدار منتقل شده و خریدار آن را دریافت نماید . در حقیقت مالکیت به خریدار منتقل گردد.

ت) تادیه ثمن یا پرداخت وجه خرید

از طرف دیگر باید خریدار پول کالا را بپردازد و فروشنده آن را دریافت نماید.

 شرایط صحت قرارداد بیع

مالیت داشته باشد

مبیع باید دارای ارزش معاوضه باشد.خرید و فروش آن قانونا ممنوع نباشد.منفعت عقلایی داشته باشد.

بایع قدرت بر تسلیم آن داشته باشد

منظور از قدرت بر تسلیم، علم متبایعین است در حین عقد بر آنکه هر یک می تواند آنچه را تملیک نموده و یا تعهد کرده در زمان مقرر به دیگری تسلیم نماید.

معین باشد 

مورد معامله باید معین باشد و بین چند چیز مردد نباشد.

مبهم نباشد

به استناد ماده 342 قانون مدنی مقدار و جنس و وصف مال قابل فروش باید معلوم باشد و تعیین مقدار آن به هر وسیله سنجش، تابع عرف هر منطقه است.

نقش سند در ارکان و شرایط بیع

الف) اگر خرید و فروش مال غیر منقول مانند ملک بواسطه قولنامه انجام پذیرد نمیتوان این معامله را چون در محضر انجام نشده غیر قانونی دانست. زیرا اساس معاملات بر صحت آن است. زیرا خداوند به انسان قدرت انتخاب و اراده داده است و آنان در انجام اعمال حقوقی مختارند. و تا زمانی که خلاف آن ثابت نشده این نوع معاملات باطل نیست.

مطلب مفید | دادخواست اثبات وقوع بیع

ب) نمیتوان قرارداد خرید و فروش ملکی را که در دفتر املاک ثبت ، به ثبت نرسیده غیر قانونی و یا باطل دانست. بلکه تا زمانی مه معارضی وجود ندارد و یا ادعایی از طرف شخص ثالث برای ملک مورد معامله وجود ندارد . میتوان معامله را درست دانست.

پ) با این وجود برای برخی اقدامات اداری و حقوقی تنها سند مالمیتی که در دفتر املاک اداره ثبت ، به ثبت رسیده اعتبار دارد. مانند اینکه بخواهیم از سند به عنوان وثیقه ، ضمانت و نظایر آن استفاده نماییم. در این صورت قولنامه یا مبایعه نامه در قیاس با سند رسمی اعتباری ندارد.

ت) اگر معیار مالک دانستن یک ملک باشد به استناد ماده 22 قانون ثبت دولت فقط کسی را مالک میشناسد که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک به او منتقل شده و انتقال آن در دفتر املاک به ثبت رسیده است . با این وجود معاملاتی که در دفتر املاک ثبت نشده اند دلیل بطلان آن معاملات نیست.