دادخواست اثبات وقوع بیع
دلایل و مدارک اثبات وقوع بیع و دادخواست آن
عقد بیع یکی از انواع عقود معین ، معوض و لازم است که قوانین مربوط به انعقاد آن در قانون مدنی تعیین گردیده است. بر اساس ماده 338 قانون مدنی ، عقد بیع عبارت است از:«تملیک عین به عوض معلوم». عقد بیع می تواند در خصوص اموال منقول یا غیر منقول، صورت گیرد.
بیع از جمله عقودی است که ممکن است شفاهی و یا در قالب قرارداد رسمی یا غیر رسمی بصورت مکتوب منعقد شود. قانون ، عقود را چه شفاهی و چه مکتوب میپذیرد و از حقوق طرفین قراردادها حمایت میکند.
ماده 10 قانون مدنی ، افراد را آزاد گذاشته تا میان خود قرارداد تنظیم نمایند. بنابراین اگر قراردادها با اصول کلی قانون و شرع منافات نداشته باشند ، افراد را ملزم میکنند به آن پایبند باشند . در غیر این صورت قانون آنان را وادار به این کار خواهد کرد.
مطلب مفید | تفاوت اثبات مالکیت با اثبات وقوع بیع
اثر این عقد، ایجاد و انتقال مالکیت است و تنها در صورتی ایجاد خواهد شد که شرایط عمومی انعقاد قراردادها و شرایط اختصاصی عقد بیع، رعایت شده باشد. از جمله این شرایط، وجود اهلیت طرفین، مشخص و معین بودن موضوع معامله، مشروعیت جهت و وجود قصد و رضا، همچنین، قانونی بودن تصرف بایع در موضوع عقد بیع و مشتری، در ثمن این عقد، می باشد.
اما، در پاره ای از موارد، به ویژه در زمانی که عقد بیع، شفاهی یا به موجب مبایعه نامه که سندی عادی است، منعقد شده، ممکن است بحث انکار عقد و یا انکار و تردید در سند عادی عقد بیع، مطرح گردد و در این شرایط، مساله اثبات بیع، پیش کشیده شود. در چنین شرایطی، خواهان اثبات وقوع بیع، باید با کمک ادله اثبات دعوا و با طی کردن نحوه و مراحل قانونی، نسبت به تنظیم دادخواست اثبات وقوع بیع، و پیگیری دعوی در دادگاه اقدام کند.
موارد انکار در اثبات بیع
هر گاه عقد بیع میان دو نفر منعقد شود به معنای آن است که یک نفر به عنوان فروشنده و نفر مقابل به عنوان خریدار در صدد خرید و فروش هستند. حال چنانچه بعد از عقد بیع ، یکی از طرفین معامله یا قرارداد ، در صدد انکار بیع برآید ، طرف مقابل لازم است وقع بیع را اثبات نماید.
مطلب مفید | وکیل اثبات وقوع بیع
در قراردادهای شفاهی احتمال انکار عقد بیع بسیار بیشتر است. در قراردادهای کتبی به ندرت این امر اتفاق می افتد مگر در مواردی که قرارداد امضاء نشده باشد. یا اینکه طرف انکار کننده اطمینان داشته باشد هیچ نسخه ای از قرارداد نزد طرف دیگر وجود ندارد. همچنین در مواردی که شاهدین قرارداد در دسترس نباشند ممکن است طرفی که منکر عقد بیع میباشد از این فرصت برای انکار عقد بیع استفاده کند.
برای اثبات بیع چه مدارک و دلایلی لازم است؟
برخی از مدارک و ادله اثبات عقد بیع یا قرارداد در ادامه مورد اشاره قرار خواهند گرفت. در حقیقت این موارد همان هایی هستند که در صورت فقدان ، موجبات انکار در بیع را فراهم میکند. باید متذکر شد از جمله مهم ترین ادله اثبات وقوع بیع، در مقام دعوا یا دفاع، با استناد به ماده 1258 قانون آیین دادرسی مدنی : اقرار ؛ اسناد کتبی ؛ شهادت ؛ امارات و قسم (سوگند) است.
مطلب مفید | مطالبه خسارت قراردادی و قهری
اول) وجود قرارداد کتبی
پیش از هر مدرک مهم در اثبات بیع ، وجود قراردادهای مبادله شده و امضاء شده میان طرفین که شاهدین نیز آن را امضاء کرده اند میتواند مهمترین عامل اثبات بیع باشد. هر گاه در دعوی اثبات وقوع بیع ، این قرارداد ضمیمه دادخواست اثبات وقوع بیع شود میتواند برگ برنده خواهان باشد.
بنابراین توضیه میشود قراردادها را مکتوب کنید و پس از امضاء خود و طرف مقابلتان ، حتما به دو شاهد نیز بدهید تا آن را امضاء کنند.
دوم) ارائه اسناد مکتوب
در نظر بگیرید دو نفر به عنوان فروشنده و خریدار ملک ، وارد معامله شده باشند. در یک فرض ممکن است سند مالکیت هنوز در دست فروشنده است و آن را به خریدار منتقل نکرده باشد.
حال چنانچه فروشنده منکر قرارداد شود ، خریدار باید مدارک اولیه نظیر مبایعه نامه و رسید پول های پرداختی یا چک های صادر شده در وجه فروشنده در قبال رسید از فروشنده و … را به عنوان دلایل خرید و فروش جهت اثبات وقوع بیع ارائه نماید.
در موارد : ادعای جعل مبایعه نامه ، وجود چند مبایعه نامه ، مخدوش بودن قرارداد و مواردی نظایر آن ، اثبات وقوع بیع محتملاً به کارشناس سپرده خواهد شد.
سعی کنید بگونه ای قرارداد میان خود را تنظیم کنید که سر و کارتان به کارشناس نیفتد. زیرا کارشناس نیز انسان است و چون علم غیب ندارد ممکن است نظر اشتباه بدهد و بدین ترتیب تمام سرمایه شما زایل شود.
بنابراین در زمان انعقاد قرارداد چنانچه تسلط کافی بر جزییات ندارید حتماً یک فرد خیره و ترجیحاً وکیل دادگستری با تجربه را با خود همراه سازید.
سوم) شاهد وقوع بیع
وجود شاهد در قراردادها چه مکتوب (شاهدینی گه قرارداد را امضا کرده باشند) و چه شفاهی ، میتواند در مواردی مهمترین عامل اثبات وقوع بیع باشد. شهادت دو نفر مرد عاقل و بالغ یا یک مرد و دو زن عاقل و بالغ میتواند شما را در مرحله اثبات بیع کمک کند.
چهارم) اقرار به وقوع بیع
وجود اقرارنامه مکتوب و یا اقرار در جریان دادگاه میتواند به اثبات وقوع بیع کمک کند. ممکن است فردی که وقوع بیع را انکار کرده به عقد بیع اقرار کند. همچنین در صورتی که فرد انکار کننده بیع به وقوع عقد بیع در حضور دو شاهد عاقل و بالغ اقرار کرده باشد میتوان از این اقرار به عنوان مدرک استفاده کرد.
پنجم) اماره یا قرائن
امارات یا قراین ، نشانه هایی هستند که به عنوان مدرک اصلی در دادگاه شناخته نمیشوند. اما وقتی در کنار دیگر مدارک قرار میگیرد ، میتوانند قاضی را به باور و یقین برسانند. بنابراین هر نوع مدرک مانند دست نوشته و یادداشت ، عکس ، فیلم و صدای ضبط شده ممکن است به اثبات وقوع بیع کمک کند.
ششم) قسم یا سوگند
سوگند را میتوان آخرین برگ برنده در موارد اثبات وقوع بیع دانست. بنابراین چنانچه هیچ مدرکی در اختیار نباشد ، خواهان میتواند بر وقوع عقد بیع سوگند یاد کند.
مدارک لازم برای دعوی اثبات وقوع بیع
- تصویر مصدق مبایعه نامه یا قرارداد در صورت انکار فروشنده
- رسید پرداخت وجه (با ذکر شماره چک در مبایعه نامه)
- گواهی شهود و مطلعین مبنی بر وقوع عقد بیع
- تحقیقات محلی و معاینه محل در صورت لزوم
- درخواست استعلام از مراجع اداری و یا قضایی
- اقرارنامه
- اتیان سوگند
- نظریه کارشناس رسمی
- دادخواست اثبات وقوع بیع در دفتر خدمات قضایی
اثبات تایید وقوع بیع در خصوص اموال غیر منقول
ممکن است در خصوص ملکی، بیع شرعی بین فروشنده و خریدار واقع گردد ولی سند مکتوبی بین دو طرف تنظیم نشود. در این مورد خواهان وقوع بیع میتواند با ادله اثبات دعوا مانند سند واریز وجه ، شهادت شهود و تحقیقات محلی و …. نسبت به اقامه دعوای تأیید و اثبات وقوع بیع اقدام و آن را در مرجع قضایی اثبات نماید . در صورت صدور حکم مبنی بر تأیید و اثبات وقوع بیع ملک این رای مانند مبایعه نامه عادی است. لذا باز هم طبق قانون ثبت املاک به طور رسمی مالک محسوب نمی شود.
بنابراین خواهان دعوا میبایست همزمان با دادخواست تأیید و اثبات وقوع بیع یا پس از آن ، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح نماید پس از دریافت حکم در خصوص اثبات وقوع بیع و به تبع آن حکم الزام به تنظیم سند رسمی ، برای خواهان ، مالکیت رسمی ایجاد می شود و او میتواند کلیه حقوق خود را در به عنوان مالک اعمال نماید.
اگر شخصی مالی را از کسی خریداری نماید که مالک رسمی آن مال نباشد، خواهان دعوا می بایست جهت اقامه درست دعوا علاوه بر فروشنده اول تمام سلسه ایادی و مالک رسمی مال را نیز طرف دعوا قرار دهد. شایان ذکر است حکم صادره از مرجع قضایی در خصوص تایید و اثبات وقوع بیع جنبه اعلامی دارد و دادگاه برای آن اجرائیه صادر نمی نماید. این حکم صادره ، وقوع بیع را از زمان ایجاب و قبول تایید می نماید.
مواد و مستندات قانونی اثبات وقوع بیع
الف) مطابق ماده 339 قانون مدنی : پس از توافق فروشنده و خریدار در مبیع و قیمت آن عقد بیع به ایجاب و قبول بین طرفین واقع میشود. امکان دارد بیع به داد و ستد نیز واقع شود.
ب) مطابق ماده ۲۲ قانون ثبت : همین که ملکی طبق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت مطابق قانون فقط کسی را مالک خواهد شناخت که ملک به اسم او در اداره ثبت و املاک ثبت گردیده و یا کسی که ملک به طور رسمی به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک فهرا از مالک رسمی به او ارث رسیده باشد.
پ) حسب ماده 48 قانون ثبت اسناد و املاک : سندی که طبق مواد بالا می بایست به ثبت برسد ولی به ثبت نرسیده در هیچ یک از ادارات و محاکم قضایی پذیرفته نخواهد شد.
ت) نظریه مورخ 4/8/1395 شورای نگهبان در رابطه با اثبات مبایعه‌نامه عادی : در این نظریه ، شورای نگهبان اثبات مبایعه‌نامه عادی را مورد تایید قرار داده است. مطابق این نظر، بی‌اعتبار شمردن اسناد عادی که قرائن و ادله قانونی یا شرعی معتبر، بر صحت مفاد آن‌ها دلالت داشته باشند، خلاف شرع است. با توجه به این نظر از سوی شورای نگهبان، دیگر شبهه و تردیدی در اثبات بیع با بیع نامه عادی وجود نخواهد داشت.
حکم دادگاه در پرونده اثبات بیع
مرجع قضایی در جریان رسیدگی ، مستندات خواهان مبنی بر وقوع بیع را بررسی مینماید. اگر دلایل و مستندات خواهان کافی باشد رای بر وقوع و تأیید بیع صادر می نماید. حکم دادگاه در خصوص تأیید بیع جنبه اعلامی دارد . لذا در این دعوا اجراییه صادر نمی شود.
اعلامی بودن رای به این معنا است که دادگاه در ضمن صدور رای ، موضوع جدیدی را انشا نمیکند، بلکه در خصوص موضوعی که پیش از این وجود داشته ، تعیین تکلیف می کند.
در مورد وقوع بیع ، چنانچه دادگاه ، خواهان دعوی اثبات وقوع بیع را محقّ تشخیص دهد، حکم اعلامی مبنی بر وقوع بیع صادر می کند. اثر اعلامی بودن این حکم این است که با صدور آن ، از زمان انعقاد عقد بیع اثرات حقوقی این عقد جاری خواهد شد.
ممکن است ملکی در سال 1399 به فروش برسد و در سال 1401 در مورد آن ملک دعوی اثبات وقوع بیع طرح گردد. در این صورت، با صدور حکم دادگاه مبنی بر وقوع بیع، مالکیت بر منافع ملک مثل حق دریافت اجاره، متعلق به کسی است که به موجب بیع مالک ملک گردیده است.
پس از صدور حکم، خواهان مالک قطعی مال به شمار می رود. از همین رو در مورد اموال غیر منقول مالک می تواند به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کند. سپس با ارائه حکم دادگاه مبنی بر وقوع بیع ، درخواست صدور سند رسمی مالکیت را طرح نماید.
هزینه دادرسی اثبات وقوع بیع
دعوای اثبات عقد بیع از نوع دعواهای مالی است . لذا هزینه دادرسی در هر مرحله ا ز طرح دعوا و رسیدگی به آن متفاوت خواهد بود. در مرحله بدوی درخواست رسیدگی به اثبات وقوع بیع مبلغ دو و نیم تا سه و نیم درصد ارزش خواسته برای هزینه دادرسی تعیین میشود.
برای مرحله واخواهی و تجدیدنظر خواهی ، هزینه دادرسی بر اساس ارزش محکوم‌به حساب میشود و میزان آن حدود چهار و نیم درصد محکوم‌به است.
در مرحله فرجام‌خواهی، اعاده دادرسی و اعتراض ثالث، هزینه‌ای که برای دادرسی در نظر گرفته میشود پنج و نیم درصد ارزش محکوم‌به است.
نمونه متن دادخواست اثبات بیع
ریاست محترم دادگاه عمومی و حقوقی …
با سلام
احتراماً به استحضار می‌رساند این‌جانب از خوانده محترم آقای/ خانم……. در مورخه ………… یک باب آپارتمان به شماره پلاک ثبتی ………؛ و مساحت…………متر به صورت قراردادی خریداری کرده‌ام و نیمی از ثمن معامله را فی‌المجلس به فروشنده (خوانده) پرداخت کرده‌ام.
آقای ………………… و آقای ………………… نیز به عنوان شاهد معامله حضور داشته‌اند و قرارداد را امضاء کرده‌اند و مدارک آن موجود است. برای پرداخت الباقی ثمن معامله سه فقره چک به شماره‌های ……؛ و……… و……… به خوانده محترم تحویل دادم که در موعد مقرر چک‌ها وصول شده است.
اما خوانده محترم به تعهد خود مبنی بر الزام به تنظیم سند رسمی عمل نکرده است؛ و با وجود مراجعات مکرر تاکنون نتیجه‌ای حصول نشده است. لذا از محضر دادگاه محترم با توجه به امتناع خوانده از انجام تعهد خود برای انتقال سند تقاضای صدور حکم مبنی بر اثبات عقد بیع و الزام به تنظیم سند رسمی آپارتمان مذکور مطابق مقررات قانونی مورد استدعا است.
