مدارک لازم برای اثبات بیع

مدارک لازم برای اثبات بیع، نمونه دادخواست اثبات بیع

اثبات عقد بیع

عقد بیع یک عقد رضایی است. یعنی به محض انعقاد بیع( انجام خرید و فروش) فروشنده، مالک ثمن( قیمت معامله) و خریدار مالک مبیع( مورد معامله) می شود.

پس از وقوع بیع یا همان خرید و فروش و تنظیم مبایعه نامه ، ممکن است طرف معامله انجام معامله را انکار کند.

حتی خریدار یا فروشنده بنا به دلایل و انگیزه های مختلف، وقع بیع را انکار نمایند.

در این صورت لازم است عقد بیعی را که در گذشته منعقد شده است، اثبات بیع کنیم.

حتی ممکن است به وکیل اثبات بیع نیاز مبرم پیدا کنیم.

مطلب مفید | مستحق الغیر در آمدن مبیع

سوال این است که برای اثبات بیع به چه مدارکی نیاز داریم؟ برای پاسخ به این سوال ابتدا لازم است با برخی نکات حقوقی آشنا شویم.

انواع بیع

بیع از نظر زمان تسلیم مبیع( جنس ، کالا یا موضوع مورد معامله) و ثمن ( قیمت مورد معامله) به چهار دسته تقسیم می­شود:

بیع نقد: در این نوع از بیع ، تسلیم مبیع و ثمن هر دو «حال» است. یعنی به محض وقوع عقد ، مبیع باید به خریدار و ثمن باید به فروشنده تسلیم شود.

بیع نسیه: در این نوع از بیع، مبیع «حال» و ثمن «موجل» است. یعنی به محض وقوع بیع ، باید مبیع را تسلیم نمود. اما برای تسلیم ثمن ، مدت تعیین می­شود.

بیع سلم یا سلف: در این نوع از بیع ، ثمن «حال» و مبیع «موجل» است . این قسم از بیع ، برعکس بیع نسیه است. یعنی به محض وقوع بیع، باید ثمن پرداخت شود. اما برای تسلیم مبیع مدت یا اجل تعیین می­شود. قراردادهای پیش فروش ساختمان و قرارداد ساخت وسیله ، از این قسم از بیع است.

بیع کالی به کالی: در این نوع بیع ، برای تسلیم مبیع و ثمن هر دو مدت تعیین می­شود. زمان تسلیم هر دو ممکن است در یک زمان یا زمان های متعدد باشد.

 دعوای اثبات بیع مال غیر منقول چه وقت مطرح می شود؟

خرید و فروش اموال غیر منقول مانند زمین، خانه، ویلا و… براساس مقررات مواد 22، 47 و 48 قانون ثبت؛ باید در دفتر اسناد رسمی ثبت شود. در غیر این صورت سند انتقال، سند عادی خواهد بود. و در دادگاه و هیچیک از ادارات دولتی پذیرفته نمی­شود.

مطلب مفید | تفاوت اثبات مالکیت با اثبات بیع

بنابراین در صورتی که یک معامله و خرید و فروش ملک در قالب سند رسمی تنظیم نشده باشد و یکی از طرفین منکر انعقاد بیع باشد، باید دعوای اثبات مالکیت بیع را اقامه نمود.

برای طرح دعوی وقوع بیع به کجا مراجعه کنیم؟

دعوای اثبات بیع یک دعوای حقوقی است. برای طرح دعوی و تنظیم و ارائه دادخواست باید به دفتر خدمات قضایی مراجعه کنیم. تا در موعد مقرر در دادگاه عمومی حقوقی رسیدگی ­شود. اگر مال موضوع بیع ، منقول(مانند خودرو) باشد، دعوای اثبات بیع به تبع موضوع آن ، منقول بوده و در دادگاه محل اقامت خوانده رسیدگی می­شود. اگر موضوع دعوای اثبات بیع، مال غیر منقول (مانند خانه یا زمین) باشد، به تبعیت از مال موضوع بیع ،دعوای غیر منقول بوده و در دادگاه محل وقوع مال غیر منقول اقامه می­شود.

خواهان دعوای اثبات بیع

خواهان دعوای اثبات بیع کسی است که می­ خواهد وقوع بیع را ثابت کند. این در صورتی است که طرف دیگر عقد، وقوع بیع را انکار کرده است. بنابراین طرف دیگر برای اثبات بیع در دادگاه طرح دعوا می­کند.

 پس خواهان دعوای اثبات بیع می تواند یا خریدار و یا فروشنده باشد. لذا هر کدام از طرفین که از اثبات بیع نفع می­برد، در صدد اثبات وقوع بیع بر می ­آید.

هزینه دادرسی دعوای اثبات بیع 

دعوای اثبات بیع دعوای مالی است و هزینه دادرسی در مراحل مختلف به ترتیب زیر است:

الف: در مرحله بدوی:

هزینه دادرسی در مرحله بدوی تا مبلغ دویست میلیون ریال، دو و نیم درصد ارزش خواسته و مازاد بر آن سه و نیم درصد است

ب: در مرحله واخواهی ( شکایت از حکم غیابی) و مرحله تجدیدنظر:

هزینه دادرسی براساس ارزش محکوم به محاسبه می­شود. و میزان آن چهار و نیم درصد محکوم­به است.

پ: در مرحله فرجام خواهی و اعاده دادرسی و اعتراض ثالث:

هزینه دادرسی در مرحله فرجام خواهی و اعتراض ثالث براساس ارزش محکوم ­به محاسبه و پرداخت می­شود. و پنج و نیم درصد ارزش محکوم­به است.

انواع مدارک لازم برای اثبات بیع

• اقرار:

در جریان رسیدگی در دادگاه ممکن است خوانده به وقوع بیع اقرار کند. یا در خارج از دادگاه در حضور دو نفر شاهد به وقوع بیع اقرار کند. یا در ضمن لایحه تقدیمی به دادگاه وقوع بیع را تأیید کند.

• سند مالکیت:

ممکن است خریدار ، خواهان اثبات بیع باشد. ولی سند مالکیت رسمی در دست داشته باشد. در این صورت، نیازی به طرح دعوا و اثبات مالکیت نیست. مگر آنکه سند مالکیت به نام فروشنده باشد و خریدار(خواهان)، ادعای وقوع بیع و یا جعلی بودن سند مالکیت را مطرح کند. در این صورت باید دلایلی غیر از سند مالکیت برای اثبات ادعای خود ارائه دهد.

• تصویر مصدق قولنامه:

قولنامه سندی است که دو طرف به موجب آن تعهد می نمایند با رعایت شرایطی که در قولنامه تعیین می­کنند در تاریخ معینی در دفتر اسناد رسمی حاضر و مال معینی را معامله کنند. قولنامه یک سند عادی است که معمولاً در بنگاه معاملات ملکی تنظیم می­شود. اما دو طرف شخصاً نیز می­توانند قولنامه تنظیم نمایند. براساس ماده 10 قانون مدنی قولنامه تنظیم می شود. منظور از مصدق بودن قولنامه این است که در دفتر اسناد رسمی کپی برابر اصل شده باشد.

• شهادت:

چنانچه سند و یا قولنامه ­ای در دست نبوده و بیع بصورت شفاهی باشد، در اینصورت می­توان با استفاده از شهادت دو نفر شاهد مرد و یا یک مرد و دو زن که شاهد انجام معامله بوده­ اند؛ وقوع بیع را اثبات نمود.

• امارات:

امارات یا قرائن هر دلیلی است که موجب یقین نمیگردد اما موجب ظن یا شک قوی قاضی مبنی بر وقوع بیع می­شود. مثلا فیلم یا صدایی که در هنگام معامله ضبط شده است. یا چکی که یک طرف به طرف دیگر داده است می­تواند اماره یا قرینه وقوع بیع باشد.

• سوگند:

در صورتی که هیچیک از دلایل ذکر شده در بالا وجود نداشته باشد، خواهان می­تواند سوگند یاد کند که بیع منعقد شده است.

مدارک لازم برای اثبات بیع

 نمونه متن دادخواست اثبات بیع

خواسته : اثبات وقوع عقد بیع و الزام به تنظیم سند رسمی

دلایل و منضمات : مبایعه نامه عادی شماره 1257، شهادت شهود

ریاست محترم شعبه ……دادگاه عمومی و حقوقی شهرستان …………………..

با سلام؛ احتراماً به استحضار می­رساند؛

اینجانب از خوانده محترم در مورخه ………..یک باب آپارتمان  به شماره پلاک ثبتی ………..و مساحت…………متر به صورت قرارداد عادی خریداری و نیمی از ثمن معامله را فی المجلس به فروشنده (خوانده) پرداخت نمودم . و دو نفر شاهد نیز به نام آقای ………………… و آقای ……………….. به عنوان شاهد حضور داشته و آن را امضاء نموده اند. که مدارک آن موجود است . و برای پرداخت الباقی ثمن معامله دو فقره چک به خوانده محترم تحویل دادم که در موعد چک ها کارسازی شده است. اما خوانده محترم به تعهد قراردادی خود مبنی بر الزام به تنظیم سند رسمی عمل نکرده است. و با وجود مراجعات مکرر تاکنون به تعهد خود عمل نکرده است. علیهذا از محضر دادگاه محترم با توجه به امتناع خوانده از انجام تعهد خود، تقاضای صدور حکم مبنی بر اثبات عقد بیع و الزام به تنظیم سند رسمی آپارتمان مذکور مطابق مقررات قانونی مورد استدعا می­باشد.

محل مهر و امضا

 مستندات قانونی اثبات بیع

ماده 22 قانون ثبت:

همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او‌منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به ا و رسیده باشد مالک خواهد شناخت. در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وراث ثبت می‌شود که وراثت و انحصار آنها محرز و در سهم‌الارث بین آنها توافق بوده و یا در صورت‌اختلاف حکم نهایی در آن باب صادر شده باشد.

تبصره – حکم نهایی عبارت از حکمی است که به واسطه طی مراحل قانونی و یا به واسطه انقضاء مدت اعتراض و استیناف و تمیز دعوایی که‌حکم در آن موضوع صادر شده از دعاوی مختومه محسوب شود.

ماده 47 قانون ثبت :

در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی موجود بوده و وزارت عدلیه مقتضی بداند ثبت اسناد ذیل اجباری است:

1)کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع اموال غیر منقول که در دفتر املاک ثبت نشده باشد.

2)صلح نامه و هبه‌ نامه و شرکت‌ نامه.

ماده 48 قانون ثبت :

سندی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد.

مدارک لازم برای اثبات بیع