بررسی حقوقی سرقفلی و حق کسب و پیشه

سرقفلی و حق کسب و پیشه یکی از پرچالش‌ترین موضوعات در روابط حقوقی بین موجر و مستأجر است که نادیده گرفتن آن می‌تواند به بروز اختلافات حقوقی پیچیده منجر شود. بسیاری از افراد بدون آگاهی دقیق از مفاهیم حقوقی و قانونی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه، اقدام به انعقاد قراردادهای اجاره می‌کنند که در ادامه ممکن است با مشکلاتی چون عدم دریافت وجه قانونی یا از دست دادن حقوق خود مواجه شوند.

آیا درگیر اجارۀ تجاری یا تخلیۀ ملک هستید؟
قبل از هر اقدامی با مشاوران حقوقی متخصص در امور سرقفلی و کسب و پیشه مشورت کنید تا جلوی ضررهای چندصد میلیونی را بگیرید!
برای مشاوره همین حالا اقدام کنید: ثبت درخواست مشاورۀ فوری

در شرایطی که بازار املاک تجاری نوسان زیادی دارد، ناآگاهی از قوانین سرقفلی می‌تواند آسیب‌های مالی بزرگی به‌ویژه برای کسبه و سرمایه‌گذاران به همراه داشته باشد. بهتر است پیش از هرگونه اقدام، از دانش تخصصی و تجربۀ حقوقی وکلای مجرب در امور ملکی بهره‌مند شد تا از بروز ضررهای احتمالی پیشگیری گردد.

سرقفلی چیست؟

در باب سرقفلی و حق کسب و پیشه، سرقفلی در حقوق ایران مفهومی است که به حقی مالی اطلاق می‌شود که مستأجر با توافق موجر و در ازای مبلغی مشخص به دست می‌آورد تا از یک ملک تجاری استفاده کند. این حق معمولاً به‌موجب قرارداد اجاره‌ای که در آن تصریح به پرداخت سرقفلی شده، به مستأجر تعلق می‌گیرد.

همچنین بخوانید: حذف سرقفلی و حق کسب و پیشه

سرقفلی از منظر قانونی، طبق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376، «هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید، می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت نماید. همچنین مستاجر می‌تواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستأجر دیگر به‌عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد‌ اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.»

حق کسب و پیشه چیست؟

در بحث از سرقفلی و حق کسب و پیشه، حق کسب و پیشه و تجارت حقی است که بر اساس سال‌ها فعالیت مستأجر در یک ملک تجاری ایجاد می‌شود و بدون آنکه در قرارداد به آن اشاره شده باشد، می‌تواند مستند به عرف و سابقۀ روابط حقوقی بین طرفین مطالبه گردد. برخلاف سرقفلی که معمولاً مبتنی بر پرداخت وجه و توافق قراردادی است، حق کسب و پیشه مبتنی بر دوام و استمرار فعالیت اقتصادی در ملک مورد اجاره است. این حق با فعالیت طولانی‌مدت و ایجاد مشتریان ثابت و اعتباری که به مکان خاصی وابسته است، شکل می‌گیرد.

از منظر حقوقی، این حق بیشتر در چارچوب قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 قابل طرح است و پس از تصویب قانون سال 1376، به تدریج نقش آن در دعاوی حقوقی کم‌رنگ‌تر شد.

با یک تماس ساده از یک مشکل بزرگ خلاص شوید!
گروه وکیل ملکی و اداری، حامی حقوقی شما در پرونده‌های سرقفلی و حق کسب و پیشه: درخواست مشاوره

تفاوت‌های کلیدی بین سرقفلی و حق کسب و پیشه

تفاوت‌های میان سرقفلی و حق کسب و پیشه در مبنا و شیوۀ ایجاد آن‌ها نهفته است. سرقفلی بر پایۀ توافق و رضایت طرفین یعنی مالک و مستأجر شکل می‌گیرد، درحالی‌که حق کسب و پیشه از طریق فعالیت اقتصادی مستأجر و بر اساس قانون پدید می‌آید.

اگر ملک مورد اجاره تابع قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ باشد، هنگام ارائۀ دادخواست تخلیه باید دلایل قانونی نیز در دادخواست ذکر شود. اما در صورتی که اجاره مشمول قانون سال ۱۳۷۶ باشد، نیازی به قید جهت تخلیه در دادخواست وجود ندارد.

در قانون سال ۱۳۷۶، سرقفلی به‌محض پرداخت مبلغ تعیین‌شده از سوی مستأجر به مالک ایجاد می‌شود، اما حق کسب و پیشه که در عرف به‌جای سرقفلی نیز گفته می‌شود، تدریجی و با گذشت زمان و فعالیت تجاری مستأجر شکل می‌گیرد.

سرقفلی در قانون جدید (۱۳۷۶) صرفاً بر پایۀ توافق مالک و مستأجر به وجود می‌آید، اما حق کسب و پیشه با حکم قانون و در مواردی با رأی دادگاه تحقق پیدا می‌کند.

همچنین بخوانید: حق کسب و پیشه و سرقفلی چیست؟

مستأجر بر اساس قانون سال ۱۳۷۶ از دو طریق می‌تواند مالک حق سرقفلی شود: یکی از طریق پرداخت مستقیم و بی‌مدت آن به مالک، که در این حالت مستأجر در پایان قرارداد می‌تواند ارزش روز آن را از مالک مطالبه کند؛ و دیگری از راه واگذاری موقت منافع که در مدت اجاره، مستأجر امکان انتقال اجاره به شخص ثالث را دارد و در آن دوره از حق سرقفلی بهره‌مند است.

ارزش سرقفلی معمولاً بر اساس توافق طرفین و با در نظر گرفتن موقعیت محل و امکانات تعیین می‌شود، اما میزان حق کسب و پیشه خارج از اختیار طرفین و تابع شهرت، رونق کسب‌وکار و اعتباری تجاری است که مستأجر طی زمان برای ملک ایجاد کرده است.

سرقفلی قابل اسقاط است و مستأجر می‌تواند از آن صرف‌نظر کند، ولی اسقاط حق کسب و پیشه، که به‌مرور شکل می‌گیرد، از نظر برخی، چون هنوز به‌طور کامل به وجود نیامده، فاقد اثر است، گرچه عده‌ای معتقدند با انعقاد قرارداد، زمینۀ تحقق آن ایجاد می‌شود و قابل اسقاط است.

نکات مهم هنگام تنظیم قرارداد اجاره

در قراردادهای اجاره، به‌ویژه املاک تجاری، توجه به نکاتی حقوقی نظیر سرقفلی و حق کسب و پیشه اهمیت حیاتی دارد. یکی از مهم‌ترین مسائل، درج یا حذف صریح شرط سرقفلی در قرارداد است.

اگر موجر قصد ندارد مبلغی تحت عنوان سرقفلی به مستأجر پرداخت شود، باید این موضوع را در قرارداد ذکر کند، در غیر این صورت مستأجر می‌تواند در آینده مدعی این حق شود. تعیین شروط فسخ نیز باید به گونه‌ای باشد که موجب بروز اختلاف در آینده نگردد، به‌ویژه آنکه تخلیۀ ملک بدون توجه به حقوق مستأجر می‌تواند موجب الزام به پرداخت خسارات سنگین گردد.

حتماً بخوانید: وکیل بیست و چهار ساعته ملکی

در مواردی دیده شده که به‌دلیل عدم تصریح در قرارداد، دعاوی حقوقی طولانی بین موجر و مستأجر ایجاد شده و در نهایت یکی از طرفین متحمل خسارت‌های سنگین شده است. در این خصوص درج شرایط تمدید یا عدم تمدید خودکار قرارداد، مشخص کردن تکلیف اموال مستأجر در پایان قرارداد و تعیین تکلیف سرقفلی یا حق کسب و پیشه بسیار اهمیت دارد.

نحوه مطالبه سرقفلی یا حق کسب و پیشه در مراجع قضایی

مطالبۀ سرقفلی یا حق کسب و پیشه از طریق مراجع قضایی نیازمند رعایت نکات حقوقی و ارائۀ مدارک معتبر است. در مرحلۀ نخست، مستأجر باید بتواند با استناد به قرارداد اجاره یا دلایل عرفی، وجود این حقوق را اثبات کند. در مورد سرقفلی، وجود قرارداد مکتوب یا شهادت شهود مبنی بر پرداخت مبلغی مشخص در زمان انعقاد قرارداد، می‌تواند دلیل کافی برای مطالبه باشد.

اما در مورد حق کسب و پیشه، استمرار فعالیت تجاری در ملک، عدم تخلف از شروط قرارداد و وجود مشتریان ثابت، عواملی هستند که دادگاه را به احراز این حق سوق می‌دهند. مستأجر برای طرح دعوا باید دادخواست رسمی به شورای حل اختلاف یا دادگاه حقوقی صالح ارائه دهد. اگر تخلیه توسط موجر صورت گرفته باشد، مستأجر می‌تواند دعوای مطالبه ضرر و زیان ناشی از تضییع این حقوق را نیز مطرح کند.

حتماً بخوانید: وکیل سرقفلی و دعاوی حق کسب و پیشه

علاوه بر این، آرای وحدت رویه‌ای که در مورد نحوۀ محاسبۀ سرقفلی یا حق کسب و پیشه صادر شده‌اند، نقش تعیین‌کننده‌ای در روند دادرسی دارند و آشنایی با آن‌ها ضروری است. مشورت با یک وکیل متخصص در امور ملکی می‌تواند روند دادرسی را کوتاه‌تر کرده و از بروز اشتباهات زیان‌بار جلوگیری کند.

جمع‌بندی و توصیۀ نهایی

سرقفلی و حق کسب و پیشه دو مفهوم مهم در حقوق روابط موجر و مستأجر هستند که ناآگاهی از آن‌ها می‌تواند منجر به بروز اختلافات پیچیده و خسارات مالی شود. تفاوت‌های این دو، هم از نظر قانونی و هم از نظر عملی، به حدی مهم است که بی‌توجهی به آن‌ها می‌تواند پیامدهای جبران‌ناپذیری داشته باشد.

حتماً بخوانید: وکیل دعاوی ملکی و ۳ نکته مهم در این رابطه

چه مستأجر باشید و چه مالک، در هنگام تنظیم قرارداد، انتقال ملک یا تخلیه، آشنایی با این مفاهیم ضروری است. اگر درگیر اختلاف ملکی هستید یا قصد اجاره یا تخلیۀ ملک دارید، وکلای متخصص گروه وکیل ملکی و اداری آماده‌اند تا از بروز ضررهای قانونی جلوگیری کنند. مشاوره پیش از اقدام، همیشه ارزان‌تر از حل اختلاف پس از وقوع آن است.