حق کسب و پیشه و سرقفلی چیست؟

حق کسب و پیشه و سرقفلی ، حق سرقفلی

حق کسب و پیشه و حق سرقفلی

آشنایی با حق کسب وپیشه یا تجارت و حق سرقفلی

حق کسب و پیشه و سرقفلی از جمله حقوقی است که هر تاجر و مغازه دار یا صاحب بنگاه اقتصادی می بایست الزامات اولیه قانونی نسبت به آن را فرا گیرد.

برخی عبارات مانند نحوه پیگیری حق سرقفلی وجود دارند که شاید در نگاه اول بسیار ساده بنظر برسند؛ اما وقتی وارد جزئیات آن میشوید، درک خواهید کرد مباحث از آن چیزی که در ظاهر وجود دارند، بسیار پیچیده تر هستند.

حق سرقفلی و حق کسب و پیشه نیز یکی از این موضوعات است که در قوانین مورد اشاره قرار گرفته است.

به عبارت دیگر اموری مانند مطالبه سرقفلی و همچنین انتقال سرقفلی به فرزند و … از امور مهم در این رابطه هستند.

گروه حقوقی تخصصی ملکی اداری در این مقاله  در پی ارائه توضیحات مختصری در باره این مبحث پیچیده حقوقی است. مواردی  که  مورد نیاز این سری افراد و خصوصاً تجار اعم از مغازه دار و غیره می باشد.

به علت نامانوس بودن اصطلاحات حقوقی و وجود قوانین مختلف حقوقی سعی شده است این موضوعات به زبان ساده دراختیار عزیزان قرار گیرد.

قصد بر آن است در مورد حق سرقفلی و حق کسب و پیشه به زبانی ساده به ارایه مطالب مورد نیاز بپردازیم.

با حق سرقفلی و حق کسب و پیشه آشنا باشید

حق سرقفلی چیست؟

در مورد حق سرقفلی به علت عدم تصریح  قانونگذار تعاریف مختلفی توسط حقوقدانان ارائه شده است. از جمله حق سرقفلی عبارت است از پولی که در ابتدای عقد اجاره توسط مالک از مستاجر دریافت می شود.

لازم به ذکر است حق سرقفلی بر اساس کیفیت بنا، تجهیزات عین مستاجره و همچنین موقعیت مکانی خود ملک تعیین میشود. و عمدتاً در ابتدای اجاره نه همانند حق کسب و پیشه که در طول زمان و در پایان اجاره ایجاد خواهد شد دریافت می گردد.

حال مستند به ماده ۶ به بعد قانون سال ۷۶ به مواردی از مصادیق سرقفلی اشاره خواهیم کرد:

1- مالک میتواند در ابتدای اجاره ، مبلغی را از مستاجر به عنوان سرقفلی دریافت نماید.

2-مستاجر در میانه اجاره برای واگذاری حق خود میتواند مبلغی از موجر دریافت نماید.

۳- چنانچه ضمن عقد، شرط گردد مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه ملک را ندارد و یا در مواردی که ملک را صرفاً به همین مستاجراجاره دهد، مستاجر میتواند برای اسقاط این حق  وجهی را به عنوان سرقفلی از مالک دریافت نماید.

بر اساس حق سرقفلی، مستأجر از این قابلیت برخوردار خواهد بود تا از ملک تجاری خود تنها با پرداخت مبلغ اندکی استفاده کند و زمانی که مدت‌زمان اجاره به پایان رسید، بتواند همچنان در ملک اجاره‌ای تصرف داشته باشد.

این حق از جمله حقوقی است که حتی بعد از مرگ نیز به وراث متوفی تعلق می‌گیرد.

حق مربوط به سرقفلی دارای چه ویژگی‌هایی است؟

ویژگیهای حق سرقفلی

در فهرست زیر می‌توانید با چند نمونه از اساسی‌ترین ویژگی‌های سرقفلی آشنا شوید:

• حقی که به سرقفلی اطلاق می‌شود، کاملاً مالی است و تمام حقوق مالی را می‌توانید در آن مشاهده کنید.
• این پدیده حقوقی در بین اموال منقول جای می‌گیرد و مبتنی بر یک حکم شرعی است که شورای نگهبان بر آن صحه گذاشته است.
• مبلغی که برای حق سرقفلی در نظر گرفته می‌شود، باید مبتنی بر توافق مستأجر با موجر باشد. همچنین نقل و انتقالاتی که در این حوزه انجام می‌شوند، نیازمند پرداخت مالیات خواهند بود.
• ازآنجاکه می‌توان سرقفلی را توقیف کرد، ازاین‌رو امکان ضمانت کردن از آن نیز وجود دارد.
• مستأجر می‌تواند نسبت به انتقال سرقفلی اقدام کند. همچنین بمنظور انتقال آن نیازی نیست تا سند رسمی تنظیم شود.

تعیین مبلغ سرقفلی بر اساس چه عواملی تعیین می‌شوند؟

برای تعیین مبلغ سرقفلی ، دادگاه به عوامل متعددی توجه دارد که هرکدام دارای اهمیت مخصوص به خود هستند؛ از جمله:

• محل کسب یا تجارت از چه نوع موقعیت و مرغوبیتی برخوردار است؟
• محل مورد اجاره از چه کیفیتی برخوردار بوده و چه نوع مزایایی را به خود اختصاص داده است؟
• مستأجر به چه اندازه در محل مدنظر به اشتغال مشغول بوده و آیا حسن شهرتی بدست آورده یا خیر؟

تمام موارد ذکر شده در افزایش یا کاهش مبلغ سرقفلی تأثیرگذار هستند و دادگاه نگاه ویژه‌ای به هرکدام از آن‌ها دارد.

شرایط لازم برای باطل کردن قرارداد سرقفلی چیست؟

شرایط ابطال سرقفلی

حق سرقفلی به مستأجر این امکان را می‌دهد تا هر زمان که بخواهد نسبت به اجاره آن اقدام کند و مالک حقی برای فسخ قرارداد ندارد؛ مگر اینکه موارد زیر رخ دهند:

• مالک قصد داشته باشد ملک مورد نظر خود را بازسازی یا نوسازی کند.
• این حق از مستاجر در ابتدای قرارداد سلب شده باشد.
• اگر مالک نیاز داشته باشد برای کسب‌وکار شخصی خود ملک را توسعه دهد، می‌تواند درخواست فسخ قرارداد بدهد.
• همچنین گاهی اوقات شرایطی به وجود می‌آیند که مالک می‌خواهد ملک را به نزدیکان و بستگان خود برای سکونت بدهد. در این شرایط نیز می‌توان نسبت به باطل کردن قرارداد اقدامات لازم را انجام داد.

بطورکلی اگر شروط مالک خارج از این شروط بودند، هیچ حقی در فسخ قرارداد ندارد. لازم به ذکر است در صورت فسخ قرارداد، مالک موظف است مبلغی را به‌عنوان حق کسب و پیشه یا تجارت برای پرداخت به مستأجر کنار بگذارد.

انتقال سرقفلی به چه صورت انجام می‌گیرد؟

انواع روش‌ها وجود دارند که شما بر اساس آن‌ها می‌توانید نسبت به انتقال حق سرقفلی اقدام کنید. از جمله می‌توانیم به انواع انتقال تحت عناوین زیر اشاره داشته باشیم:

اختیاری: همان‌طور که از نام این مورد بر می‌آید، مالک به‌صورت کاملاً ارادی و با حق اختیار خود سرقفلی را به فرد مورد نظر انتقال می‌دهد. این انتقال با کمک تنظیم دو سند رسمی و عادی امکان‌پذیر است.

قهری: انتقال قهری در زبان ساده یعنی ، حقوق سرقفلی و حق کسب و پیشه ممکن است به دلیل فوت، به وراث یا طلبکاران منتقل شود.

درصورتیکه بعد از فوت مالک یک یا چند نفر از وراث بخواهند سرقفلی را واگذار کنند، باید از انتقال قهری استفاده کنند.

قضایی: گاهی اوقات نیز انتقال این حق توسط حکم قضایی صورت می‌گیرد. در این شرایط می‌گوییم که انتقال قضایی انجام شده است.

با سند عادی: نوع دیگری از انتقال با کمک سند عادی انجام می‌شود. البته این زمانی است که مستأجر از حق انتقال برخوردار باشد؛ در غیر این صورت ارائه سند رسمی اجباری است.

حق کسب و پیشه در چه املاکی ایجاد خواهد شد ؟

املاک از لحاظ کاربرد استفاده به سه گونه تقسیم بندی می شوند:

الف:جهت سکونت( اماکن مسکونی) 

ب: استفاده برای مقاصد تجاری (مانند مغازه) 

ج: به منظور فعالیت اداری(دفتر خدمات اداری و شرکتی)

 در  خصوص اینکه حق کسب و پیشه در کدام یک از املاک فوق کاربرد دارد اغلب حقوقدانان با مراجعه به قانون روابط موجر و مستاجر استنباط های خاص خود را دارند.اما باید گفت قوانین مورد نظر در اماکن تجاری کاربرد دارند. در املاکی که استفاده از آنها جهت سکونت یا اداری است، این حقوق ایجاد نمی شود. لذا برای  آنکه شما ازحق کسب و پیشه یا حق سرقفلی برخوردار باشید می بایست ملک تجاری داشته باشید. نه ملک مسکونی و اداری.

مواردی که ملک تجاری شامل حق سرقفلی و حق کسب و پیشه می شوند کدامند؟

ملک تجاری و حق سرقفلی

حق کسب و پیشه در قانون روابط موجر و مستاجر در سال ۵۶ پیش بینی شده بود. تا زمان  تصویب قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ شمسی  و لازم الاجرا شدن ان، این قانون دارای اعتبار بود.

در صورتی که قرار داد شما به طور مختصر قبل از سال ۱۳۷۶ منعقد شده باشد شما میتوانید از مقررات حق کسب و پیشه استفاده نمایید.

ولی در صورتیکه اجاره نامه شما در ملک تجاری پس از تصویب قانون ۱۳۷۶ تنظیم شده باشد شما به ناچار می بایست از مقررات سرقفلی استفاده نمایید.

از آنجا که حقوقدانان این دو حق را در کنار هم و در ارتباط با هم مورد بررسی قرار می دهند( حق سرقفلی و حق کسب و پیشه ) ما نیز در این نوشتار به ذکر حقوق افراد نسبت به ملک تجاری از یکی از این دو جنبه خواهیم پرداخت.

وجه قانونی و یا شرعی بودن سرقفلی و حق کسب و پیشه

حق کسب و پیشه را عده ای از علما غیر شرعی قلمداد می نمایند. و صرفاً جواز استفاده از حق سرقفلی را شرعی می دانند. اما از منظر حقوقی می توان به قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶و  ماده یازدهم ان استناد کرد.

بنابراین هرگونه قراردادی که تا پیش از این قانون اجرا شود از جمله اجاره نامه هایی که براساس قانون تنظیم روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ باشد تابع  قوانین آن زمان خواهد بود.

لذا از نظر حقوقی ، حق کسب و پیشه متعلق به املاک تجاری ماقبل قانون روابط موجر و مستاجر یعنی سال ۷۶ است. ولی اگر  شما بعد از سال ۱۳۷۶ اجاره نامه تنظیم نموده اید دارای حق سرقفلی خواهید بود.

حق کسب و پیشه

حق کسب و پیشه را حقی می دانند که تاجر به واسطه فعالیت های خود و اعتبار ایجاد شده در ملک از آن برخوردار می شود.

در نتیجه  سبب افزایش بهای ملک خواهد شد. اگر یک تاجر یا مغازه دار در سال ۱۳۵۹ به اجاره ملک بپردازد اجاره نامه تحت شمول مقررات قانون ۵۶ قرار می گیرد.

به علت حقوقی که قانون به صورت فوق‌العاده برای مستاجر ملک تجاری در نظر گرفته است تا به امروز یعنی سال 1400 همچنان آن را تتمدید کرده است.

در نتیجه اینگونه املاک تجاری در قسمت‌های تجاری قدیمی شهرها بیشتر وجود دارند. مثلاً در میدان انقلاب تهران به وفور این قبیل معازه ها یافت می شوند.

به علت حمایت و مزایای قانون از مستاجر، معمولاً طی سالهای متمادی اجاره نامه های این مغازه ها تمدید می گردند.

فعالیت مستمر و استمرار و شهرت مغازه منجر به افزایش حق کسب و پیشه آن می شود. چنین املاکی فوق العاده گران قیمت هستند.هر چه از نظر مکانی ملک دارای مکان مرغوب تری باشد ارزشمندی آن نیز بالاتر خواهد بود.

 قانون گذار برای حمایت از مستاجر که در جهت کسب شهرت تجاری  ملک از هیچ موردی دریغ نکرده  به حمایت از مستاجر با دادن حق کسب و پیشه می پردازد.

قالب انتقال سرقفلی و حق کسب و پیشه

 درعرف معمولاً میان برخی موجرین و مستاجران آنها قرارداد فروش سرقفلی و حق کسب و پیشه مورد استفاده قرار میگیرد. برخی از قالب مبایعه نامه استفاده مینمایند. استفاده از قالب صلح نامه و همچنین استفاده از عنوان قرارداد ماده ۱۰ قانون مدنی در هنگام مراجعه به دفاتر اسناد رسمی نیز در مواردی کاربرد دارد.

 به واسطه تبصره ۲ ماده ۱۸ قانون تنظیم روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ انتقال حق کسب و پیشه صرفاً از طریق سند رسمی صورت خواهد پذیرفت.

چند نکته مهم در مورد انتقال حق کسب و پیشه و حق سرقفلی

نکات مهم حق سرقفلی

ممکن است در مواردی از شما  حق انتقال به غیر سلب شده باشد. برای انتقال ملک به غیر در صورتی که شما این اجازه را در عقد اجاره از خود سلب کرده‌اید دارای  اهمیت می باشد.  لذا برای انتقال منافع ملک به فرد دیگر اجازه مکتوب مالک برای این انتقال را بگیرید.

نکته دیگر آنکه مالک را در صورت انتقال از طریق اظهارنامه رسمی مطلع نمایید.

میزان حق کسب و پیشه

میزان حق کسب و پیشه از مواردی است که در طول زمان افزایش می یابد. یعنی به واسطه اعمال و اقدامات تجاری مستاجر در ملک صورت می گیرد ( از جمله مشتری مداری، شهرت و دیگر مواردی که در ابتدای این مقاله ذکر شد).

فلذا این حق به علت عدم مشخص بودن مقدار آن و همچنین جنبه تخصصی آن به وسیله افراد خبره و کارشناسی تعیین خواهد شد.

اما در سرقفلی در مواردی که میزان سرقفلی در تراضی طرفین مشخص می گردد بر حسب مورد به مالک یا مستاجر داده خواهد شد . در مواردی که این حق معین نشده باشد نیز نظر کارشناس میزان سرقفلی را معین خواهد کرد.

استفاده از تجارب وکیل حقوقی در دعاوی تجاری

 در پایان به علت تخصصی بودن امور مربوط به انتقال حق سرقفلی و حق کسب و پیشه و دامنه وسیع این حقوق از جمله وجود قوانین متعدد و عدیده در این خصوص (قانون مدنی در قسمت عقد اجاره، قانون موجر و مستاجر سال های 76 و 56 شمسی و قواعد قانون مدنی در مورد صلح نامه و همچنین وجود قوانین مختلف مربوط به ثبت (قواعد ثبتی مربوط به صلح نامه منافع ملک) و… توصیه ما استفاده از وکیل سرقفلی و حق کسب و پیشه می باشد. همکاران عزیز ما در امور ملکی در موارد اختلافات تجاری و ملکی آمادگی لازم برای قبول وکالت شما را خواهند داشت.

سخن آخر

مباحث حقوقی و ملکی بسیار گسترده هستند . از جمله این مباحث می‌توانیم به سرقفلی و حق کسب و پیشه اشاره کنیم که از دیرباز تا کنون مورد استفاده قرار گرفته است.

در صورت بروز اختلاف و تشکیل پرونده و ارجاع به مقام قضایی ، برای اینکه دادگاه بتواند مبلغ سرقفلی را تعیین کند، به عوامل مختلفی توجه می‌کند که در این مطلب به معرفی آن‌ها پرداختیم. همچنین بمنظور انتقال حق سرقفلی روش‌ انتقال اختیاری، قضایی و قهری وجود دارد.

اگر مشکلات اساسی دارید، می‌توانید با وکیل سرقفلی در گروه حقوقی تخصصی ملکی اداری تماس برقرار کنید. وکلای ما آماده حل مشکلات حقوقی شما خواهند بود.