تخلیه سرقفلی چگونه انجام میگیرد؟
تخلیه سرقفلی
راههای تخلیه سرقفلی
آشنایی با تخلیه سرقفلی
روابط بین موجر و مستأجر بر مبنای قراردادهای حقوقی ملکی و تجاری دارای اهمیت زیاد است . این موضوع به عنوان یکی از موضوعات اساسی در قانون ایران شناخته میشود. واژه سرقفلی در بین مکانهای تجاری از اعتبار بالایی برخوردار است.
این واژه در قانون قدیم یعنی قانون سال 1356، به عنوان حق کسب و پیشه یا تجارت شناخته میشد. اما بر اساس قانون سال 1376 و بعد از آن به سرقفلی تغییر پیدا کرده است.
مطلب مفید | خرید مغازه دارای سرقفلی
زمانی که یک مستأجر ارزش و اعتبار ملک تجاری را افزایش دهد، نهایتاً هنگام تخلیه سرقفلی ، موجر امکان ندارد بتواند براحتی حق تخلیه ملک را بگیرد.
واژه سرقفلی تنها در املاک تجاری اعتبار دارد و املاک مسکونی در این زمینه از حقی برخوردار نیستند.
سرقفلی قابلیت انتقال و خرید و فروش را دارد .
با توجه به موارد خاص در قانون، موجر میتواند نسبت به فسخ قرارداد یا فسخ سرقفلی اقدام و ملک رابازپسگیرد.
بطور خلاصه باید گفت دعوای بر سر مطالبه سرقفلی یک دعوای پر تعداد در میان دعاوی حقوقی بشمار میرود.
در ادامه به مهمترین نکات در این زمینه میپردازیم.
مطلب مفید | انتقال سرقفلی به فرزند
معنای حق سرقفلی و ویژگیهای آن
بهتر است بدانید حق سرقفلی تنها برای اماکن تجاری تعریف شده و در مورد مکانهای مسکونی از این حق نام برده نشده است.
تصور کنید مغازهای توسط مستأجر اجاره شود. این واحد تجاری با تلاش مستاجر در بین مردم بتدریج شناخته شده و معتبر میشود. لذا با حضور مستأجر در این مکان، اعتبار ملک افزایش پیدا میکند. در این شرایط موجر پس از اتمام مهلت قرارداد، نمیتواند از مستأجر درخواست تخلیه کند.
سرقفلی به عنوان یک مال غیرمنقول شناخته میشود، به عبارت دیگر انتقال آن از جایی به جای دیگر ممکن نخواهد بود.
این نوع حق در قانون به عنوان یکی از حقوق مالی مورد قبول واقع شده است. توافق نهایی مستأجر و موجر مبلغ حق سرقفلی را مشخص خواهد کرد.
موضوع اصلی در حق سرقفلی اعتبار ایجاد شده برای ملک مورد نظر است. در واقع هنگامی که مستأجر قصد خرید ملکی با اعتبار بالا را دارد، مبلغی را به عنوان حق سرقفلی به موجر پرداخت میکند.
بنابراین پس از اتمام قرارداد، موجر حق تخلیه سرقفلی را نخواهد داشت و مستأجر میتواند مدت اجاره را افزایش دهد.
اگر درباره حق سرقفلی دچار سردرگمی شدهاید، نگران نباشید، کارشناسان گروه حقوقی تخصصی ملکی اداری در این مسیر شما را همراهی خواهند کرد.
تخلیه سرقفلی در قانون
انواع مختلف حق سرقفلی
سرقفلی به دو گونه واقعی و مجازی تقسیم میشود. سرقفلی واقعی در مورد اجاره واحدهای تجاری مستقر در خیابانها و پاساژها و مغازهها مصداق دارد. این نوع سرقفلی به صورت رسمی در دفاتر اسناد رسمی ثبت میشود.
در چنین مواقعی قراردادی بین موجر و مستأجر منعقد میشود. بر این اساس مستأجر حق دریافت سرقفلی را خواهد داشت. لذا موجر نمیتواند درخواست تخلیه ملک مورد نظر را بنماید. مگر آنکه حق سرقفلی مستأجر را پرداخت کند.
حق سرقفلی مجازی به صورت رسمی و در دفاتر اسناد رسمی ثبت نمیشود. اما در این نوع سرقفلی همه چیز به مستأجر بستگی دارد. در واقع مغازه اجاره داده شده تا پیش از این سابقه فعالیت و کسب و کار نداشته و برای اولین بار اجاره داده میشود.
هر چقدر مستأجر تلاش بیشتری برای بالابردن اعتبار و ارزش ملک و کسب و کار خود داشته باشد، مبلغ حق سرقفلی نیز به میزان بیشتری تعیین خواهد شد.
بررسی تخلیه سرقفلی در قانون
موارد تخلیه سرقفلی در دو قانون سال 56 و سال 76 مورد بررسی قرار گرفته است. در قانون سال 56 موجر حق تخلیه ملک را نخواهد داشت. مگر اینکه مستأجر قوانین را زیر پا گذاشته باشد.
حتی هنگام تخلیه، موجر باید به دادگاه مراجعه کرده و نامه تخلیه دریافت کند. در قانون سال 76، برخی موارد دستخوش تغییراتی شد. به عبارت دیگر طبق قانون 76 پس از اتمام قرارداد اجاره، موجر با پرداخت حق سرقفلی میتواند حکم تخلیه را دریافت کند.
نظر قانون درباره سرقفلی و تخلیه آن
موارد تخلیه سرقفلی در قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356
با استناد به ماده 15 قانون روابط موجر و مستأجر سال 56، اگر موجر قصد احداث ساختمان جدید و حتی تجدید کردن بنا در ملک تجاری خود را داشته باشد، میتواند با ارائه گواهی پروانه ساخت پس از اتمام قرارداد اجاره و پرداخت حقوق مستأجر، درخواست تخلیه ملک را بنماید.
این موضوع در بند 1 ماده 15 این قانون ثبت شده است. بنابراین قراردادهایی که تا قبل از سال 56 منعقد شدهاند، میتوانند به این قانون استناد کنند.
در بند 2 ماده 15، موجر میتواند به منظور رفع نیاز شخصی با در دست داشتن مدارک اثبات این نیاز، حکم تخلیه را درخواست دهد. لذا زندگی اقتصادی و مالی خود را تأمین کند.
اگر ملک تجاری موجر، قابلیت سکونت داشته باشد، وی میتواند از این راه نیز استفاده کند. یعنی به منظور سکونت در این ملک، حق تخلیه سرقفلی را پرداخت کرده و نهایتاً ملک را پس بگیرد.
مطلب مفید | مطالبه حق سرقفلی
در برخی اجارهنامهها حق انتقال سرقفلی قید نشده است؛ بنابراین در صورتی که مستأجر سرقفلی را انتقال داده باشد، از قانون پیروی نکرده است.
در چنین مواقعی حق تخلیه صادر خواهد شد. اگر مستأجر بر خلاف عرف تعدی و تفریط را در ملک تجاری ایجاد کرده باشد موجر حق تخلیه ملک مورد نظر را خواهد داشت.
اگر هنگام عقد قرارداد، مستأجر بر اساس شغل مورد تأیید موجر ملک را اجاره کرده باشد و پس از مدتی بدون اجازه موجر، شغل خود را در ملک مورد نظر تغییر دهد، موجر حق تخلیه ملک را خواهد داشت.
چنانچه شروط مندرج در قرارداد توسط مستأجر رعایت نشود و یا مستأجر حق اجارهبها را پرداخت نکند، نهایتاً تخلیه ملک یکی از حقوق اساسی موجر در نظر گرفته خواهد شد.
موارد تخلیه سرقفلی در قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376
بر اساس قانون سال 1376 پس از اتمام قرارداد، مستأجر باید ملک را ظرف یک هفته تخلیه کند. با مراجعه به قانون مدنی، اگر قرارداد به دلیل عدم رعایت شروط مندرج در قرارداد توسط هر یک از طرفین فسخ شود، در کمترین زمان حکم تخلیه صادر خواهد شد. در نتیجه مستأجر باید در مدت کوتاهی نسبت به تخلیه ملک اقدام کند.
کلام پایانی
حق سرقفلی در قانون مدنی و قانون روابط مستأجر و موجر مورد توجه قرار گرفته و در راستای حمایت از حقوق مستأجران تصویب شده است.
با مراجعه به این قوانین، حق سرقفلی و موارد تخلیه سرقفلی در قوانین سالهای مختلف روشن میشود. حق سرقفلی بر اساس اعتبار و ارزش ایجاد شده برای ملک تجاری در نظر گرفته میشود.
برای تعیین و دریافت این حق، وکیل سرقفلی در گروه حقوقی تخصصی ملکی اداری میتواند شما را راهنمایی نماید.