دعوی معامله معارض و مجازات قانونی مرتکب آن

دعوی معامله معارض چیست؟

وقتی از دعوی معامله معارض و مجازات مرتکب معامله معارض صحبت می کنیم قصدمان اشاره به یکی از انواع جرایم و دعاوی ملکی است که در شمار دعاوی پرتکرار قرار دارد.

مراد از دعوی معامله معارض ، انجام دو یا چند معامله در مورد یک ملک به طور همزمان است، به طوریکه این معاملات در تضاد با یکدیگر قرار گیرند.

این وضعیت معمولاً به مشکلات و اختلافات حقوقی منجر می‌شود، زیرا با ارتکاب معامله معارض ، بطور طبیعی انتظار می رود در اولین فرصت ممکن ، چند نفر با ادعای مالکیت یک ملک ، اقامه دعوا نمایند.

املاک دارای سند معارض

معامله معارض و مجازات مجرم

معامله معارض یک عمل غیر قانونی است که در آن یک ملک بطور همزمان به بیش از یک نفر و در شرایطی که قراردادها با هم در تضادند، منتقل می‌شود.

این عمل میتواند تبعات جدی حقوقی و جزایی به همراه داشته باشد. بطور کلی معاملاتی که به صورت معارض انجام میشوند میتوانند باعث بروز اختلافات و دعاوی حقوقی شوند و به همین دلل برای آن مجازات در نظر گرفته شده است.

از آنجا که در ارتکاب این عمل غیر قانونی، معمولاً نیت سوء و مجرمانه وجود دارد لذا در قانون برای ارتکاب این عمل، جرم و برای مرتکب آن مجازات در نظر گرفته شده است.

نمونه دادخواست سند رسمی معارض

پیامدهای قانونی و حقوقی معامله معارض

الف) پیامدهای قانونی معامله معارض

ابطال معامله

یکی از پیامدهای قانونی معامله معارض این است که معاملات معارض میتوانند طبق قانون باطل اعلام شوند.

دادگاه می‌تواند تصمیم به ابطال قراردادهای معارض بگیرد و این موضوع می‌تواند منجر به ضرر و زیان فرد متضرر شود.

جبران خسارت

در دعوی معامله معارض شخصی که از معامله آسیب دیده میتواند از طرف دیگر معامله شکایت نموده و خواسار جبران خسارت شود . این جبران می‌تواند شامل بازگرداندن ملک و یا پرداخت خسارت وارده باشد.

حبس

مجازات حبس برای کلاهبرداری بطور کلی از شش ماه تا سه سال میتواند متغیر باشد. اما با توجه به شرایط خاص پرونده و تشخیص دادگاه، این مدت ممکن است بیشتر هم باشد.

ب) پیامدهای حقوقی در دعوی معامله معارض

افراد زیان‌دیده در دعوی معامله معارض می‌توانند در صورت بروز چنین وضعیتی اقدامات زیر را انجام دهند:

تعقیب قضایی

فردی که در دعوی معامله معارض دچار ضرر و زیان شده است میتواند از متخلف یا متهم نزد مراجع قضایی شکایت کند و درخواست برخورد قضایی با وی را بنماید.

درخواست ابطال قرارداد

وقتی دادخواست و یا شکایت در دعوی معامله معارض انجام می پذیرد ، شاکی میتواند علاوه بر خواسته اصلی خود، درخواست ابطال قرارداد مربوط به معامله معارض را بنماید.

درخواست جبران خسارت

یکی دیگر از خواسته های شاکی در دعوی معامله معارض، مطالبه خسارت از فرد متخلف است.

انواع دعوی معامله معارض

چهار نوع معامله معارض در قانون وجود دارد.در ادامه در مورد هر یک از انواع دعوی معامله معارض بحث خواهیم نمود.

۱. دعوی معامله معارض در زمینه مالکیت (معامله بر اساس حق مالکیت)

در این نوع دعوی معامله معارض، شخص یک دارایی را به دو یا چند نفر می‌فروشد، به‌طوریکه هر یک از خریداران بر اساس ادعای مالکیت خود بر مال مذکور به آن معامله می‌کنند. به عنوان مثال، اگر یک نفر زمینی را به دو نفر بفروشد و هر یک از خریداران نسبت به مالکیت آن زمین ادعا داشته باشد، این وضعیت یک معامله معارض به شمار می‌آید.

در دعوی معامله معارض مورد نظر، معمولاً یکی از خریداران به عنوان مالک اصلی شناخته می‌شود و معامله دوم باطل خواهد بود.

این نوع معارضات اغلب به اختلافات شدید و طولانی در دادگاه‌ها منجر می‌شود، زیرا اثبات مالکیت حقیقی ممکن است پیچیده باشد.

غالباً براساس تاریخ و زمان ثبت و ارائه مدارک قانونی، یکی از طرفین حق تقدم پیدا می‌کند.

۲. دعوی معامله معارض در زمینه حقوق عینی (مانند اجاره یا رهن)

در این حالت، دو یا چند قرارداد مختلف در زمینه حقوق عینی (مثل اجاره یا رهن) برای یک مال واحد منعقد می‌شود. به عنوان مثال، ممکن است شخصی یک ملک را به دو نفر به‌طور همزمان اجاره دهد یا به‌طور همزمان چند نفر بر روی یک مال حق رهن قائل شوند. این نوع از معارضات معمولاً در مواردی که یک مال چندین بار برای اجاره یا رهن در اختیار افراد مختلف قرار می‌گیرد، رخ می‌دهد.

گاه ممکن است تمامی قراردادهای مربوطه باطل شناخته شوند.

تفاوت‌های زیادی در قوانین مختلف در مورد تقدم یا اولویت حقوق عینی وجود دارد که موجب پیچیدگی بیشتر می‌شود.

۳. دعوی معامله معارض در زمینه اسناد مالکیت

دعوی معامله معارض می‌تواند در صورتی مطرح شود که شخصی یک دارایی را به چند نفر فروخته باشد و این فروش‌ها به اسناد مالکیت متفاوتی منجر شود. به عبارت دیگر، ممکن است یک دارایی به صورت قانونی به دو نفر واگذار شده و این دو نفر هریک اسناد مالکیت مختلف و مستقل از هم داشته باشند.

این وضعیت ممکن است زمانی رخ دهد که اسناد مالکیت به‌طور همزمان از سوی فروشنده به خریداران مختلف صادر شود.

در این صورت، اثبات مالکیت هر یک از طرفین، به شدت پیچیده است و مشکلات حقوقی فراوانی برای افراد ایجاد می‌کند. در نهایت، ممکن است یکی از اسناد باطل و مالکیت تنها به یکی از طرفین تعلق گیرد.

۴. دعوی معامله معارض در زمینه وراثت

یکی دیگر از انواع دعوی معامله معارض، زمانی است که وراث یک متوفی نسبت به یک مال یا دارایی خاص ادعای مشترک دارند و به‌طور همزمان اقدام به انجام معامله بر روی آن دارایی می‌کنند. به عنوان مثال، ممکن است وراث مختلف نسبت به یک ملک که جزء ارث متوفی است، به صورت همزمان اقدام به فروش آن کنند.

در این حالت، اگر دعوی معامله معارض در موضوع ارث صورت گیرد، ممکن است تمام معاملات باطل شناخته شوند و تنها طبق دستور دادگاه، حق مالکیت به یکی از وراث تعلق بگیرد.

این نوع از معارضات اغلب به دلیل عدم توافق در تقسیم ارث یا در زمانی که شفافیت حقوق وراثت وجود ندارد، رخ می‌دهد. بررسی حقوق وراثت و تاریخ‌های مرتبط به هر وارث در این شرایط بسیار مهم است.

اثرات حقوقی پس از انعقاد معامله معارض

عدم اعتبار: اگر یکی از معاملات به وضوح معارض باشد، بر اساس حقوق، ممکن است از اعتبار ساقط شود و تنها یکی از معاملات معتبر شناخته شود.

تعیین حق تقدم: در صورتی که دو معامله به طور همزمان انجام شود، معمولاً بر اساس زمان ثبت یا تاریخ قرارداد، یکی از معاملات بر دیگری ارجحیت پیدا می‌کند.

جبران خسارت: در برخی موارد، طرفی که به دلیل معامله معارض آسیب دیده، ممکن است بتواند خسارت‌هایی را از طرف دیگر طلب کند.

تفاوت کلاهبرداری با معامله معارض

در قانون ثبت به مجازات جرم معامله معارض اشاره شده است. بر این اساس، اگر شخصی عمدا و با نیت سوء به انجام معامله معارض مبادرت کند، ممکن است به مجازات تا ده سال محکوم شود.

ماده 117 قانون ثبت : (اصلاحی 1312/05/07) – هر کس به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مالی (اعم از منقول یا غیرمنقول) حقی به شخص یا اشخاص داده و بعد نسبت به‌‌ همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور بنماید به حبس با اعمال شاقه از سه تا ده سال محکوم خواهد شد. 

کلاهبرداری و معامله معارض هر دو می‌توانند به حقوق و دارایی‌های افراد آسیب بزنند، اما این دو مفهوم از لحاظ تعریف، شرایط و پیامدهای حقوقی کاملاً متفاوت هستند.

کلاهبرداری به معنای فریب‌کاری یا استفاده از تقلب و نیرنگ برای به‌دست آوردن مال یا منفعت غیرقانونی از دیگران است. در کلاهبرداری، فرد کلاهبردار با سوءاستفاده از اعتماد یا ناآگاهی طرف مقابل، او را متقاعد به انجام عمل خاصی می‌کند که نتیجه آن منجر به ضرر و زیان به وی می شود.

عناصر کلاهبرداری

فریب: فرد کلاهبردار باید با ارائه اطلاعات نادرست یا گمراه‌کننده، طرف مقابل را فریب دهد.

نیت سوء: کلاهبردار باید از ابتدا نیت کسب منافع غیرقانونی را داشته باشد.

ضرر: طرف فریب‌خورده باید دچار ضرر مالی یا غیرمالی شود.

عناصر معامله معارض 

وجود یک دارایی مشترک: وجود یک مال یا دارایی که به چند نفر فروخته شده یا اجاره داده شده باشد.

عدم توافق: عدم توافق بین طرفین درباره حقوق و ادعاهای مختلف که بر اساس زمان یا شرایط متفاوت شکل گرفته است.

هدف کلاهبرداری و معامله معارض

هدف اصلی در کلاهبرداری، کسب مال یا منفعت به‌صورت غیرقانونی و از طریق فریب و نیرنگ است. در معامله معارض، هدف معمولاً سوءاستفاده نیست، بلکه ممکن است ناشی از ناآگاهی یا سهل‌انگاری در فرآیند فروش یا اجاره باشد. این معاملات به‌طور غیرعمدی می‌توانند به وجود آیند.

پیامدهای کلاهبرداری و معامله معارض: 

کلاهبرداری یک جرم است و فرد کلاهبردار می‌تواند به مجازات‌های سنگین شامل حبس و جبران خسارت به فرد فریب‌خورده محکوم شود. همچنین، ممکن است فرد قربانی بتواند اقدام به شکایت و مطالبات خسارت کند.

معامله معارض معمولاً منجر به اختلافات حقوقی می‌شود که نیاز به حل و فصل از طریق مراجع قضایی دارد. در این موارد، ممکن است فقط یکی از معاملات معتبر شناخته شود و بقیه باطل شود، و این مسأله به سادگی با جبران خسارت فردی که از معامله معارض آسیب دیده، قابل حل نیست.

رابطه معامله معارض و انتقال مال غیر

معامله معارض و انتقال مال غیر دو مفهوم مرتبط با حقوق مدنی و مالکیت هستند که می‌توانند به بروز مشکلات قانونی و اختلافات مالکیتی منجر شوند. در اینجا به بررسی این دو مفهوم و رابطه میان آن‌ها پرداخته می‌شود.

انتقال مال غیر به معنای اقدام یک فرد (فروشنده یا منتقل‌کننده) در فروش یا انتقال مالکیت یک دارایی که خود مالک آن نیست، به شخص دیگری است. در این حالت، فرد به صورت غیرقانونی و بدون داشتن حق فروش، مالی را به دیگری منتقل می‌کند.

تداخل در مالکیت:

در هر دو مفهوم، موضوع اصلی مالکیت و حقوق ناشی از آن است. در معامله معارض، چند نفر به‌طور همزمان ادعای مالکیت بر یک دارایی دارند. در انتقال مال غیر، فردی که حق فروش ندارد، اقدام به انتقال مالکیت می‌کند و این عمل نیز منجر به تضاد در حقوق دیگران می‌شود.

ایجاد مشکلات حقوقی:

هر دو وضعیت می‌توانند به بروز اختلافات قانونی و حقوقی جدی منجر شوند.

در معامله معارض، طرفین ممکن است بر سر حق مالکیت جنگ کنند، و در انتقال مال غیر، خریدار می‌تواند نسبت به عدم اعتبار معامله پس از مشخص شدن وضعیت مالکیت، دچار مشکلات شود.

عدم اعتبار معاملات:

در هر دو حالت، معاملات ممکن است باطل یا فاقد اعتبار محسوب شوند.

در معامله معارض، معمولاً تنها یکی از معاملات به عنوان معتبر شناخته می‌شود، در حالی که در انتقال مال غیر، معامله به دلیل عدم وجود حقوق قانونی از سوی فروشنده، بدون اعتبار است.

پیامدهای حقوقی معامله معارض و انتقال مال غیر

تنها یکی از معاملات به عنوان معتبر شناخته می‌شود و طرفین ممکن است مجبور به مراجعه به مراجع قضایی برای تعیین حق تقدم مالکیت شوند.

ممکن است تعهدات یا خساراتی برای طرفین ایجاد شود که نیاز به جبران مالی داشته باشد.

در انتقال مال غیر ، خریدار حق تقاضای خسارت از فرد فروشنده را دارد. وی ممکن است بر اساس رضایت یا عدم رضایت ، بتواند از دیگران برای جبران ضرر خود شکایت کند.

ممکن است مدعیانی که نسبت به آن مال ادعای حقی دارند، علیه خریداری که مال غیر را دریافت کرده، اقدام کنند.

تفاوت در معامله معارض با سند عادی و رسمی

سند عادی سندی است که بدون مراجعه به مراجع قانونی و ثبت رسمی نوشته می شود و معمولاً بین طرفین معامله تنظیم می گردد.

این اسناد ممکن است شامل قرارداد فروش، اجاره و سایر توافق‌نامه‌ها باشد که به امضای طرفین رسیده است.سند رسمی سندی است که توسط مراجع رسمی مانند دفاتر اسناد رسمی، مقامات دولتی یا قضایی صادر می‌شود و اعتبار قانونی بالاتری دارد. این اسناد معمولاً شامل اسناد مالکیت، قراردادهای رسمی و دیگر مستندات قانونی هستند که ثبت و تأیید شده‌اند.

معامله معارض با سند عادی:

اعتبار اسناد عادی معمولاً کمتر از اسناد رسمی است و در صورت بروز اختلاف، اثبات آن در مراجع قضایی ممکن است دشوارتر باشد.

در حقوق ایران، سند عادی از نظر اثباتی در محاکم معتبر است، اما ممکن است با چالش‌های بیشتری در اثبات مالکیت  مواجه شود، زیرا عدم ثبت رسمی می‌تواند به سوءاستفاده‌ها دامن بزند.

معامله معارض با سند رسمی:

اسناد رسمی به عنوان مدارک قانونی معتبر شناخته می‌شوند و به راحتی در مراجع قضایی قابل استناد هستند.

در این گونه معاملات، اگر معامله‌ای با سند رسمی انجام شود، معمولاً دلیلی بر اعتبار مالکیت آن وجود دارد و در صورت بروز اختلاف، اثبات حق مالکیت آسان‌تر خواهد بود.

تبعات معامله معارض با سند عادی:

در صورت انجام معامله معارض، ممکن است طبق اصول کلی ، تنها یکی از توافقات از سوی مراجع قضایی به عنوان معتبر شناخته شود.

افراد ممکن است برای اثبات ادعای خود نیاز به شواهد بیشتری داشته باشند و ممکن است این امر منجر به بروز اختلافات پیچیده تری گردد.

تبعات معامله معارض با سند رسمی:

در این حالت، معمولاً حق مالکیت بر اساس تاریخ ثبت سند مشخص می‌شود و ممکن است حق تقدم به شخصی که زودتر سند رسمی ثبت کرده، تعلق بگیرد.

مراجع قضایی معمولاً در این موارد طبق اصل حق تقدم عمل می کنند و در صورتی که معاملات ثبت شده به صورت رسمی باشد، کسری از توج به شرایط دیگر(مانند نیت یا سوء استفاده) خواهند داشت.

مفهوم ماده 117 قانون ثبت در ارتباط با معامله معارض

(اصلاحی 1312/05/07) – هر کس به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مالی (اعم از منقول یا غیرمنقول) حقی به شخص یا اشخاص داده و بعد نسبت به‌‌ همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور بنماید به حبس با اعمال شاقه از سه تا ده سال محکوم خواهد شد. 

تفسیر حقوقی معامله معارض

حق تقدم در معاملات:

اگر دو یا چند نفر ادعای مالکیت بر یک ملک را داشته باشند، در صورتی که یکی از آن‌ها سند رسمی در خصوص مالکیت خود داشته باشد، این فرد از حق تقدم برخوردار است.

اعتبار سند رسمی:

اعتبار اسناد رسمی نسبت به اسناد عادی از اهمیت خاصی برخوردار است.

اگر در یک معامله معارض که طی آن ملک به صورت رسمی ثبت شده است ، هر گونه ادعای مالکیت دیگر در مقابل آن سند رسمی، مستلزم اثبات آن ادعا توسط طرفین است.

تشریح مقررات

به مراجع قضایی راهنمایی می‌کند که چگونه باید در مواقع اختلاف بین مالکین اقدام کنند.

با توجه به اینکه اعتبار سند رسمی به راحتی در مراجع قانونی قابل اثبات است ، قانون به متقاضیان این اطمینان را میدهد که در صورت وجود سند رسمی ، حق تقدم به آن تعلق خواهد گرفت.

کاهش اختلافات

با تعریف دقیق حق تقدم، ماده 117به کاهش احتمالی اختلافات مربوط به مالکیت کمک می‌کند و مشخص می‌کند که در صورت بروز دعوا، کدام یک از طرفین باید حق مالکیت را اثبات کند.

پیشگیری از معامله معارض

برای جلوگیری از وقوع معامله معارض، پیشنهاد می‌شود:

بررسی سوابق ملکی: قبل از خرید، سوابق ملکی را بررسی کنید تا از عدم وجود معاملات معارض اطمینان حاصل کنید.

ثبت معاملات: ثبت قانونی معاملات در دارایی و رعایت فرم‌های حقوقی می‌تواند به جلوگیری از بروز مشکلات کمک کند.

مشاوره حقوقی: در صورت عدم اطمینان در مورد وضعیت خاص یک دارایی، مشاوره حقوقی می‌تواند بسیار مفید باشد.

خواسته در دعوی معامله معارض

شخصی که تحت تأثیر معامله معارض قرار می‌گیرد، می‌تواند برای احقاق حقوق خود به دادگاه مراجعه کند. در این دعوی، موارد زیر می تواند به عنوان خواسته های خواهان مطرح شود:

ابطال قرارداد: درخواست ابطال قراردادهای معارض.

دعوای خسارت: مطالبه خسارات ناشی از ضرر و زیان وارده از طرف دیگر.

اعاده به وضع سابق: درخواست برگرداندن ملک به وضع قبل از معامله معارض.

وکیل دعاوی املاک قولنامه ای