املاک دارای سند معارض و نحوه رسیدگی به آن

املاک دارای سند معارض

املاک دارای سند معارض به چه معنا است؟

هر گاه یک ملک دارای دو سند مالکیت و دو مالک باشد ، گفته میشود اسناد معارض برای ملک صادر شده است. اسناد معارض ممکن است برای تمام یا بخشی از ملک صادر شده باشد. بنابراین ملک معارض دار ، به ملکی گفته میشود که برای آن دو بار سند صادر شده باشد.

مطلب مفید | با معامله معارض آشنا شوید

مشکلات مربوط به املاک دارای سند معارض ، مربوط به اختلافات و اشتباهات ثبتی است. این اشباهات ثبتی را میتوان طی فرایند قضایی و ثبتی مرتفع نمود. تعارض و ابطال سند مالکیت توسط دادگاه از موضوعات مهم ملکی بشمار میرود.

نحوه بروز تعارض در اسناد مالکیت معارض

براساس ماده 3 لایحه قانونی اشتباهات ثبتی ، تعارض نسبت به اسناد مالکیت ممکن است بصورت کلی یا جزئی نسبت به اصل ملک یا حدود ارتفافی آن اتفاق بیفتد . باید دانست تعارض فقط میان دو سند رسمی معنا دارد و تعارض بین سند عادی و رسمی قابل تصور نمی باشد .

سند مالکیت مقدم الصدور

وقتی با املاک دارای سند معارض مواجه میشویم ، در رویه ثبتی ، سند مالکیت مقدم الصدور از نظر قانون دارای اعتبار است و سند مالکیت موخر الصدور تا زمان رای دادگاه و تایید صحت آن ، سند معارض تلقی می شود.

در این موارد ، دارنده سند موخر الصدور (یعنی سندی که تاریخ صدور آن جدیدتر است) ، کسی است که سند مالکیت معارض در اختیار دارد. مالک چنین سندی ، به عنوان دارنده سند معارض می تواند دعوای ابطال سند را در دادگاه مطرح نماید.

مطلب مفید | نمونه دادخواست ابطال سند مالکیت

روند رسیدگی به تعارض در املاک دارای سند معارض در اسناد توسط هیئت نظارت ثبت صورت میپذیرد. مادام که روند بررسی در اداره ثبت در جریان است و رای دادگاه بر اساس نظر اداره ثبت اعلام نگردیده است ، سند مالکیت اولیه به عنوان سند معارض اولیه ، از اعتبار برخوردار است. و سند مالکیت دوم نیز تا زمان اعلام نظر دادگاه همچنان سند معارض موخر نامیده میشود.

آشنایی با انواع تعارض در سند مالکیت

وقتی صحبت از املاک دارای سند معارض میشود ، ما با چند نوع تعارض مواجهیم. از جمله :

الف) تعارض در حدود

ب) تعارض در عین

پ) تعارض در حقوق

ت) تعارض در حالت اشاعه و افراز

تعارض در حدود به معنای آن است که در مختصات جغرافیایی ملک تعارض وجود دارد. یعنی در برخی قسمتها با اسناد مجاور تداخل ایجاد شده است و لازم است نسبت به اصلاح آن اقدام شود.

تعارض در عین ، اشاره به وضعیتی دارد که در اصل ملک ایجاد شده است. بدین معنا که نسبت به تمام و یا بخشی از یک ملک ، دو سند مالکیت به دو تاریخ و به نام دو فرد صادر شده است.

مطلب مفید | معامله معارض

تعارض در حقوق مربوط به مشکلات حقوق ارتفاقی نظیر حق عبور یا حق مجرا در املاک مجاور ، نسبت به یکدیگر است . این حالت زمانی پیش می آید که حق عبور با حق مجرا در سند یک ملک ذکر شده ، ولی دارنده سند مالکیت ملک مجاور ، چنین حقی برای ملک مذکور قائل نباشد .

تعارض در اشاعه و افراز به این معنا است که برای یک قسمت از ملک ، سند مالکیت مشاع و برای قسمت دیگر سند مالکیت مفروز صادر شده باشد.

نحوه طرح دعوا توسط دارنده سند موخر بعد از احراز تعارض

در یک ملک دارای سند معارض ، معمولاً روال حقوقی و ثبتی بدین صورت است که سند اولیه معتبر و سند دوم نامعتبر و معارض دانسته میشود.

در چنین مواردی ، قانون این حق را به مالک سند دوم یا سند معارض داده است که دادخواست ابطال سند مقدم را به دادگاه ارائه دهد.

با توجه به تعارض در ملک ، مالک سند معارض می تواند طرح دعوای ابطال کلی و یا جزئی را علیه سند مالکیت مقدم به دادگاه ارائه دهد.

در طرح دعوای ابطال کلی سند مقدم الصدور ، دادگاه پس از احراز اشتباه در اسناد ، رای به صحت یکی از اسناد و ابطال سند دیگر صادر میکند.

طرح دعوای ابطال جزئی سند مقدم الصدور ، در مواقعی ارائه می شود که اسناد از لحاظ حدود ملک و یا حقوق ارتفاقی دارای تعارض باشند. به این ترتیب، مالک سند موخر الصدور تقاضای اصلاح اسناد مالکیت را به دادگاه ارائه می دهد.

مطلب مفید | درخواست صدور سند مالکیت

دارنده سند مالکیت معارض می بایست ظرف دوماه از تاریخ ابلاغ اداره ثبت به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و دادخواست ابطال سند مالکیت مقدم الصدور را تقدیم نماید و گواهی تقدیم دادخواست را به اداره ثبتی که سند مالکیت در آن صادر شده است تسلیم و رسید دریافت نماید .

با وصول دادخواست ، دادگاه نسبت به بررسی اسناد اقدام و در صورت تایید اشتباه ثبتی و با توجه به مقررات آیین نامه دادرسی مدنی ، حکم تصحیح هر دو سند مقدم و موخر را صادر می کند.

وظیفه مالک سند مقدم در مقابل مالک سند معارض

در مواجهه با اسناد معارض ، مالک سند اولیه از حقوق قانونی مشخص و تعریف شده نسبت به دارنده سند معارض برخوردار است. از اینرو مالک سند مالکیت مقدم هر گاه بخواهد در مورد ملک معارض معامله انجام دهد مادام که رای دادگاه در دعوای اسناد معارض صادر نشده از حمایت قانونی و حقوقی برخوردار است.

در این موارد، دفاتر اسناد رسمی موظف هستند که در سند انتقالی قید نمایند که ملک دارای سند معارض است. به این ترتیب تا زمان حکم دادگاه ، سند مالکیت جدیدی به نام مالک جدید صادر نخواهد شد.

ابطال سند موخرالصدور

اگر مالک سند موخر الصدور پس از دو ماه از تاریخ ابلاغ طرح دعوا به دادگاه مراجعه ننماید، مالک سند مقدم می تواند با مراجعه به دادگاه ، گواهی عدم طرح دعوا را دریافت کند و برای ادامه روند معامله به اداره ثبت ارائه دهد. در این مرحله و پس از ارسال گواهی عدم طرح دعوا ، اداره ثبت اسناد وظیفه دارد ، سند مالکیت موخر الصدور را ابطال نماید.

مطلب مفید | استعلام وضعیت ثبتی املاک

نقل و انتقال ملک دارای سند معارض

تا زمانی که تکلیف نهایی سند معارض در دادگاه معلوم نشود ، دارنده سند معارض نمیتواند نسبت به معامله با آن سند اقدام نماید اما اجازه انتقال حقوق قابل تصور خود به دیگری را دارد .

برخورد قانون با معامله در سند معارض

چنانچه مالک سند معارض پیش از صدور حکم دادگاه ، معامله ای در خصوص ملک انجام دهد؛ و سپس دادگاه رای به ابطال سند مالکیت معارض صادر نماید ، محکوم به پرداخت جزای نقدی معادل یک برابر بهای معامله خواهد شد.

وظیفه اداره ثبت در تعارض سند

اداره ثبت اسناد و املاک در مواجهه با سند معارض ابتدا دفاتر اسناد رسمی را از صدور سند مالکیت معارض آگاه میکند. در ادامه ، اداره ثبت اسناد برای هر دو مالک سند مقدم الصدور و موخر الصدور طی ابلاغیه ای وضعیت تعارض در ملک را اعلام میکند. متعاقباً گزارش کتبی مربوط به سند مالکیت مقدم به هیات نظارت ارسال می شود.

البته در مواردی ، اداره ثبت اسناد از طریق مالکین سند معارض از وجود سند اولیه ملک باخبر میشود. در هر صورت ، پس از اطلاع از وجود سند مالکیت معارض ، یک نماینده و نقشه بردار معتمد از سوی اداره ثبت اسناد و املاک به محل فرستاده می شود. سپس نقشه پلاک بر اساس حدود مندرج در پرونده ثبتی و پلاک های مجاور ترسیم می شود. در مرحله پایانی ، مقدار تعارض در نقشه ترسیم شده کاملاً مشخص می گردد و گزارش مکتوب به اداره کل ثبت اسناد برای بررسی در هیات نظارت فرستاده می شود.

وظایف دفاتر اسناد رسمی در رابطه با سند مالکیت معارض

پس از آنکه دفاتر اسناد رسمی از صدور سند مالکیت معارض مطلع گشتند ، اجازه ثبت معاملات مربوط به آن سند را ندارند. در صورت تخلف و ثبت این معاملات به انفصال ابد از شغل سردفتری محکوم خواهند شد. اما قانون گذار به دفاتر اسناد رسمی اجازه ثبت معاملات مربوط به اسناد مقدم الصدور را داده است. دفاتر اسناد رسمی مکلفند در متن سند قید نمایند که نسبت به معامله سند معارض صادر شده است .

وظیفه هیات نظارت در رسیدگی به اسناد معارض

پس از انجام مراحل قانونی سند معارض در اداره سند اسناد و املاک ، رسیدگی به اسناد املاک معارض دار توسط هیات نظارت در شورای عالی انجام خواهد شد. بر اساس بند ۵ ماده ۲۵ اصلاحی از قانون  ثبت اسناد و املاک ، رسیدگی به اسناد مالکیت معارض در حوزه اختیارات هیات نظارت می باشد.

مهمترین وظیفه این هیات در مواجه با اسناد معارض بررسی و تعیین حدود و حقوق ارتفاقی در ثبت این اسناد است . رای نهایی پس از صدور هیات نظارت به اداره کل ثبت اسناد ارسال می گردد و یک نسخه از آن برای اطلاع ذی نفعان به مدت بیست روز در تابلوی اعلانات محل نصب می شود .

چنانچه در طول این مدت ، از سوی دارندگان ملک معارض دار اعتراضی ثبت نشود ، حکم نهایی اجرا می گردد. در صورت اعتراض یکی از مالکان در طی مدت بیست روز، گزارش ثبت شده به شورای عالی ارسال می شود . هر یک از طرفین می توانند بر رای هیات نظارت اعتراض داشته باشند. این رای قابل تجدید نظر در شورای عالی است.

یکی از وظایف هیات نظارت ، تایید و ابطال موارد ثبت شده اسناد مالکیت معارض است.

ابطال سند مالکیت معارض

رسیدگی به مالکیت سند معارض (کلی و جزئی) طی چند مرحله انجام می شود. مرجع صالح برای طرح و بررسی دعاوی اسناد مالکیت معارض ، هیات نظارت است. پس از ثبت دعوی و تا پیش از اعلام نهایی حکم دادگاه ، در صورت صحت و یا ابطال ، سند ملک همچنان معارض دار محسوب می شود. ادارات ثبت اسناد مکلف هستند که به محض اطلاع از وجود سند ملک معارض دار، مالکیت ثبت مقدم و موخر را مشخص نمایند. و نتیجه را به صورت مکتوب به کلیه دفاتر رسمی حوزه رسیدگی ابلاغ کنند.

پس از صدور حکم در هیات نظارت و یا شورای عالی ثبت و در صورت درخواست تجدید رسیدگی، نتیجه نهایی طبق قانون آیین نامه دادرسی مدنی کتباً به مالکان اسناد معارض اعلام می شود. ممکن است هر دو طرف سند مالکیت معارض در مهلت تعیین شده دو ماه برای طرح دعوا حاضر نشوند. و گواهی را به اداره ثبت ارائه ندهند. در این صورت ، مرجع صالح سند مالکیت مقدم را تایید و اداره ثبت سند مالکیت معارض را ابطال می نماید.

شرایط ابطال سند معارض بدون حکم قضایی

در برخی موارد یک ملک بدون مطابقت با قوانین حقوقی در اداره اسناد و املاک کشور ثبت می شود. از جمله این موارد میتوان به ثبت سند معارض اشاره کرد. هرچند صدور این گونه اسناد در بسیاری موارد به دلیل اشتباه ماموران ثبت رخ می دهد. به هر ترتیب ، گاهی بر حسب نیاز و ضرورت ابطال اسناد مالکیت صورت میگیرد. به بیانی دیگر، ابطال سند مالکیت می تواند با حکم دادگاه و یا خارج از تصمیم دادگاه انجام شود.

سند ملک دارای تعارض امکان دارد بدون رای دادگاه ابطال شود. در صورتی که مالک سند موخر الصدور تا پایان مهلت مقرر طرح دعوا نکند، مالک سند مقدم با ارائه گواهی عدم طرح دعوا می تواند نسبت به ابطال سند مالکیت موخر الصدور اقدام نماید. اداره ثبت در چنین موردیبر اساس اختیاری که قانون در اختیارش قرار داده ، میتواند بدون صدور حکم قضایی، سند مالکیت را باطل نماید.

افراز ملک مشاعی دارای سند معارض

ممکن است در خصوص املاک مشاعی ، سند مالکیت معارض صادر شده باشد. در این صورت ، مادام که از ملک رفع تعارض نشده ، شرکاء نمی توانند تقاضای افراز ملک مشاعی را نمایند. در صورت درخواست ، نسبت به افراز ملک مشاعی اقدام نخواهد شد .