آشنایی با مسائل حقوقی ساخت و ساز در ملک مشاع
چگونه میتوان در ملک مشاع ، ساخت و ساز قانونی انجام داد؟
ملک مشاع به ملکی گفته میشود که بیش از یک مالک دارد و سهم هیچکدام بطور دقیق در ملک مشخص نیست. به عبارتی همه ملک مشترکاً تحت مالکیت افراد مالک قرار دارد و هر یک از آنان سهمی از کل ملک را دارند. همیشه در املاک مشاعی اختلافاتی وجود دارد که نیازمند بررسی و انجام اقدامات لازم و یا اتخاذ راهکارهای رفع اختلافات ملک مشاعی است.
در ملک مشاع، هر یک از مالکان به اندازه سهم خود مالک قسمت‌های مختلف ملک است. بدین معنا که که نمیتوان بخش خاصی از ملک را متعلق به یک یا برخی مالکین مشاعی دانست. در نتیجه همه مالکین در همه جای ملک ، مالکیت دارند البته به میزان سهم خود.
ساخت و ساز در ملک مشاع، نیازمند رعایت قوانین و توافقات خاصی است. در ادامه، مراحل و نکات مهمی را که باید مد نظر قرار دهیم، بررسی می‌کنیم:
اطلاع از قوانین محل برای ساخت و ساز در ملک مشاع
از آنجا که مناطق مختلف شهری تحت تاثیر شرایط محل ، ممکن است دارای ظرفیت های متفاوت برای ساخت و ساز باشند، لذا در گام اول و قبل از شروع ساخت و ساز در ملک مشاع باید به شهرداری مراجعه و از قوانین محلی برای ساخت و ساز آگاه شد.
انعقاد قرارداد ، گام دوم ساخت و ساز در ملک مشاع
بعد از آنکه معلوم شد چگونه میتوان در ملک مشاعی ساخت و ساز مقرون به صرفه انجام داد، نوبت به سخت ترین کار یعنی توافق و اجماع همه مالکین برای انجام ساخت و ساز در ملک مشاع و توافق بر سر جزییات آن می رسد. برای هرگونه ساخت و ساز در ملک مشاع ، نیاز به توافق میان همه مالکین دارید. این توافق باید به‌صورت کتبی و رسمی باشد. برای استحکام توافقات حاصله ، ابتدا یک قرارداد رسمی باید تنظیم شود که شامل جزئیات ساخت و ساز در ملک مشاع ، هزینه‌ها و مسئولیت‌ها باشد.
اخذ مجوزهای قانونی بری ساخت و ساز ملک مشاعی
برای ساخت و سار در ملک مشاع در اولین قدم جهت اخذ مجوز ساخت، باید به سراغ شهرداری منطقه رفت. با ثبت درخواست ساخت و ساز و ارسال مدارک هویتی و مالکیتی ، بتدریج فرایند دریافت پروانه ساختمان آغاز می شود. ممکن است این فرایند چند ماه طول بکشد و نیازمند بازدید از محل و ترسیم نقشه و دیگر اقدامات فنی باشد.
تعیین هزینه و سهم مالکین در ساخت و ساز ملک مشاعی
پس از اینکه معلوم شد امکان ساخت و ساز وجود دارد و مجوز ساخت بنا قابل دریافت است و موانع قانونی در این مسیر وجود ندارد، حالا نوبت این می رسد که هر یک از مالکین چه مقدار در بنای آماده برای احداث، سهم دارند و تا چه میزان باید هزینه نمایند.
انتخاب پیمانکار و نظارت بر کار حین ساخت و ساز در مالک مشاع
در صورت نیاز به پیمانکار، بهتر است همه مالکین بر روی یک پیمانکار به اجماع برسند. نظارت بر روند ساخت و ساز برای اطمینان از رعایت توافقات و استانداردها نیز ضروری است.
نظر قانون در مورد ساخت و ساخت در ملک مشاع
در املاک مشاع، هرگونه اقدام برای ساخت و ساز نیازمند رضایت تمامی شرکای ملک است. مطابق با مقررات قانون مدنی، هیچ‌یک از شرکا نمی‌تواند بدون موافقت سایرین در ملک مشاع ساخت و ساز کند. یا آن را به صورت فردی تصرف نماید. این ممنوعیت شامل هر گونه تخریب، بازسازی یا حتی تغییرات کوچک در ساختار ملک میشود.به استناد ماده ۵۴ قانون مدنی، هیچ یک از مالکین نمی‌تواند بدون اجازه دیگران از ملک مشاع استفاده کند یا در آن تغییری ایجاد کند.
مجازات ساخت و ساز در ملک مشاع بدون اجازه شریک
هر گونه عملیاتی که منجر به تغییر در ملک شود، باید با موافقت تمامی شرکا انجام گیرد. اگر یکی از شرکا بدون رضایت دیگران اقدام به تخریب یا ساخت و ساز در ملک مشاع کند، این عمل نه تنها قانونی نیست، بلکه میتواند زمینه‌ساز شکایت و پیگیری حقوقی از سوی سایر شرکا شود. در چنین مواردی، دادگاه‌ها میتوانند حکم به توقف عملیات ساخت و ساز در ملک مشاع یا بازگرداندن ملک به حالت اولیه را صادر کنند.
تخریب ملک در صورت عدم شکایت یک یا برخی مالکان
معمولا در دعاوی ملک مشاعی به موادی از قانون استناد میگردد که فقط وکلای کارآزموده از تفاسیر آن مطلعند. به عنوان مثال در زمان شکایت شریک مال مشاع ، به ماده 54 قانون مدنی استناد میشود. بر این اساس چنین تفسیر می گردد که گونه تغییر یا ساخت و ساز در ملک مشاع بدون توافق سایر مالکین، غیرقانونی است و میتواند به بطلان آن عمل منجر شود. به عبارت دیگر، شریکانی که بدون اجازه سایرین اقدام به ساخت و ساز در ملک مشاع کرده‌اند، ممکن است مجبور به تخریب یا بازگشت به وضعیت قبلی ملک شوند.
مسئولیت مدنی و کیفری شرکا در قبال ساخت و ساز غیر قانونی
اگر یکی از مالکین بدون اجازه سایرین اقدام به ساخت و ساز در ملک مشاع کند و این عمل به حقوق دیگر مالکین آسیب بزند، ممکن است مسئول جبران خسارت‌های ناشی از این اقدام باشد. این خسارت‌ها میتواند شامل هزینه‌های تعمیرات، کاهش ارزش ملک و سایر هزینه‌های مرتبط باشد.
در برخی موارد، اگر غیرمجاز بودن ساخت و ساز در ملک مشاع به تخریب یا آسیب به ملک دیگر مالکین منجر شود، ممکن است موضوع به مراجع قضایی ارجاع شود و بر اساس قوانین مربوط به تخریب اموال، متخلف ممکن است با مجازات‌های کیفری مواجه شود. این مجازات‌ها میتواند شامل جریمه‌های مالی یا حتی حبس باشد.
تخلیه ملک مشاعی در موارد ساخت و ساز غیر قانونی
در صورتی که ساخت و ساز در ملک مشاع بدون اجازه سایر مالکین انجام شود و به نوعی به تصرف غیرقانونی ملک منجر شود، سایر مالکین میتوانند از مراجع قضایی درخواست تخلیه ملک را داشته باشند.
مراجعه به مقام قضایی و طرح شکایت
در صورت بروز اختلافات، سایر مالکین میتوانند به مراجع قضایی مراجعه کنند تا موضوع را حل و فصل کنند. دادگاه میتواند به بررسی وضعیت ملک و تصمیم‌گیری درباره اقدامات قانونی لازم بپردازد.
مجازت ساخت و ساز غیرقانونی در ملک مشاع
در صورتی که یکی از شرکا بدون کسب رضایت از سایرین، دست به تصرفاتی مانند ساخت و ساز در ملک مشاع بزند، مجازات خواهد شد. قانون برای چنین مواردی ضمانت‌های اجرایی متعددی را پیش‌بینی کرده است. این ضمانت‌ها به منظور حفاظت از حقوق سایر شرکا و جلوگیری از تصرفات ناحق طراحی شده‌اند.
یکی از مهم‌ترین اقدامات قانونی که شریک متضرر میتواند انجام دهد، مراجعه به دادگاه و طرح دعوای تصرف عدوانی است. در این دعوا، شریک متضرر میتواند درخواست صدور حکم به قلع و قمع بنا را مطرح کند.
اگر دادگاه چنین حکمی را صادر کند، محکوم علیه (یعنی شریکی که بدون اجازه اقدام به ساخت و ساز در ملک مشاع کرده است) موظف به تخریب بنا و بازگرداندن ملک به حالت قبل از ساخت و ساز خواهد بود. در صورتی که محکوم علیه از اجرای حکم خودداری کند، دادگاه میتواند با دستور به ضابطین قضایی، اقدام به تخریب بنا نماید. هزینه‌های مربوط به عملیات تخریب نیز بر عهده محکوم علیه خواهد بود.
علاوه بر این، اگر ساخت و ساز در ملک مشاع بدون رضایت شریک دیگر انجام شده و در نتیجه آن آسیبی به ملک مشاع وارد آید، شریک زیان‌دیده میتواند بر اساس ماده 2 قانون مسئولیت مدنی، از شریک دیگر جبران خسارات وارده را مطالبه کند. در این ماده آمده است: «در موردی که عمل واردکننده زیان موجب خسارت مادی یا معنوی زیان‌دیده شده باشد دادگاه پس از رسیدگی و ثبوت امر او را به جبران‌خسارات مزبور محکوم می‌نماید و چنان چه عمل واردکننده زیان فقط موجب یکی از خسارات مزبور باشد دادگاه او را به جبران همان نوع خساراتی که‌وارد نموده محکوم خواهد نمود»
این ماده قانونی به وضوح بیان می‌کند که هر فردی که به دیگری خسارت وارد کند، موظف به جبران آن است. بنابراین، شریک متضرر میتواند نه تنها تخریب بنا را مطالبه کند، بلکه هزینه‌های ناشی از آسیب‌های وارده به ملک را نیز از شریک خاطی دریافت کند.
تنظیم سند توافقنامه به صورت رسمی و عادی
مالکین ملک مشاعی میتوانند توافقنامه خود را در قالب سند رسمی یعنی مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی تنظیم کنند. همچنین آنان میتوانند توافقنامه خود را به صورت دستی تنظیم کنند. بطور قطع اسنادی که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می شود از اعتبار بیشتری برخوردار است و در صورت بروز اختلاف، میتواند به عنوان مدرک مستند در محاکم قضایی مورد استفاده قرار گیرد. البته اسناد عادی مشروط بر اینکه در تنظیم آن رعایت اصول حقوقی انجام پذیرد و تمامی شرکای ملک و شهود معتبر آن را امضاء کنند ، در مواردی که نیاز به اثبات توافق وجود دارد، میتواند مورد استناد قرار گیرد.
افراز ملک مشاع برای ساخت و ساز ملک مشاعی
ممکن است برخی مالکین حاضر به ساخت و ساز در ملک مشاع نباشند و توافقنامه را امضاء نکنند. در چنین مواردی قانون یک راهکار تعیین نموده است. در این موارد برای ساخت و ساز قانونی، باید به دنبال افراز ملک مشاعی بود.
افراز یک راهکار قانونی برای حل اختلاف میان شرکا در املاک مشاع است. اگر ملک مورد نظر به اندازه‌ای بزرگ باشد که بتوان آن را بدون کاهش ارزش به بخش‌های مجزا تقسیم نمود، میتوان از این روش استفاده کرد.
در این فرآیند، هر یک از شرکا سهم مشخص و جداگانه‌ای از ملک را دریافت می‌کنند، به گونه‌ای که ملک از حالت مشاع خارج و به قطعات مستقل تبدیل میشود. افراز زمانی ممکن است که تقسیم‌بندی ملک به گونه‌ای باشد که حقوق هر یک از شرکا به صورت عادلانه و جداگانه حفظ شود. این فرآیند به صورت قانونی اجرا میشود تا از بروز هرگونه اختلاف یا تضییع حقوق جلوگیری شود.
راهکارهایی برای املاک غیر قابل افراز
در برخی موارد، به دلیل کوچکی مساحت ملک مشاع یا وجود موانع قانونی دیگر، امکان افراز ملک وجود ندارد. در چنین شرایطی، هر یک از شرکا میتوانند درخواست فروش ملک مشاع را به شیوه مزایده مطرح کنند. مزایده و فروش ملک مشاع فرآیندی است که در آن ، ملک به بالاترین قیمت پیشنهادی فروخته میشود. این اقدام معمولا تحت نظارت دادگاهی که ملک مشاع در حوزه آن قرار دارد، انجام میشود.
1. توافق بین مالکین
- تنظیم قرارداد: مالکین میتوانند به توافقی در مورد استفاده از ملک برسند. این توافق میتواند شامل تعیین سهم هر مالک از استفاده، زمان‌بندی استفاده، و مسئولیت‌های مالی باشد.
- اجاره‌دادن: یکی از مالکین میتواند سهم خود را به سایرین اجاره دهد و از این طریق درآمدی کسب کند.
2. فروش ملک
فروش مشترک: مالکین میتوانند تصمیم به فروش ملک مشاعی بگیرند. و از حاصل فروش به نسبت سهم خود بهره‌برداری کنند. این کار نیاز به توافق تمامی مالکین دارد.
مزایده: اگر توافقی بین مالکین حاصل نشود، یکی از مالکین میتواند به مراجع قضایی مراجعه کند و درخواست فروش ملک از طریق مزایده را بدهد.
3. تبدیل به ملک منفرد
- تبدیل به واحدهای مستقل: در برخی موارد، ممکن است بتوان با انجام تغییرات قانونی و فنی، ملک مشاع را به واحدهای مستقل تبدیل کرد. این کار نیاز به مجوزهای قانونی و توافق مالکین دارد.
4. درخواست از مراجع قضایی
درخواست افراز: در صورتی که افراز به دلایلی مانند عدم توافق ممکن نباشد، یکی از مالکین میتواند به دادگاه مراجعه کرده و درخواست افراز کند. دادگاه میتواند بر اساس شرایط موجود، تصمیم‌گیری کند.
تقاضای تقسیم غیابی: در برخی موارد، اگر یکی از مالکین حاضر به همکاری نباشد، میتوان از دادگاه درخواست تقسیم غیابی کرد.
5. میانجی‌گری
استفاده از میانجی: در صورتی که اختلافات بین مالکین جدی باشد، میتوان از یک میانجی یا مشاور حقوقی برای حل و فصل اختلافات و رسیدن به توافق استفاده کرد.
6. توسعه و استفاده مشترک
برنامه‌ریزی برای استفاده مشترک: مالکین میتوانند برنامه‌ای برای استفاده مشترک از ملک تدوین کنند، به‌طوری‌که هر یک از آنها بتوانند به‌طور مؤثر از ملک بهره‌برداری کنند.
مراحل انجام مزایده ملک مشاع
- آگهی و اطلاع‌رسانی: پیش از برگزاری مزایده، آگهی مربوطه باید در محل ملک نصب شود و همچنین در یکی از روزنامه‌های محلی منتشر گردد تا تمامی افراد ذی‌نفع و خریداران بالقوه از برگزاری مزایده مطلع شوند.
- ارزیابی و تعیین قیمت: ملک مورد نظر توسط کارشناس ارزیاب بررسی شده و یک قیمت اولیه برای شروع مزایده تعیین میشود. این ارزیابی به‌منظور ارائه یک پایه قیمت‌گذاری منصفانه و شفاف صورت می‌گیرد.
- برگزاری مزایده: در روز مقرر، متقاضیان خرید ملک در محل مشخص‌شده حضور پیدا می‌کنند و قیمت‌های پیشنهادی خود را اعلام می‌کنند. مزایده به نحوی انجام میشود که ملک به شخصی که بالاترین پیشنهاد را ارائه دهد، فروخته میشود.
- پرداخت اولیه: خریدار موظف است بلافاصله پس از پایان مزایده، یک دهم از مبلغ نهایی را به عنوان پیش‌پرداخت بپردازد. این اقدام به عنوان تضمینی برای جدیت و تعهد خریدار در تکمیل فرآیند خرید انجام میشود.
مزایده و فروش ملک مشاع، به‌ویژه در شرایطی که افراز امکان‌پذیر نیست، روشی عادلانه برای حل‌وفصل موضوع و تأمین حقوق تمامی شرکا است. این فرآیند تحت نظارت قانونی انجام میشود تا از هرگونه سوءاستفاده یا تضییع حقوق جلوگیری گردد.
تبعات تخریب غیرمجاز ساخت و ساز در ملک مشاع
گاهی ممکن است یکی از مالکان در ملک مشاع بدون اطلاع سایر شرکا، اقدام به ساخت و ساز کند. در چنین وضعیتی، دیگر مالکان نمی‌توانند به طور خودسرانه اقدام به تخریب سازه‌های ایجاد شده کنند، زیرا این کار جرم محسوب شده و ممکن است برایشان تبعات کیفری داشته باشد. برای تخریب ساخت و ساز غیرمجاز، نیاز به حکم قضایی است. هرگونه تخریبی بدون این حکم، میتواند منجر به شکایت از سوی سازنده و الزام به پرداخت خسارت شود.
اگر شما به عنوان یکی از مالکان ملک مشاع متوجه شدید که ساخت و سازی به صورت غیرقانونی در حال انجام است، باید به صورت قانونی و رسمی به سازنده اخطار دهید. این اخطارها باید حتما شامل اشاره به وضعیت مشاع ملک باشد تا تأکید شود که بدون رضایت سایر شرکا، ساخت و ساز غیرمجاز است. در صورتی که سازنده به اخطارها توجه نکرد، می‌توانید به دادگاه مراجعه کرده و شکایت خود را ثبت کنید.
وکیل برای ساخت و ساز در ملک مشاع
در ملک مشاع که چند نفر به صورت همزمان مالک هستند، همیشه اختلافاتی در زمینه ساخت و ساز به وجود می‌آید. ساخت و ساز در ملک مشاع باید با اجازه و توافق همه مالکین بوده و توافقنامه میان آنها نیز به صورتی رسمی یا عادی ثبت شده باشد.
اگر همه شرکا راضی به ساخت و ساز نباشند، قانون افراز زمین و تقسیم سهم هر نفر را پیشنهاد داده است. اما اگر زمین کوچک باشد به طوری که با افراز مقدار قابل توجهی باقی نماند، میتوان از مزایده استفاده کرده و ملک را به فروش رساند. توجه داشته باشید که هرگونه ساخت و ساخت بدون رضایت سایر شرکا جرم بوده و با جریمه و مجازات قانونی روبه‌رو خواهد شد. همچنین تخریب غیرقانونی ملک ساخته شده نیز غیرقانونی بوده و جرم محسوب میشود.
در نتیجه برای شکایت از شریک خاطی و تخریب ساخت و ساز، باید روال قانونی را طی کرد. به همین جهت بهتر است در این مواقع از کمک‌های استفاده کنید.
