افراز و جداسازی ملک مشاعی

افراز و جداسازی ملک مشاعی

آشنایی با روند افراز و جداسازی ملک مشاعی

افراز و جداسازی ملک مشاعی مقوله مهم در جریان اخذ سند رسمی برای قطعات افرازی هستند. منظور از مشاع بودن یعنی زمین یا ملک مورد نظر بیش از یک مالک دارد.

افراز ملک مشاع زمانی صورت میگیرد که شرکاء به هر دلیل خواهان مشخص شدن سهم خود بر روی ملک میشوند. لذا عملیات افراز یا جدا سازی از طریق اداره ثبت یا طرح دعوای حقوقی در دادگاه آغاز میشود. دادگاه نیز در نهایت ممکن است رای به افراز ملک بدهد. دادنامه ای که در این راستا صادر میشود در اصطلاح به دادنامه افرازی شناخته میشود.

ملک ممکن است بدلایل مختلف مشاعی شود. این دلایل میتواند ارادی باشد (مانند خرید همزمان توسط چند نفر) یا غیر ارادی باشد (مانند ارث یا دستور قضایی) .

حال چنانچه شرکا در مورد نحوه تقسیم با یکدیگر همراهی داشته باشند معمولاً مشکل خاصی وجود ندارد و مطابق توافق رفتار خواهد شد.

اما موضوع زمانی اهمیت پیدا میکند  که شرکا نمیتوانند بر سر نحوه تقسیم و تعیین سهم خود به توافق برسند.

قانون برای حل این مشکل ، افراز را مقرر داشته است. افراز در مورد زمین ، معمولاً با سهولت انجام میشود. اما در مورد بناها یا اعیان ، مشکلات بیشتر است. به عنوان مثال وقتی ملک مشاعی ، آپارتمان باشد نمیتوان آن را افراز نمود. قانونگذار برای برون رفت از چنین مشکلی راه و مسیر حقوقی تقاضای دستور فروش را مطرح نموده است.

مطلب مفید | وکیل افراز ملک مشاع

در این مقاله قصد داریم در باب این موضوع و نکات و حواشی حقوقی و ملکی آن بصورت مختصر بحث نماییم. پس با ما همراه باشید.

 تعریف افراز ملک مشاع

افراز عبارت است از جدا نمودن سهم مشاع شرکا از یکدیگر به عبارت دیگر تقسیم مال غیرمنقول مشاع بین شرکا به نسبت سهم آنها.

انواع افراز ملک مشاع 

الف) افراز تراضی ملک مشاع

بدین معنا است که شرکا بدون اجبار در مورد افراز ملک از طریق اداره ثبت اسناد به تفاهم می رسند.

ب) افراز اجباری ملک مشاع

در این حالت افراز ملک مشاع طبق تصمیم دادگاه  انجام خواهد شد. همچنین حدود سهم افراد نیز توسط دادگاه مشخص شده و مالکین بایستی حکم را بپذیرند.

اولویت اجرای انواع افراز اجباری ملک مشاع

اول : چنانچه سهم همه شرکا برابر باشد ؛ افراز ملک مشاع انجام میشود.

دوم : چنانچه سهم شرکا یا مالکین نامساوی باشد عملیات جداسازی به صورت تقسیم به تعدیل خواهد بود.

مطلب مفید | مراحل انجام تفکیک ملک

سوم : چنانچه جداسازی ملک مشاع بصورتی باشد که سهم یکی بیشتر از حق واقعی او شود و یا سهم دیگری کمتر، در این صورت دادگاه برخی از شرکا را ملزم می کند تا در برابر سهم بیشتری که دریافت می کنند، پول یا مالی را به سایر شرکا بدهند که به این شیوه تقسیم ، تقسیم به رد گفته می شود.

مدارک لازم برای افراز ملک مشاع

• شناسنامه و کارت ملی
• مشخصات و آدرس کامل مالکین
• سند مالکیت و تصویر آن

نقطه آغاز جداسازی یا افراز ملک مشاعی

هر گاه یک یا برخی شرکاء در یک ملک تقاضای افراز یا جدا کردن سهم خود را داشته باشند اما مورد موافقت دیگر شرکاء قرار نگیرد ، شریک یا شرکای پیشنهاد دهنده افراز و جداسازی املاک مشاع میتوانند وارد فرایند جریان ثبتی یا دعوای حقوقی برای افراز شوند.

برای افراز و جداسازی ملک مشاعی به کجا مراجعه کنیم؟

بر اساس قانون برای افراز و جداسازی ملک  مشاع میباید از طریق اداره ثبت اسناد اقدام نمود. اما آیا در هر شرایطی آین کار امکان پذیر است؟ در پاسخ باید گفت خیر.

به استناد ماده 1 قانون افراز املاک مشاع مصوب 1357.8.22 افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد، در صورتی که مورد تقاضای یک یا‌چند شریک باشد با واحد ثبتی محلی خواهد بود که ملک مذکور در حوزه آن واقع است. واحد ثبتی با رعایت کلیه قوانین و مقررات ملک مورد تقاضا‌ را افراز می‌نماید.

مطلب مفید | اعتراض به دستور فروش ملک مشاع

‌در تبصره ذیل ماده 1 آمده است که نسبت به ملک مشاع که برای آن سند مالکیت معارض صادر گردیده ، تا زمانی که رفع تعارض نشده اقدام به افراز نخواهد شد.

در ماده 2 قانون مذکور مقرر شده که تصمیم واحد ثبتی قابل اعتراض از طرف هر یک از شرکاء در دادگاه شهرستان محل وقوع ملک است . مهلت اعتراض ده روز از تاریخ‌ ابلاغ تصمیم واحد ثبتی میباشد.

دادگاه شهرستان به دعوی رسیدگی کرده و حکم مقتضی صادر خواهد نمود. حکم دادگاه شهرستان قابل شکایت فرجامی است.

وجود دو مرجع برای افراز

ملاحظه میشود دو مرجع میتوانند به درخواست افراز یا جداسازی ملک یا املاک مشاعی رسیدگی نمایند. ‌

ادارات ثبت زمانی میتوانند وارد عملیات افراز شوند که ملک مورد درخواست برای افراز قبلاً در اداره ثبت جریان عملیات ثبتی را طی کرده باشد. در غیر این صورت باید از دادگاه محل وقوع ملک درخواست افراز را پیگیری نمود. باید توجه داشت اگر بین شرکای مال مشاع ، غایب مفقودالاثر یا محجور باشد ، برای اینکه مصلحت آنها رعایت شود، افراز مال باید در دادگاه صورت گیرد هرچند جریان ثبتی آنها به پایان رسیده باشد.

پس میتوان گفت در دو حالت ، درخواست افراز و جداسازی ملک مشاع از طریق مراجعه به دادگاه انجام میشود :

الف) املاکی که دسترسی به مالکشان امکان پذیر نیست و به عبارتی مالکشان نامعلوم است .

ب) املاکی که جریان ثبتی آن به پایان نرسیده است.

مراجعه شرکاء به اداره ثبت برای افراز ملک مشاع

هر گاه درخواست افراز و جداسازی ملک مشاع از اداره ثبت آغاز شود لازم است هر یک از مالک یا مالکان مشاعی درخواست و تقاضای خود را در خصوص افراز ، در ورقه های معمولی و یا فرم درخواست تنظیم کنند.

در فرم مورد نظر لازم است مشخصات متقاضی یا متقاضیان و نیز سایر شرکاء به همراه آدرس آنان و مشخصات و شماره پلاک ثبتی ملک قید شود.

فرآیند افراز در اداره ثبت

بعد از تقدیم درخواست افراز به اداره ثبت ، این درخواست برای رسیدگی به نماینده ثبت ارجاع می شود.

در صورت رعایت همه جوانب و عدم وجود مشکلات قانونی ، به همه شرکا ابلاغ میشود راس ساعت و زمان مقرر در محل ملک برای بازدید حضور پیدا کنند. با حضور کارشناس ونماینده ثبت در محل ، بر اساس سوابق ثبتی و تصرفات ، نقشه ملک مورد افراز ترسیم میشود.

سپس نقشه افرازی باید به شهرداری محل ارسال شود. شهرداری معمولاً ظرف دو ماه از تاریخ دریافت نامه ثبت ، نظریه خود را اعلام مینماید.

چنانچه شهرداری به هر دلیل اعلام نظر نکرد ، اداره ثبت میتواند براساس نقشه موجود خود ، عملیات افراز را انجام دهد . تصمیم اداره ثبت قابل اعتراض در دادگاه عمومی است. رای دادگاه عمومی نیز قابل اعتراض در دادگاه تجدیدنظر خواهد بود.

هزینه افراز املاک مشاع

ماده ۱۵۰ قانون ثبت اسناد و املاک اصلاحی 1373 در خصوص هزینه افراز ملک مشاع مقرر میدارد:

هر‌گاه نسبت به ملکی از طرف مالک یا قائم‌مقام او تقاضای تفکیک شود این تقاضا به اداره ثبت ارسال می‌گردد و در تقاضانامه باید ارزش مورد تفکیک بر اساس ارزش معاملاتی روز تعیین شود و هزینه تفکیکی به قرار ده هزار ریال ، دویست ریال از طرف ذی‌نفع بر اساس مبلغ مزبور قبلاً پرداخت گردد. مبنای وصول هزینه تفکیک ارزش معاملاتی روز خواهد بود. هر چند بهای معامله بیش از ارزش معاملاتی روز باشد.

جزییات روند رسیدگی به درخواست افراز

• بعد از دریافت تقاضای افراز ملک مشاع توسط ثبت و اخذ دستور رییس واحد ثبتی، وضعیت پلاک ثبتی از این منظر که آیا عملیات ثبتی ملک خاتمه یافته و در دفتر املاک ثبت شده یا خیر مورد رسیدگی قرار می گیرد؟
• همچنین باید مشخص شود آیا ملک درخواستی برای افراز، دارای سند مالکیت معارض می باشد یا خیر؟
• اگر ملک در هر دو جنبه مورد اشاره مشکلی نداشت یعنی اولاً جریان ثبتی اش تمام شده و در دفتر املاک ثبت شده باشد و دوم آنکه دارای سند مالکیت معارض نباشد از طرف رییس واحد ثبتی دستور انجام نقشه برداری به نقشه بردار ثبت داده می شود.
• نقشه بردار با دعوت و حضور متقاضی و دیگر شرکاء و نماینده ثبت ، محل را بازدید و با توجه به همه جوانب فنی نقشه ملک مورد افراز را ترسیم و به امضای نماینده ثبت و مالکین ملک می رساند.
• نقشه بردار وظیفه دارد با رعایت قانون و مقررات ثبتی ، ابتدا نقشه ملک را ترسیم نماید. سپس حدود و مشخصات هر قطعه تفکیکی را تعیین نماید. سپس صورت مجلس تفکیکی را تهیه و همه موارد را به تفصیل در آن قید کند. این سند باید به امضای شرکاء حاضر رسیده و سپس به رییس تقدیم گردد.
• رییس واحد ثبتی بعد از ملاحظه مدارک صورت مجلس تفکیکی و مطابقت درخواست با مقررات ثبتی و نقشه افرازی و مطابقت آن با وضعیت و سوابق ثبتی، تصمیم خود را مبنی بر رد یا قبول درخواست و نحوه افراز اعلام می نماید.
• در ادامه تصمیم رییس واحد ثبتی به ضمیمه یک نسخه از صورتمجلس تفکیکی و فتوکپی نقشه افرازی (در صورتی که ملک قابل افراز اعلام شود) به کلیه شرکاء ابلاغ می شود.

اعتراض به عملیات افراز ملک مشاع

ممکن است برخی یا همه شرکاء نسبت به عملیات افراز اعتراض داشته باشند. در این صورت برابر مقررات ماده دو قانون افراز و فروش املاک مشاع، اعتراض خود را به دادگاه شهرستان محلی که ملک در آنجا قرار دارد تسلیم می نمایند.

مهلت اعتراض ده روز از تاریخ ابلاغ تصمیم رییس واحد ثبتی است. دادگاه به دادخواست مورد نظر رسیدگی می نماید. سپس در مهلت مقرر حکم مقتضی را صادر خواهد نمود. (این حکم قابل اعتراض می باشد).

در جریان رسیدگی به پرونده، به طرفین ابلاغ می شود تا راس ساعت و تاریخ معین در جلسه حضور یابند. (حضور طرفین الزامی نیست).

حکم دادگاه زمانی اجرا می شود که قطعی شده باشد. یا قرار اجرای موقت آن در مواردی که قانون معین می کند صادر شده باشد.

در صورت صدور حکم قطعی بر غیرقابل تقسیم بودن ملک، دادگاه شهرستان بر حسب درخواست یک یا چند نفر از شرکاء، دستور فروش ملک مشاع را به واحد اجرا صادر خواهد نمود.

مدیر اجرا نسبت به فروش ملک بر وفق مقررات قانون اجرای احکام مدنی مربوط، به فروش اموال غیرمنقول اقدام می نماید.

موارد عدم امکان افراز ملک مشاع

• چنانچه میان شرکای ملک مشاع در مورد عدم فروش و افراز ملک مشاع بر طبق قرارداد توافق وجود داشته باشد.
• تقسیم ملک منجر به ضرر باشد.
• عمل جداسازی باعث شود تمام مال مشاع یا سهم بعضی از شرکا نسبت به پرداخت مالیات تبرئه شده باشد.
• طبق ماده 597 قانون مدنی افراز ملک مشاع در حالی که وقف شده ، ممکن نیست.
• افراز ملک مشاع توسط قانون منع شده باشد.
• افراز ملک مشاع توسط اداره ثبت مستلزم اصلاح مشخصات ملک باشد.
• در صورتی که برای ملک یک سند معارض وجود داشته باشد.

نحوه فروش املاک مشاع

همانطور که بیان شد گاهی امکان افراز در عمل وجود ندارد مثل آپارتمان که به شکل مشاع در مالکیت چند نفر است. گاهی نیز ممکن است قانون به هر دلیل تقسیم ملک را ممنوع کرده باشد. به این نوع ملک ، ملک غیر قابل افراز گفته می شود. اینگونه املاک قابلیت پیگیری برای اخذ دستور فروش را پیدا می کنند.

گواهی نامه عدم افراز

در صورتی که بنا بر تصمیم واحد ثبتی ملک غیرقابل افراز تشخیص داده شود ، گواهینامه ای به متقاضی تسلیم می شود که در آن غیر قابل افراز بودن ملک اعلام می گردد . این اعلام می تواند ملاک اقدام برای دستور فروش ملک مشاع باشد.

دستور فروش ملک مشاع

درخواست یا دادخواست دستور فروش ملک مشاع عنوان درخواستی است که شریک مشاعی در صورت عدم توافق شریک یا شرکاء دیگر جهت فروش ملک مشاع غیر قابل افراز، به دادگاه ارائه می دهد. به عبارت روشن تر اگر ملکی قابل افراز نباشد بعد از آنکه گواهی عدم افراز از سوی دادگاه یا اداره ثبت صادر و قطعی شد، هر کدام از مالکین مشاعی ملک می تواند بدون نیاز به تنظیم دادخواست و هزینه دادرسی صرفاً درخواست فروش ملک مشاع را تقدیم دادگاه نماید.

مطلب مفید | نمونه رای دستور فروش ملک مشاع

باید توجه داشت اگر ملک در بازداشت و یا توقیف باشد، درخواست دستور فروش ملک مشاع قابلیت استماع نخواهد داشت.

اگر دادگاه اقدام به صدور دستور نمود، امکان اعتراض به دستور فروش ملک مشاع وجود ندارد. اما اگر به دلایلی دستور فروش صادر نگردید، می توان دوباره درخواست جدید را مطرح نمود.

طرفین درخواست فروش ملک مشاع

هر کدام از شرکاء که خواهان فروش ملک مشاع باشند، می توانند به طرفیت دیگر شرکاء، درخواست فروش ملک مشاع را به دادگاه ارائه نمایند. البته درخواست را باید ابتدا در دفتر خدمات الکترونیک به ثبت رسانید.

صدور دستور فروش ملک مشاع

با دریافت درخواست ملک مشاعی، دادگاه به استناد ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع و ماده 9 آیین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع، دستور فروش ملک مشاعی را صادر می نماید. سپس دستور فروش به اجرای احکام اعلام می شود.

مرجع صالح به رسیدگی به دستور فروش ملگ مشاع

درخواست یا دادخواست دستور فروش ملک مشاع در دادگاهی قابل طرح است که ملک در حوزه آن قرار داشته باشد.

عملیات فروش ملک مشاع

با صدور دستور فروش از طرف دادگاه و دریافت آن از سوی مدیر اجرا،  وی در مورد فروش ملک با رعایت ماده 5 قانون افراز و مواد 9 و 10 آیین نامه قانون افراز ، اقدام خواهد نمود.

قبل از عملیات فروش، مدیر اجرای احکام نسبت به تعیین کارشناس برای حدود اربعه زمین و قیمت پایه و کروکی و سایر موارد اقدام می نماید.

با اعلام قیمت ملک، طرفین یک هفته مهلت خواهند داشت تا به قیمت تعیین شده اعتراض نمایند. در صورت عدم اعتراض، آگهی برگزاری مزایده منتشر می شود. در صورت فروش ملک، دادورز، هزینه های اجرایی و قانونی را به نسبت سهم شرکاء کسر و مابقی به نسبت سهم شرکاء میان آنان تقسیم می گردد.

طی این مراحل به دلیل آنکه حکم یا قرار صادر نشده است، تابع تشریفات رسیدگی آیین دادرسی مدنی نیست و قابل تجدیدنظرخواهی هم نمی باشد.