حق سکنی (عمری و رقبی)
آشنایی با حق سکنی
در قانونی مدنی در مبحث مالکیت ، از انواع حقوق بحث شده است. حق انتفاع یکی از این حقوق محسوب میگردد. ماده ۴۰ قانون مدنی در این مورد مقرر میدارد :
حق انتفاع عبارت از حقی است که به موجب آن شخص میتواند از مالی که عین آن ملک دیگری است یا مالک خاصی ندارد استفاده کند. این حق به عنوان یک حق مالی ، به مفهوم بهره‌گیری و منتفع گردیدن از مال و منفعت متعلق به غیر می‌باشد. حق انتفاع از انواع گوناگونی از جمله حق سکنی ، رقبی و عمری برخوردار است.
اثبات حق انتفاع یکی از یکی انواع دعاوی حقوقی رایج در محاکم قضایی است.
بموجب قانون مدنی ، حق انتفاع دارای سه قسم می‌باشد:
- حق سکنی: چنانچه حق انتفاع اعم از سکونت در ملک باشد، سکنی یا حق سکنی میشود . ممکن است این حق به صورت عمری یا به طریق رقبی برقرار گردد.
- حق عمری : حق انتفاعی است که بر اساس عقدی از سوی مالک برای فرد معادل با مدت عمر مالک یا عمر منتفع و یا عمر فرد ثالثی برقرار میگردد.
- حق رقبی: حق انتفاعی است که از سوی مالک برای مدت مشخص برقرار میشود.
پس حق انتفاع میتواند به صورت سکنی ، عمری و رقبی برقرار شود. یعنی صاحب حق بدون اینکه صاحب عین و منافع باشد، از منافع آن بهره مند میشود.
در حق عمری ، مدت بهره‌گیری از منفعت ممکن است بر حسب طول عمر مالک عین، منتفع یا فرد ثالث باشد. چنانچه دو طرف مدت معینی را به منظور بهره‌گیری از منفعت مشخص کنند، به آن رقبی گفته میشود.
حق عمری و رقبی میتواند مشمول هر مدل استفاده و یا انتفاع از اموال باشد. به عنوان مثال ممکن است بهره‌مندی از دستگاه کمباین و تراکتور در امر کشاورزی یا بهره برداری از میوه‌های یک باغ ، یا مسافرکشی با تاکسی شخص دیگر باشد.
مطلب مفید | حق کسب و پیشه و سرقفلی
حق سکنی در قانون
حق اننفاع به موجب ماده ٤٠ قانون مدنی ايران عبارتست از حقی كه به موجب آن شخص می تواند از عين مالی كه متعلق به ديگری است استفاده نمايد . اگر اين حق برای سكونت باشد به آن حق سكنی میگويند .
سکنى به معناى سکونت دادن در ملک خود به رایگان از منظر حقوقی همراه دو عنوان عمری و رقبی به کار میرود. سکنی عبارت است از مسلط کردن دیگرى بر ملک خود جهت بهره برداری خاص (سکونت از آن به رایگان) ، با بقاى ملک بر ملکیت مالک آن .
در حق سکنی ، موضوع حق انتفاع با ملک در ارتباط است. حق سكنی به نوعی از حق انتفاع گفته میشود كه به موجب آن مالك ملك میتواند حق بهره مندی از ملك خود را جهت سكونت به شخص ديگری بدهد. حق سکنی امکان دارد به شکل عمری (به مدت عمر یکی از دو طرف عقد یا شخص ثالث) یا به شکل رقبی (برای مدت معلوم و مشخص) مقرر گردد.
يكي از موارد كاربردی اين حق موقعی است كه افراد قصد دارند قبل از فوت خود با تأمين محل سكونت اشخاص ديگر از جمله زن و فرزند صغير ، بدون انتقال اموال خود به آنها و تضييع حقوق ساير وراث ، آينده زن و فرزند صغير را تضمين نمايند .
بدين صورت كه مرد میتواند با مراجعه به دفتر اسناد رسمی يا در قالب وصيت نامه معتبر حق سكنی از خانه خود را به زن و فرزندان صغير بدهد و بدينوسيله از دعاوی احتمالی وراث آتی بر سر فروش ملك و بی خانمان شدن اشخاص مد نظر جلوگيری نمايد . خانه مزبور در ملكيت وراث باقی می ماند اما وراث حق بيرون راندن (خلع يد) و تقسيم يا فروش مال مشاعی كه به وراثت به آنها منتقل شده است را تا مدت معلوم يا مدت عمر منتفع ندارند.
شرایط عقد سکنی
سکنى از انواع عقود است. از اینرو ، به ایجاب و قبول نیاز دارد . شرایط عمومی عقد، همچون لزوم مقدم بودن ایجاب بر قبول بنابر قولى ؛ موالات عرفی میان ایجاب و قبول ؛ منجز بودن صیغه عقد و بلوغ و عقل در دو طرف عقد متعاقدان در آن معتبر است.
ایجاب عقد سکنى با هر لفظى که در نظر عرف بیانگر مفاد سکنى (مسلط کردن دیگرى بر ملک خود جهت سکونت رایگان در آن) باشد، تحقق مى‌یابد .
البته ایجاب و قبول فعلی نیز کفایت مى‌کند. یعنی مالک به قصد اسکان کسى کلید خانه خود را به او بدهد، او نیز آن را بگیرد.
سکنی از نوع عقود لازم است
عقد سکنى همچون رقبى و عمرى از عقود لازم است. بنابر این پس از تحقق بر هم زدن آن جز با رضایت دوطرف عقد جایز نیست.
لازم بودن عقد در صورتى است که عقد مقید و محدود به زمانى مشخص یا عمر مالک و یا سکونت کننده باشد .
مالکیت بر ملک پس از عقد سکنی
بعد از انعقاد عقد سکنى و یا رقبى و عمرى ، ملک مورد نظر از مالکیت مالک خارج نمى‌شود . بنابراین او مى‌تواند آن را بفروشد .
مطلب مفید | مطالبه حق سرقفلی
فروش ملک در حالت سکنی توسط مالک موجب بطلان عقد سکنى نمیشود. اما چنانچه عقد محدود به زمانى مشخص یا عمر مالک یا سکونت کننده باشد ، عقد به قوت خود باقى است و خریدار نمى‌تواند قبل از آن زمان یا پیش از مرگ مالک یا ساکن ، سکونت کننده را بیرون کند. البته در صورت جهل خریدار به آن ، وى میان فسخ عقد امضاى معامله مخیر خواهد بود.
حبس مطلق
اگر انتفاع بدون تعیین زمان مشخص باشد، حبس مطلق نامیده میشود. در این حالت ، شخص منتفع میتواند تا زمان فوت مالک از مال استفاده کند . البته در این حالت مالکیتی برای او ایجاد نمیشود.
عقد از نوع حبس مطلق از نوع عقود جایز است یعنی مالک هر زمان که بخواهد میتواند به مال خود رجوع کند و عقد را برهم زند.
واگذاری حق انتفاع
در حق انتفاع مانند حق سکنی و حق رقبی میتوان حق را به شخص دیگری واگذار نمود. یعنی شخص دارنده حق انتفاع ، این حق را دارد که حق خود را به شخص دیگری واگذار کند. البته شخص دریافت کننده حق انتفاع ، تنها حق بهره‌برداری از مال را دارد و مالکیتی بر آن نخواهد داشت. در برخی موارد این حق میتواند به صورت موقت و طی قرارداد به شخص دیگری واگذار شود. البته تنظیم قرارداد باید دقیق صورت گیرد.
مدت قانونی حق انتفاع
طبق ماده ۴۴ قانون مدنی، در صورت عدم تعیین مدت زمان انتفاع، حق بهره‌برداری از مال تا زمان فوت مالک اعتبار دارد، مگر اینکه مالک قبل از فوت خود رجوع کند. به این معنا که شخصی که حق بهره‌برداری را دارد، تا زمان فوت مالک میتواند از منافع مال استفاده کند. با این حال، مالک هر زمان که بخواهد، میتواند به مال خود رجوع کند و از حق بهره‌برداری شخص دیگر جلوگیری کند.
حق فسخ در انتفاع
به استناد ماده 53 قانون مدنی اگر شخصی ملک خود را به فرد دیگری بفروشد یا به هر نحوی انتقال دهد و مالک جدید از وجود انتفاع دیگری بی اطلاع باشد، وی دارای حق فسخ معامله خواهد بود. بنابراین میتواند معامله را فسخ کند.
از بین رفتن حق انتفاع در رقبی و سکنی
حق بهره برداری از انتفاع در شرایط زیر منقضی خواهد شد:
- انقضای مدت زمانی که برای این حق تعیین شده است.
- فوت شخصی که این حق به او داده شده است و یا انقراض طبقات موقوف علیهم.
- از بین رفتن مالی که بر آن انتفاع صورت گرفته است . با این تفاوت که اگر تنها بخشی از مال آسیب ببیند، حق بهره برداری در قسمت دیگری برای منتفع باقی می ماند.
- اسقاط حق بهره برداری توسط منتفع.
- اگر در قرارداد، مدتی برای حق فسخ در نظر گرفته شده باشد و مالک نیز از آن بهره ببرد.
- اگر ۱۰ سال از قرارداد گذشته باشد و منتفع نتواند از حق خود استفاده کند، دیگر نمی تواند ادعایی بر آن داشته باشد و حق بهره برداری از آن خاتمه می یابد. با این حال، برای وقف، مدت مزبور، ۲۰ سال خواهد بود.
اگر مدت سکنی ، عمر مالک باشد
چنانچه مدت سکنى عمر مالک باشد و ساکن شونده قبل از او بمیرد ورثه او تا زمان مرگ مالک ، حق سکنى دارند. هرچند برخى در فرض عدم ذکر فرزندان و نسل ساکن شونده در عقد، با مرگ او، قول به بطلان عقد را ترجیح داده‌اند.
اگر مدت سکنی ، عمر ساکن شونده باشد
اگر مدت سکنى ، عمر ساکن شونده باشد و مالک پیش از او بمیرد، وارثان مالک نمى‌توانند، ساکن شونده را تا زمانى که زنده است بیرون کنند.
مستندات قانونی
ماده ۴۱
عمری حق انتفاعی است که به موجب عقدی از طرف مالک برای شخص به مدت عمر خود یا عمر منتفع و یا عمر شخص ثالثی برقرار شده باشد.
ماده ۴۲
رقبی حق انتفاعی است که از طرف مالک برای مدت معینی برقرار میگردد.
ماده ۴۳
اگر حق انتفاع عبارت از سکونت در مسکنی باشد سکنی یا حق سکنی نامیده میشود و این حق ممکن است به طریق در عمری و رقبی و سکنی برقرار شود.
ماده ۴۴
در صورتی که مالک برای حق انتفاع مدتی معین نکرده باشد حبس، مطلق بوده و حق مزبور تا فوت مالک خواهد بود مگر این که مالک قبل از فوت خود رجوع کند.
ماده ۴۵
در موارد فوق حق انتفاع را فقط درباره شخص یا اشخاصی میتوان برقرار کرد که در حین ایجاد حق مزبور وجود داشته باشند ولی ممکن است حق انتفاع تبعاً برای کسانی هم که در حین عقد به وجود نیامده‌اند برقرار شود و مادامی که صاحبان حق انتفاع موجود هستند حق مزبور باقی و بعد از انقراض آنها حق زایل میگردد.
ماده ۴۶
حق انتفاع ممکن است فقط نسبت به مالی برقرار شود که استفاده از آن با بقای عین ممکن باشد اعم از این که مال مزبور منقول باشد یا غیرمنقول و مشاع باشد یا مفروز.
ماده ۴۷
در حبس، اعم از در عمری و رقبی و سکنی و غیره، قبض شرط صحت است.
ماده ۴۸
منتفع باید از مالی که موضوع حق انتفاع است سوءاستفاده نکرده و در حفاظت آن تعدی یا تفریط ننماید.
ماده ۴۹
مخارج لازمه برای نگاهداری مالی که موضوع انتفاع است بر عهده‌ی منتفع نیست مگر اینکه خلاف آن شرط باشد.
ماده ۵۰
اگر مالی که موضوع حق انتفاع است، بدون تعدی یا تفریط منتفع، تلف شود، مشارالیه مسئول آن نخواهد بود.
ماده ۵۱
حق انتفاع در موارد ذیل زایل میشود:
- در صورت انقضا مدت
- در صورت تلف شدن مالی که موضوع انتفاع است.
ماده ۵۲
در موارد ذیل منتفع، ضامن تضررات مالک است:
- در صورتی که منتفع از مال موضوع انتفاع سوءاستفاده کند.
- در صورتی که شرایط مقرره از طرف مالک را رعایت ننماید و این عدم رعایت موجب خسارتی بر موضوع حق انتفاع باشد.
ماده ۵۳
انتقال عین از طرف مالک به غیر، موجب بطلان حق انتفاع نمیشود، ولی اگر منتقل‌الیه، جاهل باشد که حق انتفاع متعلق به دیگری است، اختیار فسخ معامله را خواهد داشت.
ماده ۵۴
سایر کیفیات انتفاع از مال دیگری به نحوی خواهد بود که مالک قرار داده یا عرف و عادت اقتضا بنماید
نظريه 12450/7-15/12/1371 ا.ح.ق.
عرفاً وقتي كسي حق سكني منزلي را مجاناً براي مدتي يا مادام‌العمر به ديگري مي‌دهد، غرض احسان به شخص او است و عرف فقط او و خانواده‌اش را مجاز به استفاده مي‌شناسد و تفويض به غير را خارج از قصد ونيت مالك مي‌داند و بنابراين انتقال مورد سكني به هر نحو ولو به صورت عاريه به ديگري مجاز نيست و مالك مي‌تواند خلع يد كسي را كه منتفع به او واگذار نموده است ازدادگاه بخواهد چه آن كه استيلا و تصرف شخص ثالث به نحو مذكور بر منزل مورد بحث بدون مجوز قانوني است و بقاي مالكيت مالك بر عين و منفعت در اين حالت براي او ايجاد حق خلع‌يد مي‌نمايد.
