اهمیت داور در قراردادهای ملکی

اهمیت داور در قراردادهای ملکی

اهمیت وجود داور در قراردادهای ملکی اهمیت ویژه‌ای دارد، زیرا به عنوان یک روش جایگزین برای حل و فصل اختلافات، به طرفین امکان می‌دهد تا به جای مراجعه به محاکم قضایی، به یک فرآیند سریع‌تر و کارآمدتر روی آورند. داوری معمولاً زمان کمتری نسبت به دعاوی قضایی می‌طلبد و هزینه‌های مرتبط با آن نیز کمتر است. همچنین، داوری می‌تواند به حفظ محرمانگی اطلاعات تجاری و مالی کمک کند.

انتخاب داوران متخصص در زمینه موضوع اختلاف، به اتخاذ تصمیمات دقیق‌تر و آگاهانه‌تر کمک می‌کند. علاوه بر این، با گنجاندن شرط داوری در قرارداد، طرفین به وضوح توافق می‌کنند که در صورت بروز اختلاف، از این روش استفاده کنند، که می‌تواند به کاهش تنش‌ها و اختلافات کمک کند. در نهایت، داوری در قرارداد، به طرفین این امکان را می‌دهد که کنترل بیشتری بر فرآیند حل اختلافات خود داشته باشند و به توافقات عادلانه‌تری دست یابند.

نکات کلیدی در در خصوص وجود داور در قراردادهای ملکی

قبول داوری در قراردادها به معنای توافق طرفین برای حل و فصل اختلافات ناشی از قرارداد از طریق داوری به جای مراجعه به محاکم قضایی است. این شرط معمولاً در متن قرارداد گنجانده می‌شود و می‌تواند به شکل‌های مختلفی بیان شود. در ادامه، مراحل و نکات کلیدی در خصوص شرط داوری را توضیح می‌دهیم:

شکل‌گیری شرط داوری

شرط داوری می‌تواند به صورت یک بند مستقل یا به عنوان بخشی از قرارداد اصلی گنجانده شود. مهم است که واضح و روشن باشد. همچنین در شرط داوری باید مشخص شود که داور یا داوران چه کسانی هستند و چگونه انتخاب می‌شوند. می‌توان از داوران حرفه‌ای یا داوران مورد توافق طرفین استفاده کرد.

محتوای شرط داوری

طرفین باید بدانند چه نوع اختلافاتی تحت پوشش شرط داوری قرار می‌گیرد. این می‌تواند شامل اختلافات مالی، تجاری، یا هر نوع اختلاف دیگری باشد. تعیین قوانین حاکم بر داوری، مانند قوانین ملی یا بین‌المللی، نیز مهم است.

روش‌های داوری

بسته به نوع قرارداد و طرفین، ممکن است داوری داخلی (در یک کشور خاص) یا بین‌المللی (در سطح جهانی) انتخاب شود. علاوه بر این، طرفین می‌توانند تصمیم بگیرند که از خدمات یک مؤسسه داوری استفاده کنند یا به صورت مستقل داور انتخاب کنند.

 مزایای شرط داوری

داوری معمولاً سریع‌تر از فرایندهای قضایی است. همچنین فرایند داوری می‌تواند محرمانه باشد، در حالی که محاکم قضایی معمولاً عمومی هستند. در داوری، طرفین می‌توانند داورانی را انتخاب کنند که در زمینه خاص اختلاف تخصص دارند. شرط داوری باید به گونه‌ای تنظیم شود که قابل اجرا باشد و در صورت بروز اختلاف، محاکم قضایی نیز آن را به رسمیت بشناسند. در نهایت اینکه، ممکن است شرط داوری در مواردی به گونه‌ای تنظیم شود که طرفین حق مراجعه به دادگاه را از دست ندهند.

یک نمونه متن مناسب برای اشاره به شرط داوری در قرارداد:

“هرگونه اختلاف ناشی از این قرارداد، از جمله اختلافات مربوط به تفسیر یا اجرای آن، باید از طریق داوری حل و فصل شود. داور توسط طرفین انتخاب خواهد شد و در صورت عدم توافق، داور از میان داوران معرفی‌شده توسط [نام مؤسسه داوری] انتخاب خواهد شد.”

تبصره 1 : داوری مطابق با قوانین [نام قوانین حاکم] و رویه‌های مؤسسه داوری منتخب انجام خواهد شد.

تبصره 2 : محل برگزاری داوری [شهر و آدرس محل برگزاری] خواهد بود.

تبصره 3 : طرفین توافق می‌کنند که فرایند داوری محرمانه خواهد بود و هیچ‌گونه اطلاعات یا مدارکی که در طول فرایند داوری به دست می‌آید، به هیچ شخص ثالثی افشا نخواهد شد.

تبصره 4 : مدت زمان داوری حداکثر [مدت زمان، مثلاً “سه ماه”] از تاریخ آغاز فرایند داوری خواهد بود.

تبصره 5 : طرفین متعهد می‌شوند که به رأی داور احترام گذاشته و آن را به عنوان رأی نهایی و لازم‌الاجرا در نظر بگیرند.

تبصره 6: هرگونه هزینه مربوط به داوری، از جمله هزینه‌های داور و هزینه‌های مربوط به محل برگزاری، به نسبت [نسبت تقسیم هزینه‌ها، مثلاً “نصف به نصف”] بین طرفین تقسیم خواهد شد.

نکته : توصیه می‌شود در مورد نام داور مورد توافق از قبل هماهنگی برقرار کنید و نام وی را در قرارداد حتما ذکر کنید. چنانچه داور یک موسسه باشد امکان انتخاب یک داور خوب از میان افراد متعدد بیشتر خواهد بود. در هر حال قبل از گنجاندن شرط داوری در قرارداد، با یک وکیل مشورت کنید تا از انطباق آن با قوانین و مقررات مربوطه اطمینان حاصل کنید.

چرا باید در قراردادهای ملکی به شرط داوری اشاره کنیم؟

اشاره به شرط داوری در قراردادهای ملکی به دلایل مختلفی اهمیت دارد. در زیر به برخی از این دلایل اشاره می‌کنم:

حل و فصل سریع‌تر اختلافات

داوری معمولاً سریع‌تر از فرایندهای قضایی است. در قراردادهای ملکی، که ممکن است به دلیل تأخیر در انتقال مالکیت، پرداخت وجه یا مسائل دیگر دچار اختلاف شوند، داوری می‌تواند به طرفین کمک کند تا به سرعت به راه‌حل برسند.

کاهش هزینه‌ها

فرایند داوری معمولاً هزینه کمتری نسبت به دادگاه‌ها دارد. این موضوع به ویژه در قراردادهای ملکی که ممکن است به خاطر اختلافات مالی، هزینه‌های بالایی ایجاد کند، اهمیت دارد.

حفظ محرمانگی

در داوری، فرایند و نتایج معمولاً محرمانه باقی می‌مانند. این امر به ویژه در قراردادهای ملکی که ممکن است شامل اطلاعات حساس و مالی باشد، از اهمیت بالایی برخوردار است.

تخصص داوران

در داوری، طرفین می‌توانند داورانی را انتخاب کنند که در زمینه حقوق ملکی و مسائل مرتبط با آن تخصص دارند. این موضوع می‌تواند به اتخاذ تصمیمات دقیق‌تر و بهتر کمک کند.

انعطاف‌پذیری در فرایند

در داوری، طرفین می‌توانند فرایند را به گونه‌ای تنظیم کنند که به نیازهای خاص خود پاسخ دهند. این انعطاف‌پذیری می‌تواند شامل انتخاب مکان، زمان و روش‌های داوری باشد.

کاهش بار دادگاه‌ها

با اشاره به شرط داوری، بار دادگاه‌ها کاهش می‌یابد و این موضوع می‌تواند به تسریع فرایندهای قضایی دیگر کمک کند.

قابلیت اجرایی

احکام داوری معمولاً در سطح بین‌المللی و ملی به راحتی قابل اجرا هستند. این موضوع به ویژه در قراردادهای ملکی که ممکن است شامل طرف‌های مختلف با ملیت‌های متفاوت باشد، اهمیت دارد.

توافق دوطرفه

با گنجاندن شرط داوری در قرارداد، طرفین به طور صریح توافق می‌کنند که در صورت بروز اختلاف، به جای مراجعه به دادگاه، از داوری استفاده کنند. این توافق می‌تواند به کاهش تنش‌ها و اختلافات در آینده کمک کند.

چگونه شرط داوری را در قرارداد بگنجانیم

گنجاندن شرط داوری در قرارداد نیازمند دقت و توجه به جزئیات است. در زیر مراحل و نکات کلیدی برای گنجاندن شرط داوری در قرارداد را توضیح می‌دهم:

تعیین نوع داوری

ابتدا باید مشخص کنید که آیا داوری در سطح ملی انجام می‌شود یا بین‌المللی. این موضوع بستگی به نوع قرارداد و طرفین دارد. علاوه بر این، بهتر است مشخص کنید از خدمات یک مؤسسه داوری استفاده می‌شود یا داور به صورت مستقل انتخاب خواهد شد.

نوشتن بند شرط داوری

شرط داوری باید به وضوح و با دقت نوشته شود. از اصطلاحات مبهم پرهیز کنید. شرط داوری می‌تواند به صورت یک بند مستقل یا به عنوان بخشی از یک بند کلی درباره حل و فصل اختلافات گنجانده شود.

محتوای بند شرط داوری

تعیین کنید که چه نوع اختلافاتی تحت پوشش شرط داوری قرار می‌گیرد (مانند اختلافات مالی، تفسیر قرارداد، و غیره). مشخص کنید که داور یا داوران چگونه انتخاب می‌شوند. می‌توانید به انتخاب مشترک طرفین اشاره کنید یا از یک مؤسسه داوری کمک بگیرید.

همچنین تعیین کنید که کدام قوانین بر فرایند داوری حاکم خواهد بود (مانند قوانین ملی یا بین‌المللی).

پیش از نهایی کردن قرارداد، توصیه می‌شود که با یک وکیل مشورت کنید تا از انطباق شرط داوری با قوانین و مقررات مربوطه اطمینان حاصل کنید و از مشکلات قانونی آینده جلوگیری کنید.

تأیید طرفین

اطمینان حاصل کنید که همه طرفین قرارداد شرط داوری را تأیید و امضا کنند. این تأیید نشان‌دهنده توافق همه طرفین بر روی روش حل اختلاف است.

ذکر متن داوری در قرارداد

بند شرط داوری باید در متن اصلی قرارداد و در محلی مناسب قرار گیرد تا به راحتی قابل مشاهده و فهم باشد.

قرارداد ملکی را چگونه تنظیم کنیم که در آن موضوع داوری را قرار دهیم؟

تنظیم یک قرارداد ملکی که شامل شرط داوری باشد، نیازمند دقت و توجه به جزئیات است. در زیر مراحل و نکات کلیدی برای تنظیم چنین قراردادی را توضیح می‌دهم:

قرارداد باید عنوان مشخص و واضحی داشته باشد، مثلاً “قرارداد خرید و فروش ملک” یا “قرارداد اجاره ملک”. علاوه بر این، مشخصات کامل طرفین قرارداد شامل نام، نام خانوادگی، شماره شناسنامه یا کد ملی، آدرس و سایر اطلاعات شناسایی باید به وضوح ذکر شود.

یکی از نکات مهم در قراردادها ، بند موضوع قرارداد است. در این مورد لازم است اطلاعات دقیق درباره ملک، شامل آدرس، مساحت، نوع ملک (مسکونی، تجاری و غیره) و مشخصات دیگر ذکر شود.

در هر قرارداد طرفین قرارداد شروط منحصر به فردی دارند که حتما باید با جزییات کامل در قرارداد ذکر شود.از جمله قیمت، نحوه پرداخت، زمان تحویل ملک و سایر شرایط مربوطه. ضمن اینکه تعهدات هر کدام نیز در قبال شروط باید دقیقا معلوم باشد.

در قراردادها همانطور که  گفته شد بهتر است شرط داوری نیز گنجانیده شود. در انتهای قرارداد یا در بخش خاصی که به حل و فصل اختلافات مربوط می‌شود، بند شرط داوری را به وضوح و با دقت بنویسید.

در بند شرط داوری، قوانین حاکم بر فرایند داوری را مشخص کنید. این موضوع می‌تواند شامل قوانین ملی یا بین‌المللی باشد. در انتهای قرارداد، فضایی برای امضای طرفین و تاریخ قرارداد قرار دهید. این تأیید نشان‌دهنده توافق همه طرفین بر روی شرایط قرارداد و شرط داوری است. بهتر است در قرارداد حداقل دو شاهد داشته باشید و آنها نیز قرارداد را امضا نمایند. در این مورد، مشخصات شهود را نیز در قرارداد دقیقا بنویسید

قرارداد بهتر است حداقل در دو نسخه تنظیم شود تا هر یک از طرفین و در صورت لزوم حتی شهود نیز نسخه ای از آن را در اختیار داشته باشند.

نکات مهم در هنگام تنظیم شرط داوری در قراردادهای ملکی

تنظیم شرط داوری در قراردادهای ملکی یک مرحله حساس و مهم است که نیازمند دقت و توجه به جزئیات است. در زیر نکات مهمی که باید در هنگام تنظیم شرط داوری در قراردادهای ملکی در نظر داشته باشید، آورده شده است:

وضوح و دقت

شرط داوری باید به وضوح و با دقت نوشته شود تا هیچ گونه ابهامی وجود نداشته باشد. استفاده از اصطلاحات مبهم می‌تواند منجر به اختلافات بیشتر در آینده شود.

 تعیین نوع داوری

مشخص نمایید آیا داوری در سطح ملی انجام می‌شود یا بین‌المللی. این موضوع بستگی به نوع قرارداد و طرفین دارد.

 انتخاب داور

باید مشخص شود که داور یا داوران چگونه انتخاب می‌شوند. می‌توانید از روش‌های مختلفی مانند توافق طرفین، انتخاب از میان لیست داوران یک مؤسسه داوری یا تعیین داور توسط یک نهاد مستقل استفاده کنید.

موضوع اختلافات

مشخص کنید که چه نوع اختلافاتی تحت پوشش شرط داوری قرار می‌گیرد. این می‌تواند شامل اختلافات مالی، تفسیر قرارداد، یا سایر مسائل مربوط به ملک باشد.

قوانین حاکم بر داوری

باید مشخص کنید که کدام قوانین بر فرایند داوری حاکم خواهد بود. این موضوع می‌تواند شامل قوانین ملی یا بین‌المللی باشد.

محل داوری

محل برگزاری داوری باید مشخص شود. این موضوع می‌تواند به توافق طرفین بستگی داشته باشد و باید به راحتی قابل دسترسی باشد.

مدت زمان داوری

در صورت امکان، مدت زمان مورد انتظار برای فرایند داوری را مشخص کنید. این می‌تواند به تسریع فرایند کمک کند.

حفظ محرمانگی

در صورت لزوم، شرطی برای حفظ محرمانگی اطلاعات مربوط به فرایند داوری و نتایج آن اضافه کنید.

قابلیت اجرایی

اطمینان حاصل کنید که شرط داوری به گونه‌ای تنظیم شده است که در صورت بروز اختلاف، قابل اجرا باشد و محاکم قضایی نیز آن را به رسمیت بشناسند.

توافق طرفین

اطمینان حاصل کنید که همه طرفین قرارداد شرط داوری را تأیید و امضا کنند. این تأیید نشان‌دهنده توافق همه طرفین بر روی روش حل اختلاف است.

مستندات و شواهد

در صورت بروز اختلاف، مستندات و شواهد مربوط به قرارداد و شرایط آن را جمع‌آوری کنید تا در فرایند داوری قابل استفاده باشند.

داوری در کدام مواد قانونی مورد اشاره قرار گرفته است؟

داوری در قوانین مختلف کشورها و همچنین در اسناد بین‌المللی به‌طور مشخص مورد اشاره قرار گرفته است. در ایران، مهم‌ترین مواد قانونی مربوط به داوری در قانون آیین دادرسی مدنی و قانون داوری تجاری بین‌المللی آمده است. در زیر به برخی از مواد قانونی مرتبط اشاره می‌شود:

 قانون آیین دادرسی مدنی (مصوب ۱۳۷۹)

ماده ۴۵۱: این ماده به طرفین اجازه می‌دهد که در قراردادهای خود شرط داوری را بگنجانند و به آن‌ها حق می‌دهد که در صورت بروز اختلاف، به داوری مراجعه کنند.

ماده ۴۵۲: در این ماده به شرایط اعتبار شرط داوری و نحوه اجرای آن اشاره شده است.

ماده ۴۵۳: این ماده به نحوه انتخاب داور و تعیین رویه داوری می‌پردازد.

قانون داوری تجاری بین‌المللی (مصوب ۱۳۸۶)

ماده ۱: این ماده به تعریف داوری و شرایط آن می‌پردازد و به طرفین این امکان را می‌دهد که در قراردادهای تجاری بین‌المللی از داوری استفاده کنند. همچنین مواد 2 و 3 این قانون به شرایط اعتبار توافق داوری و نحوه انتخاب داور و رویه‌های داوری اشاره می‌کند.

ماده 20 قانون پیش فروش ساختمان

در خصوص معاملات پیش‌فروش ساختمان، محدودیتی برای تعیین شرط داوری وجود ندارد. فروشنده و خریدار می‌توانند این اختیار را داشته باشند که حل و فصل اختلافات خود را به داوری که مورد توافق هر دو طرف است، بسپارند. در صورتی که داور مشخص نشود یا توافقی صورت نگیرد، امکان انتخاب یک داور از طریق معرفی رئیس دادگستری شهرستان مربوطه وجود دارد.

قانون تجارت: در برخی موارد، به ویژه در زمینه داوری تجاری، می‌توان به مواد قانونی مرتبط در قانون تجارت نیز اشاره کرد.

قانون آیین دادرسی مدنی

به استناد ماده 457 قانون مذکور، اختلافات مربوط به دارایی‌های عمومی و دولتی نیز می‌تواند به داوری ارجاع داده شود. با این حال، این امر باید ابتدا به تصویب هیات وزیران رسیده و به مجلس شورای اسلامی اطلاع داده شود. در مواردی که یکی از طرفین دعوا خارجی باشد یا موضوع اختلاف از منظر قانونی دارای اهمیت خاصی تشخیص داده شود، تصویب مجلس شورای اسلامی نیز الزامی است.

قانون اساسی

بر اساس اصل 139 حل و فصل دعاوی مرتبط با اموال عمومی و دولتی، یا ارجاع این موارد به داوری، تنها با تأیید هیأت وزیران امکان‌پذیر است و لازم است که این موضوع به اطلاع مجلس رسانده شود. در شرایطی که یکی از طرفین دعوی خارجی باشد یا در مسائل مهم داخلی، تصویب مجلس نیز الزامی است.

تعیین داور در قرارداد های پیمانکاری

در زمینه تنظیم این گونه قراردادها، پیمانکار و کارفرما قادرند به توافقاتی دست یابند. آنها می‌توانند در یکی از بندهای قرارداد خود به مسئله داوری پرداخته و حل و فصل اختلافاتشان را به داور محول نمایند.

 اسناد بین‌المللی

کنوانسیون نیویورک در مورد به رسمیت شناختن و اجرای آرای داوری خارجی (۱۹۵۸): این کنوانسیون به‌طور خاص به اعتبار و اجرای آرای داوری بین‌المللی می‌پردازد و بسیاری از کشورها، از جمله ایران، به آن پیوسته‌اند.

شرایط صحت داوری در معاملات املاک

شرایط صحت داوری در معاملات املاک از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است، زیرا این معاملات معمولاً شامل مبالغ کلان و مسائل حقوقی پیچیده‌ای هستند. برای اینکه شرط داوری در قراردادهای مربوط به معاملات املاک معتبر و قابل اجرا باشد، باید به چندین شرط و نکته توجه شود. در زیر به مهم‌ترین این شرایط اشاره می‌شود:

وجود توافق صریح

طرفین باید به‌طور صریح و روشن در قرارداد خود شرط داوری را ذکر کنند. این شرط باید به‌گونه‌ای باشد که هیچ‌گونه ابهامی در مورد قصد طرفین برای استفاده از داوری وجود نداشته باشد.

 قانونی بودن موضوع قرارداد

موضوع قرارداد باید قانونی و مشروع باشد. اگر قرارداد به‌طور کلی غیرقانونی باشد، شرط داوری نیز اعتبار نخواهد داشت.

صلاحیت طرفین

طرفین قرارداد باید دارای صلاحیت قانونی برای ورود به قرارداد باشند. به‌عبارت دیگر، افراد باید به سن قانونی رسیده و از نظر حقوقی قادر به امضای قرارداد باشند.

تعیین موضوع اختلاف

باید مشخص شود که چه نوع اختلافاتی تحت پوشش شرط داوری قرار می‌گیرد. این موضوع می‌تواند شامل اختلافات مالی، تفسیر قرارداد، یا مسائل مربوط به ملک باشد.

انتخاب داور

باید نحوه انتخاب داور یا داوران مشخص شود. طرفین می‌توانند داور را به توافق خود انتخاب کنند یا از میان داوران معرفی‌شده توسط یک مؤسسه داوری انتخاب کنند.

 قوانین حاکم

باید مشخص شود که کدام قوانین بر فرایند داوری حاکم خواهد بود. این می‌تواند شامل قوانین ملی یا بین‌المللی باشد.

محل داوری

محل برگزاری داوری باید مشخص شود. این موضوع می‌تواند به توافق طرفین بستگی داشته باشد و باید به راحتی قابل دسترسی باشد.

 محرمانگی

در صورت لزوم، شرطی برای حفظ محرمانگی اطلاعات مربوط به فرایند داوری و نتایج آن باید گنجانده شود.

مدت زمان داوری

در صورت امکان، مدت زمان مورد انتظار برای فرایند داوری باید مشخص شود.

قابلیت اجرایی

اطمینان حاصل شود که شرط داوری به گونه‌ای تنظیم شده است که در صورت بروز اختلاف، قابل اجرا باشد و محاکم قضایی نیز آن را به رسمیت بشناسند.

آیا هر قرارداد ملکی، قابل ارجاع به امر داوری است؟

داوری به‌عنوان یک روش حل و فصل اختلافات، می‌تواند در بسیاری از قراردادهای ملکی مورد استفاده قرار گیرد، اما شرایط و محدودیت‌هایی وجود دارد که تعیین می‌کند آیا هر قرارداد ملکی قابل ارجاع به امر داوری است یا خیر. هر قرارداد ملکی باید موضوعی قانونی و مشروع داشته باشد. اگر قرارداد به هر دلیلی غیرقانونی باشد (مانند فروش ملک غیرقانونی یا غیرمجاز)، شرط داوری نیز اعتبار نخواهد داشت.

علاوه بر این باید مشخص شود که چه نوع اختلافاتی تحت پوشش شرط داوری قرار می‌گیرد. برخی از اختلافات ممکن است به دلیل ویژگی‌های خاص خود، مانند مسائل مربوط به حقوق عمومی یا حقوق ثالث، قابل ارجاع به داوری نباشند.

البته نکات دیگری نیز مانند: نوع قرارداد، موافقت‌های قبلی طرفین، صلاحیت ورود به قرارداد، قوانین حاکم و… وجود دارد که پرداختن به آنها از حوصله این مقاله خارج است.

نتیجه‌گیری

در حالی که بسیاری از قراردادهای ملکی می‌توانند به داوری ارجاع داده شوند، اما شرایط و محدودیت‌های خاصی وجود دارد که باید در نظر گرفته شوند. برای اطمینان از قابلیت ارجاع یک قرارداد ملکی به داوری، توصیه می‌شود که با یک وکیل ملکی یا متخصص حقوقی دیدار کنید و یا ابتدا یک مشاوره تلفنی آنلاین و فوری دریافت نمایید.