مشکلات رایج در املاک تجاری

اگر با یکی از مشکلات زیر مواجه هستید، ممکن است موضوع شما در حوزه دعاوی املاک تجاری قرار بگیرد:

مالک درخواست تخلیه مغازه کرده است

باید مشخص شود قرارداد تحت چه شرایطی منعقد شده و چه حقوقی برای مستأجر ایجاد شده است.

قصد خرید سرقفلی دارید

قبل از پرداخت وجه باید وضعیت حق فروشنده و امکان انتقال بررسی شود.

مالک با انتقال سرقفلی مخالفت می‌کند

باید شرایط قرارداد و حقوق ایجادشده برای دارنده سرقفلی بررسی شود.

مستأجر محل را به شخص دیگری واگذار کرده است

ابتدا باید مشخص شود آیا حق انتقال وجود داشته یا خیر.

درباره مبلغ سرقفلی اختلاف دارید

بررسی قرارداد، سوابق پرداخت و وضعیت حقوقی ملک اهمیت دارد.

مالک یا مستأجر درباره تغییر شغل اختلاف دارند

شرایط قرارداد و نحوه استفاده از ملک باید بررسی شود.

 قبل از خرید سرقفلی این موارد را بررسی کنید

خرید سرقفلی بدون بررسی دقیق اسناد می‌تواند ریسک‌های مهمی ایجاد کند.

قبل از پرداخت وجه، بهتر است موارد زیر بررسی شوند:

✓ مالک رسمی ملک چه کسی است؟

✓ فروشنده چه حقی نسبت به ملک دارد؟

✓ منشأ حق سرقفلی چیست؟

✓ آیا حق انتقال وجود دارد؟

✓ قرارداد اجاره چه شرایطی دارد؟

✓ مدت قرارداد چقدر است؟

✓ آیا رضایت مالک برای انتقال لازم است؟

✓ سابقه انتقال‌های قبلی چیست؟

✓ مبلغ پرداختی بابت چه حقی پرداخت می‌شود؟

تنها دیدن محل کسب یا توافق شفاهی برای خرید سرقفلی، برای تشخیص وضعیت حقوقی معامله کافی نیست.

 قبل از اقدام برای تخلیه ملک تجاری چه باید بررسی شود؟

اگر مالک یک ملک تجاری هستید و قصد تخلیه دارید، قبل از اقدام باید وضعیت رابطه حقوقی با مستأجر بررسی شود.

موارد مهم عبارت‌اند از:

• • تاریخ قرارداد

• • مدت اجاره

• • وجود یا عدم وجود سرقفلی

• • وجود حق کسب و پیشه

• • شرایط تمدید قرارداد

• • سابقه رابطه استیجاری

• • توافق‌های انجام‌شده میان طرفین

انتخاب مسیر اشتباه برای تخلیه می‌تواند باعث طولانی شدن روند اختلاف شود.

 خدمات حقوقی ملکی اداری در دعاوی املاک تجاری

در حوزه املاک تجاری، پرونده‌ها و مسائل زیر قابل بررسی هستند:

• • بررسی دعاوی سرقفلی

• • بررسی حق کسب و پیشه

• • اختلافات مالک و مستأجر

• • بررسی شرایط تخلیه ملک تجاری

• • بررسی انتقال سرقفلی

• • بررسی انتقال محل کسب به غیر

• • اختلاف درباره تغییر شغل

• • تنظیم و بررسی قرارداد اجاره تجاری

• • بررسی خرید و فروش سرقفلی

• • بررسی اسناد و قراردادهای مربوط به املاک تجاری

 مسیر بررسی پرونده املاک تجاری

مرحله اول: بررسی قرارداد

اجاره‌نامه، قرارداد سرقفلی و توافق‌های میان طرفین بررسی می‌شود.

مرحله دوم: بررسی تاریخ رابطه حقوقی

تاریخ قرارداد و سابقه رابطه استیجاری بررسی می‌شود.

مرحله سوم: تشخیص حقوق طرفین

مشخص می‌شود چه حقوق و تعهداتی برای مالک و مستأجر ایجاد شده است.

مرحله چهارم: بررسی موضوع اختلاف

موضوع می‌تواند تخلیه، سرقفلی، انتقال، تغییر شغل یا موضوع دیگری باشد.

مرحله پنجم: انتخاب مسیر قانونی

پس از بررسی شرایط پرونده، مسیر مناسب برای پیگیری موضوع مشخص می‌شود.

 چرا تاریخ قرارداد در دعاوی املاک تجاری اهمیت دارد؟

یکی از مهم‌ترین نکات در بررسی اختلافات مربوط به املاک تجاری، تاریخ و شرایط ایجاد رابطه استیجاری است.

قوانین و مقررات مربوط به روابط استیجاری در دوره‌های مختلف تفاوت‌هایی داشته‌اند و به همین دلیل، نمی‌توان همه قراردادهای اجاره تجاری را با یک روش بررسی کرد.

برای مثال، یک قرارداد قدیمی ممکن است از نظر حقوقی شرایط متفاوتی نسبت به یک قرارداد جدید داشته باشد.

بنابراین، قبل از هرگونه اقدام درباره سرقفلی، حق کسب و پیشه یا تخلیه ملک تجاری، ابتدا باید وضعیت قرارداد و تاریخ رابطه حقوقی بررسی شود.

 تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه چیست؟

سرقفلی و حق کسب و پیشه دو مفهوم مهم در روابط مربوط به املاک تجاری هستند، اما نباید بدون بررسی شرایط پرونده آنها را یکسان در نظر گرفت.

تفاوت این دو موضوع می‌تواند به مواردی مانند:

• • منشأ ایجاد حق

• • تاریخ رابطه استیجاری

• • قرارداد میان طرفین

• • قانون حاکم

• • شرایط انتقال

• • آثار تخلیه

بستگی داشته باشد.

به همین دلیل، اگر درباره سرقفلی یا حق کسب و پیشه با اختلاف مواجه هستید، ابتدا باید ماهیت دقیق حق مورد ادعا مشخص شود. 

چه زمانی باید درباره ملک تجاری مشاوره حقوقی بگیرید؟

اگر در یکی از شرایط زیر قرار دارید، بررسی حقوقی موضوع قبل از اقدام اهمیت زیادی دارد:

• • قصد خرید سرقفلی دارید.

• • قصد فروش سرقفلی دارید.

• • مالک درخواست تخلیه مغازه کرده است.

• • مستأجر ملک تجاری را تخلیه نمی‌کند.

• • درباره حق کسب و پیشه اختلاف دارید.

• • قصد انتقال محل کسب به شخص دیگری را دارید.

• • مالک با انتقال مخالفت کرده است.

• • درباره تغییر شغل اختلاف دارید.

• • قصد تنظیم قرارداد اجاره تجاری دارید.

• • درباره مبلغ سرقفلی یا حقوق ناشی از تخلیه اختلاف دارید.