ملکی

تعیین نوع زمین و کاربری آن با کیست؟

تعیین نوع زمین و کاربری آن و رسیدگی به اعتراض در صلاحیت کجاست؟

یکی از نکات مهم در مورد زمین، که می‌تواند یک زمین را با ارزش و یا بی‌ارزش نشان دهد، تعیین نوع زمین و کاربری آن است. بر اساس ماده 12 قانون زمین شهری مصوب سال 1366 و اصلاحات آن در سال 1370، تشخیص عمران و احیاء و تأسیسات متناسب و تعیین نوع زمین دایر و تمیز بایر از موات برعهده وزارت مسکن و شهرسازی است. این ‌تشخیص قابل اعتراض در دادگاه صالحه می‌باشد.

چنانچه تعیین نوع زمین و کاربری آن مورد اعتراض باشد برابر قانون می‌توان نسبت به آن اعتراض نمود. البته این اعتراض دو نوع می‌باشد. اعتراض به تعیین نوع زمین که در صلاحیت کمیسیون ماده 12 می‌باشد و اعتراض به نوع کاربری گه در صلاحیت کمیسیون ماده 5 قانون تاسیس شورایعالی شهرسازی موسوم به کمیسیون ماده شهرداری است.

در این مقاله تا حدودی به موضوع نوع زمین وکاربری‌های آن و نظر قانون در مورد نحوه اعتراض به آن اشاره خواهیم نمود. اگر شما در زمره کسانی هستید که در این رابطه مشکل دارید پس حتما با ما همراه باشید.

تعیین نوع کاربری
تعیین نوع زمین و کاربری آن با کیست؟

انواع زمین بر اساس قانون(تعیین نوع زمین)

به موجب ماده 2 قانون زمین شهری، منظور از اراضی شهری زمین‌هایی است که در محدوده قانونی و حریم استحفاظی شهرها و شهرکها قرار گرفته است. این اراضی در مواد 3 تا 5 این قانون به قرار زیر تعیین شده است.

الف) اراضی موات شهری

زمین‌هائی است که سابقه عمران و احیاء نداشته باشد. ‌زمین‌های مواتی که علیرغم مقررات قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری بدون مجوز قانونی از تاریخ ۵/۴/۱۳۵۸ به بعد احیاء شده باشد همچنان در ‌اختیار دولت میباشد(ماده 3).

ب) اراضی بایر شهری

زمین‌هائی است که سابقه عمران و احیاء داشته و بتدریج بحالت موات برگشته اعم از آنکه صاحب مشخصی داشته و‌ یا نداشته باشد(ماده 4).

‌‌پ) اراضی دایر شهری

زمین‌هائی است که آن را احیاء و آباد نموده‌اند و در حال حاضر دایر و مورد بهره‌برداری مالک است زمین‌های دایر مشمول این‌ قانون صرفاً اراضی کشاورزی یا آیش اعم از محصور یا غیر محصور میباشد. ‌

کمیسیون ماده 12 مرجع تعیین نوع زمین

تشخیص عمران و احیاء و تأسیسات متناسب و تعیین نوع زمین دایر و تمیز بایر از موات بر عهده وزارت مسکن و شهرسازی است. این ‌تشخیص قابل اعتراض در دادگاه صالحه می‌باشد(ماده 12). دادگاه نسبت به اعتراض خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آئین دادرسی رسیدگی کرده و حکم لازم خواهد داد، اعتراض به ‌تشخیص وزارت مسکن و شهرسازی در دادگاه مانع از اجرای مواد این قانون نمی‌گردد(تبصره 1 ماده 12).

ملاک تشخیص مرجع مقرر در ماده ۱۲ در موقع معاینه محل در مورد نوع زمینهائی که از تاریخ ۲۲ /۱۱ /۱۳۵۷ وسیله دولت یا ارگانها و ‌نهادها و کمیته‌ها و دفاتر خانه‌سازی احداث اعیانی یا واگذار شده بدون در نظر گرفتن اعیانیهای مذکور خواهد بود(تبصره 2 ماده 12).

تغییر کاربری

مهلت اعتراض به تعیین نوع زمین

بر اساس مصوبه مورخ 1370/11/3مجمع تشخیص مصلحت نظام، در خصوص «تعیین مهلت اعتراض به نظریه وزارت راه و شهرسازی موضوع ماده ۱۲ قانون زمین شهری مصوب 1366/6/22 چنین مقرر شده است که:

  • وزارت راه و شهرسازی مکلف است نظریه خود را در تشخیص نوع زمین، اعم از آنچه تا کنون صادر نموده و به آن اعتراض نشده یا آنچه بعداً صادر می‌نماید به مالکین اعلام نماید.
  • مهلت حق اعتراض از تاریخ اعلام سه ماه تعیین می‌گردد.
  • در صورت عدم دسترسی یا استنکاف مالک از دریافت نظریه، بایستی طی دو نوبت بفاصله ده روز نظریه مذکور در روزنامه کثیرالانتشار آگهی شود.
  • تا سه ماه از تاریخ آخرین آگهی، مدعیان می توانند اعتراض خود را به دادگاه تسلیم نمایند.
  • در صورت عدم وصول اعتراض در مهلت مذکور، تشخیص، قطعی و لازم الاجراء است.

کمیسیون ماده 5 و تعیین نوع کاربری زمین

تعیین نوع زمین با کمیسیون ماده 12 بود اما در مورد نوع کاربری زمین کمیسیون ماده 5 تصمیم یری می‌کند. به استناد ماده 5 قانون تاسیس شورایعالی شهرسازی و معماری ایران(مصوب سال 1351 و اصلاحات بعدی آن در سال های 65 و 88) مرجع بررسی و تصویب طرح‏‌های تفصیلی شهرها و همچنین تغییرات آنها در هر استان به یک کمیسیون محول شد که بعدها به کمیسیون ماده 5 معروف شد.

وظایف کمیسیون ماده 5

اهم وظایف کمیسیون ماده 5 به شرح زیر می ‏باشد:

  • بررسی و تصویب تغییر کاربری اراضی یا املاک پیشنهادی شهرداری
  • بررسی و تصویب طرح‏ های تفصیلی شهری
  • بررسی و تصویب تغییرات طرح جزئی طرح ‏های تفصیلی شهری
  • تصویب ضوابط و مقررات تکمیلی (ضوابط و مقررات ارتقاء کیفی سیما و منظر شهری پیشنهادی کمیته مربوطه)
  • اصلاح طرح ‏های تفصیلی و ضوابط و مقررات اجرایی (شهرهای بیش از 200 هزار نفر جمعیت)
  • بررسی و تصویب طرح ‏های تفصیلی و نقشه‏ های تفکیکی و تغییرات بعدی آنها در شهرهای جدید
  • بررسی افزایش تراکم متوسط جمعیتی شهر
  • تصویب تغییرات، ضوابط و مقررات ساختمانی مندرج در طرح‏ های توسعه شهری مصوب کمیته ‏های ارتقاء کیفی سیما و منظر شهری

کمیسیون ماده 5 و تغییر کاربری اراضی یا املاک

بر اساس قانون، شهرداری می‌تواند در موارد زیر درخواست تغییر کاربری را به همراه طرح توجیهی به کمیسیون ماده 5 ارائه دهد تا در کمیسیون به تصویب برسد:

  • در مواردی که به لحاظ اجبار از جمله عدم تملک املاک توسط صاحب کاربری (ادارات و دستگاه‏های اجرایی موضوع واحده قانون تعیین وضعیت املاک مصوب 29/08/1367) در مدت تعیین شده حداکثر 5 سال، متقاضی جهت اخذ مجوز ساخت و ساز به شهرداری مراجعه می ‏نماید.
  • در مواردی که شهرداری حسب ضرورت تصمیم داشته باشد در یک محل با چند کاربری مختلف، مجتمع ‏های تجاری یا مسکونی احداث نماید که اجباراً باید کلیه املاک مورد نظر به یک کاربری واحد اختصاص یابد.
  • در مواردی که مالک یا مالکینی تصمیم بگیرند مجتمع تجاری یا مسکونی یا بهداشتی در کاربری ‏های غیر مرتبط ایجاد نمایند.
  • در مواردی که بر اثر گسترش شهر و مهاجرپذیری شهرُ ضرورت داشته باشد، کاربری مسکونی و یا تجاری اضافه بشود.
  • در مواردی که حسب تشخیص شهرداری، کاربری‏ های گورستان و کشتارگاه‏ های قدیم نیاز به تغییر کاربری داشته باشند.

درخواست تغییر کاربری از طرف مالکین به شهرداری

در هر موردی که اشخاص حقیقی یا حقوقی از شهرداری درخواست تغییر کاربری نمایند. شهرداری موظف است به درخواست رسیدگی نماید. لازم به ذکر است که متقاضی تغییر کاربری باید درخواست خود را به صورت کتبی به شهرداری تحویل نماید.

شهرداری با رعایت قانون تعیین وضعیت املاک و همچنین رعایت مفاد ماده 49 آئین ‏نامه نحوه بررسی و تصویب طرح ‏های توسعه و عمران محلی، ناحیه ‏ای، منطقه ‏ای و ملی و مقررات شهرسازی و معماری کشور مصوب 12/10/1378 با مالک توافقات لازم را به عمل آورده و مدارک مستندات مربوطه و طرح توجیهی کمیسیون ماده پنج را به همراه درخواست کتبی برای تصمیم‌گیری در مورد تغییر کاربری به دبیرخانه کمیسیون ماده 5 ارسال می ‏نماید.

وکیل ملکی و موضوع اختلاف بر سر تعیین نوع زمین و کاربری آن

چنانچه میان مالک و کمیسیون‌های موضوع مواد 5 و 12 در مورد تعیین نوع زمین و کاربری آن اختلاف نظر وجود داشته باشد، وکیل ملکی متخصص می‌تواند وارد عمل شود و در مورد موضوعات اختلافی اظهار نظر نماید. در صورتی که شانس موفقیت در پرونده وجود داشته باشد وکیل به موکل موجبات آن را خواهد گفت.

برای پیگیری موارد یادشده با وکیل علیرضا طباطبایی در تماس باشید و از وی مشاوره اولیه را دریافت نمایید.

نوشته های مشابه

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

دکمه بازگشت به بالا