تغییر کاربری اراضی چگونه صورت میگیرد؟

تغییر کاربری اراضی ، تغییر بهره برداری ، انواع تخلفات کاربری

با تغییر کاربری اراضی آشنا شوید

تغییر کاربری یا تغییر بهره برداری عبارت است از استفاده از ساختمان بعد از احداث و نوعی غیر از آنچه در محتوای طرح و پروانه ساختمان قید گردیده است. رایج ترین تخلفات تغیر کاربری مربوط است به دایر کردن واحدهای تجاری در مناطق غیر تجاری، بهره برداری از ساختمان های مسکونی به صورت اداری.

در قانون شهرداری، تغییر در نحوه استفاده از ساختمان و نقض ضوابط مربوط به کاربری ممنوع است. در قانون، برای رسیدگی به این امر، کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری مرجع رسیدگی به این گونه تخلفات است.

مطلب مفید | وکیل تغییر کاربری اراضی

انواع کاربری املاک

تغییر کاربری اراضی یکی از مهم ترین موضوعات ملکی است. هر ملکی دارای کاربری مشخصی است. کاربری ها هم انواع مختلف دارند. از میان انواع کاربری املاک، کاربری مسکونی، کاربری اداری، کاربری تجاری و کاربری کشاورزی مهم ترین و پرکاربردترین ها هستند.

کاربری ملک چگونه معلوم می شود؟

کاربری اراضی

شهرداری و تغییر کاربری اراضی

اگر اراضی در محدوده شهری باشد شهرداری ها کاربری را مشخص و در پروانه ساختمان آن را قید می کنند. البته باید گفت تعیین محدوده های کاربری در پهنای وسیع از طرف شورای عالی معماری و شهرسازی روشن می شود. شهرداری ها فقط آن را اجرا می کنند.

وزارت کشاورزی و تغییر کاربری اراضی

اگر اراضی به صورت کشاورزی باشد وزارت جهاد کشاورزی در خصوص تغییر کاربری صاحب نظر خواهد بود. گاه در مواردی وزارت جهاد کشاورزی تصمیم به تغییر کاربری اراضی کشاورزی یه کاربری مسکونی می گیرد. در این صورت هشتاد درصد ارزش زمین را با ارزیابی قیمت بعد از تغییر کاربری از مالک دریافت می نماید.

تغییر کاربری بدون اخذ مجوز

هر گونه تغییر در کاربری بدون رعایت ضوابط قانونی تخلف محسوب می گردد. در این صورت اگر ملک در محدوده شهری باشد شهرداری با تشکیل پرونده ، آن را به کمیسیون مربوطه ارجاع خواهد داد. اگر ملک در حیطه نظارت وزارت جهاد کشاورزی باشد این وزارتخانه موضوع تغییر کاربری بدون اخذ مجوز را پیگیری خواهد نمود.

مطلب مفید | سند تعیین تکلیف

تغییر کاربری و شکایت تغییر کاربری

در این جا لازم است به نکته ظریفی دقت نماییم. اگر درخواستی برای تغییر کاربری مطرح شود مرجع رسیدگی کمیسیون ماده 5 خواهد بود. البته این موضوع به سادگی میسر نیست. گاه مدت ها طول می کشد تا پرونده های تفییر کاربری به سرانجام برسد. زیرا لازم است تمام جوانب فنی موضوع به صورت کارشناسی مورد بررسی قرار بگیرد.

اما گاهی پیش می آید که بین مالک و شهرداری اختلافاتی در مورد تغییر کاربری ایجاد می شود . در این صورت دعوای تغییر کاربری به دیوان عدالت اداری می رود. اما در مورد اراضی زراعی و باغ ها قانونگذار به صراحت، هر گونه تغییر کاربری بدون اخذ مجوز قانونی را جرم تلقی نموده است. لذا برای آن مجازات در نظر گرفته است. این موضوع در قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغات ذکر شده است.

مجازات قانونی تغییر کاربری

در ماده  4 قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغات یا ماده 3 اصلاحی چنین آمده است:

«کلیه مالکان یا متصرفان اراضی زراعی و باغ‌های موضوع این قانون،  که به صورت غیرمجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون موضوع تبصره 1 ماده 1 این قانون، اقدام به تغییر کاربری نمایند، علاوه بر قلع و قمع بنا، به‌ پرداخت جزای نقدی از یک تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغ‌ها به‌قیمت روز زمین با کاربری جدید که مورد نظر متخلف بوده‌ است،  و در صورت تکرار جرم، به حداکثر جزای نقدی و حبس از یک ماه تا ۶ ماه محکوم خواهند شد.»

الزامات تحقق جرم تغییر کاربری اراضی

1) فاعل جرم

برابر ماده ۳ قانون و بند «ذ» ماده ۱ آیین‌نامه اجرایی آن، مرتکب این نوع جرم باید مالک یا متصرف قانونی اعم از شخص حقیقی یا حقوقی باشد، و مالکیت آنان با ارائه سند مالکیت یا گواهی اداره ثبت و یا طبق احکام قطعیت‌ یافته از محاکم قضائی محقق شده باشد؛ بنابراین چنانچه شخص غیر از مالک یا متصرف قانونی ملک مرتکب عنصر مادی تغییر کاربری گردد، عمل وی وصف کیفری تغییر کاربری موضوع ماده ۳ را نخواهد داشت. بنابراین با عامل به گونه دیگری برخورد خواهد شد.

2) موضوع جرم

برابر ماده ۱ قانون و بند «ت» ماده ۱ آیین ­نامه اجرایی آن، تغییر کاربری در موارد زیر را می توان مصداق جرم مورد نظر دانست:

اراضی تحت کشت،

آیش و باغات شامل آبی،

دیم اعم از دایر و بایر که سابقه بهره­برداری داشته باشد.

اراضی تحت فعالیت­های موضوع تبصره ۴ الحاقی که در حکم اراضی زراعی و باغ­ها محسوب می­شود.

3)  همانگونه که ذکر شد مجازات تغییر کاربری در قانون محدود به اراضی کشاورزی و باعات یا اراضی خارج از محدوده های شهری و روستایی می باشد.

مصادیق جرم تغییر کاربری اراضی

ماده ۱۰ قانون حفظ اراضی زراعی و باغ­ها و تصویب­نامه شماره ۵۹۸۷۹/ت ۳۷۱۱۰ مورخ ۱۹/۴/۱۳۸۶ هیئت وزیران هر یک از اقدامات زیر را در عداد مصادیق جرم تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغات اعلام نموده است:

• برداشتن یا افزایش شن و ماسه
• ایجاد بنا و تأسیسات
• خاک‌برداری و خاک‌ریزی
• ­گودبرداری
• احداث کوره ­های آجر و گچ­بری
• پی­ کنی
• دیوارکشی اراضی
• دپوی زباله، نخاله و مصالح ساختمانی، شن و ماسه و ضایعات فلزی
• ایجاد سکونتگاه‌های موقت؛
• استقرار کانکس و آلاچیق؛
• احداث جاده و راه؛
• دفن زباله‎های واحدهای صنعتی؛
• رها کردن پساب‎های واحدهای صنعتی، فاضلاب‎های شهری، ضایعات کارخانجات؛
• لوله‌گذاری؛
• عبور شبکه‎های برق؛
• انتقال و تغییر حقابه اراضی زارعی و باغات به سایر اراضی و فعالیت‎های غیر کشاورزی؛
• سوزاندن، قطع و ریشه‌کنی و خشک‌کردن باغات به هر طریق؛
• مخلوط ریزی و شن‌ریزی؛
• احداث راه‎آهن و فرودگاه؛
• احداث پارک و فضای سبز؛
• پیست‎های ورزشی؛
• استخرهای ذخیره آب غیر کشاورزی؛
• احداث پارکینگ مسقف و غیرمسقف؛
• محوطه‌سازی (شامل سنگفرش و آسفالت‌کاری، جدول‌گذاری، سنگ‌ریزی و موارد مشابه)؛
• صنایع تبدیلی و تکمیلی و غذایی و طرح‎های موضوع تبصره ۴ فوق‎الذکر؛
• صنایع‌دستی؛
• طرح‎های خدمات عمومی؛
• طرح‎های تملک دارایی‎های سرمایه‎ای مصوب مجلس شورای اسلامی (ملی – استانی).

عنصر قانونی جرم تغییر کاربری اراضی

اصل قانونی بودن جرم و مجازات اقتضا می‌کند که قانون‌گذار تمامی اعمال و رفتار مجرمانه را مشخص نموده و مجازاتی معین برای آن اعلام نماید تا محاکم قضائی در تشخیص این مصادیق سلیقه‌ای عمل ننموده و باعث تضییع حقوق شهروندی نگردند به همین جهت ماده ۲ قانون مجازات اسلامی به این مهم اشاره نموده است در راستای توجه به این اصل مهم مقنن در مخالفت با تغییر کاربری بی‌رویه اراضی زراعی و باغ‌ها اقدام به جرم‌انگاری عنوان «تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها» در سال ۱۳۷۴ با اصلاحات ۱۳۸۵ نموده است.

عنصر مادی جرم تغییر کاربری اراضی

آن قسمت از جرم که ظهور و نمود بیرونی و خارجی پیدا می‌کند تحت عنوان عنصر مادی جرم به شمار می‌آید.

این عنصر می تواند شامل رفتار مجرمانه، مرتکب جرم، موضوع جرم و شرایط و اوضاع و احوال لازم برای تحقق جرم باشد.

رفتار مجرمانه

رفتار مجرمانه یعنی عمل یا رفتاری است که قانون حالات مختلف آن را از جمله انجام یا عدم انجام آن، وضعیت یا حالت و… حسب هر جرم اعلام و برای آن مجازات تعیین نموده است .

عنصر معنوی جرم تغییر کاربری اراضی

حالت های روانی مرتکب و تعلق اراده فرد به انجام عمل مادی عنصر معنوی جرم نامیده می­شود.

این عنصر از دو جزء سوءنیت عام و سوءنیت خاص تشکیل شده است که در خصوص جرم تغییر کاربری اراضی نیز احراز آن لازم و ضروری می­باشد.

بر اساس قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها مصوب ۱۳۷۴ با اصلاحات ۱۳۸۵ و با توجه به مواد ۳ و ۱۰ این قانون رفتار مجرمانه این جرم دو عنوان (تغییر + کاربری) است که هر دو عنوان باید به صورت فعل مثبت مادی نمود پیدا کنند که در ذیل به توضیح و تشریح آن می‌پردازیم:

الف) تغییر

تغییر در لغت به معنی دگرگونی، عوض کردن، جابه‌جا کردن و برگشت دادن تعبیر می‌شود. منظور مقنن در این قانون تغییر در نوع کاربری سابق اراضی و باغات می‌باشد که بدواً به صورت زراعی بوده است.

ب) کاربری

کاربری دارای انواع مختلفی می‌باشد که با توجه به نوع استفاده و انتفاع از عرصه یا اعیان مصداق پیدا می‌کند.

از جمله کاربری مسکونی، تجاری، زراعی و…

قانون گذار به جهت حمایت از اراضی زراعی و باغ ها صرفا از دو نوع کاربری که مربوط به کشاورزی و امور زراعی می باشند حمایت نموده است.

بنابراین صرف تغییر دادن و تغییر در کاربری کافی نیست.

بلکه کاربری تغییر یافته باید مربوط به اراضی زراعی و یا باغات باشد.

کاربری های دیگر عموما در خارج از شهرها مصداق پیدا نمی کند و مربوط به محیط های شهری می گردند.

عنصر معنوی جرم تغییر کاربری اراضی

در عنصر معنوی جرم دو جزء سوء نیت عام و سوء نیت خاص قابل توجه قانونگذار می باشد.

سوء نیت عام یعنی مرتکب جرم آگاهانه و از روی عمد مرتکب جرم شده است.

سوء نیت خاص یعنی عمل مرتکب تحقق یافته و تغییر کاربری محقق شده باشد.

مرجع صالح برای رسیدگی جرم تغییر کاربری

نظر به اینکه:

در رسیدگی به جرایم، اصل بر رسیدگی در دادگاه کیفری 2 می‌باشد،

و در موارد شک و تردید به قدر متیقن باید رجوع شود،

و با توجه به قسمت آخر ماده 3 قانون حفظ کاربری اراضی و باغ‌ها مصوب 1374 ،

که مقرر می دارد در صورت تکرار جرم حداکثر جزای نقدی و حبس از یک تا شش ماه است، و به عبارت دیگر مجازات اخیر که شدیدتر است، به استناد ماده 19 قانون مجازات اسلامی و تبصره 2 آن درجه هفت محسوب شده، و مجازات‌های درجه 7 نیز در صلاحیت دادگاه کیفری 2 است، به طریق اولی چنانچه تغییر غیر مجاز اراضی برای بار اول باشد، پس رسیدگی به آن در صلاحیت دادگاه کیفری 2 می باشد.

سخن پایانی

شکی نیست که موضوع تغییر کاربری به این سادگی نیست و از پیچیدگی ها و ظرایف بسیار برخوردار است. بهتر است در مورد تغییر کاربری اراضی خود و یا اعتراض به آن با وکلای صاحب نظر مشورت نمایید. گروه حقوقی تخصصی ملکی اداری آماده هر گونه همکاری با شما در خصوص طرح دعاوی در مراجع قضایی است.

 

رأی وحدت رویه دیوان عالی کشور در مورد جرم تغییر کاربری

در رای صادره به شماره ۷۲۴ مورخ ۲۲ فروردین ماه ۹۱ از سوی هیأت عمومی دیوان عالی کشور در خصوص جرم مربوط به تغییر کاربری اراضی زراعی و باغات کمتر از ۵۰۰ مترمربع آمده است:

«تغییرکاربری اراضی زراعی تا ۵۰۰ مترمربع، برای سکونت شخصی صاحبان زمین، اگر با اجازه اعضای کمیسیون موضوع تبصره یک ماده یک قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها باشد، طبق تبصره یک ماده ۲ این قانون فقط برای یک‌بار از پرداخت عوارض قانونی معاف خواهد بود.

توضیح

مفاد این تبصره به معافیت از مجازات افرادی که بدون اخذ مجوز از کمیسیون مزبور اقدام به تغییرکاربری کرده‌اند، دلالت نمی‌نماید؛

زیرا ماده ۳ قانون مرقوم، این قبیل اشخاص را کلاً، قابل تعقیب دانسته و موارد استثنایی و خارج از شمول مجازات،

همچنین در تبصره ۴ همین ماده صراحتاً ذکر گردیده است؛

لذا به نظر اکثریت اعضای هیأت عمومی دیوان عالی کشور تغییر غیرمجاز کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها به منظور سکونت مطلقاً ممنوع و مرتکبین آن قابل تعقیب کیفری می‌باشند.»

مطالب مفید:

تصرف عدوانی

تعیین تکلیف املاک فاقد سند

شهرداری و اعتراض به آراء کمیسی.ن ها

تخلیه به جهت تغییر شغل