قولنامه خانه چیست و چگونه تنظیم می شود؟

قولنامه خانه و نحوه تنظیم آن

معمولاً هنگام انجام معاملات ملکی ، نکات بسیار مهمی را باید مد نظر قرار داد. یکی از اساسی ترین موضوعات در خرید و فروش و اجاره املاک ، نحوه تنظیم قولنامه خانه یا ملک تجاری است. نحوه تنظیم قولنامه خانه یک اقدام پایه و اساسی در عقد قرارداد محسوب می گردد. زیرا هر گونه اشتباه از سوی یکی از طرفین معامله، ممکن است به قیمت وارد آمدن میلیاردها تومان خسارت تمام شود.

در هنگام تنظیم قولنامه خانه، باید نکات زیادی را مورد توجه قرار دهید. وقتی قصد خرید ، فروش یا اجاره ملکی را دارید ناگزیرید ابتدا قول و قرارهای خود را با طرف مقابلتان مکتوب کنید. این قول و قرارها ، تعهدات ناشی از آن و شروط مرتبط با آنها معمولاً در قالب قولنامه(اگر قرار است انجام قطعی معامله به آینده موکول شود) و یا مبایعه نامه(اگر در زمان تنظیم قولنامه، آماده قطعیت معامله و نقل و انتقال قانونی آن هستید) ، انجام می پذیرد. (بد نیست که در اولین فرصت در مورد تفاوت قولنامه و مبایعه نامه نکاتی را فرا بگیرید).

وقتی افراد پای تنظیم قولنامه و امضای آن می نشینند، با خود فکر میکنند همه چیز را می دانند و نیازی به مشورت با وکیل ندارند. اما مشکل زمانی خود را نشان می دهد که قولنامه خانه خوب تنظیم نشده و یکی از طرفین می تواند با فراغ خاطر، قولنامه را فسخ و با ادعای خسارت، دیگری را با طرح شکایت به دادگاه بکشاند و مدعی انواع حق و حقوق برای خودش شود.

این ممکن است به این دلیل اتفاق بیفتد که در هنگام تنظیم قولنامه، یا هیچکدام به موضوعات مورد نظر آگاه نبوده اند یا اینکه در حالت بدبینامه یک طرف قرارداد، از آن آگاهی داشته ولی در آن هنگام موضوع را مطرح نکرده تا در آینده بتواند از طرف دیگر خسارت زیادی دریافت نماید. یا ممکن است از همان ابتدا قصد و نیت وی، فسخ و یا ابطال قرارداد در فرصت مناسب بوده باشد.

نظر به اینکه اخیراً قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، وارد مراحل اجرایی خود شده است و در مجموع حدود ۴ سال به مردم برای دریافت اسناد رسمی اراضی و املاک قولنامه‌ای فرصت داده شده است، لذا جا دارد در مورد قولنامه خانه بیشتر بدانیم و نکات مرتبط با آن را یکبار دیگر از نظر بگذرانیم.

قولنامه خانه چیست؟

همانطور که احتمالا متوجه شدید قولنامه نوعی سند عادی و غیر رسمی است که طرفین را ملزم می سازد در آینده در دفتر اسناد رسمی حاضر شوند و بر اسا س مفاد قولنامه و شروط آن نسبت به تنظیم سند رسمی ملک قولنامه ای اقدام نمایند.

به عنوان مثال فروشنده یک خانه در قالب تنظیم قولنامه خانه ، خود را متعهد می سازد در فلان تاریخ در دفتر اسناد رسمی حاضر شود و در قبال فلان مبلغ ، آن را با شروط توافق شده به خریدار منتقل نماید. حال اگر فروشنده در دفترخانه حاضر نشود و یا خریدار ، مبلغ ثمن معامله را در اختیار نداشته باشد، چه باید کرد؟ آیا از قبل تمهیداتی برای مواجهه قانونی با چنین وضعیتی اندیشیده شده است؟

وکیل شکایت ملک قولنامه ای

این تنها یک مورد از مشکلاتی است که ممکن است پیش بیاید. در هنگام تنظیم قولنامه خانه ممکن است دهها موضوع دیگر مطرح باشد که لازم است در مورد آنها دقت لازم را به خرج داد.

نکات مهم در هنگام تنظیم قولنامه خانه

وقتی می خواهید قولنامه ای را امضا کنید باید با کسب اطلاعات حقوقی اولیه در مورد قولنامه و پیش شرط های آن ، وارد معامله شوید. در اینجا چند نکته مهم را که قبل از تنظیم قولنامه خانه و امضای آن باید بدانید، مرور می کنیم.

اصالت طرفین معامله و اسناد و مدارک آنها

اولین نکته آن است که فروشنده چه سمتی در معامله دارد؟ آیا مالک است؟ شریک دارد یا خیر؟ سهم شرکا چه می شود؟ آیا وکیل ، قیم یا وصی در طرف مقابل شما قرار دارد؟

در همه این موارد اولاً اصل سند مالکیت و در ثانی اصل مدارک مالک ، شریک یا شرکا، وکیل ، وصی و قیم باید مورد توجه قرار گیرد. و تصویر برابر با اصل این مدارک را ضمیمه قرارداد باید کرد.

وجود شریک و لزوم سلب ادعای حق شفعه

در املاک دارای شریک، یک حق قانونی تحت عنوان حق شفعه وجود دارد که حق شریک است بر مال در زمان فروش و انتقال. لذا لازم است در تنظیم قولنامه خانه و امضای آن حتما بررسی شود که آیا ملک دارای شریک است یا خیر. در صورت وجود شریک یا شرکا، باید آنان با امضای خود حق شغعه را در مورد مالک از خود سلب نمایند.

قطعی کردن زمان حضور طرفین در دفترخانه

یکی از نکات اختلافی در هنگام تنظیم قولنامه خانه ، بی توجهی به قید دقیق ساعت و تاریخ مراجعه به دفترخانه و یا عدم قید شماره دفترخانه ای است که طرفین باید برای تنظیم سند رسمی به آنجا مراجعه کنند. بنابراین لازم است در هنگام تنظیم قولنامه خانه ، حتما این نکته مد نظر قرار گیرد.

تعیین خسارت دقیق برای عدم حضور در دفترخانه

بهتر است در متن قولنامه خانه قید شود به ازای هر روز تاخیر در امضای سند رسمی در دفترخانه، فلان مبلغ باید پرداخت شود. به این ترتیب تضمین بیشتری برای قطعیت معامله ایجاد می شود. حال فرض کنید چنین ضمانتی در نظر گرفته نشده باشد و ملک به یکباره گران شود. در چنین حالتی فروشنده ممکن است طمع نموده و از انجام معامله صرف نظر کند.

ثبت قانونی عدم حضور در دفترخانه

چنانچه طرف مقابل شما به هر دلیلی در دفترخانه حاضر نشد و معامله در تاریخ مشخص قطعیت نیافت، لازم است در قولنامه عدم حضور طرف مقابل ثبت شود تا امکان پیگیری موضوع و مطالبه خسارت تاخیر ، به مشکل برخورد نکند.

تاریخ دقیق تحویل و تسلیم خانه

یکی از نکاتی که ممکن است در هنگام تنظیم قولنامه خانه مورد بی توجهی قرار بگیرد تاریخ دقیق تحویل و تسلیم خانه به خریدار است. لذا حتما در قولنامه قید شود که فروشنده موظف است در فلان تاریخ ، خانه و متعلقات آن را تمام و کمال تحویل و تسلیم خریدار نماید. در غیر این صورت ، به ازای هر روز تاخیر باید فلان مبلغ را بپردازد.

جریمه عدم پرداخت ثمن معامله

ممکن است بعد از تنظیم قولنامه و در زمان مقرر، خریدار نسبت به انجام تعهدات خود یعنی پرداخت ثمن معامله اقدام نکند یا در پرداخت آن تاخیر داشته باشد. برای جلوگیری از چنین پیشامدی، بهتر است اولاً در مورد وضعیت مالی خریدار اطمینان حاصل کنید مثلا به اتفاق به بانک مراجعه نموده و در این مورد بررسی بیشتری نمایید. همچنین در هنگام تنظیم قولنامه خانه، شرط وجه التزام ذکر شود و قید گردد به ازای هر روز تاخیر در پرداخت مورد نظر، باید فلان مبلغ پرداخت شود. حتی می توان شرط فسخ معامله و دریافت تمامی خسارات را تعیین نمود تا تضمین بیشتری برای قطعیت معامله باشد.

اطمینان از پرداخت قبوض خانه

اگر توافق حاصی در مورد پرداخت هزینه خدمات رفاهی مانند آب، برق، گاز، تلفن و شارژ ساختمان نشده باشد عرف چنین است که فروشنده موظف به پرداخت تمامی قبوض مورد نظر تا تاریخ تخلیه ملک می باشد. برای حصول اطمینان از پرداخت های مورد نظر بهتر است در هنگام تنظیم قولنامه خانه قید شود فروشنده موظف به پرداخت هزینه های مورد نظر تا زمان تخلیه و تحویل ملک خواهد بود.

اسقاط خیارات قانونی

در قانون مدنی، اختیاراتی برای طرفین معامله وجود دارد که میتوانند با استناد به آنها معامله را بر هم بزنند. به این اختیارات، خیارات قانونی معامله گفته می شود. لذا بهتر است در هنگام تنظیم قولنامه، این خیارات از طرفین سلب شود تا امکان برهم زدن معامله از آنان گرفته شود.

نکات عمومی در هنگام تنظیم قولنامه خانه

حال که دانستیم قبل از تنظیم قولنامه به چه نکاتی باید توجه داشته باشیم، در این قسمت از مقاله قصد داریم وارد متن قولنامه شویم و ببینیم قولنامه را چگونه تنظیم کنیم و فروشنده و خریدار چه موارد مهمی را در متن قولنامه خانه بگنجانند.

ثبت مشخصات دقیق طرفین معامله در قولنامه خانه

ثبت کامل اطلاعات هویتی و مشخصات کامل شناسنامه ای و محل سکونت طرفین معامله همراه با جزئیات در ابتدای تنظیم قولنامه خانه ضروری است. زیرا باید معلوم گردد طرفین معامله بطور دقیق چه کسانی هستند. علاوه بر این، بهتر است اطلاعات مورد نظر بطور دقیق مورد صحت سنجی قرار گیرد.

ثبت دقیق موضوع مورد معامله و مشخصات ملک

قبل از آنکه پای میز معامله بنشینید و آن را ثبت کنید، ابتدا بروید و خانه یا ملک مورد معامله را خوب و دقیق ببینید. سپس از مراجع ذیربط استعلام های لازم را دریافت کنید. به عنوان مثال ادارات ثبت ، شهرداری ، آتش نشانی ، منابع طبیعی ، ستاد اجرایی و …

مشخصات ملک را با اسناد تطبیق دهید و در مورد مالک یا مالکین واقعی و عدم وجود معارض یا معارضین احتمالی تحقیق کنید.

اگر این کارها را انجام داده باشید در هنگام تنظیم قولنامه خانه بهتر می توانید در مورد جزئیات آن توافق کنید و موارد لازم را در قولنامه نگارش نمایید.

ثمن یا مبلغ معامله و نحوه نگارش آن

بسیاری از افراد مدتها در مورد یک ملک بررسی می کنند اما در هنگام نگارش قولنامه ، در مورد جزییات دقتی به خرج نمی دهند. لذا توصیه می شود در هنگام تنظیم قولنامه خانه ، در خصوص مبلغ معامله ، نقدی و غیر نقدی بودن تاریخ های سر رسید مبالغ ، دقت نظر لازم صورت گیرد. بدین معنا که اولاً مبلغ دقیق معامله به صورت عدد و حروف نوشته شود و همچنین تاریخ دقیق پرداخت یا پرداخت ها ذکر شود و اگر پرداخت به صورت چک باشد در این صورت ، بانک صادر کننده ، شماره و تاریخ چک ها باید دقیقا ذکر شود.

شرایط انتقال سند مالکیت و تحویل ملک

قبلا اشاره کردیم که پیش از تنظیم قولنامه خانه لازم است در مورد نحوه انتقال سند و تحویل خانه توافق شود و طرفین بدانند شرایط نقل و انتقال چگونه است. در هنگام تنظیم قولنامه خانه ، خریدار و فروشنده باید تاریخ معین و آدرس دقیق دفتر ثبت اسناد برای انتقال سند مالکیت را در قولنامه خانه قید کنند.

میزان خسارت و وجه التزام در صورت پشیمانی و عدم حضور هر یک از طرفین معامله نیز باید در این ‌بخش مشخص گردد.

تعیین هزینه‌های انتقال سند در زمان تنظیم قولنامه خانه

توافق در مورد هزینه ها بسیار مهم است. اگر طرفین هنگام تنظیم قولنامه در مورد هزینه ها آگاهی نداشته باشند فراموش می کنند در مورد آن توافق کنند و مکتوب نمایند. لذا باید تکلیف پرداخت هزینه‌های انتقال سند مالکیت در هنگام تنظیم قولنامه خانه روشن و معلوم شود. تا به موجب آن طرفین بدانند کدام هزینه بر عهده چه کسی است و چگونه باید پرداخت شود.

از آنجا که استعلام ها و گواهی ها با هزینه همراه می باشد لذا باید مشخص نمود در صورت عدم اجرای تعهدات فروشنده برای دریافت آنها از سازمان‌های مربوطه به ازای هر روز تأخیر، باید مبلغی را به عنوان خسارت تا زمان انجام کامل تعهدات پرداخت نماید.

چگونه و با چه شرایطی باید ملک تحویل شود؟

طرفین باید در هنگام تنظیم قولنامه خانه بطور دقیق بنویسند که در چه تاریخی و با چه وضعیتی خانه را تحویل و انتقال می دهند. همچنین آثار هر یک از حالت های بد عهدی را برشمرده و خسارت برای آن تعیین می کنند.

آثار قانونی قرارداد در هنگام تنظیم قولنامه خانه

قانون از قراردادها چه رسمی و چه غیر رسمی مشروط بر مشروعیت معامله و اهلیت طرفین، حمایت می کند. بنابراین وقتی قولنامه به عنوان یک قرارداد عادی و غیر رسمی به امضاء طرفین رسیده باشد مورد حمایت قانون خواهد بود. از اینرو هیچکدام از طرفین قولنامه نمیتواند خودسرانه قرارداد ا بر هم زند یا به تعهدات خود عمل ننماید. در چنین حالتی با برخورد قانون مواجه خواهد شد.

در تنظیم قولنامه خانه فروشنده و خریدار به چه نکاتی باید توجه کنند؟

الف) نکات مورد توجه فروشنده

اول . کلیه مشخصات ملک اعم از پلاک ثبتی ، مساحت ، عرصه و اعیان ، مشاعات، آدرس دقیق و بطور کلی هر چیزی که لازم است خریدار در مورد آن اطلاع داشته باشد را در هنگام تنظیم قولنامه خانه ذکر کند.

دوم . هیچگاه فروشنده نباید خانه مورد معامله را قبل از دریافت تمام مبلغ ، به خریدار انتقال دهد.

سوم . فروشنده باید در مورد توان مالی خریدار اطمینان یابد و در مورد نحوه پرداخت ها از طرف خریدار(نقدی یا چکی) به دقت همه چیز را مکتوب نموده و ضمانت ها و شروط کافی برای عدم تعهد خریدار در قولنانمه ذکر کند.

ب) نکات مورد توجه خریدار

اول . مالک ملک را باید بشناسد و اطمینان حاصل کند مالک همانی است که سند را امضا می کند و از اختیارات قانونی برخوردار است و مدارک قانونی انجام معامله را در اختیار دارد.

دوم . فروشنده ممنوع المعامله نباشد.

دوم . مشخصات خانه را با آنچه که دیده تطبیق دهد و در مورد اختلافات احتمالی دقت نماید.

سوم . در مورد املاک ورثه ای از عدم وجود موانع قانونی برای فروش ملک اطمینان حاصل کند ومدارک لازم را مورد بازبینی قرار دهد.

دادخواست الزام به تنظیم سند

چنانچه فروشنده در تاریخ مقرر در دفترخانه حاضر نشود ، خریدار می‌تواند دادخواست الزام به تنظیم سند را تقدیم مرجع قضایی نماید. در چنین شرایطی با حکم دادگاه، با عدم حضور طرف معامله در دفترخانه ، مسئول اجرای حکم ، به جای فروشنده ، سند را امضا و به خریدار منتقل خواهد کرد.

 خریدار باید هنگام تنظیم قولنامه خانه مدارک زیر را دریافت کند:

• اصل و کپی قرارداد مورد معامله
• پایان کار مورد معامله
• گواهی دفترخانه ثبت اسناد رسمی
• برگه استعلام ثبت املاک
• صورت مجلس تفکیکی
• گواهی انحصار وراثت در صورت نیاز
• گواهی مالیات انحصار وراثت
• وکالت نامه وکیل در صورت عدم حضور مالک
• استعلام‌های لازم برای هویت مالک و اسناد زمین برای تنظیم قولنامه خانه روستایی