نحوه ثبت املاک قولنامه ای و همه چیز در باره آن
ثبت املاک قولنامه ای و شرایط و مراحل آن
ثبت رسمی املاک قولنامه ای یکی از موضوعات مهم در بازار مسکن است. املاک قولنامه ای به دلیل عدم وجود نظام ثبت رسمی در معاملات مسکن، می تواند مشکلات و چالش های زیادی را به همراه داشته باشد. در بسیاری از موارد، افراد به دلیل عدم آگاهی یا پیچیدگی های قانونی، به استفاده از قراردادهای قولنامه ای روی می آورند. این مطلب به بررسی ابعاد مختلف ثبت املاک قولنامه ای، مزایا و مراحل ثبت ملک قولنامه ای و نکات حقوقی مرتبط می پردازد.
املاک قولنامه ای چیست؟
املاک قولنامه ای به املاکی اطلاق می شود که انتقال مالکیت آنها بر اساس قولنامه های غیررسمی صورت می گیرد. این نوع قراردادها معمولاً میان افراد و بدون دخالت مراجع قانونی یا رسمی انجام می شود. در این نوع معاملات، طرفین با توافق یکدیگر، ملک را به یکدیگر منتقل می کنند، اما این انتقال به طور رسمی ثبت نمی گردد. در نتیجه، این املاک معمولاً در دسته املاکی قرار می گیرند که دارای مشکلات قانونی و حقوقی هستند.
ویژگی های قرارداد قولنامه ای
قرارداد قولنامه ای به عنوان یکی از انواع قراردادهای غیررسمی در معاملات ملکی و سایر معاملات اقتصادی، ویژگی های خاصی دارد که آن را از قراردادهای رسمی متمایز می کند. از جمله :
عدم ثبت رسمی املاک قولنامه ای
قراردادهای قولنامه ای معمولاً در دفاتر اسناد رسمی ثبت نمی شوند. این بدان معناست که این قراردادها به عنوان مدارک قانونی معتبر شناخته نشده و در صورت بروز اختلاف، اعتبار کمتری دارند.
عدم وجود ضمانت های قانونی
در قراردادهای قولنامه ای، معمولاً ضمانت های قانونی وجود ندارد. به این معنی که در صورت بروز اختلاف، طرفین نمی توانند به راحتی به مراجع قانونی مراجعه کنند و اثبات ادعاهای خود می تواند دشوار باشد. به همین دلیل به دارندگان این املاک توصیه می شود برای ثبت املاک قولنامه ای تعلل نکنند.
احتمال بروز مشکلات قانونی
به دلیل عدم ثبت و اعتبار قانونی، احتمال بروز مشکلات قانونی و اختلافات در معاملات قولنامه ای بیشتر است و این موضوع می تواند به مشکلات جدی در آینده منجر شود. در نتیجه میتوان به اهمیت تسریع در ثبت رسمی املاک قولنامه ای پی برد.
احتمال تقلب و کلاهبرداری
عدم وجود نظارت قانونی و رسمی، احتمال تقلب و کلاهبرداری را در معاملات قولنامه ای افزایش می دهد. طرفین باید بسیار مراقب باشند و از صحت اطلاعات و مدارک اطمینان حاصل کنند.
مراحل گرفتن سند برای ملک قولنامه ای
برای گرفتن سند برای ملکی که به صورت قولنامه ای معامله شده، باید برخی مراحل قانونی را رعایت کرد:
تهیه مدارک لازم
اولین مرحله برای ثبت املاک قولنامه ای، تهیه مدارک شامل یک نسخه از سند مالکیت ملک یا قولنامه هایی که متقاضی را به مالک اصلی مرتبط می سازد، به همراه مدارک دیگری است که در ادامه مطلب آنها را بیان می کنیم.
درخواست رسمی سند مالکیت
پس از آماده سازی مدارک مورد نیاز، باید برای ثبت املاک قولنامه ای به وب سایت ثبت ملک به آدرس اینترنتی https://sabtemelk.ssaa.ir/مراجعه کرده و فرم اولیه درخواست سند برای ملک قولنامه ای را دریافت و تکمیل نمایید. سپس شماره ای برای ورود به سامانه، به متقاضی اختصاص داده می شود.
تکمیل درخواست
در مرحله بعد، با استفاده از شماره دریافتی و کد ملی متقاضی، باید به صفحه اصلی سامانه مراجعه شود. برای این منظور، فرد می تواند به طور شخصی از طریق وب سایت اقدام کند یا به دفاتر اسناد رسمی مراجعه و درخواست را تکمیل نماید.
ارسال مدارک
پس از تکمیل درخواست ثبت املاک قولنامه ای، لازم است که از آن یک نسخه چاپی تهیه کنید. سپس این پرینت درخواست را به همراه مدارکی که قبلاً ذکر شدند، به واحد ثبتی مربوطه که ملک در محدوده آن قرار دارد، تحویل دهید. این فرآیند باید از طریق دفتر پست سفارشی انجام شده و در نهایت یک کد رهگیری ۲۰ رقمی دریافت کنید. این کد بیست رقمی برای ثبت رسمی املاک قولنامه ای بکارتان می آید.
ثبت نهایی
پس از ارسال مدارک به واحد ثبت مربوطه، برای دریافت سند ملک قولنامه ای باید مجدداً به سامانه وارد شوید. این بار، علاوه بر شماره دریافتی و کد ملی، به شماره رهگیری ۲۰ رقمی که توسط پست ارائه شده است، نیز نیاز خواهید داشت. در نهایت، باید درخواست خود را ثبت کرده و شماره پرونده را دریافت کنید.
مدارک مورد نیاز برای ثبت املاک قولنامه ای
برای ثبت املاک قولنامه ای و تبدیل آن به یک سند رسمی، نیاز به مجموعه ای از مدارک است که باید به طور کامل و دقیق ارائه شوند. این مدارک برای اثبات اعتبار معامله و پرداختن به جزئیات قانونی ضروری هستند:
- اصل و کپی قولنامه
- کپی کارت ملی و شناسنامه متقاضی
- کپی صفحات دوم، سوم و چهارم سند مالکیت
- کپی صفحه نقل و انتقال سند رسمی مالکیت ( در صورت انتقال)
- فرم تایید مختصات جغرافیایی ملک
- تهیه نقشه UTM از ملک و تعیین یک نقطه مختصات جغرافیایی آن
- کپی از سند مالکیت مشترک (در صورتی که ملک به صورت مشاعی باشد)
- کپی برابر اصل وکالت نامه رسمی (در صورت استفاده از وکیل)
املاک قولنامه ای که برای آنها می توان اقدام به دریافت سند کرد
نکته مهم در خصوص ثبت املاک قولنامه ای، این است که ملک حتما باید دارای سابقه ثبتی باشد؛ یعنی ملک مزبور، سابقا در دفتر املاک سازمان ثبت اسناد و املاک به نام شخصی ثبت شده و پلاک ثبتی دارد. املاک قولنامه ای که اشخاص می توانند برای آنها اقدام به اخذ سند رسمی مالکیت نمایند، شامل موارد زیر می شوند:
- ملک دارای سابقه ثبت در دفاتر اسناد و املاک: این املاک قبلاً به طور رسمی در دفاتر ثبت اسناد به ثبت رسیده اند.
- فوت مالک رسمی و یکی از ورثه او: مالک اصلی و یکی از ورثه او درگذشته اند و سایر ورثه می توانند دنبال سند رسمی بروند.
- عدم دسترسی به مالک اصلی یا ورثه: دسترسی به مالک یا ورثه او امکان پذیر نیست و نیاز به پیگیری قانونی وجود دارد.
- مفقودالاثر بودن مالک اصلی و ورثه: مالک و ورثه او ناپدید شده اند و پیگیری مالکیت نیاز به مراجعات قانونی دارد.
- عدم دسترسی به مالکان مشاعی و تصرف مفروز: مالکان مشاعی در دسترس نیستند، اما متقاضی به طور مفروز از ملک استفاده می کند.
- خرید ملک قولنامه ای با سابقه ثبت: ملکی که قولنامه ای خریده شده و قبلاً در دفاتر ثبت وجود دارد.
- ملکی قدیمی با سابقه ثبت و بدون ساخت و ساز جدید: ملک قدیمی ثبت شده ای که تغییری در آن ایجاد نشده است.
- املاک رها شده با سابقه ثبت و مالک نامشخص: ملک رها شده ای که ثبت شده، اما مالک فعلی آن نامشخص است.
موارد عدم امکان صدور سند رسمی برای ملک قولنامه ای
در بعضی موارد امکان ثبت املاک قولنامه ای وجود ندارد. برای اراضی و املاک زیر نمی توان مستقیماً از طریق اداره ثبت اسناد و املاک تقاضای صدور سند نمود:
- املاک بدون سابقه ثبتی: اراضی و املاکی که هیچ گونه سابقه ای در دفتر ثبت اسناد و املاک ندارند و به طور غیررسمی خریداری شده اند.
- املاک در معرض دعاوی حقوقی: املاکی که در حال حاضر درگیر دعاوی قضائی یا حقوقی هستند و صدور سند برای آنها ممکن است به دلیل وجود اختلافات قانونی متوقف شود.
- املاک در رهن یا وثیقه: املاکی که به عنوان وثیقه برای وام یا بدهی دیگر در رهن قرار دارند و نمی توانند به طور مستقل سند دریافت کنند.
- املاک غیرمجاز یا تصرفی: اراضی که به طور غیرمجاز تصرف شده اند یا در مالکیت قانونی شخص دیگری قرار داشته و هیچ گونه مجوز قانونی برای ثبت ندارند.
- املاک دولتی یا عمومی: اراضی و املاکی که متعلق به دولت یا نهادهای عمومی هستند و انتقال مالکیت آنها نیاز به مجوزهای خاص دارد.
- املاک با کاربری غیرمجاز: اراضی که به طور غیرمجاز برای کاربری هایی غیر از آنچه در مجوزهای قانونی مشخص شده است، استفاده می شوند.
- املاک مشمول طرح های عمرانی: اراضی که در طرح های عمرانی یا توسعه شهری قرار دارند و ممکن است به طور موقت یا دائمی در اختیار دولت یا نهادهای مربوطه باشند.
- املاک وراثتی بدون تقسیم نامه: اراضی و املاکی که به ارث رسیده اند اما هنوز بین وراث تقسیم نشده اند؛ بنابراین نمی توانند به طور مستقل سند دریافت کنند.
مزایای ثبت املاک قولنامه ای
ثبت املاک قولنامه ای و دریافت سند رسمی، دارای مزایای متعددی است که می تواند به خریداران و فروشندگان کمک کند تا از حقوق خود به طور مؤثر دفاع کنند و امنیت قانونی معاملات ملکی خود را افزایش دهند:
تأمین امنیت حقوقی
ثبت رسمی املاک قولنامه ای به خریدار این اطمینان را می دهد که مالکیت او به طور قانونی و رسمی تأیید شده است. این امر از بروز اختلافات و دعاوی حقوقی در آینده جلوگیری می کند.
امکان استفاده از تسهیلات بانکی
املاکی که ثبت شده اند، معمولاً قابلیت استفاده به عنوان وثیقه برای دریافت وام های بانکی را دارند. این امر می تواند به خریداران کمک کند تا از تسهیلات مالی بهره مند شوند.
حفاظت از سرمایه گذاری
با ثبت املاک قولنامه ای، سرمایه گذاری شما در املاک به طور قانونی مستند می شود و در صورت بروز مشکلات، می توانید از حقوق خود دفاع کنید. این امر به ویژه در بازارهای ناپایدار اهمیت دارد.
کاهش ریسک های قانونی
ثبت ملک به طور رسمی، ریسک های قانونی مرتبط با مالکیت را کاهش می دهد. این امر شامل جلوگیری از تصرفات غیرمجاز و دعاوی مالکیت می شود.
امکان انتقال آسان مالکیت
املاک ثبت شده معمولاً به راحتی قابل انتقال به دیگران هستند. این امر می تواند شامل فروش، اجاره، یا انتقال به وراث باشد و فرآیندهای قانونی را تسهیل می کند.
افزایش ارزش ملک
املاکی که دارای سند رسمی هستند، معمولاً ارزش بالاتری در بازار دارند. این امر به دلیل اعتبار و امنیت قانونی مرتبط با این املاک است.
دسترسی به اطلاعات دقیق
ثبت املاک قولنامه ای به شما این امکان را می دهد که به اطلاعات دقیق و مستند درباره ملک، از جمله تاریخچه مالکیت و وضعیت قانونی آن دسترسی داشته باشید.
حمایت از حقوق وراث
در صورت فوت مالک، ثبت ملک به وراث کمک می کند تا به راحتی و با کمترین مشکلات قانونی، مالکیت را به ارث ببرند و از حقوق خود دفاع کنند.
پیشگیری از کلاهبرداری
ثبت رسمی ملک می تواند به کاهش کلاهبرداری های ملکی کمک کند، زیرا اطلاعات مالکیت به طور عمومی در دسترس است و امکان بررسی صحت مدارک وجود دارد.
مدت زمان گرفتن سند برای املاک قولنامه ای
بر اساس قوانین موجود، افراد دارای املاک قولنامه ای دو سال فرصت دارند تا درخواست صدور سند رسمی برای املاک خود را ثبت کنند. مدت زمان از تقاضای ثبت املاک قولنامه ای تا صدور نهایی سند می تواند متغیر و تحت تأثیر چندین عامل از جمله تکمیل بودن و صحت مدارک ارائه شده توسط متقاضی باشد که نقش مهمی در سرعت پیشرفت فرآیند دارند.
همچنین، تراکم پرونده ها در اداره ثبت اسناد و املاک محلی نیز می تواند بر زمان انتظار تأثیر بگذارد. بنابراین، هرچند که تخمین دقیق مدت زمان مورد نیاز دشوار است، اما هماهنگی و همکاری متقاضی با مقررات و الزامات اداری و اطمینان از کامل و صحیح بودن مدارک می تواند به تسریع در روند صدور سند کمک کند.
نقش مشاوران حقوقی در ثبت املاک قولنامه ای
مشاوران حقوقی در فرآیند ثبت املاک قولنامه ای نقش بسیار مهم و مؤثری ایفا می کنند که شامل چند جنبه کلیدی است:
- ارزیابی حقوقی و قانونی: مشاوران حقوقی وضعیت حقوقی ملک را برای اطمینان از عدم وجود مشکلات قانونی یا چالش های مالکیتی که ممکن است مانع از ثبت ملک شوند، به دقت بررسی می کنند. این بررسی شامل ارزیابی همه اسناد، قراردادها، و هرگونه ادعای مربوط به ملک است.
- تهیه و تنظیم مدارک: آنها به آماده سازی و تنظیم اسناد و مدارکی کمک می کنند که برای ثبت رسمی ملک در اداره ثبت اسناد لازم است.
- راهنمایی در فرآیند ثبت: مشاوران حقوقی با دانش کامل از روندها و مراحل قانونی، صاحب ملک را در هر مرحله از فرآیند ثبت راهنمایی می کنند. این شامل پر کردن فرم ها، ارسال مدارک، و حضور در جلسات مربوطه در اداره ثبت می شود.
- نمایندگی قانونی: در صورتی که موضوعی پیچیده یا اختلافی وجود داشته باشد، مشاوران حقوقی می توانند به عنوان نماینده قانونی صاحب ملک در مذاکرات و حتی در جلسات دادگاه حاضر شوند تا از حقوق و منافع مالک دفاع کنند.
سخن پایانی
ثبت املاک قولنامه ای یکی از فرآیندهای مهم در بازار مسکن است که می تواند به افزایش امنیت حقوقی و کاهش اختلافات کمک کند. با این حال، چالش ها و معایب خاصی نیز وجود دارد که باید به دقت مورد بررسی قرار گیرد. آگاهی از مراحل ثبت، مدارک لازم و نکات حقوقی می تواند به طرفین کمک کند تا از حقوق خود به طور مؤثر دفاع کنند و از بروز مشکلات قانونی جلوگیری نمایند.
