راهکار جلوگیری از فروش ملک به چند نفر
جلوگیری از فروش ملک به چند نفر
بهترین راهکار برای تشخیص فروش ملک به چند نفر، استعلام کد رهگیری ملک در سامانه ثبت رسمی املاک است. گاهی اوقات طرفین معامله به صورت غیر رسمی قولنامه امضا می کنند و در قالب مبایعه نامه یک ملک را خرید و فروش می کنند. این خرید و فروش ها که در بنگاه های املاک و بدون مراجعه به دفتر اسناد رسمی انجام می شود قانونی است.
اما ممکن است ملک مورد نظر به چند نفر فروخته شود و در این مواقع شخصی که ضرر می کند فقط خریدار است. اگر می خواهید بدانید که راهکار های جلوگیری از فروش ملک به چند نفر کدامند، این نوشتار را تا انتها مطالعه کنید.
1. انجام معامله به صورت رسمی
اولین راهکار برای جلوگیری از فروش ملک به چند نفر این است که مطمئن شویم، معامله کاملاً رسمی است و در دفتر اسناد رسمی قرارداد فروش ملک به ثبت رسیده است. گاهی اوقات اسناد به صورت غیر رسمی و دستی تنظیم می شوند. این گونه املاک سند رسمی ندارند و امکان فروش آن ها به چندین نفر وجود دارد.
بهتر است به جای مراجعه به مشاورین املاک که به عنوان واسطه عمل می کنند به سراغ افرادی بروید که دانش قانونی برای تنظیم قرارداد های خرید و فروش ملک را دارند. مراجعه به دفتر ثبت اسناد رسمی اولین راهکار است. بعضی از افراد به خاطر نادیده گرفتن این مورد، درگیر پرونده های قضایی می شوند و نمی توانند هنگام خرید ملک پی به مشکلات موجود ببرند. در واقع نقش مشاور املاک ایجاد تفاهم بین دو طرف قرارداد است و ثبت اسناد به صورت رسمی فقط باید در دفتر اسناد رسمی انجام شود.
2. اخذ کد رهگیری
برای جلوگیری از فروش ملک به چند نفر بهترین و ساده ترین کار استفاده از سامانه کد رهگیری است. وزارت مسکن و شهرسازی از سال ۱۳۸۷ تا سال ۱۳۹۴ سامانه املاک و مستغلات را راه اندازی کرده بود. به واسطه این سامانه وزارت مسکن می توانست معاملات مسکن را مدیریت کند و از فروش ملک به چندین نفر جلوگیری نماید. حتی برای مشاورین املاک نیز درگاه های ارتباطی مخصوصی تعریف شده بود تا برای مبایعه نامه نیز کد رهگیری بگیرند. به این صورت خیلی راحت می توانستند از فروش ملک به چند نفر جلوگیری کنند.
زیرا حتی مبایعه نامه که یک سند غیر رسمی و دستی است، کد رهگیری داشت. البته همچنان مشکلاتی برای عملیاتی شدن این سامانه کد رهگیری به وجود آمده بود. زیرا زیرساخت های اطلاعاتی مناسب فراهم نشده و نقطه ضعف هایی در سیستم نقل و انتقال اموال غیرمنقول وجود داشت. با توجه به عدم وجود بستر فرهنگی و اعتبار قانونی مبایعهنامه های موجود، دیوان عدالت اداری کشور در سال ۹۴ این سامانه را ملغی کرد. البته هنوز هم امکان استعلام کد رهگیری ملک ثبت شده وجود دارد.
3. ترکیب ساز و کار سامانه کد رهگیری با سامانه ثبت رسمی املاک
بهترین راهکاری که می توانید برای کاهش معضلات به وجود آمده در پی انجام معاملات غیر رسمی از آن استفاده کنید، ترکیب کردن ساز و کار سامانه کد رهگیری با ثبت رسمی اسناد است. برای استفاده از این راهکار باید بعد از انجام معامله در دفتر املاک به سامانه جامع کد رهگیری مراجعه نمایید و برای جلوگیری از سوء استفاده های احتمالی، حتماً پلاک ثبتی ملک مورد نظر را قفل کنید.
به این صورت احتمال معاملات معارض را از بین می برید و دست افراد سودجو و کلاهبردار را کوتاه می کنید. معمولاً بعد از تفاهم طرفین در بنگاه املاک و خرید و فروش به صورت اولیه، یک قولنامه با فرمت استاندارد و رسمی تدوین می شود. اما باید بدانید که این قولنامه فقط به معنای یک قول برای عمل به تعهدات است و وجاهت قانونی ندارد! بنابراین باید به دفترخانه رسمی مراجعه نمایید و ثبت معامله را به صورت رسمی انجام دهید. چنانچه قولنامه به صورت رسمی در دفتر اسناد رسمی ثبت شود. امکان فروش ملک به شخص ثالث وجود نخواهد داشت.
4. کمک گرفتن از یک وکیل ملکی
یکی دیگر از راهکار هایی که می توانید برای تعیین دقیق وضعیت ملک و جلوگیری از فروش آن به چند نفر استفاده کنید، مشاوره با یک وکیل ملکی است. وکیل ملکی می تواند اسناد و مدارک ثبت رسمی معاملات را به صورت دقیق، تجزیه و تحلیل کند و از هرگونه مشکل احتمالی جلوگیری نماید. گاهی اوقات به خاطر وجود تقلب هنگام ثبت قولنامه، مشکلاتی برای خریدار پیش می آید. اما وکیل ملکی می تواند از راهکار های قانونی استفاده کند و به شما کمک کند تا خیلی سریع از وقوع تقلب مطلع شوید و برای انجام اقدامات قانونی آماده باشید.
5. بررسی ملک از طریق سامانه های معتبر
برای پیشگیری از مشکل فروش ملک به چند نفر، می توانید وضعیت دقیق ملک را در سامانه های معتبر بررسی نمایید. گاهی اوقات ملک به صورت غیر رسمی معامله شده و در دفتر اسناد به ثبت قانونی نرسیده است. چنانچه هیچ مدرکی در سامان ههای معتبر وجود نداشته باشد، امکان دارد که ملک مورد نظر به چند نفر فروخته شده باشد. به این صورت می توانید از افراد کلاهبردار شکایت کنید و معامله خود را فسخ نمایید.
6. اعتبار سنجی قولنامه
چنانچه ملک مورد نظر قولنامه ای و فاقد سند رسمی باشد، می توان از طریق اعتبارسنجی قولنامه از مشکلات احتمالی جلوگیری نمود. در واقع به معاملاتی که در آن ها ملکی به چند نفر فروخته می شود، معامله معارض گفته می شود. جهت اعتبار سنجی قولنامه نیز باید حتماً از نهاد های مربوطه استعلام های قانونی دریافت شود و قرارداد های رسمی با جزئیات کامل تنظیم گردند. مراجعه به سامانه کد رهگیری و استفاده از مشاوره حقوقی نیز برای اعتبارسنجی قولنامه ضروری است.
7. ثبت رسمی معاملات
بهتر است برای جلوگیری از مشکلات مربوط به فروش ملک به چند نفر، حتماً معاملات املاک خود را به صورت رسمی ثبت کنید. استفاده از سامانه های الکترونیکی کمک می کند تا فرایند انتقال مالکیت تکمیل شود و هیچ گونه محدودیتی برای دریافت استعلام از سامانه کد رهگیری وجود نداشته باشد.
حکم قانونی برای فروش ملک به چند نفر
تا این بخش درباره راهکار های جلوگیری از فروش ملک به چند نفر صحبت کردیم. اما اگر کار از کار گذشته باشد، هنوز هم امکان مراجعه به قانون و استفاده از حکم قانونی وجود دارد. در کشور ما فروش یک ملک به چند نفر جرم محسوب می شود و افرادی که به صورت همزمان یک ملک را به چند نفر بفروشند، با مجازات حبس مواجه می شوند. بر اساس ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک معامله معارض، جرم تلقی می شود و هرگاه فردی مرتکب چنین جرمی شود از ۳ تا ۱۰ سال به حق به حبس محکوم خواهد شد.
مراحل شکایت از فروش ملک به چند نفر
از آنجا که معامله معارض غیرقانونی است، امکان ثبت شکایت و طرح دعوا برای فروش ملک به چند نفر وجود دارد. نحوه شکایت و مراحل آن به شرح زیر است.
ثبت شکایت
ابتدا فردی که بعد از خرید ملک متوجه شده که ملک مربوطه چند صاحب دیگر هم دارد، باید در سامانه ثنا شکایت خود را ثبت کند. معمولاً در دفاتر الکترونیک قضایی امکان ثبت شکایت وجود دارد.
طرح دعوی
برای طرح دعوای کیفری و اعلام جرم علیه فرد خاطی، یک شکایت نامه باید تنظیم شود. فرد شاکی باید مدارکی مانند قرارداد خرید ملک یا سند غیر رسمی را ارائه کند و به دادسرا مراجعه نماید. با توجه به اینکه پرونده های مربوط به معامله معارض، پیچیدگی خاصی دارند. توصیه می شود از یک وکیل ملکی در این مواقع کمک بگیرید.
بررسی پرونده و صدور حکم
چنانچه پرونده در دادگاه کیفری بررسی شود و جرم محرز گردد. قاضی حکم لازم را صادر می کند و فرد محکوم باید مجازات حبس و بازگرداندن ملک به مالک اصلی را بپذیرد.
ابطال سند
چهارمین مرحله از شکایت برای فروش ملک به چند نفر، طرح دعوای حقوقی جهت باطل کردن سند است. شاکی با در دست داشتن حکم کیفری می تواند به دادگاه حقوقی مراجعه نماید و برای ابطال سند معامله معارض، دادخواست خود را ارائه دهد. دادگاه حقوقی نیز وظیفه دارد بعد از بررسی مدارک و مستندات، سند جدیدی به نام شاکی صادر کند و معامله معارض را ابطال نماید.
صدور سند جدید
چنانچه حکم دادگاه حقوقی قطعی شود. دستورات لازم به اداره ثبت اسناد و املاک منطقه ارسال می گردد. اداره ثبت نیز با دستور قاضی می تواند سند جدید صادر نماید.
مهلت قانونی برای شکایت از فروش ملک به چند نفر
اگر قصد شکایت و پیگیری مراحل قانونی برای فروش ملک به چند نفر را دارید، باید حتماً در مهلت قانونی اقدام نمایید. مهلت قانونی برای شکایت ۷ سال از تاریخ وقوع جرم است. البته شما باید خیلی سریع برای انجام اقدامات قانونی اقدام نمایید تا بتوانید نتیجه بگیرید. در صورت نیاز به اطلاعات دقیق تر هم می توانید با یک وکیل ملکی مشورت کنید.
کلام پایانی
فروش ملک به چند نفر یک مشکل رایج است که این روز ها گریبان بسیاری از افراد جامعه را گرفته است. شما باید هنگام انجام معاملات ملکی هوشیار باشید و حتماً تحقیق و بررسی های لازم را انجام دهید.
بهترین راهکاری که می توانید برای جلوگیری از چنین مشکلی انجام دهید، بررسی وضعیت ثبتی ملک در اداره های ثبت اسناد و املاک و مستغلات است. چنانچه ملک سند رسمی نداشته باشد، راهکارهای دیگری مانند مراجعه به وکیل ملکی وجود دارد که در این نوشتار به آن ها پرداختیم.
