قانون سرقفلی مغازه
قانون سرقفلی مغازه چیست؟
مباحث حقوقی ملکی همواره از اهمیت بسیار زیادی برخوردار هستند. یکی از مهم‌ترین مباحث در این زمینه، مبحث قانون سرقفلی مغازه است.
مطلب مرتبط | وکیل سرقفلی مغازه
قوانین مربوط به سرقفلی مغازه طی سال‌های مختلف با تغییرات متنوعی همراه بوده است. شاید همین تغییرات را بتوان اصلی‌ترین دلیل برای پیچیدگی چنین مباحثی دانست.
اکثر کارشناسان حقوقی دلیل این امر را عدم آشنایی افراد با قانون سرقفلی می‌دانند. یکی از عوامل این موضوع نیز پیچیدگی حل چنین مباحثی به شمار می‌آيد. قوانین مربوط به سرقفلی در هر شرایطی دارای فاکتورهای مختص به خود هستند.
همین امر موجب میشود که افراد ناآشنا با این قوانین نتوانند از حقوق خود در دادگاه‌های مربوط به این پرونده‌ها دفاع کنند. در واقع حق بسیاری از افراد به همین علت ضایع میشود.
به همین دلیل همواره به فعالان تجاری توصیه میشود که با قوانین مرتبط با سرقفلی آشنایی کامل پیدا کنند. این موضوع به شما کمک می‌کند تا درک بهتری از حق و حقوق خود در چنین پرونده‌هایی داشته باشید.
با ما همراه باشید تا در مورد این قانون حقوقی بسیار مهم و نکات مربوط به آن، نکاتی را ارائه کنیم.
معنای کلی سرقفلی و آشنایی با آن
سرقفلی یکی از کهن‌ترین واژگان زبان فارسی است. در مبحث حقوقی سرقفلی به‌عنوان مبلغی در نظر گرفته خواهد شد که مالک علاوه بر مبلغ اجاره، از مستأجر دریافت می‌کند. میزان مبلغ سرقفلی کاملاً به نظر مالک بستگی دارد و این مبلغ باید در هنگام عقد اجاره ذکر شود.
در بعضی از موارد، مستأجران مغازه را به فرد سومی اجاره می‌دهند. در این حالت تعریف کلی سرقفلی تغییر پیدا می‌کند و سرقفلی به مبلغی گفته خواهد شد که مستأجر اصلی از مستأجر دوم دریافت خواهد کرد. این مبلغ در جهت اعطای کلیه منافع مغازه به مستأجر دوم پرداخت خواهد شد.
مطلب مفید | مطالبه سرقفلی
علاوه بر موارد فوق، سرقفلی یک تعریف دیگر نیز دارد. قانون سرقفلی مغازه به این نکته اشاره می‌کند که سرقفلی حقی خواهد بود که مستأجر از موجر دریافت خواهد کرد تا مغازه طبق نظر موجر تخلیه شود. همان‌طور که مشاهده می‌کنید، تعریف این واژه تنها به یک گزینه ختم نخواهد شد. همین تعاریف مختلف را می‌توان علت سردرگمی بسیاری از افراد برای پیگیری پرونده‌های سرقفلی مغازه دانست.
قاعدتاً پیش از بررسی قانون سرقفلی، باید در مورد مفهوم اصلی این موضوع با شما سخن بگوییم. بر اساس مفاهیم مطرح شده در مواد مختلف حقوقی، سرقفلی یک مقدار مبلغ مشخص است که مستأجر باید در اختیار مالک قرار دهد. این مبلغ به طور کامل با مبلغ مربوط به اجاره بها متفاوت است.
سرقفلی تنها در زمانی قابل دریافت است که محل تجاری مربوطه دارای شهرت و اعتبار خاصی باشد. بالطبع وقتی که محل مربوطه دارای این شهرت و اعتبار مناسب باشد، مستأجر دیگر نیازی به تبلیغات مداوم نخواهد داشت. به منظور بهره‌گیری از همین مزیت، مستأجر موظف به پرداخت حق سرقفلی به موجر است.
پس از پایان یافتن مهلت اجاره، موجر باید مبلغی را که به عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت کرده است، در اختیار وی قرار دهد. قانون سرقفلی در دو نوبت تغییر کرد، یکی در سال 1356 و بار دیگر در سال 1376. وجود همین تغییرات موجب سردرگمی کاربران بسیار زیادی شده است.
سرقفلی معانی حقوقی گوناگونی دارد.
مهم‌ترین تمایزات قوانین سال 56 و 76
قانون مربوط به سال 56 مربوط به سندهای ثبت شده در این سال و پیش از آن است. بر اساس این قانون، امکان انتقال حق سرقفلی به مستأجر به هیچ وجه وجود ندارد. در واقع تنها مالک رسمی حق سرقفلی، موجر است و مستأجر هیچ حق خاصی در این زمینه نخواهد داشت. حتی اگر یک مستأجر مغازه‌ای متروکه را به یک محل خرید و فروش مشهور تبدیل کند، نهایتاً قانون حق سرقفلی را در اختیار موجر قرار می‌دهد.
این در حالی است که در سندهای سال 76 به بعد، امکان انتقال سرقفلی بین مستأجر و موجر فراهم شده است. از سوی دیگر، اگر مستأجری یک مغازه متروکه را در این شرایط به یک مرکز خرید و فروش معتبر تبدیل کند، حق سرقفلی دیگر در اختیار مالک نخواهد بود و به وی انتقال می‌یابد.
قوانین نوین در مبحث سرقفلی مغازه
قانون سرقفلی مغازه تا اواسط سال 76 بدون تغییر باقی‌مانده بود. تا آن سال، سرقفلی تنها به معنی حق بهره‌برداری از یک شغل خاص محسوب می‌شد. در سال 76 قوانین جدید بین مستأجر و موجر تصویب کشوری شد و در آن حق کسب و پیشه به طور رسمی سرقفلی نام گرفت.
در بررسی پرونده‌های مربوط به سرقفلی مغازه، سال انعقاد قرارداد بین موجر و مستأجر از اهمیت بسیار زیادی برخوردار است. اگر تاریخ قرارداد به قبل از سال 76 بازگردد، کلیه رسیدگی‌های حقوقی باتوجه‌به قوانین پیشین انجام می‌گیرد، اما اگر عقد قرارداد پس از سال 76 باشد، این رسیدگی‌های حقوقی از قوانین جدید تبعیت می‌کنند.
قانون سرقفلی در زمینه انتقال سرقفلی به فرزند
یکی از مهم‌ترین مواردی که در زمینه شناخت قانون سرقفلی باید به آن توجه کرد، امکان انتقال سرقفلی به فرزند است. اختلاف‌های بسیار زیادی در بین کارشناسان حقوقی در رابطه با این موضوع وجود دارد. اکثر کارشناسان حقوقی اعلام می‌دارند که در صورت نیاز به انتقال سرقفلی به فرزند، این امر باید حتماً با مالک اصلی در میان گذاشته شود.
دلیل این امر نیز چنین مطرح میشود که انتقال سرقفلی به فرزند، یک انتقال به غیر است. در واقع صاحب سرقفلی در حال انتقال این حق به شخص دیگری به غیر از خود بوده و به همین دلیل چنین انتقالی باید به صورت کاملاً رسمی و با رضایت صاحب ملک صورت بگیرد تا بتوان آن را قانونی دانست.
قانون مربوط به انتقال سرقفلی به ورثه
قانون سرقفلی حتی شامل بررسی انتقال این حق به ورثه نیز میشود. بر اساس قوانین شکل گرفته در این زمینه باید گفت که انتقال سرقفلی از متوفی به ورثه وجود دارد. در واقع سرقفلی نیز یکی از دارایی‌های متوفی به شمار می‌آيد و به همین دلیل باید بین وراث تقسیم شود، مگر در شرایطی که خود متوفی در وصیت‌نامه خود شرط خاصی را در این زمینه ذکر کرده باشد یا سرقفلی مربوطه را به شخص دیگری به غیر از ورثه خود انتقال داده باشد.
امکان حذف سرقفلی
قانون سرقفلی حتی امکان حذف این مورد را نیز در اختیار صاحبان سرقفلی قرار داده است. در برخی از شرایط مشکلاتی بین موجر و مستأجر به وجود می‌آید. در صورت وجود یک سری شرایط خاص، موجر می‌تواند نسبت به حذف کامل حق سرقفلی و حتی تخلیه ملک تجاری مدنظر اقدام کند.
از جمله این موارد می‌توان به تغییر شغل مستأجر اشاره کرد. برای مثال تصور کنید که مستأجر به منظور ایجاد یک مغازه نانوایی، اقدام به اجاره ملک مربوطه کرده است؛ اما پس از مدتی از تصمیم خود پشیمان میشود و به جای مغازه نانوایی، یک مغازه خرید و فروش لوازم الکترونیکی را دایر می‌کند. در چنین شرایطی مالک اصلی ملک می‌تواند بر اساس قانون سرقفلی، این حق را به طور کامل از مستأجر سلب کند.
چنین پرونده‌هایی معمولاً دارای روند رسیدگی بسیار زمان‌بری خواهند بود. دلیل این امر نیز پیچیدگی کلی مباحث حقوقی مربوط به این امر است. در واقع هر مبحث خاصی در این زمینه خود شامل زیرشاخه‌های بسیار زیادی میشود که صحبت در مورد آن‌ها واقعاً در این بحث نمی‌گنجد. در حال حاضر بهترین روش حل چنین مشکلاتی بین مستأجران و موجران، استفاده از خدمات مؤسسات مشاوره حقوقی است، البته باید حتماً به سراغ مشاورانی بروید که در زمینه آشنایی با قانون سرقفلی تجربه لازم را داشته باشند.
آشنایی با اجاره سرقفلی
در بخش قبل گفتیم که حق سرقفلی به‌نوعی حق فعالیت در یک کسب و پیشه به شمار می‌آید. نکته جالب‌توجه این است که این حق قابل اجاره دادن خواهد بود. در قرارداد اجازه سرقفلی، تمامی مزایا و منافع یک بنا و یا ملک تجاری از موجر به مستأجر اجاره داده خواهد شد. با اجاره دادن سرقفلی، موجر دیگر هیچ‌گونه حقی نسبت به بهره‌برداری از مکان مدنظر نخواهد داشت و تنها زمانی می‌تواند در کار مستأجر دخالت کند که شواهدی از سو استفاده مستأجر وجود داشته باشد.
موارد مندرج در قرارداد سرقفلی مغازه
موارد مندرج در یک قرارداد سرقفلی بسیار مهم هستند. در یک قرارداد حقوقی سرقفلی باید نوع شغل مدنظر به طرز کاملاً شفافی ارائه شود زیرا شغلی که قرار است تمام حقوق آن از موجر به مستأجر انتقال یابد، مهم‌ترین اصل در رسیدگی به پرونده‌های مربوط به قانون سرقفلی مغازه است.
کلیه مراحل مربوط به تغییر شغل توسط مستأجر باید به اطلاع موجر برسد. حتی اگر موجر به‌صورت شفاهی نسبت به تغییر شغل مخالفتی نداشته باشد بهتر است این عدم مخالفت ثبت رسمی شود. با استفاده از یک صورت‌جلسه ساده و دو نفر شاهد، می‌توان از گرفتاری‌های حقوقی آتی در زمینه تغییر شغل مستأجر جلوگیری کرد.
مبلغ اجاره مبحث مهم دیگری است که باید در قرارداد سرقفلی مغازه ذکر شود. بر اساس قانون سرقفلی مغازه سال 76، موجر باید کلیه مبلغ مربوط به سرقفلی را در هنگام تخلیه مستأجر به وی پرداخت کند. در زمان عقد قرارداد سرقفلی، باید میزان دقیق حق سرقفلی ذکر شود تا بتوان در صورت وجود هرگونه مشکلی بین موجر و مستأجر به آن مراجعه کرد.
در یک قرارداد سرقفلی مبلغ مدنظر باید به طور شفاف ذکر شود.
انتخاب وکیل برای پرونده سرقفلی
در انتخاب یک وکیل همواره باید تجربه و دانش وی را مدنظر قرار دهید. وکلای مجرب می‌توانند فرایند رسیدگی به پرونده را تسریع کنند تا به‌طورکلی شانس شما برای پیروزی در رأی نهایی پرونده افزایش یابد.
هزینه وکیل برای پرونده سرقفلی مغازه
هزینه وکیل برای چنین پرونده‌هایی همانند هر پرونده حقوقی دیگری به میزان پیچیدگی و مدت‌زمان موردنیاز برای حل پرونده مربوط خواهد بود. اگر میزان هزینه مدنظر را در کنار هزینه پرداختی در صورت شکست پرونده در نظر بگیریم، مشاهده خواهیم کرد که هزینه به کار یک وکیل باتجربه واقعاً به‌صرفه خواهد بود.
نکته بسیار مهم در مبحث هزینه این است که در بسیاری از موارد، با پرداخت هزینه بسیار کم برای مشاوره و استفاده از وکلای برتر، می‌تواند از پرداخت هزینه‌های آتی جلوگیری کند. به طبع ورود به چنین مباحثی آن هم بدون داشتن یک مشاور حقوقی، نتیجه‌ای جز اتلاف وقت و هزینه را در پی نخواهد داشت.
بهره‌گیری از وکیل بهترین روش برای رسیدن به هدف است.
سخن پایانی
سرقفلی وجه خاصی است که مستأجر باید در همان مرحله اول تعیین قرارداد اجاره در اختیار موجر قرار دهد. البته پس از پایان مهلت اجاره موجر باید این مبلغ را به مستأجر برگرداند. سرقفلی را می‌توان در شرایط فعلی همان حق کسب و پیشه دانست.
قانون سرقفلی یکی از مهم‌ترین مواردی است که تمام فعالان حوزه‌های تجاری باید نسبت به شناخت آن اقدام کنند. تنها در این شرایط می‌توانید نسبت به بازپس‌گیری حق و حقوق خود در دادگاه‌ها امید داشته باشید.
آشنایی با قانون سرقفلی مغازه برای کسبه و مالکان و مستاجران املاک تجاری بسیار ضروری است. این قانون از پیچیدگی‌های نسبتاً بالایی برخوردار است.
عدم آشنایی با جزئیات حقوقی و روند طی‌کردن چنین پرونده‌هایی، نتیجه‌ای جز شکست در دستیابی به هدف مدنظر را به دنبال نخواهد داشت.
بهترین روش برای پیروزی در پرونده‌های سرقفلی مغازه، بهره‌گیری از یک مشاور حقوقی مناسب است. وکلای مجرب می‌توانند در کوتاه‌ترین زمان ممکن روند پیشروی پرونده را آغاز کرده و شما را به نتیجه دلخواه برسانند.
در صورت نیاز به وکیل سرقفلی با گروه حقوقی تخصصی ملکی اداری تماس بگیرید.
